İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi: Hukuki Niteliği, Sınırları ve İptali

İmar barışı olarak bilinen düzenleme, 7143 sayılı Kanun’la 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. maddedir. Bu düzenlemeyle 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı yapılar için, başvuru ve bedel ödemesi karşılığında yapı kayıt belgesi verildi. Belge, yapının kayıt altına alınmasını, kullanılmasını ve hakkındaki yıkım kararları ile tahsil edilmemiş para cezalarının iptalini sağlar. Ancak yapıyı kalıcı olarak imar mevzuatına uygun hâle getirmez, deprem güvenliğini belgelemez ve üçüncü kişilerin haklarını ortadan kaldırmaz.

Düzenlemenin kapsamı

Geçici 16. madde, 18.05.2018 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7143 sayılı Vergi ve Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılmasına İlişkin Kanun ile İmar Kanunu’na eklendi. Kapsama giren yapılar, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış olan ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı yapılardır. Başvurular Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın belirlediği kurumlar aracılığıyla elektronik ortamda alındı ve süreler uzatmalarla birlikte 2018 ve 2019 yıllarında sona erdi.

Yapı kayıt bedeli, arsa değeri ile yapı maliyet bedelinin toplamı üzerinden hesaplandı. Konutlarda bu toplamın yüzde üçü, ticari kullanımlarda yüzde beşi ödendi. Bağımsız bölümlerde arsa değerinin hesabında arsa payı esas alındı.

Düzenlemeden yararlanamayan yapılar da kanunda sayıldı. Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerindeki yapılar, kamu kurum ve kuruluşlarınca kullanılan ya da sosyal donatı alanı olarak ayrılmış yerlerdeki yapıların bir kısmı, İstanbul Boğaziçi alanında belirli bölgelerdeki yapılar ve bazı korunan alanlardaki yapılar kapsam dışında tutuldu. Belgenin bu tür bir alanda verilmiş olması, sonradan iptal sebebi olabilir.

Yapı kayıt belgesinin sağladığı haklar

Yıkım ve para cezalarının iptali

Belgenin en önemli sonucu, yapı hakkında İmar Kanunu m. 32 uyarınca verilmiş yıkım kararlarının ve m. 42 uyarınca verilip tahsil edilememiş para cezalarının iptalidir. Tahsil edilmiş para cezaları iade edilmez. Belge verildikten sonra aynı aykırılık için yeniden yıkım kararı ya da para cezası verilemez. Belgeden sonra yapıya yeni bir kat eklenmesi ya da yeni bir aykırılık yaratılması ise belgenin kapsamı dışında kalır; bu yeni aykırılık için İmar Kanunu hükümleri uygulanır.

Kullanım ve abonelik

Belge sahibi, yapı için geçici olarak elektrik, su ve doğalgaz aboneliği yaptırabilir. Yapı kullanma izni bulunmayan yapılarda abonelik yapılması normalde mümkün değilken, yapı kayıt belgesi bu engeli kaldırır.

Kat mülkiyetine geçiş

Belge alınan yapılarda kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulabilmesi için kanunda ayrı bir imkân tanındı. Bunun için maliklerin tamamının muvafakati, imar planında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi ve kayıt bedelinin iki katının ödenmesi koşulları arandı. Kat mülkiyeti kurulması, yapıyı imar mevzuatına uygun hâle getirmez; yalnızca mülkiyetin bağımsız bölümler üzerinde ayrı ayrı tescilini sağlar.

Tapuya işlenmesi

Yapı kayıt belgesi bilgisi talep hâlinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenebilir. Bu kayıt, taşınmazı satın alacak kişiye yapının ruhsatsız olduğunu ve belgeyle kayıt altına alındığını gösterir. Banka kredisi ve sigorta işlemlerinde de bu kayıt dikkate alınır.

Belgenin sınırları

Ruhsat yerine geçmez

Yapı kayıt belgesi bir ruhsat değildir. Kanun, belgenin yapı yeniden yapılıncaya kadar geçerli olduğunu düzenler. Yapı yıkılıp yeniden yapılmak istendiğinde, yeni yapı yürürlükteki imar planı ve mevzuata göre ruhsat almak zorundadır. Belgedeki kat adedi ya da kullanım alanı yeni yapı için kazanılmış hak oluşturmaz.

Deprem güvenliği

Belgenin verilmesi sırasında yapının statik güvenliği incelenmedi. Kanun, yapının can ve mal güvenliği yönünden sorumluluğunu belge sahibine bıraktı. Bu nedenle belge, binanın depreme dayanıklı olduğunu göstermez. Belgeli yapılar hakkında da 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapı tespiti yapılabilir. Yapının riskli bulunması hâlinde belge yıkımı engellemez.

Üçüncü kişilerin hakları

Yapı kayıt belgesi idare ile yapı sahibi arasındaki ilişkiyi düzenler. Kat malikleri, paydaşlar ve komşular gibi üçüncü kişilerin özel hukuktan doğan hakları belgeyle ortadan kalkmaz. Örneğin bir kat maliki ortak yer niteliğindeki çatıya diğer maliklerin rızası olmadan çatı katı yapmışsa, diğer malikler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanarak eski hâle getirme davası açabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 5. Hukuk Dairesinin yerleşik görüşü, yapı kayıt belgesinin bu davayı engellemediği yönündedir.

Aynı şekilde, başkasının taşınmazına taşan bir yapı için belge alınmış olması, taşkın yapı ya da el atmanın önlenmesi davalarını engellemez. Belge, mülkiyet hakkını kazandırmaz; yalnızca yapının imar mevzuatı yönünden kayıt altına alınmasını sağlar.

Yapı kayıt belgesinin iptali

İdare, belgenin gerçeğe aykırı beyanla alındığını tespit ederse belgeyi iptal eder. Gerçeğe aykırı beyan, yapı tarihinin, yapı alanının, kullanım amacının ya da mülkiyet durumunun yanlış bildirilmesi şeklinde olabilir. Kanun, bu durumda ödenen bedelin iade edilmeyeceğini öngörür.

Sık görülen iptal gerekçeleri şunlardır:

• Yapının 31.12.2017 tarihinden sonra yapıldığının hava fotoğrafı veya uydu görüntüleriyle anlaşılması.
• Yapının üçüncü kişiye ait özel mülkiyet taşınmazında bulunması.
• Beyan edilen alanın gerçek alandan önemli ölçüde küçük olması.
• Yapının kapsam dışı bırakılan bir alanda bulunması.

İptal işlemine karşı tebliğden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir. Belgenin iptali hâlinde yıkım kararları ve para cezaları yeniden gündeme gelir. Bu nedenle iptal davası, yürütmenin durdurulması talebiyle birlikte açılmalıdır.

Davada en önemli delil, yapının yapım tarihini gösteren belgelerdir. Hava fotoğrafları, eski abonelik kayıtları, emlak vergisi beyanları ve tanık beyanları bu konuda kullanılır. Mahkeme gerektiğinde harita mühendisi bilirkişiden uydu görüntüleri üzerinden rapor alır.

İdarenin geri alma yetkisinin sınırı

İdari işlemlerin geri alınmasında idare hukukunun genel ilkeleri uygulanır. Belge sahibinin hilesi ya da gerçeğe aykırı beyanı varsa idare belgeyi her zaman geri alabilir; bu durumda belge sahibi kazanılmış hak iddia edemez. Hata belge sahibinden değil de idarenin kendisinden kaynaklanıyorsa durum farklıdır. Örneğin başvuru sistemi yapının konumunu yanlış değerlendirmiş ve belge sahibi bütün bilgileri doğru vermişse, idarenin yıllar sonra kendi hatasına dayanarak belgeyi iptal etmesi hukuki güvenlik ilkesiyle çatışır. Danıştay, idari işlemlerin geri alınmasında, ilgilinin hilesi bulunmayan durumlarda geri almanın makul bir süre içinde yapılması gerektiğini kabul eder.

Bu nedenle iptal işlemine karşı açılan davada, beyanların doğru olduğu ve hatanın idareye ait bulunduğu somut belgelerle gösterilmelidir. Başvuru sırasında verilen bilgilerin çıktısı, ödeme dekontu ve başvuru ekranındaki yapı bilgileri bu yönden önemlidir. Belge sahibinin başvuru sırasında bir yapı denetim ya da harita bürosundan destek almışsa, o büronun hazırladığı ölçüm ve krokiler de delil olarak sunulabilir.

Belgeli yapının satışında dikkat edilecekler

Yapı kayıt belgesi olan bir bağımsız bölümün satın alınması hukuken mümkündür. Ancak alıcının şu hususları kontrol etmesi gerekir:

• Belgenin e-Devlet üzerinden doğrulanması ve belgedeki alanın fiilî durumla uyumu.
• Belge alındıktan sonra yapıda yeni bir aykırılık yaratılıp yaratılmadığı.
• Taşınmazın riskli yapı olarak tespit edilip edilmediği ve tapuda riskli yapı şerhi bulunup bulunmadığı.
• Yapının bulunduğu parselde kat malikleri arasında süren bir dava olup olmadığı.
• Kredi kullanılacaksa bankanın belgeli yapılar için ekspertiz şartları.

Satıcı yapının belgeli olduğunu gizlemişse, alıcı TBK hükümlerine göre ayıp sebebiyle bedel indirimi ya da sözleşmeden dönme isteyebilir. Tapu kaydında belgenin beyanlar hanesine işlenmiş olması, alıcının bu durumu bildiği yönünde güçlü bir karine oluşturur.

Kentsel dönüşüm ve belgeli yapılar

Belgeli bir yapı kentsel dönüşüme girdiğinde yeni yapı imar planına göre yapılır. Belgede gösterilen fazla katlar yeni projede hak olarak değerlendirilmez. Bu durum özellikle kaçak kat sahipleri ile ruhsatlı kat sahipleri arasında anlaşmazlık doğurur. Paylaşım, kural olarak tapudaki arsa payları esas alınarak yapılır. Kaçak katın belgesi bulunması, o kat malikinin arsa payını artırmaz.

Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinde belge sahiplerinin, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde hak edecekleri bağımsız bölümün arsa payına göre belirleneceğini bilmeleri gerekir. Arsa payının yapının fiilî durumuna göre düzeltilmesi ayrı bir davayla, arsa payı düzeltim davasıyla istenebilir.

Geçici 16. maddede sonradan yapılan değişiklikler

Madde yürürlüğe girdikten sonra birkaç kez değiştirildi ve iki kez Anayasa Mahkemesi denetiminden geçti. Belgeye dayanılan uyuşmazlıklarda maddenin bugünkü metni esas alınmalıdır.

• 7159 sayılı Kanunla (RG 28.12.2018) dördüncü fıkraya 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu kapsamındaki yıkım kararlarını da kapsayan bir ibare eklenmişti. Bu ibare Anayasa Mahkemesi’nin 24.09.2020 tarihli, E. 2019/21, K. 2020/51 sayılı kararıyla iptal edildi (RG 15.12.2020). Bugün fıkra, yalnızca İmar Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptalini öngörür.
• Hazine taşınmazları üzerindeki belgeli yapılarda doğrudan satış imkânı 7181 ve 7394 sayılı Kanunlarla düzenlendi; satın alma talebi için son tarih 31.12.2022 olarak belirlendi. Peşin ödemede yüzde yirmi, en az yarısının ödenmesinde yüzde on indirim ve beş yıla kadar taksit imkânı getirildi.
• Anayasa Mahkemesi 23.07.2024 tarihli, E. 2023/74, K. 2024/141 sayılı kararıyla, belgenin geçerlilik süresine ilişkin fıkranın son cümlesini iptal etti (RG 03.12.2024). Belgenin yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu ve yenilemede yürürlükteki imar mevzuatının uygulanacağı kuralı yürürlüktedir.

Kat mülkiyetine geçiş için kanunun aradığı koşullar da metinde açıkça sayılmıştır: maliklerin tamamının muvafakati, imar planında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi ve kayıt bedelinin iki katının ödenmesi. Bu koşullar sağlandığında yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir; kat mülkiyetine geçilmiş olması 6306 sayılı Kanun’un ek 1. maddesinin uygulanmasına engel değildir.

Yargıtay’ın yerleşik görüşü: belge kat malikleri arasındaki davayı engellemez

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 5. Hukuk Dairesi, yapı kayıt belgesinin yalnız idari yaptırımlar bakımından sonuç doğurduğunu, kat malikleri arasındaki ortak yere el atma ve eski hâle getirme davalarında 634 sayılı Kanun’un emredici hükümlerinin uygulanmaya devam ettiğini kabul etmektedir. Bu görüş artık “ağırlıklı” değil, yerleşik içtihat niteliğindedir.

Daire bu değerlendirmeyi Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.06.2020 tarihli, E. 2020/15-168, K. 2020/394 sayılı kararına dayandırmış ve ortak alana müdahaleden sonra alınan belgenin Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırılığı ortadan kaldırmadığını belirtmiştir.

Bu dosyada ortak alan niteliğindeki ana duvarın yıkılarak kapı açılması söz konusuydu; belge, müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme talebini engellememiştir.

Daire, belge alındığı gerekçesiyle davanın konusuz kaldığına karar veren yerel mahkeme kararını bozmuş; kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu ve birden fazla malikli taşınmazlarda belgenin bu sonucu doğuramayacağını vurgulamıştır.

Bir iş merkezinde avlunun kapatılarak bağımsız bölüme katılması olayında bölge adliye mahkemesinin bu değerlendirmesi Daire tarafından da yerinde görülmüştür.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Belge alındıktan sonra ortak alana yapılan müdahalenin kat malikleri karşısında da hukuka uygun hâle geldiğini varsaymak.
• Belgenin Boğaziçi alanındaki yıkım kararlarını da kaldırdığını düşünmek. Bu yöndeki ibare Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir.
• Belgedeki kat sayısı ve alanların kentsel dönüşümde ya da yeniden yapımda kazanılmış hak oluşturacağını sanmak.
• Belge iptal işlemine karşı yalnız idareye başvurmakla yetinip 60 günlük dava süresini kaçırmak.
• Belgeli bağımsız bölüm alırken tapudaki beyanları, riskli yapı şerhini ve kat malikleri arasında açılmış davaları araştırmamak.

Süreç özeti

1. Yapının 31.12.2017 öncesinde yapılmış olması
2. Elektronik başvuru ve kayıt bedelinin ödenmesi
3. Belgenin verilmesi ve tapuya beyan olarak işlenmesi
4. Yıkım kararları ile tahsil edilmemiş cezaların iptali
5. Gerçeğe aykırı beyanda belgenin iptali ve 60 günlük dava süresi
6. Yeniden yapımda yürürlükteki plana göre ruhsat

Sıkça sorulan sorular

Sonuç

Yapı kayıt belgesi, ruhsatsız yapı sorununu idari yaptırımlar yönünden çözer; mülkiyet, kat malikleri arasındaki ilişkiler ve yapı güvenliği yönünden çözmez. Belge sahibinin, belgenin kapsamını bilmesi, sonradan yeni aykırılık yaratmaması ve iptal işlemlerine karşı 60 günlük süre içinde dava açması gerekir. Belgeli bir taşınmaz alacak kişinin de belgeyi, riskli yapı şerhini ve kat malikleri arasındaki uyuşmazlıkları satıştan önce araştırması gerekir.

İlgili yazılar: Riskli Yapı Tespitine İtiraz: 15 Günlük Süre, Teknik Heyet ve İptal Davası, Yıkım Kararı İptal Davası: Yapı Tatil Tutanağı, Encümen Kararı ve 60 Günlük Süre, Yapı Ruhsatı İptal Davası: Komşunun Dava Hakkı, Süre ve Yürütmeyi Durdurma, Tapu Tahsis Belgesi: Hukuki Niteliği, Tapuya Dönüşümü ve Devri

Mevzuat: 3194 sayılı İmar Kanunu · 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun · 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.