Taşkın Yapı (TMK 725): Komşu Araziye Taşan Binanın Hukuki Durumu

Bir bina yapılırken ölçüm hatası, eski ve hatalı kadastro paftaları veya sınır taşlarının kaybolması nedeniyle yapının bir kısmının komşu parsele taştığı sık görülen bir durumdur. Bu taşma bazen birkaç santimetreyi, bazen bir odanın tamamını kapsar ve çoğu zaman yıllar sonra, kadastro yenilemesi ya da bir satış sırasında ortaya çıkar. Medeni Kanun, iyiniyetle taşkın yapı yapan kişiye, belirli şartlarla, taşan kısım için komşu araziden irtifak hakkı kurulmasını veya o kısmın mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme imkânı tanır. Komşu ise şartlar yoksa taşan kısmın yıkılmasını isteyebilir. Bu yazıda taşkın yapının şartları, dava yolları ve uygulamada dikkat edilecek hususlar ele alınmıştır.

Taşkın yapı nedir?

Medeni Kanun’un genel kuralına göre arazi üzerindeki yapılar arazinin bütünleyici parçasıdır ve arazi malikine aittir (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, TMK m. 684, 718). Bu kural katı biçimde uygulansaydı, komşu parsele bir metre taşan bir binanın o kısmı komşunun mülkiyetine geçer ve binanın kullanımı imkânsız hâle gelirdi. Kanun koyucu bu sonucu önlemek için taşkın yapıyı ayrıca düzenlemiştir.

Taşkın yapıdan söz edilebilmesi için yapının esas olarak yapı sahibinin kendi arazisinde bulunması ve yalnızca bir kısmının komşu araziye taşması gerekir. Taşma yer üstünde (bina cephesi, balkon, çıkma), yer altında (bodrum, temel) veya hava sahasında olabilir. Yapının bütünlük arz etmesi, yani taşan kısmın binanın ayrılmaz bir parçası olması aranır. Komşu araziye kurulan ayrı bir müştemilat, ahır veya duvar ise taşkın yapı değil, başkasının arazisine yapılan yapı niteliğindedir ve TMK m. 722-724’e tabidir.

Taşkın yapı davasının şartları

İrtifak hakkının bulunmaması

Yapı malikinin komşu arazi üzerinde taşan kısmı kapsayan bir irtifak hakkı (örneğin üst hakkı veya tapuya tescilli bir yapı irtifakı) varsa taşan kısım zaten onun taşınmazının bütünleyici parçası olur ve dava açmaya gerek kalmaz. Dava, böyle bir hak bulunmadığında gündeme gelir.

İyiniyet

Yapıyı yapan kişinin taşma sırasında iyiniyetli olması gerekir. İyiniyet, yapı sahibinin yapıyı kendi arazisi içinde yaptığına inanması ve bu inancın durumun gereklerine göre makul olmasıdır. TMK m. 3 uyarınca iyiniyet asıldır; ancak durumun gerektirdiği özeni göstermeyen kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz. Belediyeden aplikasyon (yer gösterme) belgesi alınarak yapılan, ruhsatlı ve projeye uygun yapılarda iyiniyet genellikle kabul edilir. Komşunun uyarılarına rağmen inşaatını sürdüren veya sınırı bile bile aşan kişi iyiniyetli sayılmaz.

Yapı sonradan satın alınmışsa iyiniyet, yapıyı yapan kişi bakımından değerlendirilir. Yargıtay uygulamasında taşkın yapının malikinin değişmesi, iyiniyet şartının yapı anındaki duruma göre aranmasını etkilememektedir.

Komşunun on beş gün içinde itiraz etmemesi

Kanun, zarar gören malikin taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmemesini şart koşar. Bu süre, komşuya inşaat devam ederken yapıyı durdurma imkânı vermek amacını taşır. Komşu inşaat sırasında taşmayı fark eder ve on beş gün içinde itiraz ederse (noter ihtarı, belediyeye veya kolluğa şikâyet, dava açma, yapı sahibine yazılı bildirim) yapı sahibi artık bu yoldan yararlanamaz. Taşma yapı bittikten yıllar sonra öğrenilmişse, öğrenme tarihinden itibaren on beş gün içinde yapılan itiraz da şartın gerçekleşmesini engeller.

Uygulamada itirazın varlığı ve tarihi sıkça tartışılır. Tanık beyanları, komşunun inşaat sırasında belediyeye yaptığı başvurular ve yazışmalar bu konuda önemli delillerdir.

Durum ve koşulların haklı göstermesi

Mahkeme, taşmanın büyüklüğü, taşan kısmın komşu arazide yarattığı kullanım kaybı, yapının değeri ve yıkımın doğuracağı zarar gibi unsurları karşılaştırır. Birkaç santimetrelik bir taşma için koca bir binanın yıkılması ölçüsüz bir sonuçtur ve durum ve koşullar yapı sahibini haklı gösterir. Buna karşılık komşu arsanın yapılaşmaya elverişli kısmının büyük bölümünü işgal eden bir taşma, komşunun imar haklarını ortadan kaldırıyorsa mahkeme yapı sahibinin talebini reddedebilir.

Mahkeme ne karar verir?

Şartlar gerçekleşmişse mahkeme iki yoldan birini seçer:

1. İrtifak hakkı kurulması: Taşan kısım için komşu arazi üzerinde yapı sahibi lehine bir irtifak hakkı tesis edilir. Komşu arazinin mülkiyeti değişmez; taşan kısım yapı sahibinin taşınmazının bütünleyici parçası olur.
2. Mülkiyetin devri (temliken tescil): Taşan kısmın bulunduğu arazi parçası komşu parselden ayrılarak yapı sahibinin parseline eklenir. Bunun için ifraz ve tevhit işlemlerinin imar mevzuatına uygun olması gerekir; ayrılacak parçanın imar planı ve asgari parsel büyüklüğü bakımından ayrılabilir olması aranır.

Her iki durumda da yapı sahibi komşuya uygun bir bedel öder. Bedel, keşif sırasında bilirkişi tarafından, taşan kısmın arsa değeri ve komşunun uğradığı kullanım kaybı gözetilerek belirlenir. Yargıtay uygulamasında bedelin dava tarihindeki değerler esas alınarak hesaplanması ve tescil hükmünün bedelin ödenmesi şartına bağlanması gerektiği kabul edilmektedir.

Komşunun açabileceği davalar: elatmanın önlenmesi ve kal

Taşkın yapı şartları gerçekleşmemişse komşu arazi maliki, mülkiyet hakkına dayanarak elatmanın önlenmesi ve taşan kısmın yıkılması (kal) davası açabilir (TMK m. 683). Yapı sahibi bu davada karşı dava veya savunma olarak taşkın yapı hükümlerine dayanabilir. Mahkeme iki talebi birlikte değerlendirir: taşkın yapı şartları varsa kal talebini reddeder ve bedel karşılığında irtifak veya temliken tescile karar verir; yoksa kal kararı verir.

Komşu ayrıca taşma nedeniyle kullanamadığı alan için geçmişe dönük ecrimisil isteyebilir. Ecrimisilin hesaplanması ve süresi Ecrimisil Davası: Haksız İşgal Tazminatı, Süre ve Hesaplama yazımızda açıklanmıştır.

Davalı kim olmalıdır?

Elatmanın önlenmesi ve yıkım davasında davalı, taşkın yapıyı yapan veya yapının zilyedi olan kişidir. Yargıtay, bu davada davalının komşu parselin tapu maliki olmasını şart görmez.

Taşkın yapı davasında ise davacı, yapının sahibi olan komşu parsel malikidir ve dava taşkın yapının üzerinde bulunduğu arazinin malikine karşı açılır. İki davanın tarafları ve talep sonuçları farklı olduğundan, aynı uyuşmazlıkta birbirine karşı açılan davalar çoğu zaman birleştirilerek görülür.

TMK m. 724 ile farkı: yapının tamamı başkasının arazisindeyse

Yapının tamamı başkasına ait arazi üzerinde ise taşkın yapı hükmü değil, malzeme ile arazinin birleşmesine ilişkin hükümler uygulanır. TMK m. 724’e göre yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir. Bu dava uygulamada “temliken tescil davası” olarak bilinir. Burada on beş günlük itiraz şartı aranmaz; belirleyici ölçüt, yapının değerinin arazi değerini açıkça aşması ve iyiniyettir. Örneğin hisseli bir tarlada kendi payına düştüğünü sandığı yere ev yapan paydaş, bu ev aslında başka bir parselde kalıyorsa TMK m. 724’e dayanarak dava açabilir.

Görevli ve yetkili mahkeme

Taşkın yapı ve temliken tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK m. 12). Dava, komşu arazinin tapu malikine karşı açılır; arazi paylı veya elbirliği mülkiyetindeyse bütün maliklerin davaya katılması gerekir. Keşif, fen bilirkişisi ve değerleme bilirkişisi incelemesi bu davaların vazgeçilmez aşamalarıdır.

Taşkın yapı davası için kanunda ayrı bir dava açma süresi öngörülmemiştir; ancak komşunun öğrenmeden itibaren on beş gün içinde itiraz etmemesi şartı, hak sahibinin durumunu doğrudan etkiler. Komşu itiraz etmeden önce yapı sahibinin davayı açması da mümkündür.

Uygulamadan örnekler

Örnek 1: Bir kişi 2010 yılında belediyeden ruhsat ve aplikasyon alarak üç katlı ev yapar. 2024 yılında yapılan kadastro yenilemesinde binanın arka cephesinin 40 santimetre komşu parsele taştığı anlaşılır. Komşu, yenileme sonucunu öğrendikten sonra itiraz etmemiştir. Ev sahibi taşkın yapı davası açar; mahkeme bilirkişinin belirlediği bedel karşılığında taşan 6 metrekarelik alanın mülkiyetinin devrine karar verir.

Örnek 2: Komşu, inşaat sırasında temel kazısının sınırı aştığını fark eder ve ertesi gün noter ihtarı gönderir. Yapı sahibi inşaatı sürdürür. On beş günlük süre içinde itiraz yapıldığından ve yapı sahibi uyarıya rağmen devam ettiğinden iyiniyet şartı da gerçekleşmez. Komşunun açtığı kal davası kabul edilir.

Örnek 3: Bir yapının balkonu, komşu parselin hava sahasına bir metre taşmaktadır. Taşma komşunun kullanımını engellememekte, yıkım ise balkonun tamamen kaldırılmasını gerektirmektedir. Mahkeme durum ve koşulları gözeterek taşan kısım için bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasına karar verebilir.

Güncel Yargıtay kararları

Temliken tescil, kal davasında savunma yoluyla da istenebilir

Komşunun açtığı elatmanın önlenmesi ve kal davasında yapı sahibinin ayrıca dava açması şart değildir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2021/1655, K. 2021/3628, T. 08.12.2021 sayılı kararında, iyiniyet savunmasının içinde temliken tescil isteğinin de bulunduğunun kabul edileceğini ve bu talebin açılmış davada savunma yoluyla ileri sürülebileceğini belirtmiştir. Daire, bu yaklaşımın uyuşmazlığın tek davada çözülmesini sağladığını vurgulamıştır.

Uygun bedel yalnızca arsa değeri değildir

Aynı kararda bedelin nasıl belirleneceği de açıklanmıştır. Hâkim, uzman bilirkişiden dava tarihine göre devredilecek arsanın bedeli yanında, geride kalan kısmın uğradığı değer kaybı ve malikin diğer zararları hakkında da rapor almalıdır. Bedel, sebepsiz zenginleşmeyi önleyecek biçimde takdir edilir. Mahkeme bu bedel karşılığında, taşmanın şekline ve taşınmazların niteliğine göre mülkiyetin devrine ya da irtifak hakkı kurulmasına karar verir. Komşu arazinin kalan kısmının imar bakımından değer yitirmesi, bu nedenle bedel hesabının ayrı bir kalemidir.

Şartlar tek tek incelenir

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2018/5242, K. 2021/3923, T. 09.06.2021 sayılı kararında TMK m. 725’e dayanan tescil talebinin koşullara bağlı olduğunu belirtmiş ve ilk koşul olarak yapı sahibinin iyiniyetini saymıştır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/2970, K. 2024/4874, T. 04.11.2024 sayılı kararında ise TMK m. 725’in amacını, sosyal ve ekonomik bir değerin yok edilmemesi ve yapının bütünlüğünün korunması olarak açıklamış; maddeyi taşkın inşaatta temliken tescilin yasal dayanağı olarak nitelemiştir.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Kal davasında taşkın yapı savunmasının yalnızca “iyiniyetliyim” şeklinde bırakılması; bedel karşılığında mülkiyetin devri veya irtifak kurulması talebi açıkça yazılmalıdır.
• Bilirkişi raporunda yalnızca taşan alanın metrekare değerinin hesaplanması, kalan arazideki değer kaybının sorulmaması.
• Komşunun itiraz tarihine ilişkin ihtarname, belediye başvurusu ve tanık delillerinin toplanmaması.
• Yapının ruhsat ve aplikasyon belgelerinin dosyaya sunulmaması; bu belgeler iyiniyetin en güçlü delilleridir.

Sıkça sorulan sorular

Sonuç

Taşkın yapı hükmü, iyiniyetle hata yapan yapı sahibini binasının yıkılmasından, komşuyu ise karşılıksız mülk kaybından korur. Hakkın kullanılmasında belirleyici olan, yapı sırasında gösterilen özen, komşunun on beş günlük itiraz süresi ve taşmanın büyüklüğüdür. İnşaata başlamadan önce aplikasyon yaptırılması, bu uyuşmazlıkların çoğunu baştan önler.

İlgili yazılar: Müdahalenin Men’i (Elatmanın Önlenmesi) Davası: Kimlere Açılır, Kal ve Ecrimisil, Muhdesatın Aidiyeti Davası: Hisseli Taşınmazdaki Yapı ve Ağaçların Tespiti

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.