Kira Sözleşmesi Örneği: Konut ve İşyeri Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Maddeler

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, TBK m. 299). Kanun kira sözleşmesi için özel bir şekil öngörmez; sözlü olarak kurulan kira ilişkisi de geçerlidir. Ancak uyuşmazlık çıktığında kira bedelini, başlangıç tarihini, kiralananın teslim durumunu ve depozitoyu ispat etmenin en sağlam yolu yazılı sözleşmedir. Kırtasiyelerde satılan matbu sözleşmeler ise çoğu zaman güncel mevzuata uymayan, kiracı aleyhine geçersiz sayılacak hükümler içerir. Bu yazıda konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde yer alması gereken maddeler tek tek açıklanmış ve yazının sonunda uyarlanabilir bir sözleşme iskeleti verilmiştir.

Kira sözleşmesi neden yazılı yapılmalıdır?

Kira sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekle bağlı olmasa da konut ve çatılı işyeri kiralarında bazı işlemler yazılı yapılmadıkça hüküm doğurmaz. Fesih bildiriminin yazılı olması zorunludur (TBK m. 348). Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle verilecek süre ve fesih ihtarı da yazılı olmalıdır (TBK m. 315). Kefalet sözleşmesi yazılı yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azami miktar ile kefalet tarihi kefilin el yazısıyla belirtilmedikçe geçersizdir (TBK m. 583).

Yazılı sözleşmenin ispat açısından önemi daha büyüktür. Kira tespit davasında başlangıç bedeli, tahliye davasında kira başlangıç tarihi, alacak takibinde aylık kira miktarı sözleşmeden okunur. Yazılı sözleşmeye dayanan kira alacağı için icra müdürlüğünde tahliye istekli takip yapılabilir ve kiracı yalnızca imzasını açıkça inkâr ederek itiraz edebilir (2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, İİK m. 269/a). Sözlü kira ilişkisinde ise kiraya veren, kira bedelini ve süresini ispat etmek için çoğu zaman uzun bir yargılamaya girmek zorunda kalır.

Kira sözleşmesinin noterde yapılması zorunlu değildir. Noter onaylı sözleşme ispat kolaylığı sağlar, fakat iki tarafın imzaladığı adi yazılı sözleşme de geçerlidir. Hazine ve Maliye Bakanlığı, e-Devlet Kapısı üzerinden kira sözleşmesi düzenleme hizmetini 2024 yılında kullanıma açmıştır. Bu yazının hazırlandığı tarihte e-Devlet üzerinden sözleşme yapmak bir seçenektir; zorunluluk getiren bir kanun hükmü yürürlüğe girmemiştir.

Sözleşmede bulunması gereken temel maddeler

Taraflar ve kiralanan

Kiraya verenin ve kiracının ad soyadı, T.C. kimlik numarası, tebligat adresi ve iletişim bilgileri yazılmalıdır. Kiraya veren malik değilse (örneğin intifa hakkı sahibi veya malikin vekili ise) bu sıfatı belirtilmelidir. Paylı mülkiyetteki bir taşınmazda kiralama olağan yönetim işi sayılır ve pay ve paydaş çoğunluğuyla yapılır (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, TMK m. 691); sözleşmeyi imzalayan paydaşların bu çoğunluğu sağlayıp sağlamadığı ileride tartışma yaratabilir.

Kiralananın açık adresi, il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası yazılmalıdır. Kiralananla birlikte bırakılan eşyalar (beyaz eşya, mutfak dolabı, klima, kombi) ayrı bir listede gösterilmeli ve teslim tutanağına bağlanmalıdır.

Kullanım amacı

Kiralananın konut mu, işyeri mi olarak kullanılacağı açıkça yazılmalıdır. Kullanım amacı, uygulanacak hükümleri ve kira gelirinin vergilendirilmesini belirler. Konut olarak kiralanan yerin sonradan işyerine dönüştürülmesi sözleşmeye aykırı kullanım sayılabilir. Bu konu Konut Olarak Kiralanan Yerin İşyeri Olarak Kullanılması yazımızda ayrıca incelenmiştir.

Kira süresi

Sözleşme belirli süreli (örneğin bir yıl) veya belirsiz süreli yapılabilir (TBK m. 300). Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak kiracıyı çıkaramaz; on yıllık uzama süresi dolduktan sonra sebep göstermeksizin fesih hakkı doğar (TBK m. 347). Sözleşmeye “süre sonunda kiracı kiralananı boşaltır” yazılması bu kuralı değiştirmez.

Kira bedeli, ödeme günü ve ödeme yolu

Aylık kira bedeli rakam ve yazıyla, ödeme günü ve ödemenin yapılacağı banka hesabı (IBAN ve hesap sahibi) belirtilmelidir. 17 Ekim 2024 tarihinden itibaren konut ve işyeri kira bedellerinin tamamının banka veya PTT aracılığıyla ödenmesi zorunludur; elden ödemenin vergi cezası Kirayı Elden Ödeme Cezası ve Elden Ödenen Kiranın İspatı yazımızda açıklanmıştır. Sözleşmede ödemenin banka açıklamasına “kira” ibaresi ve ilgili ay yazılarak yapılacağının kararlaştırılması, ileride hangi ödemenin hangi aya ait olduğu tartışmasını önler.

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılabilir; ancak 1567 sayılı Kanun ve Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar kapsamında Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki konut ve işyeri kiralarında döviz cinsinden bedel belirlenmesi, sınırlı istisnalar dışında yasaktır. Bu konu Dövizli Kira Sözleşmesi ve Kur Artışında Uyarlama (TBK 344/4 ve 138) yazımızda ele alınmıştır.

Kira artış oranı

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranına ilişkin anlaşma, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmedikçe geçerlidir (TBK m. 344/1). Sözleşmede “kira bedeli her yıl yüzde 50 artırılır” gibi bir hüküm varsa, aşan kısım geçersiz olur ve artış TÜFE oranıyla sınırlı kalır. Bu nedenle sözleşmede “bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasındaki değişim oranında” ifadesinin kullanılması doğrudur. Beş yıllık dönemin sonunda kira bedeli hâkim tarafından emsal kiralara göre belirlenebilir (TBK m. 344/3).

Depozito (güvence bedeli)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para olarak verilmişse kiracı bu parayı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere bir bankada vadeli tasarruf hesabına yatırır; banka bu parayı ancak iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı ile geri verebilir (TBK m. 342). Uygulamada depozitonun elden verilmesi yaygındır; bu durumda sözleşmede depozito miktarının alındığı ve sözleşme sonunda hangi koşullarla iade edileceği açıkça yazılmalıdır. Depozitonun iadesine ilişkin uyuşmazlıklar Kira Depozitosu İadesi: Üç Aylık Sınır, Banka Hesabı, Kesintiler ve Dava Yolu yazımızda incelenmiştir.

Yan giderler ve aidat

Elektrik, su, doğalgaz, internet ve site aidatlarının kim tarafından ödeneceği yazılmalıdır. Kanun, kiracının kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödeyeceğini öngörür (TBK m. 317). Kiralanana ilişkin zorunlu vergi ve benzeri yükümlülüklere ise kiraya veren katlanır (TBK m. 302). Bina dış cephesi, asansör yenilemesi, çatı onarımı gibi büyük giderlerin aidat içinde kiracıya yüklenip yüklenemeyeceği sözleşmede belirtilmelidir. Aidat uyuşmazlıkları Aidat Borcu: Kat Malikinin ve Kiracının Sorumluluğu, Gecikme Tazminatı ve Takip yazımızda ele alınmıştır.

Alt kira ve devir

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananın tamamını başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (TBK m. 322). İşyeri kiralarında kira ilişkisinin devri de kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır (TBK m. 323). Sözleşmede alt kira ve devir yasağının açıkça tekrarlanması yararlıdır.

Kefalet

Kira sözleşmesine kefil alınacaksa kefilin kimlik bilgileri, sorumlu olacağı azami miktar ve kefalet tarihi kefilin kendi el yazısıyla yazılmalıdır. Kefil evliyse eşinin yazılı rızası gerekir (TBK m. 584). Bu şartlara uyulmayan kefalet geçersizdir. Ayrıntılar Kira Sözleşmesinde Kefalet: Şekil Şartları, Eşin Rızası ve Kefilin Sorumluluğu yazımızdadır.

Sözleşmeye yazılsa bile geçersiz olan hükümler

Konut ve çatılı işyeri kirasında kiracı aleyhine düzenlenen bazı hükümler, sözleşmeye yazılmış olsa da uygulanmaz:

• Ceza koşulu ve muacceliyet: Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle ceza koşulu ve kira bedelinin ödenmemesi hâlinde sonraki ayların muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m. 346).
• Önceden kararlaştırılan yıpranma bedeli: Kiracının sözleşme sonunda sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zarar dışında tazminat ödeyeceğine dair önceden verdiği taahhüt geçersizdir (TBK m. 334/2).
• Kiraya verenin bakım borcunu kaldıran hükümler: Kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurma borcu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 301).
• Kanunda olmayan tahliye sebepleri: Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354). “Kiraya veren istediği zaman kiracıyı çıkarabilir” gibi bir madde geçersizdir.

Bu konular Kira Sözleşmesinde Geçersiz Hükümler (TBK 346): Ceza Koşulu, Muacceliyet ve Ek Ödemeler yazımızda kararlarla birlikte açıklanmıştır.

Tahliye taahhüdü sözleşmeye eklenebilir mi?

Kira sözleşmesinin içine konan veya sözleşmeyle aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü, Yargıtay uygulamasında kiracının iradesinin serbest olmadığı gerekçesiyle geçerli kabul edilmemektedir. Geçerli bir tahliye taahhüdü için taahhüdün kiralananın tesliminden sonra, ayrı bir belgeyle ve belirli bir tahliye tarihi gösterilerek yazılı olarak verilmesi gerekir (TBK m. 352/1). Bu nedenle kira sözleşmesine “kiracı bir yıl sonra tahliye etmeyi taahhüt eder” maddesi eklemek kiraya verene bir güvence sağlamaz. Konunun ayrıntısı Tahliye Taahhüdü: Geçerlilik Şartları, Bir Aylık Süre ve İcra Yoluyla Tahliye yazımızdadır.

Damga vergisi

Gerçek kişilerin konut olarak kiraladığı ve iktisadi işletmeye dahil olmayan taşınmazların kira sözleşmeleri, üzerlerindeki kefalet şerhleriyle birlikte damga vergisinden istisnadır (488 sayılı Damga Vergisi Kanunu, 2 sayılı tablo). İşyeri kira sözleşmelerinde ise sözleşme süresine göre toplam kira bedeli üzerinden binde 1,89 oranında damga vergisi doğar. Gelir vergisinden muaf esnafın ve basit usulde vergilendirilenlerin işyeri kira sözleşmeleri de istisnadır. Damga vergisinin ödenmemesi sözleşmenin geçerliliğini etkilemez; yalnızca vergi ve ceza sorununa yol açar.

Uyarlanabilir kira sözleşmesi iskeleti

Aşağıdaki metin, konut kirası için temel maddeleri gösteren bir iskelettir. Her somut ilişkiye göre değiştirilmelidir.

İskeletin ekine teslim tutanağı, eşya listesi ve fotoğraflar konulmalıdır. Teslim tutanağı, sözleşme sonunda kiralananın hangi durumda geri verileceğini belirlediği için en az sözleşme kadar önemlidir.

İşyeri kira sözleşmesinde ek maddeler

İşyeri kiralarında yukarıdaki maddelere ek olarak şu hususlar düzenlenmelidir:

• Kiracının yapacağı faaliyet ve bu faaliyet için gerekli ruhsatların kim tarafından alınacağı,
• Tabela, dekorasyon ve tesisat değişiklikleri ile bunların sözleşme sonunda sökülüp sökülmeyeceği,
• Kiracının ödeyeceği kira bedeli üzerinden yapılacak gelir vergisi stopajı,
• İşletmenin devri hâlinde kira ilişkisinin durumu,
• Kiralananda yapılan yatırımların (muhdesat) sözleşme sonundaki akıbeti.

Kiracının yaptığı kalıcı eklemeler sözleşme sonunda ciddi uyuşmazlıklara yol açar. Bu konu “Muhdesatın Aidiyeti Davası” ve Kiracının Yaptığı Tadilat ve Masraflar (TBK 321) yazılarımızda ele alınmıştır.

Sıkça sorulan sorular

Sonuç

İyi hazırlanmış bir kira sözleşmesi, ileride doğabilecek tahliye, kira artışı, depozito ve hasar uyuşmazlıklarını büyük ölçüde önler. Sözleşmenin kanunun emredici hükümleriyle uyumlu olması, teslim tutanağıyla desteklenmesi ve ödemelerin banka üzerinden yapılması, her iki tarafın da hakkını korur.

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu.

Bu yazı, 24 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek alınız.