Ortaklığın Giderilmesinde Aynen Taksim mi, Satış mı? (TMK 699)

Ortaklığın giderilmesi davasında paydaşların en çok merak ettiği konu, taşınmazın bölüneceği mi yoksa satılacağı mıdır. Hisseli bir tarlanın sahipleri çoğu zaman taşınmazın bölünüp herkese kendi parçasının verilmesini ister. Hisseli bir dairede ise bölme imkânı olmadığından satış kaçınılmaz görünür. Kanun bu konuda hâkime bir sıra gösterir: Önce aynen bölme denenir; bölme durum ve koşullara uygun değilse ya da taşınmaz önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa karar verilir.

Bu yazıda TMK m. 699’daki paylaşma biçimlerini, hâkimin aynen taksim ile satış arasında nasıl seçim yaptığını, imar ve tarım arazisi mevzuatının bölmeye getirdiği sınırları ve paydaşlar arasında satış yapılabilmesinin şartını anlatıyoruz. Davanın genel kuralları için sitemizdeki ortaklığın giderilmesi davası yazısına bakılabilir.

Kanun metni

Hükümden üç kural çıkar:

1. Paydaşlar anlaşırsa paylaşmanın biçimini onlar belirler.
2. Anlaşma yoksa aynen bölme önceliklidir.
3. Satış, aynen bölmenin uygun olmadığı durumlarda başvurulan yoldur.

Paydaşlar anlaşırsa

Paydaşlar taşınmazın nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşırsa dava açmaya gerek kalmaz. Taşınmazı birlikte satıp bedeli paylaşabilir, ifraz yoluyla parsellere ayırıp her parseli bir paydaşa verebilir ya da paylarını birbirlerine devredebilirler. Bu yollar için Hisseli Arazilerde Rızai Taksim: Paydaşların Anlaşarak Paylaşması yazımıza bakılabilir.

Dava açılmışsa da paydaşlar yargılama sırasında anlaşabilir. Hâkim, bütün paydaşların katıldığı bir anlaşmaya göre karar verir.

Aynen taksim nedir ve nasıl yapılır?

Aynen taksim, taşınmazın fiziki olarak bölünüp her paydaşa payı oranında bir parça verilmesidir. Hâkim, aynen taksime karar vermeden önce taşınmazın bölünüp bölünemeyeceğini araştırır:

• Mahallinde keşif yapılır.
• Fen bilirkişisi, taşınmazın paylara göre nasıl bölünebileceğini gösteren bir taksim krokisi hazırlar.
• Değer bilirkişisi, oluşacak her parçanın değerini belirler.
• Belediyeden ya da il özel idaresinden imar durumu, gerekiyorsa tarım il müdürlüğünden arazinin niteliğine ilişkin görüş istenir.

Bölünen parçaların değerleri birbirine denk olmayabilir. Örneğin yola cephesi olan parça daha değerli olabilir. Bu durumda değeri eksik kalan parçayı alan paydaşa, değeri fazla olan parçayı alan paydaş tarafından para ödenmesine karar verilir. Kanun bunu “eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme” olarak ifade eder.

Aynen taksim kararının sonunda her paydaş adına ayrı bir parsel oluşturulur ve tapu kaydı buna göre düzenlenir. Bu nedenle aynen taksimin teknik ve hukuki olarak uygulanabilir olması gerekir. Uygulanamayacak bir taksim kararı, paydaşlar arasındaki ortaklığı fiilen sona erdirmez.

Aynen taksimi engelleyen durumlar

İmar mevzuatı

İmar planı bulunan alanlarda bir parselin bölünebilmesi için oluşacak parsellerin plan ve yönetmeliklerdeki asgari büyüklük, cephe ve derinlik şartlarını sağlaması gerekir. Belediye bu şartları sağlamayan bir ifraza onay vermez. Bu nedenle küçük bir imar parselinin çok sayıda paydaş arasında bölünmesi çoğu zaman mümkün değildir.

İmar planında konut alanı, yeşil alan, yol gibi farklı kullanım kararları bulunan taşınmazlarda da bölme, bu kullanım kararlarıyla uyumlu olmalıdır.

Tarım arazileri

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında bölünmesini yasaklar. Bu sınır, arazinin niteliğine göre değişir. Hisseli tarlaların paylaşılmasında uygulamada en sık karşılaşılan engel budur. Asgari büyüklüğün altında kalacak bir bölme yapılamıyorsa taşınmaz satılır ya da paydaşlardan biri diğerlerinin paylarını satın alır. Bu konuyu Miras Kalan Tarım Arazisinin Paylaşımı: Bölünme Yasağı ve Ehil Mirasçı yazımızda ayrıntılı anlattık.

Önemli değer kaybı

Taşınmaz teknik olarak bölünebilse bile, bölünmesi toplam değerini önemli ölçüde düşürüyorsa satışa karar verilir. Örneğin bütün hâlinde bir otel ya da fabrika arsası olarak değerli olan bir taşınmaz, parçalara ayrıldığında bu değerini kaybedebilir.

Taşınmazın niteliği

Tek bir daire, dükkân ya da müstakil ev gibi taşınmazlar fiziki olarak bölünemez. Bu taşınmazlarda aynen taksim mümkün değildir ve satış kararı verilir.

Binalarda kat mülkiyeti kurularak aynen taksim

Birden çok bağımsız bölümü olan bir binada aynen taksim, binanın parsellere ayrılmasıyla değil, kat mülkiyeti kurularak bağımsız bölümlerin paydaşlara dağıtılmasıyla yapılabilir. Örneğin üç paydaşın eşit paylarla malik olduğu ve birbirine yakın değerde üç dairesi bulunan bir binada, kat mülkiyeti kurulup her paydaşa bir daire verilmesi mümkün olabilir. Bunun için binanın yapı kullanma izni ve onaylı projesi gibi kat mülkiyeti kurulmasının şartlarının bulunması ve bağımsız bölümlerin değerlerinin paylara uygun dağıtılabilmesi gerekir (KMK m. 10). Şartlar yoksa bina bütün olarak satılır.

Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti zaten kurulmuş binalarda her bağımsız bölüm ayrı bir taşınmazdır. Paydaşlığın bulunduğu bağımsız bölüm için ayrı ayrı ortaklığın giderilmesi istenir.

Satış kararı

Aynen taksim mümkün değilse hâkim taşınmazın açık artırmayla satılmasına ve satış bedelinin paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılmasına karar verir. Karar kesinleştikten sonra satış, satış memuru olarak görevlendirilen icra dairesi tarafından İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır. Satış elektronik satış portalında, birinci ve ikinci artırma şeklinde gerçekleştirilir.

7589 sayılı Kanun’la İİK m. 114’e eklenen hükme göre, tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmayan taşınmazlarda birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu artırmada teklifler muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmelidir. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır; birinci artırmada sonuç alınamazsa ikinci artırma herkese açık olarak yapılır. Satış ve ihale sürecinin ayrıntılarını Ortaklığın Giderilmesinde Satış ve İhale Süreci yazımızda anlattık.

Paydaşlar arasında satış

TMK m. 699’un son cümlesi, satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılmasını bütün paydaşların rızasına bağlar. Paydaşlardan biri bile bu usule karşı çıkarsa satış herkese açık yapılır. Pay çoğunluğu bu kuralı değiştirmez; payların büyük bölümüne sahip olan paydaş da diğerlerinin rızası olmadan satışı paydaşlarla sınırlayamaz.

Bu kural, mirasçılar arasındaki bir defalık birinci artırma kuralından farklıdır. Mirasçılara özgü birinci artırma, kanun gereği uygulanır ve paydaşların rızasına bağlı değildir. TMK m. 699’daki paydaşlar arasında satış ise bütün satış sürecinin paydaşlarla sınırlı kalmasıdır ve bütün paydaşların rızasını gerektirir.

Aynen taksim kararının tapuya işlenmesi

Aynen taksim kararı kesinleştikten sonra karar, taksim krokisiyle birlikte kadastro ve tapu müdürlüğüne gönderilir. Kadastro müdürlüğü krokiye göre ifraz işlemini yapar, yeni parsellere numara verir; tapu müdürlüğü de her parseli kararda gösterilen paydaş adına tescil eder. Karar para ile denkleştirme içeriyorsa, denkleştirme bedelinin ödenmesi de kararın uygulanmasının bir parçasıdır. Bedeli ödemeyen paydaşa karşı ilamlı icra yoluna gidilebilir.

Kroki ile arazideki fiili durum uyuşmuyorsa ya da imar mevzuatı ifraza engel oluşturuyorsa karar uygulanamaz. Bu nedenle aynen taksim kararı verilmeden önce ilgili idarenin ifraza uygunluk konusundaki görüşünün dosyaya girmesi, kararın sonradan uygulanamaz hâle gelmesini önler.

Hâkim satış yerine aynen taksime karar verebilir mi?

Davacı yalnızca satış istemiş olsa bile hâkim, aynen taksim mümkünse önce bu yolu araştırmak zorundadır. Kanun aynen bölmeyi öncelikli yol olarak düzenlemiştir. Aynen taksim mümkün olduğu hâlde satışa karar verilmesi, kanuna aykırılık oluşturur ve istinaf ya da temyiz aşamasında kararın kaldırılmasına yol açabilir.

Tersine, paydaşlardan biri aynen taksim istese bile taşınmazın niteliği ya da mevzuat engeli nedeniyle bölme mümkün değilse hâkim satışa karar verir. Bu nedenle davada keşif ve bilirkişi incelemesinin özenle yapılması, paydaşların bilirkişi raporuna itiraz haklarını süresinde kullanması önemlidir.

Taşınmaz üzerindeki yapılar ve ağaçlar

Paydaşlardan biri ortak taşınmaz üzerine ev yapmış ya da ağaç dikmiş olabilir. Bu yapıların ve ağaçların kime ait olduğu, aynen taksimde parçaların dağıtılmasını ve satışta bedelin paylaştırılmasını etkiler. Bu uyuşmazlık, ortaklığın giderilmesi davasından önce ya da bu dava sırasında muhdesatın aidiyeti davasıyla çözülür. Konuyu Muhdesatın Aidiyeti Davası: Hisseli Taşınmazdaki Yapı ve Ağaçların Tespiti yazımızda anlattık.

Güncel Yargıtay kararları

Ortaklığın giderilmesi davalarında temyiz incelemesi Yargıtay 7. Hukuk Dairesince yapılmaktadır. Daire, aynen taksim ile satış arasındaki seçimi mahkemenin araştırma yükümlülüğüne bağlamakta ve eksik araştırmayla verilen kararları bozmaktadır.

Aynen taksim için araştırılacak ölçütler

Kararın son cümlesi uygulamada sıkça gözden kaçar. Aynen taksimde her paydaşa ayrı bir parça verilmesi gerekir; bazı paydaşları yeni bir paylı mülkiyet içinde bırakan bölme, ancak o paydaşların rızasıyla mümkündür. Örneğin dört paydaşlı bir arsada yalnızca iki parsel oluşturulabiliyorsa ve paydaşlar ikişer kişilik ortaklıkları kabul etmiyorsa, aynen taksim yerine satışa karar verilir.

İfraz projesi ve idarenin görüşü

Bu karar, yazının yukarıda anlatılan “taksim krokisi” aşamasının hukuki dayanağını gösterir. Bilirkişinin bölmenin mümkün olduğunu söylemesi tek başına yeterli değildir; ifraz projesinin belediye encümeni ya da il özel idaresi tarafından imar mevzuatına uygun bulunması gerekir. Parçaların dağıtımında anlaşma yoksa paydaşlar arasında hâkim huzurunda kura çekilir. Kura yöntemi, değeri yüksek parçayı kimin alacağı konusundaki çekişmeyi tarafsız biçimde çözer.

Tarım arazilerinde bölünme yasağı

Somut olayda ilçe tarım müdürlüğü, en küçük paya düşecek alanın asgari büyüklüğün altında kaldığını bildirmişti. Daire, bu görüşe rağmen verilen aynen taksim kararını bozmuştur. Tarım arazisi niteliğindeki taşınmazlarda tarım ve orman il ya da ilçe müdürlüğünün görüşü bu nedenle belirleyicidir.

7589 sayılı Kanunla gelen diğer yenilikler

7589 sayılı Kanun (RG 31.07.2026), mirasçılar arasındaki birinci artırma kuralının yanında ortaklığın giderilmesi satışlarına ilişkin başka hükümler de getirmiştir. İİK m. 114’teki ilan içeriğine göre, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde en yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcıdan alınan teminat kendisine iade edilmez. Teminattan satış masrafları düşüldükten sonra kalan tutar paydaşlara payları oranında ödenir. Bedeli yatırmayan kişi paydaşlardan biriyse teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir.

Ayrıca en yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayan ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir. Bu düzenleme, ihaleye yüksek teklif verip bedeli yatırmayarak satışı geciktirme taktiğine karşı getirilmiştir. Paydaşların artırmaya katılırken bu yaptırımı dikkate alması gerekir.

Dava sürecinin aşamaları

1. Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulur; anlaşma sağlanamazsa son tutanak alınır.
2. Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde bütün paydaşlara karşı dava açılır.
3. Mahkeme keşif yapar; fen ve değer bilirkişisi aynen taksimin mümkün olup olmadığını inceler, gerekiyorsa imar ve tarım kurumlarının görüşü alınır.
4. Aynen taksim mümkünse taksim krokisine göre parçalar paydaşlara verilir, değer farkları para ile denkleştirilir.
5. Aynen taksim mümkün değilse açık artırmayla satışa karar verilir.
6. Kesinleşen satış kararı satış memurluğu tarafından uygulanır ve bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Sıkça sorulan sorular

Paydaşların yapabileceği hazırlık

Dava açılmadan önce taşınmazın imar durumu belediyeden, tarım arazisiyse niteliği tarım il müdürlüğünden öğrenilmelidir. Bu bilgi, aynen taksimin mümkün olup olmadığı konusunda erken bir fikir verir. Paydaşlar arasında bir anlaşma imkânı varsa arabuluculuk aşamasında değerlendirilmeli; yoksa dava, bilirkişi incelemesinin özenle yapılması ve itiraz sürelerinin kaçırılmaması gözetilerek yürütülmelidir.

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.