Paydaşlıktan Çıkarma Davası (TMK 696)

Hisseli bir taşınmazda paydaşlardan biri ortak malı tek başına kullanıyor, diğerlerini taşınmaza sokmuyor, onlara karşı şiddet ya da tehdit uyguluyor, taşınmazı tahrip ediyor ya da kiracısına ortak alanı işgal ettiriyor olabilir. Diğer paydaşların bu durumda başvurabileceği bilinen yol ortaklığın giderilmesidir; ama bu yol bütün paydaşların ortaklıktan çıkmasıyla sonuçlanır. Paydaşlar ortaklığı sürdürmek, yalnızca sorun çıkaran paydaştan kurtulmak istiyorsa Türk Medeni Kanunu onlara daha hedefli bir yol sunar: paydaşlıktan çıkarma.

Bu yazıda paydaşlıktan çıkarma davasının şartlarını, dava açma kararının nasıl alınacağını, çıkarılan paydaşın payının ne olacağını ve davanın kat mülkiyetindeki benzer kurumdan farkını anlatıyoruz.

Kanun metni

Davanın şartları

Yükümlülüklerin ağır biçimde çiğnenmesi

Paydaşların birbirine karşı yükümlülükleri, paylı mülkiyetin kurallarından doğar. Her paydaş, paylı maldan diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde yararlanabilir (TMK m. 693/1). Paydaşlar arasında yapılmış bir kullanma ya da yönetim anlaşması varsa, bu anlaşmadan doğan yükümlülükler de bu kapsamdadır (TMK m. 689). Giderlere payı oranında katılmak da bir yükümlülüktür (TMK m. 694).

Çıkarma için bu yükümlülüklerin basitçe ihlal edilmesi yetmez; ihlal ağır olmalıdır. Örnek olarak şu davranışlar ağır ihlal sayılabilir:

• Paydaşın ortak taşınmazı tek başına kullanması ve diğer paydaşların taşınmaza girmesini fiilen engellemesi
• Diğer paydaşlara karşı sürekli hakaret, tehdit ya da şiddet
• Ortak yapıyı kasten tahrip etmesi, değerini düşürecek müdahalelerde bulunması
• Ortak taşınmazı yasa dışı amaçlarla kullanması ya da kullandırması
• Hâkimin belirlediği kullanma düzenine ya da paydaşlar arasındaki anlaşmaya ısrarla uymaması

Çekilmezlik

İhlalin sonucunda paylı mülkiyet ilişkisinin devamı diğer paydaşlar için çekilmez hâle gelmiş olmalıdır. Bu, ilişkinin artık diğer paydaşlardan sürdürülmesinin beklenemeyeceği anlamına gelir. Tek bir tartışma ya da kısa süreli bir anlaşmazlık genellikle bu ölçüye ulaşmaz. Davranışların tekrarı, süresi ve diğer paydaşların hayatına etkisi birlikte değerlendirilir.

Başkalarının davranışlarından sorumluluk

Kanun, paydaşın yalnızca kendi davranışlarını değil, malı kullanmaya bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin davranışlarını da çıkarma sebebi sayar. Paydaşın kendi payına düşen kısmı kiraya verdiği kişi, diğer paydaşları rahatsız ediyor ve paydaş buna rağmen önlem almıyorsa, bu durum da paydaşın sorumluluğuna yüklenebilir.

Dava açma kararı: pay ve paydaş çoğunluğu

Dava, diğer paydaşların tek tek istemine bağlı değildir. Kanun, aksi kararlaştırılmamışsa dava açılmasının pay ve paydaş çoğunluğuyla alınacak bir karara bağlı olduğunu söyler. Bu çift çoğunluk şöyle hesaplanır:

• Paydaş çoğunluğu: Paydaş sayısının yarısından fazlası.
• Pay çoğunluğu: Payların toplamının yarısından fazlası.

Hesaplamada çıkarılması istenen paydaşın ve payının da sayılıp sayılmayacağı tartışmaya açıktır. Risk almamak için çoğunluğun, davalı paydaş hesaba katıldığında da sağlanıp sağlanmadığı kontrol edilmelidir. Örneğin dört eşit paydaştan biri çıkarılmak isteniyorsa, diğer üç paydaşın birlikte karar alması her iki hesaba göre de çoğunluğu sağlar. Kararın yazılı alınması, katılan paydaşların imzası ve tarihiyle belgelenmesi ispat kolaylığı sağlar.

Paydaşlar aralarında yaptıkları bir anlaşmayla bu çoğunluğu değiştirebilir. Örneğin her paydaşın tek başına dava açabileceği kararlaştırılabilir.

Çıkarılan paydaşın payına ne olur?

Kanun, çıkarma kararının sonuçlarını üç kademede düzenler. Hâkim bu sıraya göre hareket eder.

1. Payı karşılayan kısmın aynen ayrılması: Taşınmaz bölünebiliyorsa, çıkarılan paydaşın payını karşılayan kısım maldan ayrılır ve ona özgülenir. Örneğin büyük bir arazinin dörtte biri payına sahip olan paydaşa, arazinin dörtte birine denk gelen bir parça ayrılır. Böylece çıkarılan paydaş, kendi parçasının tek maliki olur; diğer paydaşlar da kalan kısımda ortaklığı sürdürür. Bu ayırma, ifraz mevzuatına uygun olmalıdır.

2. Payın diğer paydaşlara devri: Taşınmaz bölünemiyorsa, örneğin tek bir bina ya da daire söz konusuysa, payı almak isteyen paydaşlar bu istemi davayla birlikte ileri sürmek zorundadır. Bu istem sonradan ileri sürülemez. Payın değeri dava tarihine göre belirlenir. Hâkim, hüküm vermeden önce kendiliğinden belirleyeceği uygun bir süre içinde bu değerin ödenmesine ya da yatırılmasına karar verir. Dava kabul edilirse pay, istemde bulunan paydaş adına tescil edilir.

3. Açık artırmayla satış: Taşınmaz bölünemiyor ve payı almak isteyen paydaş da yoksa hâkim, davalıya payını devretmesi için bir süre verir. Davalı bu süre içinde payını üçüncü bir kişiye ya da paydaşlardan birine devredebilir. Süre içinde devredilmeyen pay açık artırmayla satılır. Satış, cebri icra yoluyla paraya çevirmeye ilişkin hükümlere göre yapılır.

Her üç hâlde de çıkarılan paydaş payının karşılığını alır; payı elinden karşılıksız alınmaz. Çıkarma, mülkiyetin el değiştirmesini sağlar, ama bir ceza değildir.

Davanın tarafları ve mahkemesi

Davacı: Dava açma kararı alan paydaşlar. Payı almak isteyen paydaşlar istemlerini bu davada birlikte ileri sürer.

Davalı: Çıkarılması istenen paydaş.

Görevli mahkeme: Kanun, sulh hukuk mahkemelerine paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi davalarını bırakmıştır (HMK m. 4/1-b). TMK m. 696’da paydaşlıktan çıkarma davası için ayrıca görevli mahkeme gösterilmemiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, ortaklığın giderilmesi davasıyla benzerliği nedeniyle bu davalara da sulh hukuk mahkemesinin bakacağını kabul etmiştir. Asliye hukuk mahkemesinde açılan dava görevsizlik kararıyla sonuçlanır.

Yetkili mahkeme: Dava taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12/1).

Dava sırasında alınabilecek önlemler

Dava sürerken davalı paydaşın payını üçüncü bir kişiye devretmesi, davayı boşa çıkarabilir ya da yeni bir tartışma doğurabilir. Bu nedenle dava dilekçesinde paya devir ve temlik yasağı şeklinde ihtiyati tedbir konulması istenebilir (HMK m. 389). Davalının diğer paydaşlara yönelik tehdit ve şiddet davranışları sürüyorsa, bu davranışlar için ayrıca ceza şikâyeti yapılması ya da koruma tedbirleri istenmesi gerekebilir. Paydaşın taşınmazı tek başına kullanması nedeniyle diğer paydaşların uğradığı kayıp, dava sonucunu beklemeden ecrimisil istemiyle ayrıca talep edilebilir.

İntifa ve diğer hak sahipleri

Kanun, paydaşlıktan çıkarma hükümlerini pay üzerinde intifa hakkı ya da başka bir aynî hak veya tapuya şerh edilmiş kişisel yararlanma hakkı bulunan kişilere de kıyasen uygular (TMK m. 697). Örneğin bir paydaşın payı üzerinde intifa hakkı bulunan kişi diğer paydaşlara karşı aynı ağır ihlalleri yapıyorsa, bu kişinin de hakkından çıkarılması istenebilir. Devri caiz olmayan bir hak söz konusuysa hâkim, uygun bir tazminat karşılığında bu hakkın sona ermesine karar verir.

Yargıtay kararları

Paydaşlıktan çıkarma davaları uygulamada az görülür; bu nedenle Yargıtay kararları davanın hem görev hem de esas yönünden sınırlarını belirlemede belirleyicidir.

Görevli mahkeme: sulh hukuk

Kurul bu sonuca oyçokluğuyla ulaşmış; karşı oy yazan üyeler, sulh hukuk mahkemesinin görevlerinin kanunda sınırlı olarak sayıldığını ve kıyas yoluyla görev belirlenemeyeceğini savunmuştur. Daire uygulaması ise HMK döneminde de Kurulun kabul ettiği yönde devam etmiştir.

Bu dosyada asliye hukuk mahkemesinin verdiği esas hakkındaki karar, yıllar süren yargılamadan sonra yalnızca görev yönünden bozulmuştur. Dava bu nedenle doğrudan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Görevin sulh hukuk mahkemesine ait olmasının kanun yoluna da etkisi vardır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2019/2120, K. 2019/4742, T. 13.05.2019 sayılı kararında, HMK m. 362/1-b uyarınca HMK m. 4’te gösterilen davalara ilişkin kararların temyiz edilemeyeceğini belirterek, münhasıran sulh hukuk mahkemesinin görev alanına giren paydaşlıktan çıkarma davalarında temyiz yolunun kapalı olduğunu kabul etmiştir. Uyuşmazlık bu durumda istinaf aşamasında kesin olarak sonuçlanır.

Ağır ihlal: kusurun yoğunluğu

Aynı kararda Daire, ortak gider ve vergi borcunu ödememe, sürekli borçlanarak hakkında icra takibi yapılmasına ve alacaklıların taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi davası açmasına yol açma gibi olguları paydaşlıktan çıkarma için yeterli görmemiş ve davanın kabulüne ilişkin kararı bozmuştur. Gider borcunu ödemeyen paydaşa karşı izlenecek yol, TMK m. 694/2 uyarınca rücu alacağının takibidir. Paydaşlıktan çıkarma ise kasıtlı, süreklilik gösteren ve ilişkiyi gerçekten sürdürülemez kılan davranışlar için ayrılmış istisnai bir yoldur.

Kat mülkiyetindeki benzer kurum

Kat mülkiyetine geçilmiş binalarda paylı mülkiyet hükümleri değil, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır. Bu Kanun’da da benzer bir kurum vardır: Yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez derecede ihlal eden kat malikinin bağımsız bölümünün mülkiyetinin devri istenebilir (KMK m. 25). Bu davanın şartları ve süreleri farklıdır. Ayrıntılar için Kat Malikinin Mülkiyetin Devrine Zorlanması (KMK 25) yazımıza bakılabilir.

Ortaklığın giderilmesi ile karşılaştırma

Paydaşların önündeki iki yol farklı sonuçlar doğurur:

• Ortaklığın giderilmesi: Paylı mülkiyet tümüyle sona erer. Taşınmaz bölünür ya da satılır. Her paydaş tek başına isteyebilir ve sebep göstermesine gerek yoktur.
• Paydaşlıktan çıkarma: Paylı mülkiyet, çıkarılan paydaş dışındakiler arasında devam eder. Pay ve paydaş çoğunluğuyla karar alınması ve ağır ihlal ile çekilmezliğin ispatı gerekir.

Paydaşlar taşınmazı ellerinde tutmak istiyorsa, örneğin aile evini korumak istiyorsa, çıkarma yolu daha uygun olabilir. Ancak ispat yükü daha ağırdır.

Dava sürecinin aşamaları

1. Çıkarılması istenen paydaşın ağır ihlallerini gösteren deliller toplanır: tanıklar, kolluk tutanakları, şikâyet dilekçeleri, fotoğraf ve videolar.
2. Diğer paydaşlar pay ve paydaş çoğunluğuyla dava açma kararı alır ve bu kararı yazılı olarak belgelendirir.
3. Taşınmazın bölünüp bölünemeyeceği araştırılır; bölünemiyorsa payı almak isteyen paydaşlar belirlenir.
4. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılır; payı alma istemi de dava dilekçesinde ileri sürülür.
5. Mahkeme payın dava tarihindeki değerini belirler ve değerin ödenmesi ya da yatırılması için süre verir.
6. Dava kabul edilirse pay istemde bulunan adına tescil edilir; isteyen yoksa davalıya devir süresi verilir, süre içinde devredilmeyen pay açık artırmayla satılır.

Sıkça sorulan sorular

Dava açmadan önce

İlk iş, ihlalleri tarih sırasıyla belgelemek ve diğer paydaşlarla pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayan yazılı bir dava açma kararı almaktır. Taşınmazın bölünüp bölünemeyeceği önceden araştırılmalı; bölünemiyorsa payı almak isteyen paydaşlar ve ödeyecekleri değer önceden konuşulmalıdır. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde, payın devri istemi de dilekçeye eklenerek açılmalıdır.

İlgili yazılar: Paylı Mülkiyette Yönetim ve Kullanım (TMK 688-695), Ortaklığın Giderilmesinde Aynen Taksim mi, Satış mı? (TMK 699), Hisseli Taşınmazda Kira Gelirinin Paylaşılması

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.