Dövizli Kira Sözleşmesi ve Kur Artışında Uyarlama (TBK 344/4 ve 138)

Döviz cinsinden kira sözleşmeleri, özellikle büyük şehirlerdeki işyeri ve ofis kiralarında uzun yıllar yaygın biçimde kullanıldı. Kiraya verenler kira bedelinin enflasyon karşısında değer kaybetmesini önlemek için Avro veya ABD Doları üzerinden sözleşme yapmayı tercih ediyordu. 2018 yılında döviz kurlarında yaşanan sert yükseliş, bu sözleşmelerin kiracılar için ağır bir yük hâline gelmesine yol açtı ve devlet, Türk Parası Kıymetini Koruma mevzuatında köklü bir değişikliğe gitti.

Bugün dövizli kira konusu iki ayrı soruyu içerir. Birincisi, dövizle kira sözleşmesi yapılıp yapılamayacağıdır. İkincisi, geçerli olarak dövizle kurulmuş bir sözleşmede kur değiştiğinde kira bedelinin nasıl belirleneceği ve uyarlanıp uyarlanamayacağıdır. Bu yazıda her iki soru ele alınmaktadır.

Kanun metni

“1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla” ibaresi, 7161 sayılı Kanunla 2019’da maddeye eklenmiştir. Bu ekleme, TBK’daki dövizli kira hükmünün ancak döviz mevzuatının izin verdiği ölçüde uygulanabileceğini açıkça ortaya koyar.

Dövizli kira yasağı

1567 sayılı Kanun’a dayanılarak çıkarılan 32 sayılı Karar, Eylül 2018’de değiştirilmiş ve Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yapacakları bazı sözleşmelerde bedelin döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırılması yasaklanmıştır. Bu Karar’ın uygulanmasına ilişkin Tebliğ’in 8. maddesine göre Türkiye’de yerleşik kişiler, konusu yurt içinde yer alan konut ve çatılı işyeri dahil taşınmaz kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden doğan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramaz.

Bu yasağın sonuçları şunlardır:

• Kiraya veren ve kiracının ikisi de Türkiye’de yerleşik ise yeni kira sözleşmesinde bedel Türk lirası olarak belirlenmelidir.
• “Kira bedeli aylık 1.000 Avro karşılığı Türk lirasıdır” gibi dövize endeksli hükümler de yasak kapsamındadır.
• Yasak, kira bedeliyle sınırlı değildir; depozito ve gecikme bedeli gibi sözleşmeden doğan diğer ödeme yükümlülükleri de dövizle kararlaştırılamaz.

“Türkiye’de yerleşik kişi” kavramı vatandaşlıkla değil yerleşim yeriyle ilgilidir. Türkiye’de kanuni yerleşim yeri bulunan gerçek ve tüzel kişiler, Türk vatandaşı olmasalar da yerleşik sayılır. Bu nedenle yabancı uyruklu bir kişinin kiracı olması tek başına dövizli kira yapılabileceği anlamına gelmez; Tebliğ’deki istisnaların şartlarına bakılmalıdır.

İstisnalar ve güncel durum

Tebliğ, yasağa bazı sınırlı istisnalar getirmiştir. Bunlar zaman içinde birçok kez değiştirilmiş, özellikle 2022 yılında yapılan değişikliklerle daraltılmıştır. Yabancı sermayeli bazı şirketlerin kiracı olduğu işyeri kiraları ve belirli şartlarla yabancı uyruklu kişilerin taraf olduğu sözleşmeler gibi istisnalar, ayrıntılı şartlara bağlıdır.

Uygulamada kiracı şirketin istisna kapsamında olup olmadığı, şirketin ticaret sicil kayıtları ve ortaklık yapısı incelenerek belirlenmektedir. Bu inceleme her sözleşme için ayrı yapılmalıdır. Bir sözleşmede istisnanın uygulanıp uygulanmayacağı, sözleşmenin kurulduğu tarihte yürürlükte olan Tebliğ metnine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Mevcut dövizli sözleşmelerin Türk lirasına çevrilmesi

2018 değişikliğinden önce yapılmış dövizli kira sözleşmelerinde taraflara, bedelin Türk lirası olarak yeniden belirlenmesi yükümlülüğü getirilmiştir. Taraflar anlaşamazsa, düzenlemede gösterilen tarihli döviz kuru esas alınarak Türk lirasına çevrilen bedelin, o tarihten itibaren tüketici fiyat endeksindeki değişim oranında artırılması öngörülmüştür.

Bu nedenle 2018 öncesinden süregelen bir kira ilişkisinde bugün hâlâ döviz üzerinden ödeme yapılıyorsa, sözleşmenin dönüşüm kurallarına uygun olup olmadığı ve tarafların istisna kapsamında bulunup bulunmadığı incelenmelidir. Yasağa rağmen dövizle yapılan ödemeler, ileride kira bedelinin ve kira farklarının hesaplanmasında uyuşmazlık konusu olabilir.

Geçerli dövizli sözleşmede beş yıl kuralı

İstisna kapsamında geçerli olarak dövizle kurulmuş bir kira sözleşmesinde TBK m. 344/4 uygulanır. Bu hükme göre beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Bunun gerekçesi, döviz cinsinden kira bedelinin zaten enflasyona karşı belli bir koruma sağlamasıdır. Kiraya veren, ilk beş yılda kur değişmedi veya Türk lirası karşılığı yeterince artmadı diyerek TÜFE artışı isteyemez.

Beş yıl geçtikten sonra kira bedeli, TBK m. 344/3’e göre hâkim tarafından TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenir. Bu belirlemede yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınır. Kira tespit davasının genel kuralları için Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Kira Tespit Davası yazımıza bakılabilir.

Kur artışında uyarlama: Aşırı ifa güçlüğü

TBK m. 344/4, beş yıl kuralının istisnası olarak aşırı ifa güçlüğü hükmünü saklı tutmuştur. TBK m. 138 de yabancı para borçlarına açıkça uygulanır. Bu nedenle beş yıl dolmadan da kurda olağanüstü bir değişiklik olursa kiracı, kira bedelinin uyarlanmasını isteyebilir.

Uyarlama için dört şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir:

• Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmalıdır.
• Bu durum borçludan, yani uyarlama isteyen taraftan kaynaklanmamalıdır.
• Durum, ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
• Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Son şart uygulamada sıkça gözden kaçar. Kur artışına rağmen yüksek kira bedelini hiçbir çekince koymadan ödemeye devam eden kiracının geçmiş dönemler için uyarlama istemesi zorlaşır. Bu nedenle kiracı, ödemelerini yaparken haklarını saklı tuttuğunu yazılı olarak bildirmelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, uyarlama davasında araştırılması gereken unsurlar arasında döviz kurlarındaki ani ve aşırı değişiklikleri açıkça saymıştır:

Kararda uyarlama davasının, sözleşmeye bağlılık ilkesinin istisnası olarak dürüstlük kuralına dayandığı ve TBK m. 138’deki dört şartın birlikte aranacağı vurgulanmıştır. Mahkeme, uyarlama şartlarını bilirkişi kurulu aracılığıyla tek tek araştırmalıdır.

Uyarlama davasında mahkemenin yaklaşımı

Uyarlama davası, sözleşmenin tamamen yeniden yazılması anlamına gelmez. Mahkeme, olağanüstü durumdan doğan yükü taraflar arasında hakkaniyete uygun biçimde paylaştırmaya çalışır. Uygulamada kur artışından doğan farkın taraflar arasında belli oranlarda paylaştırılması, kira bedelinin belirli bir kur üzerinden sabitlenmesi veya Türk lirası karşılığının emsal kira bedelleriyle karşılaştırılarak belirlenmesi gibi yöntemlere başvurulmaktadır.

Uyarlama mümkün değilse, sürekli edimli bir sözleşme olan kira sözleşmesinde kiracı fesih hakkını kullanabilir (TBK m. 138/1). Kiracının fesih yerine önemli sebeple olağanüstü fesih yoluna da başvurabileceği durumlar için Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi (TBK 331): Olağanüstü Fesih yazımıza bakılabilir.

Uyarlama davası da kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlık olduğundan dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Bu konu Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk yazımızda ele alınmıştır.

Dövizle ödeme ve Türk lirası ile ödeme hakkı

TBK m. 99’a göre para borcu kural olarak ülke parasıyla ödenir. Başka bir para birimiyle ödeme kararlaştırılmışsa, sözleşmede “aynen ödeme” veya bu anlama gelen bir ifade yoksa borçlu, ödeme günündeki rayiç üzerinden Türk lirasıyla da ödeyebilir. Borç ödeme gününde ödenmezse alacaklı, alacağının aynen veya vade ya da fiilî ödeme günündeki rayiç üzerinden Türk lirasıyla ödenmesini isteyebilir. Bu kural, geçerli dövizli kira sözleşmelerinde gecikmiş kira bedellerinin hesaplanmasında önem taşır.

Uygulamadan örnek olaylar

Örnek 1: Türkiye’de yerleşik bir kiraya veren ile Türkiye’de yerleşik bir kiracı, 2026 yılında bir dükkân için aylık 2.000 ABD Doları kira kararlaştırır. Bu hüküm döviz yasağına aykırıdır. Kira bedelinin Türk lirası olarak belirlenmesi gerekir ve dövize endeksli hüküm uygulanamaz.

Örnek 2: İstisna kapsamında olduğu kabul edilen bir yabancı sermayeli şirket, Avro üzerinden beş yıl süreli bir ofis kiralamıştır. Kiraya veren, ikinci yılda Avro’nun Türk lirası karşısında yeterince değer kazanmadığını ileri sürerek artış ister. TBK m. 344/4 uyarınca beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.

Örnek 3: Geçerli bir dövizli sözleşmede kur kısa sürede olağanüstü bir artış gösterir ve kira bedelinin Türk lirası karşılığı kiracının işyeri gelirine göre katlanılamaz bir düzeye ulaşır. Kiracı, haklarını saklı tutarak ödeme yapar ve arabuluculuktan sonra uyarlama davası açar. Mahkeme bilirkişi kurulu raporu alarak TBK m. 138 şartlarını değerlendirir.

Güncel Yargıtay kararları

Taraflar anlaşamazsa Türk lirası bedel nasıl hesaplanır?

Dövizle kurulmuş eski sözleşmelerde bedelin Türk lirasına çevrilmesi, yargılamada en sık karşılaşılan sorundur. Tebliğ m. 8/28, tarafların anlaşamaması hâlinde izlenecek yöntemi kesin biçimde göstermiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/2715, K. 2025/1576, T. 12.03.2025 sayılı kararında bu hükmü aktararak yöntemin şu iki adımdan oluştuğunu vurgulamıştır:

• Döviz cinsinden bedel, 2.1.2018 tarihli Merkez Bankası efektif satış kuruyla Türk lirasına çevrilir.
• Bulunan tutar, 2.1.2018’den bedelin yeniden belirlendiği tarihe kadar TÜİK’in her ay için açıkladığı TÜFE aylık değişim oranlarıyla artırılır.

Bu yöntem, kur artışının tamamını kiracıya yüklemez; ancak kiraya verene enflasyon karşısında koruma sağlar. Bu nedenle 2018 öncesi sözleşmelerde Türk lirası karşılığının “güncel kur” ile hesaplanması, kira farkı ve icra takiplerinde sık görülen bir hatadır. Yeniden belirlenen bedelden sonraki kira yıllarında artış, TBK m. 344’ün genel kurallarına göre yapılır.

Altına veya emtiaya endeksli kira da yasak kapsamındadır

Dövizli kira yasağından kaçınmak için bedelin altın gramı ya da başka bir emtia üzerinden kararlaştırılması da sonuç vermez. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2025/62, K. 2025/1543, T. 24.02.2025 sayılı kararında, 12.09.2018’den sonra yapılan konut ve çatılı işyeri kiralarında bedelin döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırılamayacağını ve önceki sözleşmelerde bedelin Türk parası olarak yeniden belirleneceğini belirtmiştir. Kararda Tebliğ’in şu kuralına da yer verilmiştir: uluslararası piyasalarda fiyatı döviz cinsinden belirlenen kıymetli madenlere veya emtiaya endekslenen sözleşmeler, dolaylı olarak dövize endeksli sözleşme sayılır.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• 2018 öncesi dövizli sözleşmede Türk lirası bedelin dava tarihindeki kurla hesaplanması; doğru yöntem 2.1.2018 kuru ve aylık TÜFE oranlarıdır.
• Bedelin “gram altın” veya “ons” karşılığı yazılarak yasağın dolanılabileceğinin sanılması.
• Kiracının yasak kapsamında olduğu hâlde dövizle ödemeye itirazsız devam etmesi; geri isteme ve mahsup talepleri ileride ispat sorununa dönüşür.
• İstisna kapsamındaki sözleşmede kur artışına karşı ödemelerin çekince konulmadan yapılması.

Sıkça sorulan sorular

Sözleşme yaparken dikkat edilecekler

Döviz üzerinden kira yapmayı düşünen taraflar, öncelikle Türk Parası Kıymetini Koruma mevzuatındaki güncel istisnalara girip girmediklerini kontrol etmelidir. İstisna yoksa bedel Türk lirası olarak belirlenmeli ve artış hükümleri TBK m. 344’e uygun yazılmalıdır. Geçerli dövizli sözleşmelerde kiracı, kurdaki olağanüstü değişiklikler karşısında ödemelerini haklarını saklı tutarak yapmalı ve uyarlama yolunu gecikmeden değerlendirmelidir.

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.