Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Kira Tespit Davası

Kira sözleşmesinin akdedilmesi esnasında, kira bedelinin taraflarca serbestçe kararlaştırılması esastır. Zira kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun hükümleri çerçevesinde tarafların karşılıklı ve özgür iradeleriyle kurdukları bir sözleşme niteliğindedir. Bu noktada, kira bedeline ilişkin başlangıçta herhangi bir yasal sınırlama öngörülmemiş olup, taraflar arasındaki anlaşma serbestisi ilkesi gereğince bedelin serbestçe belirlenmesi mümkündür. Ancak, sözleşme serbestisi mutlak olmayıp, Borçlar Hukuku’nun temel prensipleri olan aşırı yararlanma (TBK m.28), irade sakatlığı (TBK m.30 vd.), genel ahlaka aykırılık (TMK m.2) gibi sınırlamalar söz konusu olabilir. Bu hallerde kira bedeli veya sözleşme koşulları geçerlilik kazanamayabilir ve taraflardan birinin sözleşmenin iptalini ya da tadilini talep etme hakkı doğabilir.

Bu çerçevede, kira sözleşmesinin başlangıcında tarafların özgür iradeleriyle bir anlaşmaya varılması, sözleşmenin hüküm ve sonuç doğurması için yeterli olmakla birlikte, söz konusu serbestinin kötüye kullanılması veya taraflardan birinin zayıf konumda olması durumunda hukuki müdahaleler yapılabilir. Aksi hâlde, taraf iradesi sözleşmenin bağlayıcılığına esas teşkil eder.

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli olarak akdedilmiş bir kira sözleşmesinin süresi dolmuş olsa dahi, bu durum sözleşmenin kendiliğinden sona ermesine neden olmaz. Kiracı, kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce sözleşmeyi sona erdireceğine dair yazılı bir bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış sayılır. Ancak, sözleşmenin bu şekilde uzatılması durumunda sözleşme koşullarına getirilen tek istisna kira bedelidir.

TBK m.343 hükmüne göre, kira sözleşmelerinde, kira bedeli dışında kiracı aleyhine herhangi bir değişiklik yapılamaz. Bu düzenleme, kiracıların korunması amacına hizmet eder ve kira bedelindeki artışlar haricinde kira sözleşmesinin diğer hükümlerinin kiracı aleyhine değiştirilmesine izin vermez. Dolayısıyla, kira sözleşmesinin her uzama döneminde, kira bedeli belirli yasal sınırlamalar ve kira artış oranları çerçevesinde yeniden düzenlenebilir iken, diğer hükümler değiştirilemez ve aynı koşullarla devam eder. Bu bağlamda, kira bedeline ilişkin artışlar TBK m.344’te yer alan sınırlamalara tabidir ve yasal olarak öngörülen oranların üzerinde artış yapılamaz.

Kira Bedeli Belirlenirken ÜFE mi TÜFE mi Baz Alınır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde, kira bedelinin belirlenmesi ile ilgili olarak yapılan değişiklikle, 17.01.2019 tarihli ve 7161 sayılı Kanun’un 56. maddesiyle “üretici fiyat endeksi” (ÜFE) yerine “tüketici fiyat endeksi” (TÜFE) esas alınmaya başlanmıştır. Buna göre, kira bedelinin belirlenmesinde, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı baz alınmaktadır. Bu düzenleme, kira bedelindeki artışın TÜFE’ye göre yapılması gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır. TBK m.344’te yer alan bu düzenlemeye göre, kira sözleşmesinde TÜFE on iki aylık ortalamayı aşan bir oran belirlenmiş olsa dahi, yapılacak artış TÜFE on iki aylık ortalamalarıyla sınırlı olacaktır.

Kira Sözleşmesine Kira Artışına İlişkin Hüküm Konulabilir mi?

Taraflar, kira sözleşmesi akdederken kira artışına ilişkin bir hüküm ekleyebilirler. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin birinci fıkrasına göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin yapacakları anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek kaydıyla geçerli sayılır. Bu kural, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri için de geçerlidir.

Kira sözleşmesinin uzama dönemlerinde tarafların belirlediği artış oranı, TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını aşmamak şartıyla geçerli olur. Taraflar, sözleşme süresi boyunca, TÜFE oranından daha düşük bir kira artış oranı kararlaştırmışsa, bu oran yalnızca ilk uzama yılında değil, sonraki uzama dönemlerinde de uygulanır. TBK m. 344/I gereğince, kira artışına ilişkin anlaşmaların üst sınırı TÜFE oranıdır ve taraflar bu sınırı aşacak bir artış oranı belirleyemezler. Bu sınıra aykırı şekilde TÜFE oranından yüksek bir artış öngörülmüşse, kısmi hükümsüzlük ilkesi devreye girer ve kira artışı TÜFE oranı ile sınırlandırılır. Ancak, taraflar TÜFE’den daha düşük bir artış oranı üzerinde anlaşmışlarsa, bu oran geçerli olur.

Sözleşme Süresi İçinde Kira Artışı Yapılabilir mi?

Tarafların bir yıldan uzun süreli bir kira sözleşmesi yapmaları durumunda, kira bedelinin artışına ilişkin düzenlemeler tarafların iradesine bırakılmıştır. Taraflar, kira süresi boyunca hangi dönemlerde ve ne şekilde artış yapılacağını sözleşme ile kararlaştırabilirler. Ancak, böyle bir düzenleme bulunmuyorsa, sözleşme süresi dolmadan kira bedelinde artış talep edilmesi mümkün değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, kira bedeli artışına dair açık bir hüküm bulunmadıkça, kira dönemi içerisinde artış yapılamaz.

Bu kuralın tek istisnası, TBK m.344/3 uyarınca, her beş yılda bir kiraya verenin veya kiracının kira bedelinin rayiç bedel üzerinden tespiti için mahkemeye başvurabilme hakkıdır. Beş yılın sonunda, kira bedeli, rayiç bedel dikkate alınarak mahkeme tarafından belirlenebilir. Bu durumda, taraflar arasında sözleşme ile kararlaştırılmış bir artış hükmü olmasa dahi, her beş yıllık süre sonunda kira bedelinin güncel piyasa koşullarına göre yeniden tespit edilmesi mümkündür.

Sözleşmede Hüküm Yoksa Kira Artışı Neye Göre Belirlenir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin ikinci fıkrası, taraflar arasında kira bedelinin artışına ilişkin bir anlaşma yapılmadığı hallerde uygulanacak kuralları düzenlemektedir. Bu hükme göre, taraflar kira artışına dair bir anlaşma yapmamışlarsa, kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından belirlenir.

Bu durumda, hâkim kira bedelini belirlerken kiralananın durumu ve hakkaniyet ilkelerini göz önüne alacaktır. Ancak, TÜFE oranından daha yüksek bir artışa karar vermesi mümkün değildir. Hâkim, yalnızca TÜFE on iki aylık ortalama oranını geçmeyecek şekilde bir artış yapabilir. Ancak hakim, kiralananın durumu ve hakkaniyetin gerektirdiği hallerde TÜFE oranından daha az bir artışa hükmetme yetkisine sahiptir.

Kira Bedeli Yabancı Para Üzerinden Belirlenebilir mi?

13.09.2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar’da yapılan değişikliklerle, bazı sözleşmeler bakımından yabancı para birimiyle veya yabancı paraya endeksli olarak akdedilen sözleşmelere yasak getirilmiştir. Bu sözleşmeler arasında kira sözleşmeleri de yer almakta olup, yabancı para birimiyle kira bedelinin belirlenmesi konusunda önemli sınırlamalar getirilmiştir.

Rayiç Bedelin Belirlenmesi ve Kira Tespit Davası

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası, kira sözleşmelerinde beş yıldan uzun süren kiralamalarda veya beş yılın sonunda yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanacak kira bedelinin nasıl tespit edileceğine dair düzenlemeler getirilmiştir. Beş yıldan sonra kira bedelinin tespiti için taraflar arasında bir anlaşma olup olmaması fark etmeksizin, hâkim, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelini TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkelerini göz önünde bulundurarak belirler. Bu beş yıllık periyotlar sonunda kira bedeli yeniden belirlenirken rayiç bedel esas alınır ve bu tespit için dava açılabilir.

Rayiç bedelin tespiti davası, kira sözleşmesinde artış hükmü bulunsa da bulunmasa da açılabilir. Bu tespit, kira sözleşmesinin yenilenmesinden itibaren beş yıl geçtikten sonra talep edilebilir. Kanun koyucu, rayiç bedelin tespitine ilişkin davanın her beş yılda bir açılabileceğini öngörmekle birlikte, beş yıldan önce böyle bir talepte bulunulmasını yasaklamıştır. Dolayısıyla, taraflar sözleşme süresi dolmadan önce bu davayı açamazlar.

Örneklerle Kira Bedelinin Tespiti:

1. Bir yıllık kira sözleşmesi : TBK m. 347 uyarınca birer yıllık dönemler halinde uzamışsa ve bu süre dört uzama yılı ile birlikte toplamda beş kira yılını doldurmuşsa, altıncı yıl için kira bedelinin TBK m. 344/3 uyarınca tespiti istenebilir.

2. İki yıllık bir kira sözleşmesi : TBK m. 347 gereği üç yıl daha uzamış ve toplamda beş yıl dolmuşsa, altıncı kira yılı için kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi talep edilebilir.

3. Beş yıllık bir kira sözleşmesinin süresi dolmuşsa: İlk uzama yılında (yani altıncı yılda) kira bedelinin tespitini istemek mümkündür.

4. Beş yıldan uzun süreli bir kira sözleşmesi (örneğin sekiz yıllık bir sözleşme) bulunması halinde: Beşinci yılın sonunda altıncı kira yılı için kira bedelinin TBK m. 344/3’e göre tespiti istenebilir.

Özetle:

– Beş yıldan sonra kira bedelinin mahkemece belirlenmesi talep edilebilir.

– Hâkim, TÜFE, emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve hakkaniyet ilkelerini dikkate alarak yeni kira bedelini tespit eder.

– Rayiç bedelin tespiti için kira sözleşmesinde artış hükmü olup olmaması önemli değildir.

– Beş yıldan önce kira bedelinin tespiti için dava açılamaz.

– Beşinci yıl sonunda tespit talep edilmezse, kira artışı TÜFE 12 Aylık Ortalama Oranına göre yapılır.

Kira Tespit Davasında Süre

TBK m. 345’te belirtildiği gibi, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir, Ancak sözleşmede kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir irade veya düzenleme yoksa tarafların mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olmasını istemeleri halinde, bu davayı belirli bir süre içinde açmaları veya bu konuda yazılı bildirimde bulunmaları gerekmektedir.

Bu kapsamda, kiraya veren, yeni kira döneminin başından itibaren tespit edilecek kira bedelinin geçerli olmasını istiyorsa:

1. Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce davayı açması (kanun davanın açılmasını yeterli sayar; dilekçenin bu süre içinde kiracıya tebliğ edilmesi şart değildir),

2. Ya da en az otuz gün önce kiracıya yazılı bildirimi tebliğ ettirmesi gerekmektedir.

Bildirim yazılı olmalı ve bu husus geçerlilik koşulu olarak aranır. Kiraya veren, kiracıya bu bildirimi noter aracılığıyla ihtar çekerek de iletebilir. Böylece yeni döneme ilişkin kira bedelinin artırılacağına dair bilgilendirme yapılmış olur.

Örnek Olarak:

Kira Sözleşmesinin Süresi: 1 Ocak 2019 tarihinde bir kira sözleşmesi yapıldığını ve bu sözleşmede de kira bedelinin artışına ilişkin bir irade veya düzenleme olmadığını düşünelim. Bu sözleşme 1 Ocak 2024 tarihinde beş yıllık süresini dolduracaktır. Beş yıllık sürenin dolması nedeniyle, yeni kira dönemine ilişkin kira bedelinin artırılmasını talep etmek isteyen kiraya verenin;

– 1 Aralık 2023’e kadar kira tespit davasını açması ya da,

– 1 Aralık 2023’e kadar kiracıya yazılı ihtarı tebliğ ettirmesi gerekir.

Güncel Yargıtay Kararlarında Kira Tespiti

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin son yıllardaki kararları, kira tespit davasında hangi ölçütün hangi dönemde uygulanacağını belirgin biçimde ayırmaktadır. İlk beş kira yılı içinde artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıyla sınırlıdır. Altıncı kira yılı ve bundan sonraki her beş yılın sonu ise uygulamada “hak ve nesafet dönemi” olarak adlandırılır; bu dönemde TÜFE tek ölçüt olmaktan çıkar, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu birlikte değerlendirilir.

Aynı kararda, beş yıllık süre dolmadan kira bedelinin piyasa rayicine çekilmesi için TBK m.138’deki aşırı ifa güçlüğü (uyarlama) yoluna başvurulduğu da tespit edilmiştir. Uyarlama davası kira tespit davasının yerine geçen genel bir yol değildir; sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir değişikliğin ve edimler arasındaki dengenin aşırı ölçüde bozulduğunun ispatını gerektirir. Bu nedenle beş yıl dolmadan açılan davalarda dayanağın doğru seçilmesi sonucu doğrudan etkiler.

Hakkaniyet indirimi

Mahkemeler, bilirkişinin tespit ettiği “taşınmaz boş olarak kiraya verilseydi istenebilecek bedel” üzerinden, eski kiracılığın gözetilmesi amacıyla genellikle yüzde onu aşmayan bir hakkaniyet indirimi uygulamaktadır. Yargıtay bu uygulamayı yerleşik içtihat olarak onaylamaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/484, K. 2026/3681, T. 09.06.2026 sayılı kararda da ilk derece mahkemesinin keşif yaparak emsal kira sözleşmelerini toplaması, bilirkişi heyetinin belirlediği bedelden yüzde on hakkaniyet indirimi uygulaması isabetli bulunan bir yöntem olarak aktarılmıştır. İndirim oranı somut olayın özelliklerine göre değişebilir; kiracılık süresinin uzunluğu, kiracının kiralanana yaptığı faydalı giderler ve kiralananın fiziki durumu oranı etkileyen başlıca unsurlardır. Bilirkişinin hakkaniyet indirimini zaten hesaba kattığı durumda mahkemenin ikinci kez indirim yapması itiraz konusu olabilmektedir.

Otuz günlük sürenin kaçırılması

TBK m.345’teki otuz günlük süre, davanın kabul edilip edilmeyeceğini değil, belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağını belirler. Süre kaçırılmışsa dava reddedilmez; mahkeme davacıya sonraki kira dönemi için tespit talebi olup olmadığını sorar.

Aynı kararda, kanunun kira tespit davasının en erken açılabileceği bir tarih öngörmediği, içinde bulunulan dönemde açılan davada da sonraki dönemin bedelinin belirlenebileceği belirtilmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/575, K. 2025/4049, T. 16.09.2025 sayılı kararda ise sözleşmede artış hükmü bulunduğu ispatlanamadığı ve otuz gün önce ihtar çekilmediği için geçmiş döneme yönelik tespit isteminin dinlenmediği, tespitin ancak dava tarihinden sonraki ilk kira dönemi için yapılabildiği görülmektedir.

Kiracının ödeme davranışının etkisi

Kira tespit davası bir tespit davasıdır. Kiracı, davacı kiraya verenin talep ettiği yeni bedeli ihtirazi kayıt koymadan ödemeye başlamışsa mahkeme, bilirkişinin bulduğu bedele değil, fiilen ödenen bedelin tespitine karar verir. Mahkemece belirlenen bedel kiracının ödediği bedelden düşük çıkarsa da sonuç aynıdır; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/1074, K. 2023/2776, T. 18.10.2023 sayılı kararda bu durumda kiracının ödemekte olduğu bedele hükmedilmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu nedenle kiracının, artırılmış bedeli ödüyorsa ödeme açıklamasına “ihtirazi kayıtla” ibaresini eklemesi ileride yapılacak itirazlar bakımından önem taşır.

Konut Kiralarında Yüzde 25 Sınırı ve Bugünkü Durum

TBK’ya 7409 sayılı Kanunla eklenen geçici 1. madde ve 7456 sayılı Kanunla eklenen geçici 2. madde, konut kiralarında yenilenen dönem artışını bir önceki yıl kira bedelinin yüzde yirmi beşiyle sınırlamıştı. Bu sınır 11.06.2022 ile 01.07.2024 (dahil) arasında yenilenen kira dönemleri için uygulanmıştır. 02.07.2024 ve sonrasında yenilenen dönemlerde yeniden TBK m.344/1’deki genel kural, yani bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı üst sınırı geçerlidir. Çatılı iş yeri kiraları yüzde yirmi beş sınırına hiç tabi olmamıştır.

Geçici dönem sona erdiği için, o dönemde sınırın altında kalmış konut kiraları bakımından beş yıllık süre dolmuşsa TBK m.344/3 uyarınca kira tespit davası açılması mümkündür. Beş yıl dolmamışsa kiraya verenin elindeki yol, şartları ağır olan uyarlama davasıdır.

Yabancı Para ile Kararlaştırılan Kira

TBK m.344/4’e göre kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak üzere beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; TBK m.138’deki aşırı ifa güçlüğü hükmü saklıdır. Beş yıldan sonra bedel, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek TBK m.344/3’e göre belirlenir. 32 Sayılı Karar uyarınca Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki konut ve çatılı iş yeri kiralarında bedelin döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırılması kural olarak yasaktır; yasağın istisnaları ilgili Tebliğ’de sayılmıştır ve sözleşme yapılmadan önce güncel metinden kontrol edilmelidir.

Kira Tespit Davasında Sık Yapılan Hatalar

• Beş yıl dolmadan rayiç bedel üzerinden tespit istemek: ilk beş yıl içinde mahkeme TÜFE üst sınırıyla bağlıdır.
• Sözleşmede artış hükmü yokken otuz günlük süreyi kaçırıp geçmiş dönem için tespit istemek: bu durumda bedel ancak sonraki dönemden itibaren uygulanır.
• Kiracının artırılmış bedeli ihtirazi kayıtsız ödediği dönem için ayrıca yüksek bedel istemek: mahkeme ödenen bedelin tespitine karar verir.
• Arabuluculuk son tutanağı olmadan dava açmak: 01.09.2023’ten sonra açılan davalarda bu eksiklik davanın usulden reddine yol açar.
• Emsal araştırması için yalnızca ilanlara dayanmak: mahkemeler emsal olarak gerçekleşmiş kira sözleşmelerini ister; ilan fiyatları tek başına yeterli kabul edilmez.
• Kira tespit davasını tahliye davasıyla birlikte açmanın kötüniyet sayılacağını düşünmek: iki dava farklı sonuçlara yöneliktir ve birlikte açılmaları kendiliğinden hukuka aykırı değildir; her biri kendi şartlarına göre incelenir.

Görevli Mahkeme, Harç ve Kanun Yolu

Kira tespit davalarında görevli mahkeme, kira ilişkisinden doğan bütün uyuşmazlıklarda olduğu gibi sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-a). Yetkili mahkeme genel yetki kuralına göre davalının yerleşim yeri mahkemesidir; sözleşmenin ifa yeri mahkemesinde de dava açılabilir. Harç, tespit edilmesi istenen yıllık kira farkı üzerinden nispi olarak hesaplanır. Kararın kesinleşmesi için kanun yolu sınırları dava tarihindeki yıllık fark miktarına göre belirlenir; istinaf ve temyiz parasal sınırları her yıl yeniden değerleme oranında güncellendiğinden dava tarihi itibarıyla geçerli sınır kontrol edilmelidir.

Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

01.09.2023 tarihinden itibaren kira tespit davaları da dahil olmak üzere, kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurma zorunluluğu getirilmiştir. Bu, dava şartı haline gelmiş olup, arabuluculuğa başvurulmadan açılacak kira tespit davaları, usulden reddedilecektir.

Arabuluculuk süreci tamamlandığında, taraflar anlaşmaya varamamışsa, bu durumu gösteren son tutanakla birlikte dava açılabilecektir. Bu nedenle, kira tespit davası açmak isteyen taraflar, öncelikle arabuluculuk sürecini tamamlamak zorundadır.

Bu yeni düzenleme, kira uyuşmazlıklarında tarafların mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk yoluyla çözüm arayışına girmelerini zorunlu hale getirmiştir.

Dilekçe örneği: Kira Tespit Dava Dilekçesi Örneği.

İlgili yazılar: 2026 Kira Artış Oranı ve Kira Artışına İtiraz, Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? İhtiyaç, Tahliye Taahhüdü ve Kira Borcunu Ödememe. Hesap aracı: Kira artış hesaplama. Kanunun güncel metni: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (mevzuat.gov.tr).