Üst Hakkı (TMK 826): Kurulması, Süresi, Bedeli ve Sona Ermesi

Üst hakkı, bir kişiye başkasına ait arazinin altında ya da üstünde yapı yapma veya mevcut bir yapıyı muhafaza etme yetkisi veren bir irtifak hakkıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 826 ile 836. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Üst hakkı sayesinde arazi maliki mülkiyetini kaybetmeden arazisini uzun süreli olarak değerlendirebilir; hak sahibi de araziyi satın almadan üzerinde yapı yapıp kullanabilir. Hak en az otuz yıl için kurulmuşsa bağımsız ve sürekli sayılır ve tapuda ayrı bir taşınmaz olarak kaydedilebilir. Bağımsız üst hakkı en çok yüz yıl için kurulabilir.

Üst hakkının işlevi

Türk hukukunda kural olarak arazi üzerindeki yapılar arazinin bütünleyici parçasıdır ve arazinin malikine aittir. Üst hakkı bu kuralın önemli bir istisnasıdır. Hak devam ettiği sürece yapı, üst hakkı sahibinin kullanımında ve tasarrufundadır. Arazi maliki arazinin mülkiyetini korur, ancak üst hakkının kapsamı içinde araziyi kullanamaz.

Uygulamada üst hakkı en çok şu alanlarda kullanılır:

• Hazine ve kamu taşınmazları. Hazine, turizm tesisleri, enerji santralleri, eğitim ve sağlık yatırımları için yatırımcılar lehine uzun süreli üst hakkı kurar.
• Belediye arsaları. Belediyeler, sosyal tesis ya da ticari yapı yaptırmak için kendi arsalarında üst hakkı tesis eder.
• Vakıf taşınmazları. Vakıflar, mülkiyeti devretmeden gelir elde etmek için üst hakkı yoluna başvurur.
• Özel kişiler. Arsasını satmak istemeyen malik, yatırımcıya belirli bir süre için yapı yapma hakkı tanıyabilir.

Kurulması

Üst hakkı bir irtifak hakkı olduğu için kurulmasında irtifak hükümleri uygulanır. Sözleşme resmî şekilde, yani tapu müdürlüğünde düzenlenir ve hak tapu kütüğüne tescil edilir. Tescil yapılmadıkça hak doğmaz. Resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme geçersizdir.

Resmî senette yapının konumu, şekli, niteliği, boyutları, kullanım amacı ve yapı dışında kalan alandan nasıl yararlanılacağı ayrıntılı olarak gösterilmelidir. TMK m. 827’ye göre bu kayıtlar herkes için bağlayıcıdır. Yani arazi maliki ya da üst hakkını sonradan devralan kişi, resmî senetteki bu kayıtlara uymak zorundadır.

Bağımsız ve sürekli üst hakkı

Üst hakkı devredilebilir ve mirasçılara geçebilir nitelikteyse bağımsızdır; en az otuz yıl için kurulmuşsa süreklidir. Bu iki özelliği taşıyan üst hakkı, hak sahibinin istemiyle tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya taşınmaz olarak kaydedilebilir (TMK m. 998). Bu kayıt önemli sonuçlar doğurur:

• Üst hakkı bir taşınmaz gibi satılabilir, bağışlanabilir ve miras yoluyla geçebilir.
• Üst hakkı üzerine ipotek kurulabilir; bu sayede hak sahibi yapı için kredi kullanabilir.
• Üst hakkı haczedilebilir ve cebrî icra yoluyla satılabilir.
• Üzerine ayrıca irtifak hakları ve şerhler işlenebilir.

Süre

Süre sınırı, arazinin malikinden süresiz olarak koparılmasını önler. Uzatma için sürenin dörtte üçünün dolması beklenir ve uzatma yine resmî şekilde yapılır. Kuruluş sırasında “süre bitince hak kendiliğinden uzayacaktır” şeklinde verilen taahhüt bağlayıcı değildir. Örneğin kırk yıllık bir üst hakkı, otuzuncu yıl dolduktan sonra yeniden yüz yıla kadar uzatılabilir.

Üst hakkı bedeli ve güvencesi

Üst hakkı karşılığında hak sahibi arazi malikine bir bedel öder. Bu bedel tek seferde ödenebileceği gibi, her yıl ödenecek bir irat şeklinde de kararlaştırılabilir. Kamu taşınmazlarında bedel çoğunlukla yıllık olarak belirlenir ve belirli oranlarda artırılır.

İrat şeklindeki bedelin güvencesi için kanun malike özel bir imkân tanır. TMK m. 834’e göre malik, en çok üç yıllık irat için, tapuya taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkı üzerine ipotek kurulmasını isteyebilir. Bu ipotek, üst hakkı devam ettiği sürece her zaman tescil edilebilir ve icra yoluyla satışta terkin edilmez (TMK m. 835). Böylece üst hakkı el değiştirse bile malikin irat alacağı korunur.

Sona ermesi ve yapıların durumu

Sürenin dolması

Üst hakkı süresi dolunca sona erer. Hak sona erince yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapuya taşınmaz olarak kaydedilmişse bu sayfa kapatılır; üst hakkı üzerindeki rehin hakları ve diğer kısıtlamalar da sayfanın kapatılmasıyla sona erer (TMK m. 828).

Yapılar için bedel

Kanun, kural olarak malikin kendisine kalan yapılar için bedel ödemeyeceğini öngörür. Taraflar aksini kararlaştırabilir.

Bedel kararlaştırılmışsa, bu bedel üst hakkı üzerinde rehin hakkı bulunan alacaklıların güvencesini oluşturur ve onların rızası olmadan üst hakkı sahibine ödenmez. Bedel ödenmez ya da güvence altına alınmazsa, üst hakkı sahibi ya da rehin alacaklısı, sona eren üst hakkı yerine aynı derece ve sırada bir ipotek tescil edilmesini isteyebilir. Bu ipotek, üst hakkının sona ermesinden itibaren üç ay içinde tescil edilmelidir.

Bedele ve arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşmalar da üst hakkının kurulması için gerekli olan resmî şekle tabidir ve tapuya şerh edilebilir (TMK m. 830). Bu nedenle yatırımcının, süre sonunda yapı için ödenecek bedeli resmî senede yazdırması ve şerh ettirmesi gerekir.

Süresinden önce devir istemi

Üst hakkı sahibi yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar ya da sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa, malik üst hakkının bütün hak ve yükümlülükleriyle birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilir (TMK m. 831). Örneğin turizm tesisi yapılmak üzere kurulan üst hakkı üzerinde konut yapılması ya da yıllık iradın uzun süre ödenmemesi bu kapsamda değerlendirilebilir.

Malik bu hakkı kullanırken kendisine geçecek yapılar için uygun bir bedel ödemek zorundadır. Üst hakkı sahibinin kusuru bedelin belirlenmesinde indirim sebebi olabilir. Devir, bedelin ödenmesine ya da güvence altına alınmasına bağlıdır (TMK m. 832). Sözleşmede malik lehine konulan erken sona erdirme hakkı da bu hükümlere tabidir (TMK m. 833).

Üst hakkı ile kira arasındaki fark

Üst hakkı ile uzun süreli kira sözleşmesi zaman zaman karıştırılır. Aralarındaki temel farklar şunlardır:

• Hakkın niteliği. Üst hakkı ayni bir haktır ve herkese karşı ileri sürülebilir. Kira ise kişisel bir haktır; ancak tapuya şerh edilirse sonraki malik ve hak sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m. 1009).
• Yapı üzerindeki tasarruf. Bağımsız ve sürekli üst hakkı sahibi hakkını satabilir, ipotek edebilir. Kiracı ise kural olarak kiraya verenin rızası olmadan kiralananı devredemez.
• Şekil. Üst hakkı resmî şekle ve tescile bağlıdır. Kira sözleşmesi şekle bağlı değildir.
• Süre. Bağımsız üst hakkı en çok yüz yıl için kurulabilir. Kira sözleşmesinin süresi için böyle bir üst sınır yoktur; ancak uzun süreli kiralarda kiracının kanundan doğan fesih hakları ayrıca değerlendirilir.

Uyuşmazlıklar ve görevli mahkeme

Üst hakkından doğan uyuşmazlıklar taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür. Bedelin ödenmemesi, kapsam dışı kullanım, süresinden önce devir istemi ya da süre sonunda yapının durumu bu davaların başlıca konularıdır. Hazine ya da idareyle kurulan üst hakkında, idarenin sözleşmeyi feshetme veya ihale sürecine ilişkin işlemleri idari yargının konusu olabilir; bu nedenle uyuşmazlığın niteliğine göre yargı yolu dikkatle belirlenmelidir.

Güncel Yargıtay kararları

Üst hakkına ilişkin uyuşmazlıklar Yargıtay’da 7. Hukuk Dairesinde incelenmektedir. Daire, hem kuruluşun şekil şartını hem de süresinden önce devir isteminin sınırlarını belirgin biçimde ortaya koymuştur.

Daire, tescilin kurucu nitelikte olduğunu ve taşınmaz malikinin yazılı istemiyle yüklü taşınmazın sayfasına yapıldığını vurgulamıştır. Tapu dışında yapılan “üst hakkı sözleşmesi” ya da adi yazılı protokol, ayni hak doğurmaz.

Kararda, süresinden önce devir isteminin ancak üst hakkının sağladığı yetkilerin ağır şekilde aşılması veya sözleşmeden doğan borçların önemli ölçüde ihlali hâlinde mümkün olduğu; ihlalin, malik bakımından üst hakkı ilişkisinin sürdürülmesini çekilmez kılacak ağırlıkta olması gerektiği açıklanmıştır. Bu hâllerde bile malik, kendisine geçecek yapılar için uygun bir bedel öder. Aynı ölçüt Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin E. 2022/182, K. 2022/6911, T. 15.11.2022 ve E. 2023/744, K. 2023/4561, T. 09.10.2023 sayılı kararlarında da yer almaktadır.

Karar, üst hakkını uzun süreli kiradan ayıran temel farkı özetlemektedir. Taraflar sözleşmeye “üst hakkı” adını verse bile tapuda tescil yapılmamışsa ilişki kişisel hak düzeyinde kalır.

İrat borcunun ödenmemesi

Yıllık irat şeklinde kararlaştırılan bedelin ödenmemesi uygulamada en sık rastlanan uyuşmazlıktır. Malikin bu durumda üç yolu vardır:

• İrat alacağını genel hükümlere göre takip etmek; ilamsız icra veya alacak davası yoluna gitmek.
• TMK m. 834 uyarınca, o tarihteki üst hakkı sahibinden en çok üç yıllık irat için, tapuya taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkı üzerinde kanuni ipotek tescilini istemek. İrat her yıl eşit edimler hâlinde belirlenmemişse ipotek, iradın eşit dağıtılmasında üç yıla düşecek miktar için istenebilir.
• Ödememe, sözleşmeden doğan yükümlülüğün önemli ölçüde ihlali niteliğine ulaşmışsa TMK m. 831 ve 832 uyarınca uygun bir bedel karşılığında süresinden önce devri istemek.

Yargıtay’ın yukarıdaki kararları, birkaç taksitin gecikmesi gibi sınırlı ihlallerin süresinden önce devir için yeterli görülmediğini göstermektedir. Bu nedenle malikin önce alacak ve ipotek yollarını kullanması, ihlalin sürekliliğini ve ağırlığını belgelemesi gerekir.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Üst hakkını tapu dışında, noterde veya adi yazılı sözleşmeyle kurmaya çalışmak.
• Süre sonunda yapılar için bedel ödenmesini sözleşmeye yazmamak ya da yazıp tapuya şerh ettirmemek (TMK m. 830).
• Otuz yıldan kısa süreyle kurulan hakkın ayrı sayfaya taşınmaz olarak kaydedilebileceğini düşünmek. Bağımsız ve sürekli olma şartları birlikte aranır.
• Uzatma için sürenin dörtte üçünün dolmasını beklemeden işlem yapmak ya da kuruluş sözleşmesine “kendiliğinden uzar” kaydı koymak. Bu taahhüt bağlayıcı değildir (TMK m. 836).
• İrat borcunun her gecikmesinde süresinden önce devir davası açmak. Ağır ihlal ölçütü sağlanmadan açılan dava reddedilir.

Süreç özeti

1. Resmî senette yapının konumu, amacı ve süresinin belirlenmesi
2. Tapu müdürlüğünde tescil
3. Bağımsız ve sürekli ise ayrı sayfaya taşınmaz kaydı
4. Bedel veya iradın ödenmesi ve ipotekle güvence
5. Gerekirse sürenin dörtte üçünden sonra uzatma
6. Sona ermede yapıların malike geçmesi ve kararlaştırılan bedel

Sıkça sorulan sorular

Sonuç

Üst hakkı, arazi malikine mülkiyetini korurken arazisinden gelir elde etme, yatırımcıya da arazi satın almadan uzun süreli yapı kullanma imkânı sağlar. Hakkın sınırları resmî senetle çizilir; bu yüzden yapının konumu, kullanım amacı, bedel, artış oranları ve süre sonunda yapı için ödenecek bedel ayrıntılı olarak yazılmalıdır. Bağımsız ve sürekli üst hakkının tapuya ayrı taşınmaz olarak kaydedilmesi, hakkın devri ve finansmanı bakımından önemli kolaylık sağlar.

İlgili yazılar: Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı (TBK 237-242), Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası: Uzlaşma, Bilirkişi ve Faiz, Acele Kamulaştırma (2942 m. 27): El Koyma Kararı, Bedel ve İptal Davası, Kamulaştırmada Geri Alım Hakkı (2942 m. 23): Beş Yıl, Bir Yıl ve Dava Yolu

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.