Acele Kamulaştırma (2942 m. 27): El Koyma Kararı, Bedel ve İptal Davası

Acele kamulaştırma, idarenin olağan kamulaştırma sürecinin tamamlanmasını beklemeden taşınmaza el koymasını sağlayan istisnai bir usuldür. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesinde düzenlenmiştir. Bu usulde mahkeme, idarenin başvurusu üzerine yedi gün içinde bilirkişi aracılığıyla taşınmazın değerini belirler; bu değer malik adına bankaya yatırıldıktan sonra taşınmaza el konulur. Kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanır ve malikin alacağı gerçek bedel ayrı bir davada kesinleşir.

Acele kamulaştırma ne zaman uygulanır?

Olağan kamulaştırmada idare kamu yararı kararı alır, kıymet takdiri yapar, malikle uzlaşma görüşmesi yürütür ve anlaşma olmazsa bedel tespiti davası açar. Bu süreç aylar, bazen yıllar sürebilir. Acele kamulaştırma, bekleme süresinin kamu yararını zedeleyeceği durumlar için öngörülmüştür.

Kanundaki üç hâl şunlardır:

• Yurt savunması. Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu’nun uygulanmasında ortaya çıkan ihtiyaçlar.
• Cumhurbaşkanınca aceleliğine karar verilen hâller. Uygulamada en sık görülen gruptur. Enerji nakil hatları, otoyollar, demiryolları, barajlar ve havalimanları için çok sayıda acele kamulaştırma kararı verilmektedir. 2018 öncesinde bu yetki Bakanlar Kurulu’na aitti.
• Özel kanunlarda öngörülen olağanüstü durumlar. Elektrik piyasası, maden, petrol ve doğal gaz boru hattı gibi alanlardaki özel kanunlar, kendi kapsamlarındaki projeler için acele kamulaştırmaya imkân tanır.

Acele kamulaştırma istisnai bir usuldür. Anayasa’nın 46. maddesi kamulaştırma bedelinin kural olarak peşin ödenmesini öngörür ve mülkiyet hakkına yapılan bu müdahale ancak gerçek bir aciliyet durumunda haklı görülebilir. Danıştay, aceleliğe ilişkin kararların somut bir zorunluluğa dayanmasını ve projenin niteliğiyle orantılı olmasını aramaktadır.

Mahkemedeki süreç

İdarenin başvurusu

Acele kamulaştırma kararından sonra idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurarak değer tespiti ve el koyma kararı ister. Başvuruya acele kamulaştırma kararı, kamulaştırma planı ve tapu kayıtları eklenir.

Yedi gün içinde değer tespiti

Mahkeme yedi gün içinde keşif yapar ve bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın değerini belirler. Bu sürenin kısa olması nedeniyle malikin hazırlık yapma imkânı sınırlıdır. Malik, keşfe katılarak taşınmazın özelliklerini, üzerindeki yapıları, ağaçları ve ürünleri bilirkişiye göstermeli; değerine ilişkin belgeleri dosyaya sunmalıdır. Keşif tutanağına geçen tespitler, sonraki bedel davasında da önemli delil olur.

Bedelin yatırılması ve el koyma

Mahkeme tespit ettiği bedelin malik adına bankaya yatırılması için idareye süre verir. Bedel yatırıldıktan sonra taşınmaza el koyma kararı verilir. Karar tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğüne işlenir. İdare bu kararla birlikte taşınmazı fiilen kullanmaya başlayabilir; Kanun’un 27. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca taşınmaz, el koyma kararından sonra 20. madde hükmüne göre boşaltılır.

Bankaya yatırılan bedel, malikin hesabına bloke edilmiş bir güvencedir. Malikin bu bedeli çekip çekemeyeceği ve hangi koşullarla çekeceği mahkeme kararında belirtilir. Uygulamada nihai bedel kesinleşinceye kadar bedelin bir kısmı ya da tamamı malik tarafından alınabilmektedir.

El koyma bedeli ile kesin bedel arasındaki fark

Acele kamulaştırmada yedi gün içinde belirlenen değer, kısa bir incelemeye dayandığı için çoğu zaman taşınmazın gerçek değerini yansıtmaz. Kanun bu nedenle kıymet takdiri dışındaki işlemlerin sonradan tamamlanmasını öngörür. İdare, el koymadan sonra olağan kamulaştırma sürecini işletir: kıymet takdir komisyonunun çalışması, uzlaşma görüşmesi ve anlaşma olmazsa 2942 sayılı Kanun m. 10 uyarınca bedel tespiti ve tescil davası.

Bedel tespiti davasında belirlenen bedel, el koyma aşamasında yatırılan bedelden yüksekse fark idare tarafından ödenir. El koyma bedeli daha yüksek çıkarsa, malikin fazla aldığı tutarı iade etmesi gerekebilir. Bu nedenle el koyma bedelinin tamamını harcamadan önce nihai bedelin belirlenmesini beklemek ihtiyatlı bir davranıştır.

Değerlendirme tarihi

Bedel tespiti davasında taşınmazın değeri, dava tarihindeki değerlere göre belirlenir. Acele kamulaştırmada idarenin el koymasından sonra bedel davası açılması gecikirse, malik taşınmazını kullanamadığı hâlde bedelini alamaz. Anayasa Mahkemesi, bireysel başvurularda el koyma ile bedelin ödenmesi arasında makul olmayan sürelerin geçmesini ve bu sürede bedelin enflasyon karşısında erimesini mülkiyet hakkına müdahale olarak değerlendirmiştir.

Bu durumda malik, idarenin olağan kamulaştırma sürecini tamamlamasını beklemek zorunda kalmamak için idareye başvurarak sürecin tamamlanmasını isteyebilir. İdare uzun süre hareketsiz kalırsa, kamulaştırmasız el atma hükümleri ve tazminat yolları değerlendirilir.

Acele kamulaştırma kararına karşı dava

Hangi mahkeme?

Aceleliğe karar verilmesi bir idari işlemdir ve yargı denetimine tabidir. Cumhurbaşkanınca verilen acele kamulaştırma kararlarına karşı dava, ilk derece mahkemesi olarak Danıştay’da açılır. Kamulaştırmanın diğer işlemleri, örneğin idarenin kamu yararı kararı, ise yetkili idare mahkemesinde dava konusu yapılabilir.

Süre

Acele kamulaştırma kararları Resmî Gazete’de yayımlanır. Danıştay uygulamasında dava açma süresi, kararın yayımından ya da malike tebliğ edilen ilk uygulama işleminden itibaren 60 gün olarak değerlendirilir. Malikin, el koyma davasına ilişkin tebligatı aldığı anda acele kamulaştırma kararını da incelemesi ve dava açma süresini takvime işlemesi gerekir.

Kamulaştırma işlemine karşı genel dava yolu da açıktır. 2942 sayılı Kanun m. 14 uyarınca, bedel tespiti davasında mahkemenin yaptığı tebligattan itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir.

İptal sebepleri

Davada ileri sürülebilecek başlıca gerekçeler şunlardır:

• Kanunda sayılan hâllerden hiçbirinin bulunmaması, yani aciliyetin gerçek olmaması.
• Kamu yararı kararının bulunmaması ya da usulüne uygun alınmamış olması.
• Kamulaştırılan alanın projenin gerektirdiğinden geniş tutulması.
• Projenin imar planına ya da çevre mevzuatına aykırılığı, örneğin gerekli çevresel etki değerlendirmesi kararının bulunmaması.

Danıştay, acele kamulaştırmanın gerekçesini somut verilerle denetler. Yıllar önce verilmiş bir acele kamulaştırma kararına dayanılarak uzun süre işlem yapılmaması, aciliyetin bulunmadığının göstergesi olarak değerlendirilebilir.

İptalin sonuçları

Acele kamulaştırma kararı iptal edilirse, ona dayanılarak verilen el koyma kararı da dayanaksız kalır. Malik taşınmazın kendisine iadesini ve el koyma süresince uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir. Taşınmaz üzerinde kamu yatırımı tamamlanmış ve iade fiilen mümkün değilse, tazminat yolu gündeme gelir.

Enerji nakil hatları ve irtifak kamulaştırması

Acele kamulaştırma kararlarının önemli bir kısmı, taşınmazın mülkiyetini değil, üzerinde irtifak hakkı kurulmasını konu alır. Enerji nakil hatları, doğal gaz ve petrol boru hatları ile su isale hatları için idare çoğu zaman taşınmazın tamamını değil, hattın geçtiği şeridi ya da direk yerlerini kamulaştırır. Direk yerleri için mülkiyet, hattın geçtiği şerit için ise irtifak hakkı kamulaştırılır.

İrtifak kamulaştırmasında bedel, taşınmazın irtifak nedeniyle uğradığı değer kaybı üzerinden hesaplanır. Hattın altında kalan alanda yapı yapılamaması, ağaç dikilememesi ya da tarım faaliyetinin kısıtlanması değer kaybını artırır. Hattın taşınmazı ikiye bölmesi veya kalan alanın imar uygulamasında değer yitirmesi de bilirkişi raporunda değerlendirilmelidir. Malik, irtifak şeridinin genişliğinin ve kısıtlamaların kapsamının açıkça belirlenmesini istemelidir.

Kiracılar, ipotek ve haciz alacaklıları

Acele kamulaştırılan taşınmazda kiracı varsa, kira ilişkisi el koyma nedeniyle sürdürülemez hâle gelir. Kiracı, kamulaştırma bedelinden doğrudan pay alamaz; ancak kiralananda yaptığı ve taşınmaza değer katan imalatlar varsa, bunların bedeli konusunda kiraya veren ile arasındaki ilişki genel hükümlere göre çözülür.

Taşınmaz üzerinde ipotek ya da haciz bulunması el koymaya engel değildir. Bu haklar, bankaya yatırılan bedel üzerine geçer. Mahkeme, bedelin hak sahiplerine ödenmesinde ipotek alacaklısının ve haciz alacaklısının haklarını gözetir. Malikin bedeli çekebilmesi için bu kayıtların durumu netleştirilmelidir.

Malikin dikkat etmesi gerekenler

• Acele kamulaştırma kararının Resmî Gazete’deki tarihi ve kapsadığı alan belirlenmelidir.
• Mahkemenin keşif gününe katılınmalı, taşınmazın bütün özellikleri tutanağa geçirilmelidir.
• Yatırılan bedelin tutarı ve bedelin çekilme koşulları kontrol edilmelidir.
• Nihai bedel davasında bilirkişi raporuna gerekçeli itiraz yapılmalıdır.
• İdarenin olağan kamulaştırma işlemlerini uzun süre başlatmaması hâlinde idareye yazılı başvuru yapılmalıdır.

Acele kamulaştırma ile kamulaştırmasız el atma arasındaki fark

Acele kamulaştırmada idare, mahkeme kararıyla ve bedeli bankaya yatırarak taşınmaza el koyar. Kamulaştırmasız el atmada ise idare hiçbir kamulaştırma işlemi yapmadan taşınmazı fiilen kullanmaya başlar. Birincisi kanunda öngörülmüş bir usuldür; ikincisi hukuka aykırı bir fiildir. Bu nedenle iki durumda malikin başvuracağı yollar da farklıdır. Acele kamulaştırmada malik, bedel tespiti davasında ve idari yargıda haklarını arar. Kamulaştırmasız el atmada ise asliye hukuk mahkemesinde bedel ya da el atmanın önlenmesi davası açar. İdarenin acele kamulaştırma kararı almadan ya da el koyma kararı çıkmadan önce taşınmaza girmesi, kamulaştırmasız el atma niteliği taşıyabilir ve bu dönem için ayrıca tazminat istenebilir.

Tapuya şerh ve boşaltma

7139 sayılı Kanunla 2018’de 27. maddeye eklenen fıkra uyarınca, mahkemenin verdiği el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir ve taşınmazın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı tapu kütüğüne şerh edilir. Bu şerh, el koyma kararından sonra taşınmazın satışını engeller; malik ile alıcı arasında yapılmış harici bir satış varsa, alıcının durumu kamulaştırma bedeli üzerinden değerlendirilir. El koyma kararından sonra taşınmaz, Kanun’un 20. maddesindeki usulle boşaltılır.

Danıştay’ın aciliyet denetimi

Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulu ve 6. Daire, acele kamulaştırma kararlarında “kamulaştırma işlemlerinin uzun süreceği” gibi genel gerekçeleri yeterli görmemektedir. Kararın, olağan kamulaştırma usulünden ayrılmayı gerektiren somut ve olağanüstü bir durumu göstermesi aranır. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilanı gibi planlama kararları da tek başına aciliyet gerekçesi sayılmamaktadır. Acele kamulaştırma kararı alındıktan sonra eksikliği gidermek için kamu yararı kararı alınması da, önceki tarihli Cumhurbaşkanı kararını geriye dönük olarak hukuka uygun hâle getirmez.

Güncel Danıştay ve Yargıtay kararları

Daire, Belediye Kanunu’nun 73. maddesi uyarınca kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilmesinin acele kamulaştırma için yeterli olmadığını belirterek Cumhurbaşkanı kararını dava konusu taşınmaz yönünden hukuka aykırı bulmuştur.

Bu kararda aktarılan ilk derece kararında, acele kamulaştırmaya ilişkin Cumhurbaşkanı kararı aynı gerekçeyle dava konusu parsel yönünden iptal edilmiştir. İptal kararının parsel bazında verilmesi, her malikin kendi taşınmazı için dava açması gerektiğini de gösterir.

Dayanak imar planları iptal edildikten sonra idare yeni bir kamu yararı kararı almış, Kurul bunun önceki acele kamulaştırma kararını hukuka uygun hâle getirmeyeceğini kabul etmiştir.

Acele kamulaştırmaya dayanak Bakanlar Kurulu kararı ve kamulaştırma kararları Danıştay’da kesin olarak iptal edildiği hâlde bedel tespiti ve tescil davasının kabul edilmesi bozma sebebi sayılmıştır. Danıştay’da açılan davanın sonucu, adli yargıdaki bedel ve tescil davasını doğrudan belirler.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Yedi günlük değer tespiti aşamasını önemsiz görüp keşfe katılmamak. Keşif tutanağına geçmeyen yapı, ağaç ve ürünlerin sonradan ispatı güçleşir.
• El koyma bedelini kesin bedel sanmak ve sonraki bedel tespiti davasında savunma yapmamak.
• Cumhurbaşkanı kararını Danıştay yerine idare mahkemesinde dava konusu etmek ya da dava açma süresini bedel davasındaki 30 günlük süreyle karıştırmak.
• Aciliyet itirazını genel ifadelerle yapmak. Projenin yıllardır başlatılmadığı, ihalenin yapılmadığı veya planın iptal edildiği gibi somut veriler dilekçeye eklenmelidir.
• Danıştay’daki davayı asliye hukuk mahkemesine bildirmemek. Bedel davası bu dava sonucuna göre şekillenir.

Süreç özeti

1. Cumhurbaşkanı kararı veya kanundaki diğer acele hâller
2. İdarenin asliye hukuk mahkemesine başvurusu
3. Yedi gün içinde keşif ve bilirkişi değer tespiti
4. Bedelin malik adına bankaya yatırılması ve el koyma kararı
5. Olağan kamulaştırma işlemleri ve bedel tespiti davası
6. Aceleliğe karşı Danıştay’da iptal davası

Sıkça sorulan sorular

Sonuç

Acele kamulaştırma, idareye hız kazandırırken malikin savunma imkânını daraltır. Malikin yedi günlük kıymet takdiri aşamasında aktif olması, keşifte taşınmazın bütün özelliklerini kayda geçirmesi ve nihai bedel davasında haklarını takip etmesi gerekir. Aciliyetin gerçek olmadığı düşünülüyorsa, acele kamulaştırma kararına karşı Danıştay’da süresi içinde iptal davası açılmalıdır.

İlgili yazılar: Kamulaştırma İşlemine Karşı İptal Davası: 30 Günlük Süre, Kamu Yararı ve Bekletici Mesele, Kamulaştırmada Geri Alım Hakkı (2942 m. 23): Beş Yıl, Bir Yıl ve Dava Yolu, Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası: Uzlaşma, Bilirkişi ve Faiz, Kamulaştırmasız El Atma Davası: Bedel, Süre ve İmar Planı

Mevzuat: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu · 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.