Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası: Uzlaşma, Bilirkişi ve Faiz

Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hâllerde idarenin özel mülkiyetteki bir taşınmazı bedelini peşin ödeyerek edinmesidir. İdare önce malikle pazarlık yaparak taşınmazı satın almaya çalışır. Anlaşma sağlanamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedelin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davasını açar. Bu davada malik davalıdır, fakat bedelin gerçek değerin altında kalmaması için aktif bir savunma yapmak zorundadır. Mahkeme bilirkişi incelemesiyle bedeli belirler, bedelin bankaya yatırılmasından sonra tescile karar verir.

Kamulaştırma süreci nasıl başlar?

İdare, kamulaştırma yapabilmek için önce kamu yararı kararı alır. Belediyeler, il özel idareleri ve bakanlıklar gibi idareler bu kararı kendi yetkili organları aracılığıyla verir; bazı durumlarda üst merciin onayı gerekir. Ardından kamulaştırılacak taşınmazlar harita ve planlarla belirlenir, tapu kayıtları çıkarılır ve tapu siciline kamulaştırma şerhi işlenir. Bu şerh, taşınmazın başkasına devrini yasaklamaz; ancak edinen kişi kamulaştırma sürecini devralmış olur.

Satın alma usulü

İdare, kıymet takdir komisyonu aracılığıyla taşınmaz için tahmini bir bedel belirler. Bu bedel gizli tutulur. Uzlaşma komisyonu malike bir davet mektubu gönderir ve belirli bir tarihte görüşmeye çağırır. Görüşmede idare bir teklif yapar; malik teklifi kabul ederse uzlaşma tutanağı düzenlenir. Bu durumda bedel ödenir ve malik tapuda devir işlemini yapar.

Uzlaşma görüşmesinde malik, taşınmazın değerine ilişkin belgeleri sunabilir: emsal satış sözleşmeleri, ekspertiz raporları, kira sözleşmeleri, ürün ve verim bilgileri. Uzlaşma sağlanırsa bedel artık mahkemede tartışılamaz. Bu nedenle teklifin taşınmazın gerçek değerini karşılayıp karşılamadığı uzlaşmadan önce değerlendirilmelidir.

Bedel tespiti ve tescil davası

Davanın açılması

Satın alma usulüyle sonuç alınamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurur. Dilekçeye kamulaştırma belgeleri, kıymet takdir raporu ve harita eklenir. Mahkeme dava dilekçesi ve duruşma gününü bildiren davetiyeyi malike tebliğ eder. Bu tebligat, malikin kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açması için öngörülen 30 günlük sürenin de başlangıcıdır.

Duruşmada uzlaşma

Mahkeme ilk duruşmada tarafları bedel üzerinde uzlaştırmaya çalışır. Taraflar anlaşırsa mahkeme bu bedel üzerinden tescile karar verir. Anlaşma olmazsa mahkeme keşif günü belirler.

Keşif ve bilirkişi

Mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapar ve bilirkişi kuruluyla bedeli belirler. Bilirkişiler, Kamulaştırma Kanunu m. 15’e göre, mahkemenin bulunduğu yerdeki bilirkişi listesinden ve taşınmazın niteliğine göre uzmanlık alanı uygun kişilerden seçilir. Tarım arazilerinde ziraat mühendisi, arsalarda harita mühendisi ya da gayrimenkul değerleme uzmanı, yapılarda inşaat mühendisi heyette yer alır.

Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilir. Taraflar rapora itiraz edebilir. Mahkeme itirazları değerlendirir ve gerekirse yeni bir bilirkişi kurulundan rapor alır. Ardından adil ve hakkaniyete uygun bulduğu bedeli tespit eder.

Bloke ve tescil

Mahkeme, belirlediği bedelin hak sahibi adına bankaya yatırılması için idareye süre verir. İdare bedeli yatırıp makbuzu sunduğunda mahkeme taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin hak sahibine ödenmesine karar verir. Tescile ilişkin hüküm kesindir; bedele ilişkin kısım ise kanun yoluna götürülebilir. Tescil hükmünün kesinliğine ilişkin ibare Anayasa Mahkemesince iptal edilmiş olup iptal 21.02.2027 tarihinde yürürlüğe girecektir.

Bedelin belirlenmesinde kriterler

Kamulaştırma bedelinin belirlenmesi, davanın merkezidir. Kanun, bilirkişilerin raporlarında dikkate alması gereken unsurları tek tek sayar.

Arsa mı, arazi mi?

Taşınmazın arsa mı yoksa arazi mi sayıldığı bedeli doğrudan etkiler. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde olan, imar planında yapılaşmaya ayrılmış ve altyapı hizmetlerinden yararlanan taşınmaz genellikle arsa olarak değerlendirilir. Arsalarda bedel, emsal satış yöntemiyle bulunur: kamulaştırma tarihine yakın, benzer nitelikteki taşınmazların gerçek satış değerleri karşılaştırılır. Arazilerde ise net gelir yöntemi uygulanır: taşınmazın olağan koşullarda getireceği yıllık net gelir, kapitalizasyon faiz oranına bölünür.

Arazi niteliğindeki bir taşınmaz şehre yakınlık, ulaşım ve çevredeki yapılaşma nedeniyle değer kazanmışsa, bilirkişi bu durumu objektif değer artışı olarak bedele ekleyebilir. Yargıtay, bu artışın oranını somut verilerle gerekçelendirilmesini arar.

Emsal seçimi

Emsal olarak seçilen satışların gerçekten benzer olması gerekir. Konum, yüzölçümü, imar durumu ve satış tarihi açısından farklı emsaller karşılaştırmayı bozar. Tapuda düşük bedelle gösterilmiş satışlar da gerçek değeri yansıtmaz. Malik, kendi bölgesindeki gerçek satışları gösteren belgeleri sunarak bilirkişinin daha doğru bir emsal kullanmasını sağlayabilir.

Yapılar ve ağaçlar

Taşınmaz üzerindeki yapılar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yayımladığı yapı yaklaşık birim maliyetleri esas alınarak, yapının yaşı ve durumuna göre yıpranma payı düşülerek değerlendirilir. Meyve ağaçları, bağ ve bahçeler için ağacın türü, yaşı ve verimi dikkate alınır.

Bilirkişi raporuna itirazda dikkat edilecekler

Bilirkişi raporuna yapılan itirazın genel ifadelerle değil, raporun hangi verisinin neden hatalı olduğu gösterilerek yapılması gerekir. Uygulamada en sık rastlanan hatalar şunlardır:

• Değerlendirme tarihinin yanlış alınması. Bedel, davanın açıldığı tarihteki değerlere göre belirlenir; daha eski ya da daha yeni veriler kullanılmamalıdır.
• Arazilerde ürün deseninin ve verim miktarlarının resmî kayıtlarla uyuşmaması. İl tarım müdürlüğü verileri ve sulama durumunu gösteren belgeler bu yönden önemlidir.
• Kapitalizasyon faiz oranının gerekçesiz belirlenmesi. Oranın birkaç puan değişmesi bedeli önemli ölçüde değiştirir.
• Emsal taşınmazla dava konusu taşınmaz arasındaki farkların hangi oranda indirim ya da artış gerektirdiğinin açıklanmaması.
• Yapılarda yıpranma payının yapının gerçek yaşı ve bakım durumu dikkate alınmadan hesaplanması.

İtiraz dilekçesine resmî kayıtlar, satış sözleşmeleri, emlak vergisi değerleri ve gerekirse uzman görüşü eklenmelidir. Mahkeme, itirazları karşılamayan raporla hüküm kurarsa bu durum kanun yolunda bozma sebebi olur. Yargıtay, bedel tespitine ilişkin raporların denetime elverişli, gerekçeli ve emsal karşılaştırmasını açıkça gösteren nitelikte olmasını arar.

Kısmi kamulaştırma

Taşınmazın yalnızca bir kısmı kamulaştırılıyorsa, kalan kısmın değerinde düşüş olup olmadığı da araştırılır. Örneğin bir yol taşınmazı ikiye bölüyor ve kalan parçalardan biri ulaşılamaz hâle geliyorsa, kalan kısmın değer kaybı bedele eklenir. Kalan kısım tek başına kullanılamayacak durumdaysa, malik taşınmazın tamamının kamulaştırılmasını isteyebilir (2942 sayılı Kanun m. 12).

Kamulaştırma nedeniyle kalan kısmın değeri artıyorsa, bu artış da hesaba katılabilir; ancak değer artışı kamulaştırma bedelinin yarısını geçemez. Bu hesap malikin aleyhine sonuç doğurabileceğinden, bilirkişi raporunda değer artışının nasıl hesaplandığına dikkat edilmelidir.

Faiz ve gecikme

Kanun’un 10. maddesinin dokuzuncu fıkrası, dört ay içinde sonuçlanmayan davalarda tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilmesini öngörüyordu. Bu fıkra Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir (RG 01.08.2023). Bu tarihten sonra açılan davalarda bedele dava tarihinden karar tarihine kadar kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz işletilir; ayrıntılar aşağıdaki bölümde anlatılmıştır. Uygulamada davalar çoğu zaman aylarca sürdüğünden faiz malik için önemli bir kalemdir.

Faiz oranı yüksek enflasyon dönemlerinde bedelin değer kaybını karşılamayabilir. Anayasa Mahkemesi, bireysel başvurularda kamulaştırma bedelinin uzun süre geç ödenmesinin ve bu süre içinde enflasyon karşısında erimesinin mülkiyet hakkını ihlal edebileceğini kabul etmiştir. Bu tür durumlarda iç hukuk yolları tüketildikten sonra bireysel başvuru yolu değerlendirilebilir.

Kamulaştırma işlemine itiraz

Bedel tespiti davası yalnızca bedeli konu alır. Kamulaştırmanın kamu yararına aykırı olduğu, usulsüz yapıldığı ya da gereğinden fazla alan kapsadığı iddiaları idari yargıda ileri sürülür. Bunun için mahkemenin yaptığı tebligattan itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılmalıdır. Ad, soyad, yüzölçümü ve pay gibi maddi hatalara karşı ise aynı süre içinde adli yargıda düzeltim davası açılır.

İdari yargıda açılan iptal davası, bedel tespiti davasında bekletici mesele yapılır. Bu yüzden malikin idari dava açtığını asliye hukuk mahkemesine bildirmesi gerekir.

Faize ilişkin Anayasa Mahkemesi kararı ve güncel uygulama

2942 sayılı Kanun’un 10. maddesinin dokuzuncu fıkrası, bedel tespiti davasının dört ay içinde sonuçlanmaması hâlinde tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilmesini öngörüyordu. Anayasa Mahkemesi 05.04.2023 tarihli, E. 2022/83, K. 2023/69 sayılı kararıyla bu fıkrayı iptal etti; karar 01.08.2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Anayasa’nın 46. maddesinin son fıkrası ise herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faizin uygulanmasını emreder.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi bu iptalden sonra davaları açılış tarihine göre ayırmaktadır:

• 01.08.2023 tarihinden sonra açılan davalarda, dava tarihine göre tespit edilen bedele dava tarihinden karar tarihine kadar kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz işletilir. Yasal faize hükmedilmesi bozma ya da düzeltme sebebidir.
• 01.08.2023 tarihinden önce açılmış davalarda, iptal kararlarının geriye yürümemesi ve davanın açıldığı tarihteki hukuki duruma göre karara bağlanması ilkesi gereği, Daire eski kuralı, yani dava tarihinden dört ay sonrasından başlayan yasal faizi uygulamıştır.

Bu ayrım bedeli doğrudan etkiler. Davanın açıldığı tarih, malik tarafından tebligat evrakından kontrol edilmeli; hükümde faiz türü ve başlangıç tarihi yanlış gösterilmişse istinaf ve temyiz dilekçesinde bu husus ayrıca ileri sürülmelidir.

Tescil hükmünün kesinliği değişiyor

Kanun’un 10. maddesinin sekizinci fıkrasına göre tescil hükmü kesindir; taraflar yalnızca bedele ilişkin olarak istinaf ve temyiz yoluna başvurabilir. Anayasa Mahkemesi 12.02.2026 tarihli, E. 2025/190, K. 2026/38 sayılı kararıyla bu fıkradaki “Tescil hükmü kesin olup” ibaresini iptal etmiştir. İptal hükmü kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasından dokuz ay sonra, 21.02.2027 tarihinde yürürlüğe girecektir. Bu tarihe kadar yasama organı yeni bir düzenleme yapmazsa, tescil hükmüne karşı da kanun yoluna başvurulabilmesi gündeme gelecektir. Bu tarihten önce verilen kararlarda mevcut kural uygulanmaya devam eder.

Güncel Yargıtay kararları

01.08.2023 sonrasında açılan bir davada ilk derece mahkemesi yasal faize hükmetmiş, Daire hükmü faiz türünü “kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz” olarak düzelterek onamıştır.

Dava 05.10.2023 tarihinde açılmış, faizin dava tarihinden itibaren işletilmesi Daire tarafından yerinde görülmüştür.

Bu dosyada dava 01.08.2023’ten önce açıldığı için Daire, iptal edilen fıkranın davaya uygulanması gerektiğini kabul etmiştir. Eski tarihli davalarda faiz hesabı buna göre yapılır.

Karar, arazi niteliğindeki taşınmazlarda gelir yönteminin esas alınmasının yerleşik uygulama olduğunu göstermektedir; arsa niteliği iddia ediliyorsa imar durumu ve altyapı belgeleriyle desteklenmesi gerekir.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Uzlaşma görüşmesine hiç katılmamak. Malik görüşmeye katılmakla teklifi kabul etmiş olmaz; ancak bu aşamada sunulan emsal ve belgeler kıymet takdir komisyonunun sonraki işlemlerini de etkiler.
• Davetiyedeki on günlük süre içinde savunma ve delilleri bildirmemek (m. 10/3-h). Emsal satışlar ve taşınmazın niteliğine ilişkin belgeler bu süre içinde sunulmalıdır.
• Bilirkişi raporuna “bedel düşüktür” şeklinde genel itirazla yetinmek; emsal, kapitalizasyon oranı ve objektif artış oranı gibi kalemleri tek tek tartışmamak.
• Faiz türünü ve başlangıç tarihini denetlememek. 01.08.2023 sonrası açılan davalarda en yüksek kamu alacağı faizi uygulanmalıdır.
• Taşınmaz üzerindeki ipotek ve haciz alacaklılarını hesaba katmadan bedelin tamamının malike ödeneceğini varsaymak.

Hak sahibinin bulunamaması ve paylı taşınmazlar

Malik ölmüşse mirasçılar davaya katılır. Mirasçılardan bazıları bulunamazsa mahkeme bedeli vadeli hesapta tutar ve hak sahibi ortaya çıktığında ödenir. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında bedel alır. Taşınmaz üzerinde ipotek ya da haciz varsa bunlar bedel üzerine geçer ve alacaklılar bedelden hakları oranında ödenir.

Süreç özeti

1. Kamu yararı kararı ve tapuya kamulaştırma şerhi
2. Kıymet takdiri ve uzlaşma komisyonu görüşmesi
3. Uzlaşma olmazsa asliye hukuk mahkemesinde dava
4. Duruşmada uzlaşma denemesi ve keşif
5. Bilirkişi raporu, itiraz ve bedelin tespiti
6. Bedelin bankaya yatırılması ve idare adına tescil

Sıkça sorulan sorular

Sonuç

Kamulaştırmada malikin en önemli hakkı, taşınmazının gerçek değerini almaktır. Bunun için uzlaşma görüşmesinde teklif dikkatle değerlendirilmeli, dava aşamasında emsal satışlar ve taşınmazın değerini artıran özellikler belgelenmeli, bilirkişi raporuna gerekçeli itiraz yapılmalıdır. Kamulaştırmanın hukuka uygunluğuna itiraz edilecekse, tebligattan itibaren 30 günlük süre içinde idari yargıda dava açılması gerekir.

İlgili yazılar: Kamulaştırma İşlemine Karşı İptal Davası: 30 Günlük Süre, Kamu Yararı ve Bekletici Mesele, Acele Kamulaştırma (2942 m. 27): El Koyma Kararı, Bedel ve İptal Davası, Kamulaştırmada Geri Alım Hakkı (2942 m. 23): Beş Yıl, Bir Yıl ve Dava Yolu

Mevzuat: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.