Belediye, imar planı yürürlüğe girdikten sonra bölgedeki taşınmazları maliklerin rızasını aramadan birleştirip plana uygun yeni parsellere ayırabilir. Bu işleme imar uygulaması, arazi ve arsa düzenlemesi ya da kısaca parselasyon denir. Düzenleme sırasında her taşınmazdan, yol ve yeşil alan gibi kamusal alanlar için düzenleme ortaklık payı (DOP) kesilir. Bu pay düzenleme öncesi yüzölçümünün yüzde kırk beşini geçemez. Hissesiz verilebilecek bir parsel varken hisseli tahsis yapılması, ruhsatlı yapıların korunmaması ya da dayanağı imar planının hukuka aykırı olması, parselasyonun iptal sebebidir.
KISA CEVAP
- Belediyeler imar sınırı içinde, belediye ve mücavir alan dışında valilikler, maliklerin muvafakatini aramadan düzenleme yapmaya yetkilidir (3194 sayılı İmar Kanunu m. 18/1).
- Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye giren taşınmazların düzenleme öncesi yüzölçümünün yüzde kırk beşini geçemez.
- Parselasyonun asıl amacı, plana uygun yapı yapılabilecek imar parselleri oluşturmaktır; ruhsatlı ve plana uygun yapılar korunur.
- Tahsis kural olarak eski parselin bulunduğu yerden yapılır; müstakil parsel verilebilecekken hisseli parsel verilmesi iptal sebebidir.
- Dayanağı imar planı iptal edilirse parselasyon da dayanaksız kalır; plan ve parselasyon birlikte dava edilebilir (İYUK m. 7/4).
- Dava idare mahkemesinde, altmış günlük süre içinde açılır.
Kanundaki yetki ve DOP sınırı
Danıştay 6. Daire, 3194 sayılı Kanun’un 18. maddesini (işlem tarihindeki hâliyle) şöyle aktarmıştır:
Danıştay 6. Daire, 22.05.2025 tarihli, E. 2024/4624, K. 2025/2913 sayılı kararında aktarılan 3194 sayılı İmar Kanunu m. 18
İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır. Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkbeşini geçemez.
DOP, düzenlemenin taşınmaza sağladığı değer artışının karşılığıdır ve yalnızca yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan, ibadet yeri ve karakol gibi kanunda sayılan kamusal hizmet alanları için kullanılabilir. Daha önce 15. ve 16. maddeler gereği bedelsiz terk yapılmış bir parselde, terk edilen alanın DOP hesabında nasıl dikkate alındığı ayrıca kontrol edilmelidir; Danıştay’ın incelediği uyuşmazlıklarda eski terkin iade edilerek uygulamaya girildiği görülmektedir.
Parselasyonun amacı ve mevcut yapılar
Danıştay, parselasyonun bir “kesinti” işlemi olmadığını, plana uygun yapılaşmayı sağlamaya yönelik bir düzenleme olduğunu vurgular:
Danıştay 6. Daire, 25.12.2025 tarihli, E. 2024/7358, K. 2025/7272 sayılı kararı
Parselasyon işleminin amacı; imar planı, plan raporu ve ilgili yönetmelik hükümlerine göre, imar adasının biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanılma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmaktır. Düzenleme sınırı içerisinde bulunan yol, yeşil alan gibi kamusal alanların bedelsiz olarak kamuya kazandırılması için imar parsellerinde oluşacak değer artışı karşılığında düzenleme ortaklık payı alınması mümkün olmakla birlikte, asıl amaç plana uygun yapı yapmaya elverişli imar parselleri oluşturmaktır.
Bu davada ruhsatlı bir alışveriş merkezinin parseli, yeni parselasyonla komşu parsele doğru kaydırılmış; ruhsata uygun bahçe duvarı ve otopark giriş yolu komşu parselde kalmıştı. Danıştay, ruhsata uygun yapıların korunması gerektiği sonucuna vararak davanın reddine ilişkin kararı bozmuştur.
Tahsis ilkeleri
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik’in 17. maddesi dağıtımda uyulacak esasları sayar. Davalarda en sık ileri sürülen ilkeler şunlardır:
- Düzenlemeye giren parselin tahsisi mümkün olduğunca düzenleme öncesi bulunduğu yerden yapılır. Eski parsel kamu hizmet alanına denk geliyorsa en yakın ve uygun imar parseline tahsis yapılır.
- Tahsis edilen miktar asgari parsel alanından küçükse ya da teknik ve hukuki nedenlerle müstakil parsel verilemiyorsa hisselendirme yapılır. Müstakil parsel verilebilecek durumda hisseli parsel verilmesi, Danıştay’ın onadığı kararlarda iptal sebebi sayılmıştır.
- İmar planına ve mevzuata uygun olması şartıyla arazideki mevcut yapılaşma dikkate alınarak imar parselleri oluşturulur. 2020 öncesi yönetmelik de korunması mümkün yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesini öngörüyordu.
Davalarda mahkeme bu ilkelere uyulup uyulmadığını çoğu zaman keşif ve bilirkişi incelemesiyle tespit eder. Bu nedenle dava dilekçesinde eski ve yeni parsel konumu, yüzölçümleri, kesilen DOP oranı ve hissedarlık durumu tablo hâlinde gösterilmelidir.
Dayanak imar planının hukuka aykırılığı
Parselasyon, imar planının uygulamasıdır. Dayanak plan iptal edilirse parselasyon da dayanaksız kalır. Danıştay 6. Daire’nin 2025/2913 sayılı kararına konu uyuşmazlıkta bölge idare mahkemesi, uygulama imar planında bir alanın somut bir kullanım belirlenmeden yalnızca “belediye hizmet alanı” olarak ayrılmasını hukuka aykırı bulmuş ve bu plana dayanılarak yapılan parselasyonu da iptal etmişti.
İlanı gereken düzenleyici işlemlerde, bu işlemlerin uygulanması üzerine ilgililer düzenleyici işleme, uygulama işlemine ya da her ikisine karşı birlikte dava açabilir (İYUK m. 7/4). Bu sayede imar planına karşı süresinde dava açılmamış olsa bile, parselasyon işlemiyle birlikte dayanak plan da dava konusu edilebilir. İmar planına karşı açılan davalar sitemizdeki İmar Planı İptal Davası yazısında anlatılmıştır.
Dava süresi ve görevli mahkeme
- Parselasyon işlemi bir idari işlemdir; dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde açılır.
- Dava süresi altmış gündür. Süre, parselasyonun ilanına ya da ilgiliye tebliğine göre hesaplanır; tebliğ ya da ilan yoksa işlemin öğrenildiği tarih esas alınır (İYUK m. 7).
- Parselasyon tapuya tescil edildikten sonra da hukuka aykırılık giderilmez; iptal kararı üzerine idare yeni bir düzenleme yapmak zorundadır.
- Parselasyon nedeniyle uğranılan zarar için tam yargı davası açılabilir.
Süreç
- Encümen kararı, parselasyon planı ve dağıtım cetveli belediyeden ya da tapudan temin edilir.
- Kesilen DOP oranı, önceki terkler, tahsis yeri ve hisse durumu kontrol edilir.
- Taşınmaz üzerindeki ruhsatlı yapıların korunup korunmadığı incelenir.
- Dayanak imar planının hukuka uygunluğu değerlendirilir; gerekirse plan da dava konusu edilir.
- Altmış günlük süre içinde idare mahkemesinde iptal davası açılır ve keşif-bilirkişi incelemesi istenir.
Sıkça sorulan sorular
Parselasyonda en fazla ne kadar kesinti yapılabilir?
Düzenleme ortaklık payı, düzenleme öncesi yüzölçümünün yüzde kırk beşini geçemez.
Belediye malikin rızası olmadan parselasyon yapabilir mi?
Yapabilir. 18. madde belediyeye maliklerin muvafakatini aramadan düzenleme yetkisi verir. İşlemin hukuka uygunluğu ise idare mahkemesinde denetlenebilir.
Hisseli parsel verilmesine itiraz edilebilir mi?
Müstakil parsel verilebilecek durumdayken hisseli tahsis yapılması iptal sebebidir.
Ruhsatlı bina parselasyonla başka parsele kayabilir mi?
Danıştay, plana uygun ve ruhsatlı yapıların korunması gerektiğini kabul eder. Yapının kullanımını engelleyen bir tahsis iptal edilebilir.
İmar planına dava açılmadıysa parselasyonla birlikte plana da dava açılabilir mi?
İYUK m. 7/4’e göre düzenleyici işlemin uygulanması üzerine düzenleyici işleme, uygulama işlemine ya da her ikisine birlikte dava açılabilir.
Sonuç
Parselasyon işlemine karşı davada üç nokta belirleyicidir: DOP oranı ve önceki terkler, tahsisin yeri ve hisse durumu, mevcut ruhsatlı yapıların korunması. Dayanak plan da hukuka aykırıysa plan ve parselasyon birlikte dava edilebilir. Dava süresi altmış gündür.
Mevzuat: 3194 sayılı İmar Kanunu, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu.
Bu yazı, 22 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek alınız.