Kamulaştırmasız El Atma Davası: Bedel, Süre ve İmar Planı

Kamulaştırmasız el atma, idarenin özel mülkiyetteki bir taşınmazı kamulaştırma işlemi yapmadan ve bedel ödemeden kullanmaya başlamasıdır. Belediyenin tarlanızdan yol geçirmesi, arsanıza trafo ya da su deposu kurması bunun tipik örnekleridir. Taşınmaz imar planında yol, park ya da okul alanı olarak ayrıldığı hâlde yıllarca kamulaştırılmıyorsa da malik taşınmazı kullanamaz. Bu iki durumda malik, idareden taşınmazın bedelini ister. Dava adli yargıda, asliye hukuk mahkemesinde açılır.

Kamulaştırmasız el atma nedir?

Anayasa, devletin özel mülkiyetteki taşınmazı ancak kamu yararı gerektirdiğinde ve gerçek karşılığını peşin ödeyerek kamulaştırabileceğini öngörür (Anayasa m. 46). İdare bu usule uymadan taşınmazı kullanmaya başlarsa mülkiyet hakkı ihlal edilmiş olur. Malik bu durumda iki yoldan birini seçebilir:

• El atmanın önlenmesini ve taşınmazın eski hâline getirilmesini istemek,
• El atmaya razı olup taşınmazın bedelini istemek.

Taşınmaza okul, yol ya da köprü yapılmışsa, yapının kaldırılması çoğu zaman mümkün değildir. Bu yüzden uygulamada dava büyük ölçüde bedel istemiyle açılır.

Fiili el atma ve hukuki el atma

Fiili el atma: İdare taşınmaza fiziki olarak girmiştir. Yol, kanal, park, trafo, boru hattı gibi tesisler kurulmuştur. Malik taşınmazı kullanamaz.

Hukuki el atma: İdare taşınmaza fiziki olarak girmemiştir, ama imar planında taşınmazı yol, yeşil alan, okul, otopark gibi kamu hizmetine ayırmıştır. Malik bu yüzden taşınmazında yapı yapamaz, satması da zorlaşır. Plan yıllarca uygulanmazsa malik, mülkiyet hakkının özünün ortadan kalktığını ileri sürerek bedel ister.

1956-1983 arası el atmalar: 2942 sayılı Kanun geçici 6. madde

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na 2010 yılında 5999 sayılı Kanun’la eklenen ve 2013 yılında 6487 sayılı Kanun’la değiştirilen geçici 6. madde, belirli bir dönemde yapılan el atmalar için özel bir usul öngörür.

Maddenin getirdiği temel kurallar şunlardır:

• Madde yalnızca 9.10.1956 ile 4.11.1983 arasında yapılan fiili el atmalara uygulanır.
• Önce uzlaşma yoluna gidilmesi dava şartıdır. Uzlaşma; trampa, sınırlı ayni hak, başka yerde imar hakkı ya da nakdi bedel üzerinden yapılabilir.
• Uzlaşma sağlanamazsa uzlaşmazlık tutanağından itibaren üç ay içinde bedel tespiti davası açılabilir.
• Uzlaşılan ya da mahkemece belirlenen bedel, idarenin bütçe imkânlarına göre taksitle ödenebilir. Taksitli ödeme süresince ayrıca kanuni faiz ödenir.

4.11.1983’ten sonra yapılan el atmalarda geçici 6. madde uygulanmaz. Bu davalar Yargıtay içtihatlarıyla oluşmuş genel kurallara göre, yine asliye hukuk mahkemesinde görülür.

İmar planında kamu alanına ayrılan taşınmaz

İmar planında kamu hizmetine ayrılan taşınmaz, idarece kamulaştırılmalıdır. Kamulaştırma uzun yıllar yapılmazsa malik, fiilen el atılmamış olsa bile bedel isteyebilir. Yargıtay bu durumda “makul süre” ölçütünü kullanır:

Hukuki el atma davası açabilmek için mahkemeler şunlara bakar:

• Taşınmazın imar planında kamu hizmetine ayrılmış olması,
• Plan uygulamasıyla taşınmazın tamamen ya da kısmen kullanılamaz hâle gelmesi,
• Plan tarihinden itibaren makul sürede kamulaştırma yapılmaması,
• İdareye kamulaştırma ya da takas için başvurulmuş olması.

Bedel nasıl belirlenir?

Mahkeme keşif yapar, bilirkişi kurulundan rapor alır. Bedel şu ölçütlerle belirlenir:

• Taşınmazın cinsi ve nevi, yüzölçümü
• Arsa ise emsal satışlar, tarla ise net geliri
• İmar durumu ve bölgedeki gelişme
• Vergi beyanı ve resmî makamlarca yapılmış değerlendirmeler
• Üzerindeki yapı ve ağaçların değeri

Bedel dava tarihindeki değere göre belirlenir. Geçici 6. madde kapsamındaki taşınmazlarda, taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınır:

Malik, bedelin yanında geçmiş dönem için ecrimisil de isteyebilir; ecrimisil dava tarihinden geriye en çok beş yıl için istenir.

Uzlaşma başvurusu

Geçici 6. madde kapsamındaki el atmalarda uzlaşma dava şartıdır. Malik idareye başvurur; idare kıymet takdir komisyonuyla tahmini değeri belirler ve en geç altı ay içinde malik uzlaşma görüşmesine çağrılır. Görüşmeler kural olarak altı ay içinde sonuçlandırılır ve tutanağa bağlanır. Anlaşma sağlanırsa sözleşme yapılır ve taşınmaz idare adına tescil edilir. Anlaşma sağlanamazsa uzlaşmazlık tutanağından itibaren üç ay içinde dava açılabilir.

1983 sonrası el atmalarda kanunda böyle bir dava şartı yoktur. Yine de idareye yazılı başvuru yapmak, sorunun dava açmadan çözülmesine imkân verir.

Davanın tarafları, görev ve yetki

Davacı: Tapu maliki. Taşınmaz paylıysa her paydaş kendi payı için dava açabilir.

Davalı: El atan idare. Yolu belediye yaptıysa belediye, okulu Millî Eğitim Bakanlığı yaptıysa Hazine, boru hattını bir kamu kuruluşu döşediyse o kuruluş davalıdır.

Görevli mahkeme: Asliye hukuk mahkemesi. Kamulaştırmasız el atmadan doğan bedel davaları adli yargıda görülür.

Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi.

Dava süreci

1. Tapu kaydı, imar durum belgesi ve el atmayı gösteren fotoğraf ya da harita toplanır.
2. El atma 1956-1983 arasındaysa idareye uzlaşma başvurusu yapılır; sonraki el atmalarda yazılı başvuru yapılması yararlıdır.
3. Uzlaşma sağlanamazsa asliye hukuk mahkemesinde dava açılır.
4. Mahkeme keşif yapar, harita ve değerleme bilirkişisinden rapor alır.
5. Bedel belirlenir. Kararla birlikte taşınmazın el atılan kısmının tapusu idare adına tescil edilir.
6. Karar kesinleşince bedel idare tarafından ödenir.

Sıkça sorulan sorular

Belediye arsamdan yol geçirdi, bedel isteyebilir miyim?
Evet. Belediyeye yazılı başvuru yapın; sonuç alamazsanız asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırmasız el atma davası açabilirsiniz. El atma 1956-1983 arasında olduysa uzlaşma başvurusu dava şartıdır.

Arsam imar planında park alanı, yıllardır bir şey yapılmadı. Ne yapabilirim?
İdareden kamulaştırma isteyin. Başvuru sonuçsuz kalırsa ve plan makul sürede uygulanmamışsa hukuki el atma nedeniyle bedel davası açabilirsiniz.

Bedel hangi tarihteki değere göre belirlenir?
Dava tarihindeki değere göre.

Kamulaştırmasız el atma davası zamanaşımına uğrar mı?
Bedel istemi mülkiyet hakkına dayanır ve malik tapuda kayıtlı olduğu sürece ileri sürülebilir. Geçmiş döneme ait ecrimisil ise beş yıllık süreye tabidir. 1956-1983 arası el atmalarda uzlaşmazlık tutanağından sonraki üç aylık süreye dikkat edilmelidir.

Taşınmazın bir kısmına el atıldı. Tamamının bedelini isteyebilir miyim?
Kural olarak yalnızca el atılan kısmın bedeli istenir. Kalan kısım kullanılamaz hâle geldiyse, bunun da değerlendirilmesi istenebilir.

Sonuç

İdare taşınmazınıza girdiyse ya da imar planı taşınmazınızı kamu alanına ayırdıysa, önce tapu kaydını ve imar durum belgesini alın, sonra idareye yazılı başvuru yapın. Sonuç alamazsanız davayı taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açın ve dava dilekçesinde ecrimisil isteğini de ekleyin.

Mevzuat: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu.

Bu yazı, 22 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek alınız.