Ortak Yerlerde Değişiklik ve Projeye Aykırılık (KMK 19)

Apartman ve sitelerde en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri, bir kat malikinin ortak yerlerde ya da kendi dairesinde diğerlerine sormadan yaptığı değişikliklerdir. Balkonun kapatılması, çatı arasına oda eklenmesi, bahçeye kamelya yapılması, cepheye klima dış ünitesi asılması, bodrumun bölünmesi ya da taşıyıcı bir duvarın kaldırılması bu uyuşmazlıkların tipik örnekleridir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu konuda açık bir ölçü koyar: kat malikleri ana yapının mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını korumakla yükümlüdür ve ortak yerlerde yapılacak işler için kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir.

Bu yazıda ortak yerlerin neler olduğunu, hangi işlerin rızaya bağlı olduğunu, projeye aykırı değişikliklere karşı hangi yollara başvurulabileceğini ve eski hale getirme davasının nasıl yürüdüğünü açıklıyoruz.

Ortak yer nedir?

Kat mülkiyetine konu bir binada her kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde ayrı bir mülkiyet hakkı vardır. Bağımsız bölümler dışında kalan ve korunma, ortak kullanma ya da faydalanma için gerekli olan yerler ise ortak yerdir. Ortak yerler, kat maliklerinin arsa payları oranında paylı mülkiyetindedir.

Kanunun saydığı ve uygulamada ortak yer kabul edilen başlıca yerler şunlardır:

• Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı kolon ve kirişler
• Çatı, çatı arası ve dış cephe
• Merdivenler, sahanlıklar, giriş holü ve koridorlar
• Asansör, kalorifer dairesi, su deposu, sığınak
• Bahçe, otopark alanı, çocuk oyun alanları
• Ortak tesisat hatları: su, elektrik, doğalgaz, kanalizasyon

Bir yerin ortak yer mi yoksa bağımsız bölümün eklentisi mi olduğu, tapu kaydına, yönetim planına ve onaylı mimari projeye göre belirlenir. Örneğin bir daireye eklenti olarak bağlanmış bahçe, o dairenin kullanımındadır; tapuda eklenti yazılmamış bir bahçe ise ortak yerdir. Bu nedenle uyuşmazlığın ilk adımı tapu kaydının ve projenin incelenmesidir.

Kanunun koyduğu kural

Kural, 2007 yılında 5711 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikle bugünkü hâlini almıştır. Değişiklikten önce ortak yerlerdeki işler için bütün kat maliklerinin rızası aranıyordu. Bugün beşte dört oran yeterlidir. Bu oran, toplantıya katılanların değil, binadaki bütün kat maliklerinin beşte dördüdür. Rıza yazılı olmalıdır; sözlü onay ya da sessiz kalma rıza sayılmaz.

Hükmün iki ayrı yasağı vardır. Birincisi ortak yerlere ilişkindir ve beşte dört yazılı rızayla aşılabilir. İkincisi ana yapıya zarar veren değişikliklere ilişkindir. Bu ikinci yasak, işin kat malikinin kendi dairesinde yapılması hâlinde de geçerlidir. Taşıyıcı bir kolonun kesilmesi ya da perde duvarın kaldırılması gibi yapının sağlamlığını tehlikeye sokan bir iş, kat maliklerinin çoğunluğu onaylasa bile hukuka uygun hâle gelmez.

Uygulamada sık karşılaşılan işler

• Balkon kapatma: Balkon bağımsız bölümün parçası olsa da cephenin görünümünü değiştirir. Mimari durumu ve dış görünümü etkileyen bu tür işler için beşte dört yazılı rıza ve imar mevzuatına uygunluk aranır. Cam balkon gibi uygulamaların binanın tamamında aynı tip ve renkte yapılması için kat malikleri kurulunda karar alınması, sonradan çıkacak uyuşmazlıkları önler.
• Klima dış ünitesi ve çanak anten: Dış cephe ortak yerdir. Cepheye sabitlenen ünitelerin görünüme ve yapıya etkisine göre rıza gerekip gerekmediği değerlendirilir. Yönetim planında bu konuda kural varsa ona uyulur.
• Çatı katı ilavesi ve çatı arasının kullanılması: Çatı ortak yerdir. Çatının bir kat malikinin dairesine katılması, çatıya oda yapılması ya da çatı katı ilavesi hem rıza hem imar izni gerektirir. Kat ilavesi bağımsız bölüm sayısını ve arsa paylarını da etkileyebileceğinden, kat mülkiyetinin yeniden düzenlenmesi gündeme gelir.
• Bahçeye yapı: Ortak bahçeye kamelya, depo, kapalı otopark ya da duvar yapılması ortak yerde inşaattır ve beşte dört yazılı rızaya bağlıdır.
• Bodrum ve sığınağın kullanımı: Projede sığınak ya da ortak depo olarak gösterilen yerin bir kat maliki tarafından kendi kullanımına alınması, ortak yere müdahaledir.
• Dış cephe boyası: Binanın farklı renkte boyanması da kanunda açıkça rızaya bağlanmıştır.

Projeye aykırılık

Kat mülkiyeti onaylı mimari projeye göre kurulur. Bağımsız bölümün projede gösterilenden farklı kullanılması, örneğin iki dairenin birleştirilmesi, bir dairenin ikiye bölünmesi ya da projede pencere olan yere kapı açılması, projeye aykırılık oluşturur. Bu aykırılık ana yapıya, ortak yerlere ya da diğer kat maliklerinin haklarına dokunuyorsa, diğer kat malikleri eski hale getirmeyi isteyebilir.

Projeye aykırılığın tespiti mahkemede keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapılır. Bilirkişi, belediyeden getirtilen onaylı mimari projeyi binanın mevcut durumuyla karşılaştırır, yapılan değişikliğin ne zaman ve kim tarafından yapıldığını, ortak yere ya da yapının sağlamlığına etkisini rapora yazar. Statik açıdan risk varsa inşaat mühendisi bilirkişiden ayrıca görüş alınır.

Eski hale getirme davası

Rıza alınmadan ortak yerde yapılan işe ya da ana yapıya zarar veren değişikliğe karşı açılan dava, müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme davasıdır. Davayı her kat maliki açabilir. Kat maliki olmayan yönetici ise bu davayı ancak kat malikleri kurulu tarafından yetkilendirilmişse açabilir (aşağıdaki karar özetlerine bakılabilir). Dava, değişikliği yapan kat malikine ya da değişiklik yapılmış bağımsız bölümün mevcut malikine karşı açılır.

Mahkeme, yapılan işin ortak yerde olduğunu, beşte dört yazılı rızanın bulunmadığını ya da işin ana yapıya zarar verdiğini tespit ederse, yapının kaldırılmasına ve yerin eski hâline getirilmesine karar verir. Masraflar değişikliği yapana aittir. Karar yerine getirilmezse ilam icra yoluyla uygulanır; borçlu işi yapmazsa icra dairesi masrafı alacaklıdan alarak işi yaptırabilir ve masrafı borçludan tahsil eder.

Ortak yere sürekli bir müdahale söz konusu olduğundan, bu dava kural olarak belirli bir süreye bağlı değildir. Ancak uzun süre ses çıkarılmayan ve diğer kat maliklerinin de benzer değişiklikler yaptığı binalarda, davanın dürüstlük kuralına aykırı olduğu savunması gündeme gelebilir. Bu nedenle değişiklik fark edildiğinde gecikmeden harekete geçmek gerekir.

Kat malikleri kurulunun rolü

Beşte dört yazılı rıza, kat malikleri kurulu toplantısında karar defterine yazılan ve imzalanan bir kararla verilebileceği gibi, toplantı yapılmadan kat maliklerinden ayrı ayrı alınan yazılı onaylarla da verilebilir. Önemli olan, rıza verenlerin bütün kat maliklerinin beşte dördüne ulaşması ve rızanın yazılı olmasıdır.

Kanuna, yönetim planına ya da kurul kararına aykırı davranan kat maliki hakkında diğer kat malikleri ya da yönetici sulh hâkimine başvurarak uygun önlemin alınmasını isteyebilir (KMK m. 33). Kurulun aldığı ve hukuka aykırı olduğu düşünülen kararlara karşı iptal yolu için Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası: Süre ve Şartlar (KMK 33) yazımıza bakılabilir. Kurul ve yöneticinin görevleri Apartman Yöneticisinin Atanması ve Sorumluluğu (KMK 34) yazımızda anlatılmıştır.

Belediyeye başvuru

Ruhsatsız ya da ruhsata ve projeye aykırı yapılar imar mevzuatı bakımından da sorun oluşturur. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre belediye, bu tür yapıları tespit ederek inşaatı durdurur, yapıyı mühürler ve aykırılık giderilmezse yıkım kararı alır. Kat malikleri belediyeye dilekçeyle başvurarak tespit isteyebilir.

Belediye süreci ile hukuk davası birbirinin alternatifi değildir. Belediye imar mevzuatına uygunluğu, mahkeme ise kat malikleri arasındaki hukuki ilişkiyi denetler. Beşte dört rıza alınmış bir iş imar mevzuatına aykırıysa belediye yine işlem yapabilir. İmar mevzuatına uygun ama rıza alınmamış bir iş ise kat malikleri arasında eski hale getirme davasına konu olabilir.

Ağır ve sürekli aykırılık

Mahkeme kararına rağmen değişikliği kaldırmayan ya da sulh hâkiminin verdiği karara uymakta direnen kat maliki, diğer kat malikleri için ortak yaşamı çekilmez hâle getirebilir. Bu durumda son çare olarak bağımsız bölümün mülkiyetinin diğer kat maliklerine devrinin istenmesi gündeme gelir. Şartları Kat Malikinin Mülkiyetin Devrine Zorlanması (KMK 25) yazımızda anlatılmıştır.

Kanundaki istisnalar: zorunlu onarım ve bağlantılı bölümler

KMK m. 19/2, 5711 sayılı Kanunla bugünkü hâlini alırken beşte dört kuralına iki önemli istisna da getirmiştir:

• Ortak yer veya tesisteki bir bozukluğun ana yapıya ya da bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği ya da ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse, bu onarım veya güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun yapılması için kat maliklerinin rızası aranmaz. Örneğin çatıdan su sızdıran bir binada onarıma yanaşmayan kat malikleri karşısında, önce mahkemeden tespit kararı alınması yolu açıktır.
• Tavan, taban veya duvarla birbirine bağlı bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, yalnız bu bölümlerin maliklerinin ortak rızasıyla ana yapıya zarar vermeyen onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. İki komşu dairenin aradaki taşıyıcı olmayan duvarda kapı açması bu kapsama girer; diğer kat maliklerinin rızası gerekmez.

Her kat maliki, ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla verdiği zarardan diğer kat maliklerine karşı ayrıca sorumludur (KMK m. 19/3).

Davayı kim açabilir: yöneticinin durumu

Ortak yere müdahalenin önlenmesi ve projeye aykırılığın giderilmesi davaları mülkiyet hakkına dayanır. Bu nedenle her kat maliki tek başına dava açabilir. Yönetici ise KMK m. 35’te sayılan görevleri arasında bu davaları açma yetkisine sahip değildir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, kat maliki olmayan yöneticinin ancak kat malikleri kurulu tarafından bu konuda yetkilendirilmesi hâlinde dava açabileceğini kabul etmektedir. Yetki kararı olmadan yönetim adına açılan dava, aktif husumet yokluğundan reddedilir.

Güncel Yargıtay kararları

Karar, yöneticinin dava açmadan önce kurul kararıyla yetkilendirilmesinin zorunlu olduğunu göstermektedir. Yetki kararı karar defterine yazılmalı ve dava dilekçesine eklenmelidir.

Bu dosyada da site yönetimi adına açılan dava, yöneticiye karar defterinde usulüne uygun bir yetki verilmediği için ilk derece mahkemesince usulden reddedilmiştir.

Ortak alandaki ana duvarın yıkılarak kapı açılması olayında, imar barışı kapsamında alınan yapı kayıt belgesi eski hâle getirme talebini engellememiştir. Belediye yönünden durumu çözen belge, kat malikleri arasındaki uyuşmazlığı çözmez.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Kurul kararıyla yetkilendirilmemiş yönetici adına eski hâle getirme davası açmak.
• Beşte dört oranını toplantıya katılanlara göre hesaplamak. Oran, binadaki bütün kat malikleri üzerinden hesaplanır ve rıza yazılı olmalıdır.
• Rızayı sözlü almak veya işe başladıktan sonra imza toplamak.
• Ortak yerdeki acil onarım için kat maliklerinin rızasını beklemek; KMK m. 19/2’deki mahkeme tespiti yolunu kullanmamak.
• Bağımsız bölüm satılmışsa davayı yalnız değişikliği yapan eski malike yöneltmek; eski hâle getirme davası mevcut malike karşı açılmalıdır.

Sıkça sorulan sorular

Değişiklik yapmadan ya da itiraz etmeden önce

Ortak yerde ya da bağımsız bölümde değişiklik yapmak isteyen kat maliki, önce tapu kaydını, yönetim planını ve onaylı mimari projeyi incelemeli, işin ortak yere dokunup dokunmadığını belirlemeli ve gerekiyorsa beşte dört yazılı rızayı işe başlamadan almalıdır. Taşıyıcı sisteme dokunan bir iş için statik değerlendirme yaptırılmalı, belediyeden gereken izin alınmalıdır. Değişikliğe itiraz eden kat maliki ise durumu fotoğraf ve tarihleriyle belgelemeli, önce yöneticiye ve kat malikleri kuruluna yazılı olarak bildirmeli, sonuç alınamazsa arabulucuya başvurarak eski hale getirme davası yolunu açmalıdır. Arsa paylarını etkileyen değişiklikler için Arsa Payı Düzeltim Davası: Kat Mülkiyetinde Arsa Paylarının Yeniden Belirlenmesi yazımıza bakılabilir.

Mevzuat: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.