Hisseli Arazilerde Rızai Taksim: Paydaşların Anlaşarak Paylaşması

Türkiye’de taşınmazların önemli bir kısmı, özellikle mirasla intikal eden tarla, bağ, bahçe ve arsalar, birden fazla kişi adına paylı olarak tapuya kayıtlıdır. Paylı mülkiyet uzun süre devam ettiğinde kullanma, kiraya verme, satış ve yapılaşma konusunda anlaşmazlıklar çıkar. Bu anlaşmazlıkların bilinen çözümü ortaklığın giderilmesi davasıdır. Ancak dava hem zaman alır hem de çoğu zaman taşınmazın açık artırmayla satışıyla sonuçlanır. Paydaşlar aralarında anlaşabiliyorsa, mahkemeye gitmeden taşınmazı bölüp her birinin kendi parçasına tek başına malik olmasını sağlamak mümkündür. Uygulamada buna “rızai taksim” veya “anlaşmalı taksim” denir. Bu yazıda rızai taksimin hukuki dayanağı, tapuda nasıl yapıldığı, imar ve tarım mevzuatından kaynaklanan engeller ve sık yapılan hatalar ele alınmaktadır. Fiilen bölüşülmüş ancak tapuda hâlâ hisseli görünen araziler ise Arazi ve Arsalarda Fiili Taksim: Hisseli Tapuda Kullanım Paylaşımı yazımızın konusudur.

Rızai taksimin hukuki dayanağı

Türk Medeni Kanunu m. 698’e göre paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir. Kanun, paylaşmanın biçimini önce paydaşların anlaşmasına bırakır. Mahkemenin aynen bölme veya satış yoluyla paylaşmaya karar vermesi, TMK m. 699/2 uyarınca ancak “paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa” gündeme gelir. Rızai taksim, kanunun öncelik verdiği bu anlaşmalı paylaşmanın taşınmazlardaki uygulamasıdır.

Paydaşlar arasındaki paylaşma anlaşması bir borç sözleşmesidir. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekle tabi olduğundan (TMK m. 706, TBK m. 237), adi yazılı bir “taksim protokolü” tek başına mülkiyeti değiştirmez. Mülkiyet, tapu müdürlüğünde resmî senet düzenlenip tescil yapıldığında el değiştirir. Bu nedenle rızai taksimin hukuken tamamlanmış sayılması için işlemin tapu kütüğüne yansıması gerekir.

Mirasla gelen ve henüz elbirliği hâlinde bulunan taşınmazlarda durum biraz farklıdır. Mirasçılar arasındaki paylaşma sözleşmesi yazılı şekilde yapılabilir (TMK m. 676/3). Ancak bu sözleşmenin taşınmaz üzerinde sonuç doğurması için de tapuda tescil yapılmalıdır. Miras paylaşımı ayrıntılarıyla Miras Taksim (Paylaşma) Sözleşmesi: Şekli, Geçerlilik Şartları ve Ortaklığın Giderilmesine Etkisi yazımızda anlatılmıştır.

Rızai taksim adım adım

1. Paydaşların tespiti ve anlaşma

İlk adım, tapu kaydındaki bütün paydaşların güncel olarak belirlenmesidir. Paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alınmalı ve intikal işlemi yapılmalıdır. Ölü bir paydaşın adı tapuda kaldıkça, onun mirasçıları katılmadan taksim yapılamaz. Yurt dışında yaşayan paydaşlar için konsolosluktan düzenlenmiş vekâletname, kısıtlı paydaşlar için vasinin katılımı ve sulh hukuk mahkemesinin izni gerekir.

Paydaşlar hangi parçanın kime düşeceği konusunda anlaşırken parçaların değerini dikkate almalıdır. Yola cephesi olan, sulanabilen veya imar durumu daha iyi olan kısımlar daha değerlidir. Değer farkı, bazı paydaşlara daha büyük alan verilerek ya da para ödenerek denkleştirilebilir. Bu ödemelerin yazılı bir protokolle belgelenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispatı kolaylaştırır.

2. İfraz (bölünme) işlemi

Taşınmazın tapuda birden fazla parsele ayrılmasına ifraz denir. İfraz, paydaşların talebi üzerine lisanslı harita ve kadastro mühendislik bürosu veya kadastro müdürlüğü tarafından hazırlanan ifraz haritasıyla yapılır. İmar planı içinde kalan veya belediye ve mücavir alan sınırları içindeki taşınmazlarda belediye encümeninin, bu alanların dışında ise il özel idaresinin onayı aranır. Yeni parsellerin imar mevzuatındaki asgari cephe ve alan ölçülerini karşılaması gerekir; aksi hâlde ifraz talebi reddedilir.

İfraz sırasında yola veya yeşil alana terk gerekiyorsa bu da aynı işlemde yapılır. Terk miktarı, paydaşların alacağı net alanı azaltır ve paylaşma planı yapılırken hesaba katılmalıdır.

3. Tapu müdürlüğünde taksim işlemi

İfraz tescil edildikten sonra yeni parsellerin her biri, başlangıçta yine bütün paydaşlar adına aynı oranlarla kayıtlıdır. Ardından tapu müdürlüğünde “taksim” işlemi yapılır. Bu işlemde her paydaş, kendisine bırakılmayan parsellerdeki payını diğer paydaşlara devreder ve karşılığında kendisine düşen parseldeki diğer payları devralır. Sonuçta her parsel tek bir malik adına kaydedilir. İşlem için Web Tapu üzerinden başvuru yapılabilir. Bütün paydaşların veya vekillerinin randevu günü tapu müdürlüğünde hazır bulunması gerekir. Taksim işleminde tapu harcı ve döner sermaye ücreti, işlem türüne ve beyan edilen değere göre tapu müdürlüğünce hesaplanır.

Tarım arazilerinde bölünme yasağı

Hisseli arazilerin büyük bölümü tarım arazisidir ve bu arazilerde rızai taksimin önündeki en önemli engel 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunudur. Kanunun 8. maddesine göre tarım arazileri, Bakanlıkça belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifraz edilemez ve hisselendirilemez. Hazine taşınmazlarının satışı dışında pay ve paydaş sayısı da artırılamaz. Kanunda asgari büyüklüğün alt sınırları mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 2 hektar (20 dekar), dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar (5 dekar) ve örtü altı tarımında 0,3 hektar (3 dekar) olarak belirlenmiştir. Bakanlık bu büyüklükleri bölgelere göre artırabilir.

Bu kural rızai taksimde şu sonucu doğurur: 30 dekarlık mutlak tarım arazisine üç kişi paydaşsa, araziyi her biri 10 dekar olan üç parsele bölmek mümkün değildir. Buna karşılık 60 dekarlık bir arazi, her biri 20 dekar olan üç parsele bölünebilir. Tapu müdürlükleri tarım arazilerindeki ifraz ve taksim taleplerinde il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğünün görüşünü alır. Olumsuz görüş verilirse işlem yapılmaz.

Asgari büyüklüğün altında kalan arazilerde paydaşlar, bölmek yerine paylarını birbirlerine satarak araziyi tek bir paydaşta toplayabilir. Bu yöntem paydaş sayısını azalttığı için kanunun amacına uygundur. Mirasla gelen tarım arazilerinde ise özel kurallar bulunur. Bu kurallar Miras Kalan Tarım Arazisinin Paylaşımı: Bölünme Yasağı ve Ehil Mirasçı yazımızda ele alınmıştır.

Üzerinde bina bulunan taşınmazlarda taksim

Paylı arsada birden fazla bağımsız bölüm içeren bir bina varsa, arsayı ifraz etmek çoğu zaman mümkün olmaz; çünkü bina parsel sınırını aşar. Bu durumda paydaşlar, kat mülkiyeti kurarak her bağımsız bölümü ayrı bir paydaşa özgüleyebilir. Kat mülkiyetinin kurulması için yapı kullanma izin belgesi, onaylı mimari proje ve yönetim planı gerekir. Kat mülkiyetine geçişten sonra paydaşlar, bağımsız bölümlerdeki paylarını karşılıklı devrederek her daireyi tek bir malike bırakır. Yapı kullanma izin belgesi bulunmayan binalarda önce kat irtifakı kurulabilir. Ancak kaçak veya projeye aykırı kısımlar bu işlemi engelleyebilir.

Taksimden önce çözülmesi gereken sorunlar

İpotek ve haciz: Taşınmazın tamamı üzerindeki ipotek veya haciz, ifrazdan sonra oluşan bütün parsellere taşınır. Bir paydaşın payı üzerindeki haciz ise taksimde o paydaşa düşen parsele aktarılabilir. Ancak bunun için alacaklının muvafakati veya icra dairesinin yazısı gerekebilir. Haczedilmiş payın diğer paydaşlara devri, alacaklının haklarını etkileyeceğinden uygulamada sorun çıkarır.

Şerhler: Kira, önalım veya intifa şerhleri, taksim sonrasında hangi parsel üzerinde devam edeceği belirlenerek düzenlenmelidir.

Paydaşın kısıtlı veya küçük olması: Velayet altındaki küçüklerin veya vesayet altındaki kişilerin katıldığı taksimlerde sulh hukuk mahkemesinin izni gerekir. Mahkeme, taksimin kısıtlının aleyhine olup olmadığını inceler.

Vergi boyutu: Taksim sırasında bir paydaşa değer farkı karşılığında para ödenirse, devredilen pay bakımından satış niteliğinde bir işlem ortaya çıkar. Edinme tarihinden itibaren beş yıl dolmadan yapılan devirlerde değer artış kazancı gündeme gelebilir. Bu nedenle denkleştirme ödemelerinin tutarı ve niteliği önceden değerlendirilmelidir.

Rızai taksim ile dava yoluyla paylaşmanın karşılaştırılması

Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme de aynen taksime karar verebilir. Ancak aynı imar ve tarım mevzuatı engelleri dava sırasında da geçerlidir. Bu engeller nedeniyle tarım arazilerine ilişkin davaların önemli bir kısmı satışla sonuçlanır. Dava yoluyla paylaşmanın ayrıntıları için Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Aynen Taksim, Satış, Arabuluculuk ve Harç yazımıza bakılabilir. Dava açıldıktan sonra da paydaşlar anlaşabilir. Bu durumda ifraz ve taksim tapuda yapılarak dava konusuz kalabilir.

Dava yoluyla aynen taksimin sınırları

Karar, rızai taksimin dava yoluna göre önemli bir üstünlüğünü ortaya koyar: paydaşlar anlaşırsa taşınmazın bir bölümünü bilinçli olarak paylı bırakabilir veya bazı paydaşları tek parselde birleştirebilir. Mahkeme ise paydaşların rızası olmadan böyle bir düzenleme yapamaz.

Uygulamadan örnekler

Örnek 1: Üç kardeşin tarlası. Babadan kalan 75 dekarlık mutlak tarım arazisi üç kardeş adına eşit paylıdır. Kardeşler araziyi her biri 25 dekar olan üç parsele bölmeyi kararlaştırır. Tarım müdürlüğü, parsellerin asgari büyüklüğün üzerinde kaldığını belirterek olumlu görüş verir. İfraz tescil edildikten sonra tapuda taksim işlemi yapılır ve her kardeş bir parselin tek maliki olur.

Örnek 2: Yola cephe farkı. Belediye sınırları içindeki 3.000 metrekarelik arsa iki paydaşa yarı yarıya aittir. İfraz haritasına göre bir parsel ana yola, diğeri ara sokağa cephelidir. Paydaşlar, ana yola cepheli parseli alan paydaşın diğerine değer farkı ödemesini yazılı protokolle kararlaştırır ve ödeme tapu işlemi sırasında yapılır.

Örnek 3: Asgari büyüklüğün altındaki arazi. 12 dekarlık dikili tarım arazisi dört paydaşa aittir. Araziyi dört parsele bölmek asgari büyüklük sınırı nedeniyle mümkün değildir. Paydaşlardan biri diğer üçünün paylarını satın alır ve arazi tek malik adına toplanır.

Örnek 4: Haciz engeli. Paydaşlardan birinin payı üzerinde haciz vardır. Diğer paydaşlar taksim için tapuya başvurduğunda, haczin hangi parsele aktarılacağı konusunda alacaklının muvafakati istenir. Borcun ödenip haczin kaldırılmasından sonra taksim tamamlanır.

Taksim sözleşmesinin geçerliliği: güncel Yargıtay kararları

Noterde ve bütün paydaşlarla yapılan sözleşme bağlayıcıdır

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/3608, K. 2024/5181, T. 21.11.2024 sayılı kararında, 1982 yılında noterde resmî şekilde düzenlenen ve bütün mirasçıların katıldığı taksim sözleşmesini geçerli saymıştır. Bölge adliye mahkemesi, mirasçıların 2011 yılında tapuda intikal yaptırarak paylı mülkiyet kurmalarını sözleşmeden dönme olarak yorumlamıştır. Daire bu görüşü kabul etmemiş ve hükmü bozmuştur. Kararda, aynı sözleşmeye dayanarak diğer mirasçıların açtığı tescil davasının daha önce kabul edilip kesinleştiği de dikkate alınmıştır. Bu karar, resmî şekilde yapılmış bir taksim sözleşmesinin, sonraki tapu işlemleriyle kendiliğinden ortadan kalkmadığını gösterir.

Adi yazılı taksimde dürüstlük kuralı

Paylı mülkiyette adi yazılı ya da sözlü (harici) taksim kural olarak geçersizdir. Ancak yıllarca uygulanmış bir taksimin geçersizliğini ileri sürmek her zaman korunmaz. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/5857, K. 2025/1250, T. 04.03.2025 sayılı kararında aktarılan bozma kararında bu konu ele alınmıştır. Bozma kararına göre, edimlerin yerine getirildiği ileri sürülüyorsa mahkeme, taksimin geçersizliğini savunmanın hakkın kötüye kullanılması olup olmadığını araştırmalıdır. Fiilen paylaşılmış ve her paydaşın kendi bölümünü uzun süre kullandığı arazilerde bu araştırma davanın sonucunu belirleyebilir.

İfraz için idarenin onayı yeterlidir

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2018/161, K. 2021/1063, T. 22.09.2021 sayılı kararında, aynen taksim istenen davalarda ifrazın mümkün olup olmadığının idareye sorulması gerektiğini belirtmiştir. Kurula göre İmar Kanunu m. 16 uyarınca alınan ve ifrazı uygun bulan encümen kararı bir idari işlemdir. Bu karar geri alınmadıkça veya iptal edilmedikçe, ifrazı gerektiren taksim kararı verilmesi için yeterlidir. Aynı belge rızai taksimde de tapu işleminin temelini oluşturur.

Anlaşma olmazsa: arabuluculuk ve dava

Paydaşlardan biri imzadan kaçınırsa ortaklığın giderilmesi davası açılır. Taşınır ve taşınmazlarda ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabuluculuk görüşmesinde varılan taksim anlaşması da ancak ifraz ve tapuda tescille mülkiyeti değiştirir.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Taksimin noterde düzenleme şeklinde yapılmayıp adi yazılı protokolle yetinilmesi.
• Taksimden sonra tapuda intikal veya paylı tescil yapılırken önceki taksim sözleşmesinin tapu müdürlüğüne sunulmaması.
• İfraz için belediye encümeni veya il idare kurulu kararı alınmadan tapuya başvurulması.
• Ölmüş paydaşların bütün mirasçılarının anlaşmaya katılmaması.

Sıkça sorulan sorular

Sonuç

Rızai taksim, hisseli arazilerde yıllar sürebilecek ortaklığın giderilmesi davasına göre daha hızlı ve daha az maliyetli bir çözümdür. Ayrıca hangi parçanın kime düşeceğini paydaşların kendisinin belirlemesine imkân tanır. İşlemin başarısı, bütün paydaşların katılımına, imar ve tarım mevzuatındaki asgari büyüklük kurallarına uyulmasına ve taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve şerhlerin önceden çözülmesine bağlıdır. Taksimin tapuya yansımadan protokolde kalması ise paydaşlara mülkiyet güvencesi sağlamaz. Bu nedenle sürecin ifraz ve tapu tescili ile tamamlanması gerekir.

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.