Tarla veya Bahçe Kira Sözleşmesi: Ürün Kirası Hükümleri ve Örnek Maddeler

Bir tarlanın ekilmek, bir bağın veya meyve bahçesinin ürünü toplanmak üzere başkasına bırakılması, Türk Borçlar Kanunu’nda “ürün kirası” adıyla ayrıca düzenlenmiştir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, TBK m. 357-378). Ürün kirası, konut ve çatılı işyeri kirasından farklı kurallara tabidir. Kiracıyı uzun süre kiralananda tutan on yıllık uzama kuralı, kira artışını TÜFE ile sınırlayan hüküm ve kanunda sayılı tahliye sebepleri tarla ve bahçe kiralarında uygulanmaz. Buna karşılık ürün kirasında kira bedelinin ödenme zamanı, verim düşüşünde indirim, ürün ve tarım giderleri gibi tarıma özgü düzenlemeler vardır. Bu yazıda tarla ve bahçe kira sözleşmesinin kuralları açıklanmış ve sözleşmede yer alması gereken maddeler gösterilmiştir.

Ürün kirası nedir?

TBK m. 357’ye göre ürün kirası, kiraya verenin kiracıya ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir. Tarla, bağ, bahçe, zeytinlik, fındıklık, sera, balık üretme havuzu, hatta faal bir işletme ürün kirasına konu olabilir. Ayırt edici unsur, kiracının yalnızca kiralananı kullanmakla kalmayıp ondan ürün elde etmesidir.

Bir arazinin üzerine kiracı tarafından depo veya atölye kurulmak üzere kiralanması ise ürün kirası değil, adi kiradır. Boş arsanın otopark olarak kiralanması da bu kapsamdadır. Bu ayrım, uygulanacak fesih sürelerini ve kiracının yükümlülüklerini belirler.

Ortakçılık (ürüne katılmalı kira)

Kira bedelinin para yerine elde edilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasına ürüne katılmalı kira denir. Kırsal kesimde “ortakçılık”, “yarıcılık” veya “üçte bir usulü” adıyla bilinen bu ilişkide oran sözleşmede belirlenmemişse yerel âdete göre belirlenir (TBK m. 357/2). Ortakçılıkta kiracının ürünü hasat zamanında kiraya verenle paylaşması gerekir; hasadın kiraya verene haber verilmeden yapılması uyuşmazlığa yol açar. Bu nedenle sözleşmede paylaşmanın nasıl ve ne zaman yapılacağı yazılmalıdır.

Tarla kirasında taraflara düşen borçlar

Kiraya verenin borçları

Kiraya veren, birlikte kiralanan araç, gereç ve hayvanlarla birlikte kiralananı sözleşmenin amacına uygun biçimde kullanılmaya ve işletilmeye elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m. 360). Kira süresi içinde zorunlu hâle gelen esaslı onarımlar, örneğin sulama kuyusunun çökmesi, ana sulama hattının yenilenmesi veya ahır çatısının yeniden yapılması, kiracının bildirimi üzerine kiraya veren tarafından yaptırılır (TBK m. 361).

Kiracının borçları

Kiracı, kiralananı özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletmekle, özellikle ürün vermeye elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya verenin izni olmadan kiralananın işletme usulünü, kira süresinin bitiminden sonra etkisi görülebilecek biçimde değiştiremez (TBK m. 364). Örneğin zeytinliği söküp yerine tek yıllık ürün ekmek veya meyve bahçesini kesip tarlaya dönüştürmek bu yasak kapsamındadır.

Kiracı ayrıca kiralananın bakımını gereği gibi sağlar; yerel âdete uygun küçük onarımları yapar ve kullanımla yıpranan düşük değerli araç ve gereçleri yeniler (TBK m. 365). Kiracı, kiraya verenin rızası olmadan kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (TBK m. 366).

Kira bedeli ne zaman ödenir?

Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa veya yerel âdet yoksa kiracı kira bedelini her kira yılının sonunda ödemekle yükümlüdür (TBK m. 362/1). Tarım kiralarında kira bedeli çoğunlukla hasattan sonra ödenir; sözleşmede ödeme tarihinin açıkça yazılması önerilir.

Kiracı, vadesi gelmiş kira bedelini ödemezse kiraya veren yazılı olarak en az altmış günlük süre vererek bu süre içinde ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (TBK m. 362/2). Konut ve çatılı işyeri kiralarındaki otuz günlük süre burada uygulanmaz; tarım kiralarında kiracıya hasat zamanına kadar ödeme imkânı tanınması amaçlanmıştır.

Ürün kirasında kira artışına ilişkin TBK m. 344’teki TÜFE sınırı uygulanmaz; bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür. Taraflar artış oranını serbestçe kararlaştırabilir. Kararlaştırılan bir artış yoksa ve ürün kirası birer yıl uzuyorsa, kiraya veren yeni dönem için kira bedelini artırmak istediğini fesih bildirimiyle birlikte ileri sürmelidir.

Verim düşüşünde kira indirimi

Tarımsal bir taşınmazın her zamanki verimi olağanüstü felaket veya doğal olaylar yüzünden önemli ölçüde azalırsa kiracı kira bedelinden orantılı bir indirim isteyebilir (TBK m. 363). Dolu, sel, don, kuraklık veya geniş çaplı salgın hastalık bu kapsamdadır. Kiracının yanlış ilaçlaması veya bakımsızlığı nedeniyle düşen verim indirim sebebi değildir.

Bu haktan sözleşmeyle önceden vazgeçilmesi ancak iki hâlde geçerlidir: kira bedeli belirlenirken bu tür olayların olasılığı göz önünde tutulmuşsa veya doğan zarar bir sigorta ile karşılanmışsa. Tarım Sigortaları Havuzu (TARSİM) poliçesi bulunan arazilerde sözleşmeye “verim düşüşü sigorta ile karşılanacağından kira indirimi istenmez” hükmü konabilir.

Kira süresi ve fesih

Belirli süreli ürün kirası, sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer. Ancak taraflar örtülü olarak sözleşmeyi sürdürürse, örneğin kiracı ertesi yıl da ekim yapar ve kiraya veren itiraz etmeden kira bedelini alırsa, sözleşme birer yıl için yenilenmiş sayılır ve her kira yılının sonu için yasal bildirim süresine uyularak feshedilebilir (TBK m. 367).

Belirsiz süreli sözleşmede fesih bildirim süresi, sözleşme veya yerel âdetle belirlenmemişse en az altı aydır. Tarımsal taşınmazlara ilişkin ürün kiralarında fesih bildirimi, aksine anlaşma yoksa yerel âdetçe uygulanan bahar veya güz mevsimleri için yapılabilir (TBK m. 368). Böylece kiracı ektiği ürünü toplamadan araziden çıkarılmaz.

Taraflardan biri için kira ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren önemli sebepler varsa sözleşme yasal fesih bildirim süresine uyularak her zaman feshedilebilir; hâkim bu feshin parasal sonuçlarını belirler (TBK m. 369). Kiracının ölümü hâlinde mirasçıları ve kiraya veren, altı aylık fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 371).

Sözleşme sona erdiğinde ürünler ve giderler

Kira sona erdiğinde kiracı kiralananı, tutanağa geçirilmiş bütün eşyalarla birlikte geri verir ve iyi işletme hâlinde kaçınılabilecek değer eksiklikleri için tazminat öder (TBK m. 372). Sözleşmenin sona erdiği anda henüz toplanmamış ürünler üzerinde kiracı hak ileri süremez. Bununla birlikte ürünün yetişmesi için yaptığı tarım giderlerinin hâkim tarafından belirlenecek miktarını kiraya verenden isteyebilir ve bu tutar işlemiş kiralardan indirilir (TBK m. 374).

Bu kural, kiraya verenin hasattan hemen önce sözleşmeyi sona erdirip ürüne el koymasını engellemez, fakat ona tarım giderlerini ödeme yükü getirir. Kiracının dikip yetiştirdiği meyve ağaçları veya kurduğu sulama sistemi gibi kalıcı eklemelerin akıbeti ise muhdesat kurallarına göre belirlenir; bu konu Muhdesatın Aidiyeti Davası: Hisseli Taşınmazdaki Yapı ve Ağaçların Tespiti yazımızda ele alınmıştır.

Tahliye nasıl istenir?

Tarla ve bahçe kiraları konut ve çatılı işyeri kirası olmadığından kiracıyı koruyan TBK m. 347 ve m. 350-356 hükümleri uygulanmaz. Belirli süreli yazılı sözleşmenin süresi bittiğinde kiraya veren, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde sözleşmeyi icra dairesine ibraz ederek tahliye isteyebilir. İcra dairesi kiracıya on beş gün içinde tahliye ve teslim emri gönderir; kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir (2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, İİK m. 272-275). Bir aylık süre kaçırılırsa ve kiracı arazide kalmaya devam ederse sözleşme örtülü olarak yenilenmiş sayılabilir.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye için ise altmış günlük ihtarlı ödeme emriyle icra takibi yapılabilir. Kira ilişkisinden doğan bu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Görevli mahkeme, kira ilişkisinden doğan bütün uyuşmazlıklarda olduğu gibi sulh hukuk mahkemesidir.

Tarla kira sözleşmesinde bulunması gereken maddeler

1. Taraflar ve kiralanan: İl, ilçe, köy veya mahalle, ada, parsel, yüzölçümü ve varsa kiralanan kısmın krokisi.
2. Kullanım amacı: Hangi ürünün ekileceği veya bahçenin hangi amaçla işletileceği, ürün değişikliği için kiraya verenin izni.
3. Süre: Başlangıç ve bitiş tarihi; tarım yılına uygun olarak genellikle sonbahar veya ilkbahar başlangıcı.
4. Kira bedeli: Para olarak mı, ürünün belli bir oranı olarak mı ödeneceği; ödeme zamanı (hasattan sonra belirli bir tarih).
5. Sulama ve giderler: Sulama birliği aidatı, elektrik, kuyu bakımı, gübre ve ilaç giderlerinin kime ait olduğu.
6. Teslim tutanağı: Kiralananla birlikte bırakılan ağaç sayısı, sulama tesisatı, ahır, depo ve makinelerin listesi ve değeri (TBK m. 359).
7. Ağaç dikimi ve yapı: Kiracının ağaç dikmesi, sera veya depo kurması için yazılı izin şartı ve sözleşme sonunda bunların akıbeti.
8. Destekler: Çiftçi Kayıt Sistemi (ÇKS) kaydı ve tarımsal desteklerin kiracı adına alınabilmesi için kiraya verenin onayı.
9. Sigorta: TARSİM poliçesi yapılıp yapılmayacağı, verim düşüşü indirimine ilişkin hüküm.
10. Fesih ve teslim: Hasat sonrasında teslim tarihi ve arazinin bırakılacağı durum.

Tarımsal destek başvurularında kiracı, kira sözleşmesini Çiftçi Kayıt Sistemine kaydettirmek için çoğu zaman noter onaylı veya muhtar onaylı bir sözleşmeye ihtiyaç duyar. Bu nedenle tarla kira sözleşmesinin yazılı ve imzaları onaylı yapılması uygulamada büyük kolaylık sağlar.

Yargıtay Kararlarında Ürün Kirası ve Altmış Günlük Süre

Tarla ve bahçe kiralarında en sık bozma sebebi, kiracıya ödeme için verilen sürenin yanlış belirlenmesidir. TBK m. 362/2’ye göre ürün kirasında kiracıya en az altmış günlük süre verilmelidir. Konut ve çatılı iş yeri kiraları için öngörülen otuz günlük süreyle gönderilen ihtar veya ödeme emri, ürün kirasında temerrüt nedeniyle tahliye sonucunu doğurmaz.

Sürenin kamu düzeninden sayılması, kiracı bu hususu ileri sürmese bile mahkemenin veya icra mahkemesinin kendiliğinden inceleme yapacağı anlamına gelir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2025/726, K. 2025/2085, T. 10.03.2025 sayılı kararda da ürün kirasına dayanan ilamsız takipte ödeme emrinde altmış gün yerine otuz günlük süre yazıldığı için tahliye isteminin reddedildiği bir uyuşmazlık incelenmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/8689, K. 2019/6240, T. 04.07.2019 sayılı kararda ise tarlaların kiralanmasına ilişkin sözleşmenin hasılat kirası niteliğinde olduğu, kiracıya en az altmış günlük süreli ödeme ihtarı gönderilmediği için temerrüt koşullarının gerçekleşmediği kabul edilmiştir. Aynı kararda kira sözleşmesinin kişisel hak doğurduğu, bu nedenle kiraya verenin malik olmasının gerekmediği de hatırlatılmıştır.

Sözleşmenin adı değil, niteliği belirleyicidir

Sözleşmeye “hasılat kirası” veya “ürün kirası” yazılması, ilişkinin gerçekten ürün kirası sayılması için yeterli değildir. Mahkeme, kiralananın ürün verip vermediğine ve kiracının ondan ürün devşirip devşirmediğine bakar. Süre farkı da bu nitelendirmeye bağlıdır; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/2340, K. 2021/261, T. 16.03.2021 sayılı kararında kiracıya verilecek sürenin genel kirada en az on, konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az otuz, ürün kirasında en az altmış gün olduğunu belirtmiştir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2021/11171, K. 2021/11714, T. 21.12.2021 sayılı kararda aktarılan bölge adliye mahkemesi değerlendirmesine göre, kira bedelinin ciro üzerinden ödeneceğinin kararlaştırılması tek başına ilişkiyi ürün kirasına dönüştürmez; çatılı iş yerinde ciroya bağlı kira, çatılı iş yeri kirası olarak kalır. Tersine, içinde ağaç, sulama tesisi veya sera bulunan bir arazinin ürün elde etmek amacıyla kiralanması, sözleşmede “kira” kelimesinden başka bir nitelendirme bulunmasa da ürün kirasıdır.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

• Tarla kiracısına konut kiraları için kullanılan otuz günlük ihtar şablonunu göndermek: süre kamu düzenindendir ve temerrüt nedeniyle tahliye istemi reddedilir.
• İlamsız tahliye takibinde örnek 13 ödeme emrine otuz günlük süre yazdırmak: ürün kirasında ödeme emrinde de altmış günlük süre gösterilmelidir.
• Belirli süreli sözleşmenin bitiminden sonra bir ay içinde İİK m. 272 yoluna başvurmamak: süre kaçırılır ve kiracı ekim yapmaya devam ederse sözleşme TBK m. 367 uyarınca bir yıl daha yenilenmiş sayılabilir.
• Belirsiz süreli sözleşmeyi hasat ortasında feshetmeye çalışmak: aksine anlaşma yoksa fesih ancak yerel âdetteki bahar veya güz dönemi için ve en az altı ay önceden bildirilerek yapılabilir.
• Kiralananla birlikte verilen ağaç, makine ve hayvanlar için tutanak düzenlememek: TBK m. 359’daki iki nüsha tutanak yoksa sözleşme sonunda geri verme ve değer eksikliği uyuşmazlıkları ispatsız kalır.
• Hisseli arazide yalnızca bir paydaşla sözleşme yapmak: pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmamışsa kiracı diğer paydaşların el atmanın önlenmesi ve ecrimisil istemleriyle karşılaşabilir.

Süreler Özeti

• Kira bedelinin ödenmemesinde ihtar veya ödeme emrinde verilecek süre: en az altmış gün (TBK m. 362/2).
• Belirsiz süreli sözleşmede fesih bildirim süresi: sözleşme veya yerel âdet yoksa en az altı ay; tarım arazilerinde bahar veya güz dönemi için (TBK m. 368).
• Kiracının ölümünde mirasçıların ve kiraya verenin fesih bildirim süresi: altı ay (TBK m. 371).
• Süresi biten yazılı sözleşmeye dayanarak icra dairesinden tahliye isteme süresi: sürenin bitiminden itibaren bir ay (İİK m. 272).
• Tahliye emrine itiraz süresi: tebliğden itibaren yedi gün (İİK m. 274).
• Örtülü uzama: aksi kararlaştırılmadıkça birer yıl (TBK m. 367).

Sıkça sorulan sorular

Sonuç

Tarla ve bahçe kirası, konut kirasından farklı olarak taraflara geniş bir sözleşme serbestisi tanır. Bu serbestinin uyuşmazlığa dönüşmemesi için sözleşmede ürün, süre, ödeme zamanı, giderler ve kalıcı eklemeler açıkça düzenlenmeli; kiralananla birlikte bırakılan ağaç ve tesisler tutanağa bağlanmalıdır.

İlgili yazılar: Kira Sözleşmesi Örneği: Konut ve İşyeri Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Maddeler, Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Feshi: Fesih Dönemi ve Üç Aylık Bildirim (TBK 328-329)

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.