Kiracının Yaptığı Tadilat ve Masraflar (TBK 321)

Kiracı, kiralananda yenilik ve değişiklik yapmak için kiraya verenin yazılı rızasını almak zorundadır (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, TBK m. 321/1). Rıza alınarak yapılan değişikliklerde kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça kiralananın eski hâline getirilmesini isteyemez. Kiracı da aksine yazılı bir anlaşma yoksa bu değişikliklerin kiralanana kattığı değer artışının karşılığını isteyemez. Bununla birlikte Yargıtay, kiracının yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları belirli koşullarda vekâletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden istenebilir saymaktadır.

Kanun metni

Madde üç kural içerir: rıza şartı, eski hâle getirme yasağı ve değer artışı yasağı. Üçünde de “yazılı” olma şartı öne çıkar. Sözlü onay veya kiraya verenin yapılan işi görüp ses çıkarmaması, ileride ispat sorunu yaratır.

Hangi işler yenilik ve değişiklik sayılır?

Kiralananın yapısına, tesisatına veya kullanım şekline etki eden işler bu kapsamdadır: duvar kaldırma veya örme, mutfak ve banyonun yeniden yapılması, doğalgaz dönüşümü, klima için dış cepheye delik açılması, balkon kapatma, işyerinde asma kat yapılması, vitrin değiştirme gibi.

Kiracının olağan kullanım için yaptığı temizlik ve küçük bakım işleri yenilik sayılmaz (TBK m. 317). Duvarlara tablo asılması, perde rayı takılması, sökülebilir mobilya ve beyaz eşya konulması da kiralananda değişiklik oluşturmaz.

Kira sözleşmesinde kiracıya belirli işler için önceden izin verilmişse bu izin yazılı rıza yerine geçer. Yargıtay, sözleşmede kiracının banyo, tuvalet ve mutfaktaki lavabo, klozet, dolap ve tezgâh gibi parçaları daha yenileriyle değiştirebileceğinin yazılı olduğu bir olayda, kiracının döküm küvet ve lavaboyu sökerek yenilemesini sözleşmeye aykırı saymamıştır.

Bu karar, sözleşmedeki izin hükmünün sınırlarının dikkatle okunması gerektiğini gösterir. Sözleşme bazı işlere önceden izin verip diğerlerini onaya bağlamışsa, kiracının yaptığı işin hangi gruba girdiği bilirkişi raporuyla belirlenir.

Rızasız tadilatın sonuçları

Kiracı, yazılı rıza almadan kiralanana müdahale ederse kiralananı özenle ve sözleşmeye uygun kullanma borcunu ihlal etmiş olur (TBK m. 316). Kiraya veren konut ve çatılı işyerlerinde en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirir. Kiracı süre içinde eski hâle getirirse fesih hakkı doğmaz. Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi hâlinde ise sözleşme ihtarsız olarak hemen feshedilebilir. Bu yol Sözleşmeye Aykırı Kullanım ve Komşulara Saygısızlık Nedeniyle Tahliye (TBK 316) yazımızda ayrıntılı anlatılmıştır.

Rızasız değişiklik nedeniyle kiralananda zarar oluşmuşsa kiraya veren, sözleşmenin sonunda eski hâle getirme bedelini tazminat olarak isteyebilir. Kiraya verenin bu zararı kiralananın teslimi sırasında kiracıya hemen yazılı olarak bildirmesi gerekir (TBK m. 335).

Rıza ile yapılan değişikliklerde eski hâle getirme

Kiraya veren yazılı rızasını verdiyse, sözleşme sonunda kiracıdan kiralananı eski hâline getirmesini isteyemez. Bu kuralın tek istisnası, eski hâle getirmenin de yazılı olarak kararlaştırılmasıdır. Rıza yazısında “kiracı tahliye sırasında yapılan değişiklikleri kendi masrafıyla eski hâline getirecektir” ifadesi varsa kiracı bununla bağlıdır.

Uygulamada kiracılar, rızayla taktırdıkları klima, kombi, ankastre ocak gibi sökülebilir eşyaları çıkarken götürmek ister. Bu eşyaların sökülmesi kiralanana zarar vermiyorsa kiracı bunları alabilir. Sözleşmede yapılan yeniliklerin kiralananda bırakılacağı yazılıysa kiracı bu hükümle bağlıdır.

Değer artışı ve masraf iadesi

Değer artışı kural olarak istenemez

TBK m. 321/3, kiracının kiraya verenin rızasıyla yaptığı değişikliklerin yarattığı değer artışını isteyemeyeceğini öngörür. Kiracı, kiralananın kendi yaptırdığı tadilat sonrasında daha değerli hâle geldiğini ileri sürerek kiraya verenden bedel talep edemez. Bunun istisnası, aksine yazılı bir anlaşmadır. Kiracı önemli bir yatırım yapacaksa, kiraya verenle masrafların ne şekilde karşılanacağını (kiradan mahsup, sözleşme sonunda ödeme, kira süresinin uzatılması) yazılı olarak kararlaştırmalıdır.

Faydalı ve zorunlu masraflar

Değer artışı yasağı, her masrafın kiracıda kalacağı anlamına gelmez. Yargıtay, kiracının kira ilişkisi sırasında kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları vekâletsiz iş görme hükümlerine göre (TBK m. 530) kiraya verenden istenebilir saymaktadır. Bu taleplerde masrafların zorunlu, faydalı veya lüks olup olmadığı ayrıntılı olarak belirlenir.

Olayda beş yıllık bir işyeri kirasında kiracı, kiralananda tadilat yapmış ve işyeri ruhsatı almıştır. Belediye, kiralanan hakkında daha önce düzenlenen yapı tatil tutanağı nedeniyle ruhsatı iptal etmiş ve kiracı başka yere taşınmak zorunda kalmıştır. Sözleşmede kiracının yaptığı tezyinat bedellerini isteyemeyeceği yazılı olmasına rağmen Daire, kiraya verenin kiralananın ayıplı olduğunu bilerek kiraya vermekle kusurlu olduğunu ve sözleşmenin kiracı tarafından haklı nedenle feshedildiğini kabul etmiştir. Daire’ye göre zorunlu ve faydalı masrafların imalat tarihi itibarıyla yıpranma payı düşülmüş bedelleri, kalan kira süresiyle orantılı olarak hesaplanmalıdır. Aynı kararda değer artışı talebinin reddi ise onanmıştır.

Bu karar üç ayrımı birlikte gösterir:

• Değer artışı talebi (TBK m. 321/3) yazılı anlaşma yoksa reddedilir.
• Faydalı ve zorunlu masraf talebi, özellikle sözleşme kiraya verenin kusuruyla erken sona ermişse dinlenebilir.
• Lüks masraflar (kiracının kişisel zevkine göre yaptığı süsleme ve tezyinat) kural olarak istenemez.

Ayıp giderme masrafları

Kiralanandaki bir ayıbı gidermek için yapılan masraf ayrı bir kurala tabidir. Kiracı önce kiraya verene ayıbı bildirip uygun süre verir. Kiraya veren bu sürede ayıbı gidermezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidertir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir (TBK m. 306/1). Bu yol Kiralananın Ayıplı Olması ve Kiracının Hakları (TBK 304-308) yazımızda anlatılmıştır.

Kiraya verenin yaptığı yenilikler

Kiraya veren de kiralananda, sözleşmenin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ve değişiklikler yapabilir. Bu sırada kiracının menfaatlerini gözetmek zorundadır; kiracının kira bedelinin indirilmesi ve zararının giderilmesi hakları saklıdır (TBK m. 320). Kiracının oturmasını imkânsız kılacak kapsamlı işler ise ancak TBK m. 350/2’deki yeniden inşa ve imar yoluyla yapılabilir.

Uygulamadan örnek olaylar

Örnek 1: Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla mutfak dolaplarını yeniletir. Rıza yazısında eski hâle getirmeye dair bir hüküm yoktur. Sözleşme sona erdiğinde kiraya veren eski dolapların yeniden takılmasını isteyemez; kiracı da yeni dolapların evin değerini artırdığını ileri sürerek bedel isteyemez.

Örnek 2: Bir dükkân kiracısı, kiraya verenin haberi olmadan taşıyıcı olmayan bir duvarı kaldırır. Kiraya veren otuz günlük ihtar çeker; kiracı süre içinde duvarı yeniden ördürür. Aykırılık giderildiği için fesih hakkı doğmaz.

Örnek 3: On yıllık bir işyeri sözleşmesinin ikinci yılında kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla yüksek bedelli bir havalandırma sistemi kurar. Dördüncü yılda kiraya veren, kiralananın kullanımını engelleyen bir ayıbı gidermediği için kiracı sözleşmeyi haklı nedenle fesheder. Kiracı, havalandırma sisteminin yıpranma payı düşülmüş bedelinin kalan altı yıllık süreye düşen kısmını isteyebilir.

Güncel Yargıtay kararları

Kiraya veren sonradan benimserse masraf istenebilir

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/6869, K. 2022/9652, T. 20.12.2022 sayılı kararında, izin alınmadan yapılan işler için de masraf talebinin hangi hâllerde dinlenebileceğini açıklamıştır. Kararda yer alan ilkeye göre, kiracının sözleşmedeki kullanma amacına uygun olarak yaptığı imalat ve onarımlar, tahliyeden sonra kiraya veren tarafından eski hâle getirme istenmeden benimsenmişse, kiracı bunlardan faydalı ve zorunlu olanların yapım bedelini vekâletsiz iş görme hükümleri uyarınca isteyebilir. Kiraya verenin bu işlere sonradan icazet vermesi hâlinde ise gerçek vekâletsiz iş görme hükümleri uygulanır.

Eski hâle getirme şartı varsa masraf istenemez

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/2620, K. 2024/376, T. 24.01.2024 sayılı kararında farklı bir durumu incelemiştir.

Olayda sözleşme, hem izinsiz tadilat yapılamayacağını hem de tahliyede işyerinin eski hâline getirileceğini öngörmüştür. Kiraya verenin imalatları benimsemediği de başka bir kesinleşmiş kararla belirlenmiştir. Daire, eski hâle getirilmesi gereken imalatların kiraya veren yönünden faydalı ve zorunlu masraf sayılamayacağını kabul ederek kiracının talebini reddeden kararı onamıştır.

Hesaplamada yıpranma payı ve kalan süre

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/481, K. 2025/252, T. 15.01.2025 sayılı kararında, faydalı ve zorunlu masrafların imalat tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülerek ve kalan kira süresiyle orantılı biçimde hesaplanması gerektiği yönündeki yaklaşımı sürdürmüştür. Ruhsata bağlanabilir nitelikteki imalatlar bu hesaplamaya dahil edilir. Bu yöntem, kiracının yatırımının tamamının değil, kullanamadığı döneme düşen kısmının karşılanmasını sağlar.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Sözleşmedeki “tahliyede eski hâle getirilecektir” hükmünün göz ardı edilerek tadilata başlanması.
• Kiraya verenin rızasının yalnız sözlü alınması.
• Tadilat faturalarının ve yapım tarihinin belgelenmemesi; yıpranma payı hesaplanamaz.
• Kiralananı boşaltırken imalatların sökülmesi; sözleşme bırakılmasını öngörüyorsa söküm bedeli kiracıdan istenebilir.
• Değer artışı ile faydalı ve zorunlu masraf talebinin birbirine karıştırılması.

Sıkça sorulan sorular

Tadilattan önce yapılacaklar

Kiracı, yapacağı işi, tahmini bedelini ve sözleşme sonunda bu yeniliklerin akıbetini (kiralananda kalacak mı, sökülecek mi, bedeli ödenecek mi) kiraya verenle yazılı olarak kararlaştırmalıdır. Fatura ve ödeme belgeleri saklanmalı, işin önceki ve sonraki hâli fotoğraflanmalıdır. Kiraya veren ise rıza yazısında eski hâle getirme konusundaki tercihini açıkça belirtmelidir.

İlgili yazılar: Kiraya Verenin Teslim ve Bakım Borcu (TBK 301), Kiracı Hakları: Sözleşmenin Başından Sonuna Kadar Kiracıyı Koruyan Kurallar

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olaylarda hukuki destek alınması önerilir.