Av. Emrah Karatay
Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazdaki payını üçüncü bir kişiye satması, diğer paydaşların hiç tanımadığı bir kişiyle ortak hâline gelmesi sonucunu doğurur. Kanun, bu durumda diğer paydaşlara satılan payı aynı koşullarla alıcının elinden alma hakkı tanır. Bu hakka yasal önalım (şufa) hakkı denir ve alıcıya karşı açılacak bir dava ile kullanılır. 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla önalım hakkında önemli değişiklikler yapılmıştır: Hak düşürücü üst süre iki yıldan bir yıla indirilmiş, davacının yatıracağı bedel tapudaki satış bedeli yerine hâkimin belirleyeceği rayiç bedel olmuştur.
Bu sayfada önalım dava dilekçesinin güncel kurallara göre nasıl yazılacağı ve bir dilekçe örneği yer almaktadır. Önalım davasının genel kuralları “Önalım (Şufa) Davası“, rayiç bedel ve depo meselesi ise “Önalım Davasında Rayiç Bedel ve Depo Zorunluluğu” yazılarımızda ayrıntılı olarak anlatılmıştır.
KISA CEVAP
- Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m. 732).
- Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde dava açılarak kullanılır (7571 ile değişik TMK m. 733/4).
- Dava alıcıya karşı açılır; payın rayiç bedeli hâkimce belirlenir ve davacı bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde nakden yatırır (TMK m. 734/2).
- 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m. 733/1).
- Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12).
- Rayiç bedel kuralı, 7571 sayılı Kanunun yürürlüğünden önce açılmış davalara da uygulanır (TMK geçici m. 1/2).
Kanun metni
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 734 (7571 sayılı Kanunla değişik)
“Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez.”
Dava açmadan önce
Satışın ve tarihlerin tespiti
Önalım davasının en kritik unsuru süredir. Bu nedenle önce tapu müdürlüğünden satışın tarihini ve yevmiye numarasını gösteren akit tablosu ve tedavüllü tapu kaydı alınmalıdır. Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (TMK m. 733/3). Noter bildirimi yapılmışsa üç aylık süre bu bildirimin tebliğinden itibaren işler. Noter bildirimi yapılmamışsa üç aylık süre başlamaz; ancak her hâlde satış tarihinden itibaren bir yıl içinde dava açılmalıdır. Paydaşın satışı başka bir yolla öğrenmesi, Yargıtay uygulamasında noter bildirimi yerine geçmez.
7571 sayılı Kanunun 733. maddede yaptığı değişiklikler, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış satışlara uygulanmaz (TMK geçici m. 1/1). Bu nedenle 25.12.2025’ten önceki satışlarda eski iki yıllık üst süre uygulanmaya devam eder. Satış tarihi bu açıdan da önemlidir.
Önalım hakkının doğup doğmadığının kontrolü
Önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyette ve payın üçüncü kişiye satışı hâlinde doğar. Elbirliği mülkiyetinde, paydaşlar arasındaki satışlarda, bağışlama, trampa ve miras paylaşımında önalım hakkı doğmaz. Satış gibi gösterilen bağış veya bağış gibi gösterilen satış gibi muvazaalı işlemlerde ise gerçek işlemin niteliği tartışılır. Önalım hakkının doğmadığı hâller “Önalım Hakkının Doğmadığı Haller” yazımızda anlatılmıştır. Kat mülkiyetine geçilmiş taşınmazlarda bağımsız bölümler ayrı taşınmaz sayıldığından önalım hakkı doğmaz; kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda ise durum ayrıca değerlendirilmelidir.
Feragat ve vazgeçme
Önalım hakkından genel olarak feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapuya şerh verilmelidir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK m. 733/2). Davacının daha önce yazılı bir vazgeçme beyanı bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
Bedelin hazırlanması
7571 sayılı Kanundan sonra davacı, tapudaki bedeli değil, hâkimin belirleyeceği rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini yatırmak zorundadır. Rayiç bedel, tapuda gösterilen bedelden yüksek olabilir. Davacı, mahkemenin vereceği kesin süre içinde bu bedeli nakden yatırabilecek mali güce sahip olmalıdır; aksi hâlde dava reddedilir.
Görevli ve yetkili mahkeme
Önalım davaları asliye hukuk mahkemesinde görülür. Dava taşınmazın aynına ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12/1). Önalım davası için arabuluculuk dava şartı değildir. Dava, payı satın alan alıcıya karşı açılır; satıcı paydaş davalı gösterilmez. Dava açılırken tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması istenmelidir; aksi hâlde alıcı payı başka birine devredebilir.
Önalım (şufa) dava dilekçesi örneği
… ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ BAŞKANLIĞINA
DAVACI: Ad Soyad, T.C. Kimlik No, adres
VEKİLİ: Av. Ad Soyad, adres (varsa)
DAVALI (ALICI): Ad Soyad, T.C. Kimlik No, adres
DAVA: Yasal önalım (şufa) hakkının kullanılması suretiyle tapu iptali ve tescil istemidir.
DAVA DEĞERİ: Satılan payın tapudaki satış bedeli olan … TL (rayiç bedelin belirlenmesinden sonra harç tamamlanacaktır)
AÇIKLAMALAR
1. … ili, … ilçesi, … mahallesi, … ada, … parsel numaralı taşınmaz paylı mülkiyet hâlinde olup davacı bu taşınmazda … pay sahibidir.
2. Taşınmazın paydaşlarından …, …/…/… tarihinde … Tapu Müdürlüğünde … yevmiye numarası ile taşınmazdaki … payını paydaş olmayan davalıya … TL bedelle satmıştır.
3. Satış, … Noterliğinin …/…/… tarihli ve … yevmiye numaralı bildirimiyle davacıya …/…/… tarihinde tebliğ edilmiştir. Dava, TMK m. 733/4’te öngörülen üç aylık ve bir yıllık süreler içinde açılmaktadır.
4. Satış, 2886 sayılı Kanun kapsamında veya cebrî artırmayla yapılmış bir satış değildir. Davacının önalım hakkından feragati veya bu satış yönünden yazılı vazgeçmesi bulunmamaktadır.
5. TMK m. 734/2 uyarınca dava konusu payın rayiç bedelinin gecikmeksizin belirlenmesi ve davacıya bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin yatırılması için kesin süre verilmesi gerekmektedir. Davacı, belirlenecek bedeli mahkemenin göstereceği yere nakden yatırmaya hazırdır.
6. Dava süresince davalının payı üçüncü kişilere devretmesini önlemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması zorunludur.
HUKUKİ NEDENLER: 4721 sayılı TMK m. 732-734, geçici m. 1; HMK m. 12, 389 vd.; ilgili mevzuat.
DELİLLER: Tapu kaydı, akit tablosu ve tedavüllü kayıt, noter bildirimi ve tebliğ belgesi, keşif, bilirkişi incelemesi (payın rayiç bedeli), tanık ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1. Dava konusu payın tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulmasına,
2. Dava konusu payın rayiç bedelinin gecikmeksizin belirlenmesine ve davacıya bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerinin yatırılması için kesin süre verilmesine,
3. Davalı adına kayıtlı … payın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, yatırılan bedelin hükmün kesinleşmesinden sonra nemalarıyla birlikte davalıya ödenmesine,
4. Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine
karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim.
Tarih
Davacı (veya Vekili) Ad Soyad, imza
EKLER: Tapu kaydı, akit tablosu, noter bildirimi ve tebliğ belgesi, vekâletname (varsa).
Bu örnek, dilekçenin yapısını göstermek amacıyla hazırlanmıştır. Satış ve tebliğ tarihleri ile pay bilgileri tapu kayıtlarına göre doldurulmalıdır.
Dilekçe yazılırken dikkat edilecek noktalar
Sürelerin tarih vererek gösterilmesi
Hak düşürücü süreler mahkemece kendiliğinden incelenir. Dilekçede satış tarihi, noter bildiriminin tebliğ tarihi ve dava tarihinin bu sürelerin içinde kaldığı açıkça gösterilmelidir.
Yargılama giderleri
Yargıtay uygulamasında önalım davasında davalı alıcının davayı kabul etmesi hâlinde yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılabileceği kabul edilmektedir; çünkü alıcı, satış nedeniyle davanın açılmasına kendi kusuruyla sebep olmuş sayılmaz. Bu durum dilekçedeki gider talebini etkilemez; ancak davalının tutumuna göre değerlendirilmelidir.
Birden fazla paydaşın dava açması
Birden fazla paydaş önalım hakkını kullanırsa, pay bunlara payları oranında verilir. Paydaşlardan birinin davası diğerlerinin hakkını ortadan kaldırmaz.
Davadan sonra
Mahkeme ilk iş olarak payın rayiç bedelini bilirkişi aracılığıyla belirler ve davacıya bedeli yatırması için kesin süre verir. Bedel süresinde yatırılmazsa tescile karar verilemez ve dava reddedilir. Bedel yatırılırsa, diğer şartların varlığı hâlinde payın davacı adına tesciline karar verilir. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte alıcıya ödenir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise TBK m. 237-242’ye tabidir; bu konuda “Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı” yazımıza bakılabilir.
Sık yapılan hatalar
- Satıştan itibaren bir yıllık üst süreyi geçirmek; 7571 ile süre iki yıldan bir yıla indirilmiştir.
- Davayı satıcı paydaşa karşı açmak.
- Cebrî artırmayla yapılan satışta önalım hakkı kullanmaya çalışmak.
- Rayiç bedeli yatırabilecek mali gücü önceden hesaplamamak.
- İhtiyati tedbir istememek.
Sıkça sorulan sorular
Tapudaki bedel düşük gösterilmişse ne olur?
7571 sayılı Kanundan sonra davacı tapudaki bedeli değil, hâkimin belirlediği rayiç bedeli yatırır. Bu nedenle tapudaki bedelin gerçek olup olmadığı tartışması önemini büyük ölçüde yitirmiştir.
Önalım hakkı mirasçılara geçer mi?
Yasal önalım hakkı paydaşlık sıfatına bağlıdır; paydaş ölürse mirasçıları paydaş olarak hakkı kullanabilir.
Alıcı payı dava sırasında başkasına satarsa ne olur?
Tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulmuşsa sonraki alıcı bu şerhe katlanır. Şerh yoksa iyiniyetli üçüncü kişinin edinimi korunabileceğinden dava açılırken tedbir istenmesi önemlidir.
İcradan satılan payda önalım hakkı var mı?
Yoktur. Cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Satıcı paydaş satıştan önce diğer paydaşlara teklif etmek zorunda mı?
Kanun bunu zorunlu tutmaz. Ancak satış yapıldıktan sonra alıcı veya satıcı, satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmelidir. Bildirim yapılmazsa üç aylık süre işlemeye başlamaz; satıştan itibaren bir yıllık üst süre ise yine de işler.
Önalım davası açan paydaş dava sonunda bedeli geri alabilir mi?
Dava reddedilirse yatırılan bedel nemalarıyla birlikte davacıya iade edilir.
Önalım davası açılmadan önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Hayır. Önalım davası dava şartı arabuluculuk kapsamında sayılmamıştır; doğrudan mahkemede açılır.
Sonraki adım
Akit tablosu ve noter bildirimiyle satış ve tebliğ tarihleri tespit edilmeli, üç aylık ve bir yıllık sürelerin son günü hesaplanmalı ve rayiç bedeli yatıracak mali hazırlık yapılmalıdır. Dava, yukarıdaki örnek esas alınarak ihtiyati tedbir talebiyle birlikte taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır.
Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 732-734, geçici m. 1; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237-242; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12, 389.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.