Kamulaştırma İşlemine Karşı İptal Davası: 30 Günlük Süre, Kamu Yararı ve Bekletici Mesele

Kamulaştırmaya karşı malikin iki ayrı savunma alanı vardır. Birincisi bedeldir; bu, adli yargıda bedel tespiti ve tescil davasında tartışılır. İkincisi kamulaştırmanın kendisidir: kamu yararı bulunup bulunmadığı, usule uyulup uyulmadığı, gereğinden fazla alan alınıp alınmadığı. Bu ikinci alan idari yargının konusudur. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 14. maddesine göre malik, kamulaştırma işlemine karşı mahkemenin yaptığı tebligattan itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açabilir. Bu süre, idari yargıdaki genel 60 günlük süreden kısadır ve kaçırılması kamulaştırmanın kesinleşmesine yol açar.

Kamulaştırma hangi işlemlerden oluşur?

Kamulaştırma tek bir işlem değil, birbirini izleyen işlemler zinciridir. Bu zincirin halkaları şunlardır:

1. Kamu yararı kararı. İdarenin, belirli bir taşınmazın belirli bir kamu hizmeti için gerekli olduğuna ilişkin kararıdır. Belediyelerde belediye encümeni ya da meclisi, diğer idarelerde kanunda belirtilen makamlar karar verir.
2. Onay. Bazı idarelerin kamu yararı kararları üst makamın onayıyla kesinleşir.
3. Kamulaştırma kararı. Kamu yararı kararından sonra idarenin yetkili organı, belirlenen taşınmazların kamulaştırılmasına karar verir.
4. Hazırlık işlemleri. Taşınmazların harita ve planla belirlenmesi, tapu kayıtlarının çıkarılması ve kamulaştırma şerhinin tapuya işlenmesi.
5. Kıymet takdiri ve uzlaşma. Bedelin belirlenmesi ve malikle pazarlık.
6. Bedel tespiti ve tescil davası. Uzlaşma olmazsa asliye hukuk mahkemesinde açılan dava.

İptal davasında bu zincirin her halkası denetlenebilir. Zincirin başındaki kamu yararı kararı hukuka aykırıysa, ona dayanan bütün işlemler de sakat hâle gelir.

Dava açma süresi

Süre, asliye hukuk mahkemesinin bedel tespiti ve tescil davası nedeniyle malike yaptığı tebligatla başlar. Malik bu tebligatla birlikte dava dilekçesini ve kamulaştırma belgelerini öğrenir. Malikin bu tarihten önce kamulaştırma işlemini öğrenmiş olması, örneğin uzlaşma davetini almış olması, dava açmasına engel değildir; erken açılan dava süresinde açılmış sayılır. Ancak sürenin başlangıcı için esas alınan tarih mahkeme tebligatıdır.

Tebligatın usulüne uygun yapılmadığı durumlarda süre, malikin işlemi öğrendiği tarihten başlar. Mirasçıların bulunamadığı ya da adreslerinin bilinmediği durumlarda yapılan ilanen tebligat da süreyi başlatır. Bu nedenle tapu kaydındaki adres bilgilerinin güncel tutulması önemlidir.

Görevli ve yetkili mahkeme, davalı idare

Kamulaştırma işlemine karşı iptal davası idare mahkemesinde açılır. Taşınmazlarla ilgili uyuşmazlıklarda İYUK m. 33 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi yetkilidir. Kamulaştırma birden fazla ilin sınırları içindeki taşınmazları kapsıyorsa, her malik kendi taşınmazının bulunduğu yerdeki mahkemede dava açar.

Davalı, kamulaştırmayı yapan idaredir. Kamu yararı kararı başka bir makamca onaylanmışsa, onay makamının da davalı olarak gösterilmesi yerinde olur. Cumhurbaşkanı kararıyla yapılan kamulaştırmalarda ya da acele kamulaştırma kararlarında ilk derece mahkemesi Danıştay’dır. Davalının ya da mahkemenin yanlış gösterilmesi davanın reddine değil, dilekçenin görevli ve yetkili mahkemeye gönderilmesine yol açar; ancak bu işlemler zaman kaybettirir.

Dilekçe ve deliller

Dava dilekçesinde iptali istenen işlemlerin tarih ve sayıları açıkça yazılmalıdır: kamu yararı kararı, onay işlemi ve kamulaştırma kararı. Bu belgelerin bir örneği, bedel tespiti davasının dosyasında bulunur. Malik, asliye hukuk mahkemesinden bu belgelerin onaylı örneklerini alarak dilekçesine ekleyebilir. Ayrıca taşınmazın imar durumu belgesi, plan notları, projenin kapsamını gösteren haritalar ve gerekirse taşınmazın fotoğrafları sunulmalıdır.

İhtiyaçtan fazla kamulaştırma iddiası ileri sürülüyorsa, projenin gerçekte hangi alanı gerektirdiği konusunda bir harita mühendisinden ya da şehir plancısından görüş alınması yararlıdır. Mahkeme bu tür iddiaları keşif ve bilirkişi incelemesiyle değerlendirir; dilekçede keşif ve bilirkişi talebinde bulunulması gerekir.

İmar planında kamu hizmetine ayrılan taşınmazlar

İmar planında yol, park, okul gibi kamu hizmetlerine ayrılan taşınmazlar için belediyenin imar programı hazırlaması ve bu taşınmazları program süresi içinde kamulaştırması gerekir (3194 sayılı İmar Kanunu m. 10). Uygulamada belediyeler yıllarca kamulaştırma yapmaz ve malik taşınmazı üzerinde yapılaşma hakkını kullanamaz. Bu durumda malik, idareye başvurarak kamulaştırma ya da plan değişikliği isteyebilir; talebin reddine karşı idari yargıda dava açabilir. Kamulaştırma kararı alındığında ise imar planının bu taşınmazı gerçekten o kamu hizmetine ayırıp ayırmadığı iptal davasında denetlenir.

İptal sebepleri

Kamu yararı kararının bulunmaması ya da yetersizliği

Kamu yararı kararı, kamulaştırmanın temelidir. Kararın yetkili makamca alınmamış olması, gerekli onayın bulunmaması ya da kararın hangi kamu hizmetine yönelik olduğunun açıkça belirtilmemesi iptal sebebidir. Danıştay, kamu yararı kararının soyut ifadelerle değil, somut bir ihtiyaca dayanılarak alınmasını arar. “Belediye hizmetlerinde kullanılmak üzere” gibi genel bir ifade, hangi hizmetin neden bu taşınmazda yapılacağını göstermez.

İmar planına aykırılık

Belediye sınırları içinde kamulaştırma kural olarak imar planına dayanır. Okul, park, yol gibi kamu hizmetleri için kamulaştırma, taşınmazın imar planında bu amaca ayrılmış olmasını gerektirir. Plan ile kamulaştırma amacı arasında uyumsuzluk bulunması, örneğin konut alanında kalan bir taşınmazın park için kamulaştırılması, işlemi hukuka aykırı kılar. İmar planının kendisi yargı kararıyla iptal edilmişse, ona dayanan kamulaştırma da dayanaksız kalır.

İhtiyaçtan fazla kamulaştırma

İdare, kamu hizmetinin gerektirdiği alanla sınırlı olarak kamulaştırma yapabilir. Projenin gerektirdiğinden fazla alanın kamulaştırılması, ölçülülük ilkesine aykırıdır. Örneğin bir yolun genişletilmesi için yalnızca ön cephedeki şeridin alınması yeterliyken taşınmazın tamamının kamulaştırılması, bu itirazın konusu olur. Mahkeme bu iddiayı keşif ve bilirkişi incelemesiyle değerlendirir.

Ödenek bulunmaması

Kamulaştırma Kanunu, idarenin kamulaştırma bedelini karşılayacak ödeneği bulunmasını şart koşar. Ödenek gösterilmeden yapılan kamulaştırma, bedelin peşin ödenmesi ilkesine aykırı sonuçlar doğurur. Danıştay, idarenin bütçesinde kamulaştırma için yeterli ödenek ayrılıp ayrılmadığını inceler.

Usul eksiklikleri

Kamulaştırma şerhinin tapuya işlenmemesi, malike gerekli bildirimlerin yapılmaması, kıymet takdir ve uzlaşma komisyonlarının mevzuata uygun oluşturulmaması gibi usul eksiklikleri de iptal sebebi olabilir. Ancak her usul eksikliği iptali gerektirmez; eksikliğin işlemin esasını etkileyecek nitelikte olması aranır.

Maddi hata düzeltim davası

Kamulaştırma belgelerinde malikin adı, taşınmazın yüzölçümü, pay oranı ya da sınırları gibi maddi bilgilerde hata bulunabilir. Bu hatalara karşı adli yargıda, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde düzeltim davası açılır. Süre, malik için mahkeme tebligatından itibaren 30 gün, idare için belgelerin mahkemeye verildiği günden itibaren 30 gündür.

Maddi hata düzeltimi, kamulaştırmanın hukuka uygunluğunu tartışmaz. Yalnızca belgelerdeki yanlışlığın düzeltilmesini sağlar. Örneğin kamulaştırılan alanın 500 metrekare yerine 350 metrekare gösterilmesi, bedelin eksik hesaplanmasına yol açar ve düzeltim davasının konusu olur.

Bedel tespiti davasıyla ilişkisi

İdari yargıda açılan iptal davası, asliye hukuk mahkemesindeki bedel tespiti ve tescil davasının akışını etkiler. Anayasa Mahkemesi’nin 2942 sayılı Kanun’un 10. ve 14. maddelerine ilişkin 2024 ve 2025 tarihli iptal kararlarından sonra (aşağıda ayrıntılı olarak anlatılmıştır), adli yargı mahkemesinin idari yargıda açılan iptal davasını bekletici mesele yapması ve onun sonucuna göre karar vermesi gerekir. Bu nedenle malik, iptal davası açtığını gösteren belgeyi asliye hukuk mahkemesine sunmalıdır.

Bekletici mesele yapılması, malikin taşınmazının tescil edilip idarenin eline geçmesini, iptal davası sonuçlanıncaya kadar önler. Bu da iptal davasının etkisiz kalmasının önüne geçer.

Yürütmenin durdurulması

İptal davasında yürütmenin durdurulması da istenebilir. Özellikle acele kamulaştırma ile taşınmaza el konulması ya da idarenin taşınmaz üzerinde inşaata başlaması tehlikesi varsa, bu talep önemlidir. Mahkeme, işlemin açıkça hukuka aykırı olduğunu ve uygulanması hâlinde telafisi güç zarar doğacağını görürse yürütmeyi durdurur.

İptal kararının sonuçları

Kamulaştırma işlemi iptal edilirse kamulaştırma hukuki dayanağını yitirir. Bedel tespiti davası henüz sonuçlanmamışsa reddedilir. Taşınmaz idare adına tescil edilmişse, malik taşınmazın kendi adına tescilini isteyebilir; aldığı bedeli de idareye iade eder. İdare taşınmaz üzerinde kamu tesisi yapmışsa ve iade fiilen mümkün değilse, malikin tazminat hakkı doğar.

İptal kararından sonra idare, eksikliği gidererek yeni bir kamu yararı kararı alabilir ve kamulaştırmayı yeniden başlatabilir. Bu durumda yeni süreçte de malikin itiraz hakları baştan doğar.

Süreç özeti

1. Kamu yararı kararı ve kamulaştırma kararının incelenmesi
2. Bedel tespiti davasındaki mahkeme tebligatının alınması
3. 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası
4. Maddi hatalar için aynı sürede düzeltim davası
5. İptal davasının asliye hukukta bekletici mesele yapılması
6. İptal kararı ve taşınmazın iadesi veya tazminat

Anayasa Mahkemesi kararlarından sonra bekletici mesele

2942 sayılı Kanun’un 2001 tarihli metninde, iptal davasının bedel tespiti davasında bekletici mesele yapılması iki şarta bağlanmıştı: malikin idari yargıda dava açması ve idare mahkemesinden yürütmenin durdurulması kararı alması. Yürütmenin durdurulması kararı alınamazsa asliye hukuk mahkemesi tescile karar verebiliyor, iptal davası sonradan malik lehine sonuçlansa bile taşınmaz idare adına tescil edilmiş oluyordu. Bu düzen Anayasa Mahkemesi’nin iki kararıyla değişti.

• Anayasa Mahkemesi 25.12.2024 tarihli, E. 2024/101, K. 2024/232 sayılı kararıyla (RG 27.03.2025) 10. maddenin yürütmenin durdurulması şartını içeren on dördüncü fıkrasını ve 14. maddenin “Açılan davaların sonuçları dava açmayanları etkilemez” hükmünü taşıyan altıncı fıkrasını iptal etti.
• Anayasa Mahkemesi 10.07.2025 tarihli, E. 2025/148, K. 2025/141 sayılı kararıyla 10. maddenin üçüncü fıkrasının (f) bendindeki “ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını” ibaresini iptal etti. Bugün davetiyede malike yüklenen yükümlülük, 30 gün içinde dava açtığını belgelendirmekten ibarettir.

Bu iki karar sonrasında yürütmenin durdurulması kararı, bekletici mesele bakımından bir ön şart değildir. Asliye hukuk mahkemesi, süresinde açıldığı belgelenen iptal davasının sonucunu beklemekle yükümlüdür. Yürütmenin durdurulması talebi yine de önemini korur: özellikle acele el koyma ya da fiilî inşaat söz konusuysa, idarenin taşınmaz üzerinde geri dönülmesi güç değişiklikler yapmasını önlemenin yolu budur. Ayrıca iptal edilen altıncı fıkra nedeniyle, bir paydaşın açtığı davada verilen iptal kararının dava açmayan paydaşları da etkileyip etkilemeyeceği tartışması yeniden gündeme gelmiştir; bu konuda her paydaşın kendi adına süresinde dava açması en güvenli yoldur.

İmar planına dayanan kamulaştırmalarda kamu yararı kararı

2942 sayılı Kanun’un 6. maddesinin son fıkrası, onaylı imar planlarına veya ilgili bakanlıklarca onaylanmış özel plan ve projelere göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasını gerektirmez. Bu nedenle belediyenin imar planında yol, park ya da okul alanına ayrılmış bir taşınmazı kamulaştırırken ayrı bir kamu yararı kararı bulunmaması tek başına iptal sebebi sayılmaz. Bu tür kamulaştırmalarda denetimin ağırlığı imar planının kendisine kayar. Planın ilgili kısmı yargı kararıyla iptal edilmişse ya da plan taşınmazı kamulaştırma amacına ayırmıyorsa, kamulaştırma dayanaksız kalır. Malikin bu durumda kamulaştırma işlemiyle birlikte dayanak imar planını da dava konusu etmesi, planın bir başkası tarafından açılan davada iptal edilip edilmediğini araştırması gerekir.

Güncel Yargıtay ve Danıştay kararları

Daire, idari yargıda açılmış iptal davasının sonucunu beklemeden bedel tespiti ve tescile karar veren yerel mahkeme kararını bu nedenle bozmuştur. Malikin iptal davasını asliye hukuk dosyasına bildirmesi, bozma sebebinin dosyada görünür olmasını sağlar.

Kararda kamulaştırma işlemi idari yargıda kesin olarak iptal edilmiş, bedel tespiti ve tescil davası bu nedenle reddedilmiştir. İptal kararının adli yargıdaki sonucu, davanın konusuz kalması değil, esastan reddidir.

Bu kararda acele kamulaştırmaya dayanak Bakanlar Kurulu kararı ve kamulaştırma kararları Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunca iptal edilmişti. Daire, Anayasa Mahkemesi’nin 2024/101 sayılı kararını da anarak bedel tespiti davasının reddedilmesi gerektiğini belirtmiştir.

Danıştay, kamu yararı kararı bulunmadığı gerekçesiyle kamulaştırmayı iptal eden idare mahkemesi kararını hukuka uygun bulmamıştır; işlem onaylı imar planına dayandığından ayrı bir kamu yararı kararı aranmamıştır.

Bu dosyada kamulaştırmanın dayanağı olan uygulama ve nazım imar planları başka bir davada iptal edilmiş, kamulaştırma işlemi de bu nedenle dayanaksız kalmıştır.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Otuz günlük sürenin uzlaşma davetinden ya da tapudaki kamulaştırma şerhinden başladığını düşünerek erken telaşla eksik dilekçe vermek veya tersine, idari yargıdaki genel 60 günlük süreye güvenerek süreyi kaçırmak.
• İptal davasını açtıktan sonra bunu asliye hukuk mahkemesine belgeyle bildirmemek. Bildirim yapılmazsa mahkeme dosyada iptal davasından haberdar olmayabilir.
• Yalnızca kamulaştırma kararını dava konusu edip dayanak imar planını ya da acele kamulaştırma kararını davaya dahil etmemek.
• Bedele ilişkin itirazları idare mahkemesine, kamu yararına ilişkin itirazları asliye hukuk mahkemesine taşımak. İki yargı yolunun konusu birbirinden ayrıdır.
• Paylı taşınmazda yalnız bir paydaşın dava açmasıyla yetinmek. Her paydaşın kendi adına dava hakkı vardır (m. 14/3) ve kendi süresini ayrıca gözetmesi gerekir.

Sıkça sorulan sorular

Sonuç

Kamulaştırmaya karşı en etkili savunma, kamulaştırma işleminin kendisini süresi içinde yargı denetimine götürmektir. Malik, bedel tespiti davasına ilişkin tebligatı aldığı anda kamu yararı kararını ve kamulaştırma belgelerini incelemeli, 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açmalı ve bu davayı asliye hukuk mahkemesine bildirmelidir. Bedele ilişkin itirazlar ise bedel tespiti davasında ayrıca ileri sürülmelidir.

İlgili yazılar: Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası: Uzlaşma, Bilirkişi ve Faiz, Acele Kamulaştırma (2942 m. 27): El Koyma Kararı, Bedel ve İptal Davası, Kamulaştırmada Geri Alım Hakkı (2942 m. 23): Beş Yıl, Bir Yıl ve Dava Yolu, Yapı Ruhsatı İptal Davası: Komşunun Dava Hakkı, Süre ve Yürütmeyi Durdurma

Mevzuat: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu · 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu · 3194 sayılı İmar Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.