Kamulaştırmada Geri Alım Hakkı (2942 m. 23): Beş Yıl, Bir Yıl ve Dava Yolu

Kamulaştırma, taşınmazın belirli bir kamu hizmeti için kullanılması amacıyla yapılır. İdare taşınmazı kamulaştırdıktan sonra bu amaca uygun hiçbir işlem yapmaz ve taşınmazı olduğu gibi bırakırsa, kamulaştırmanın dayandığı kamu yararı gerçekleşmemiş olur. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 23. maddesi bu durumda eski malike ya da mirasçılarına, aldıkları bedeli faiziyle ödeyerek taşınmazı geri alma hakkı tanır. Hakkın doğması için beş yıllık bir sürenin geçmesi, kullanılması için de bir yıllık süreye uyulması gerekir.

Geri alım hakkının dayanağı

Anayasa’nın 46. maddesi kamulaştırmayı kamu yararının gerektirdiği hâllerle sınırlar. Kamulaştırılan taşınmaz kullanılmadan bırakılırsa, kamulaştırmayı haklı kılan sebep ortadan kalkar. Geri alım hakkı, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin amacına ulaşmadığı durumlarda eski malikin taşınmazına yeniden kavuşmasını sağlar.

Şartlar

Kamulaştırmanın yapılmış ve bedelin kesinleşmiş olması

Geri alım hakkı, kamulaştırma sonucunda idare adına tescil edilmiş taşınmazlar için doğar. Beş yıllık süre, kamulaştırma bedelinin kesinleştiği tarihten başlar. Bedel uzlaşma yoluyla belirlenmişse uzlaşma tarihinin, bedel tespiti davasıyla belirlenmişse kararın kesinleştiği tarihin esas alınması gerekir.

Satın alma usulüyle, yani 2942 sayılı Kanun m. 8 uyarınca uzlaşma sonucunda edinilen taşınmazlar da kamulaştırma kapsamında kabul edilir. Malik, uzlaşmayla taşınmazı idareye devretmiş olsa bile, bu devir kamulaştırma sürecinin bir aşamasıdır. Bu nedenle uzlaşmayla edinilen taşınmazlar için de geri alım hakkı ileri sürülebilir. Buna karşılık idarenin kamulaştırma süreci dışında, serbest piyasada genel hükümlere göre satın aldığı taşınmazlar bu kapsamda değildir.

Beş yıl içinde amaca uygun işlem yapılmaması

Kanun iki ayrı durumu sayar: amaca uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaması ve taşınmazın olduğu gibi bırakılması. Belirleyici ölçüt, idarenin kamulaştırma amacını gerçekleştirmeye yönelik somut bir adım atıp atmadığıdır.

Uygulamada şu durumlar amaca uygun işlem sayılabilir:

• Kamulaştırma amacına uygun inşaatın başlatılması ya da tesisin kurulması.
• Projenin ihale edilmesi ve sözleşme imzalanarak yer teslimi yapılması.
• Taşınmazın kamulaştırma amacına uygun biçimde fiilen kullanılması.

Buna karşılık taşınmazın etrafının çitle çevrilmesi, tabela dikilmesi ya da yalnızca masa başında proje çalışması yapılması, tek başına amaca uygun işlem sayılmayabilir. Yargıtay, idarenin yaptığı işlemin kamulaştırma amacıyla bağlantılı ve ciddi olup olmadığını somut olayın koşullarına göre değerlendirir. Bu değerlendirmede genellikle keşif yapılır ve taşınmazın beş yıllık süre sonundaki durumu tespit edilir.

Amacın değiştirilmesi

İdare taşınmazı kamulaştırma amacından farklı bir amaçla kullanırsa ne olacağı sık tartışılan bir konudur. Örneğin okul yapımı için kamulaştırılan bir taşınmaz, imar planı değişikliğiyle ticaret alanına dönüştürülüp satışa çıkarılıyorsa, kamulaştırma amacının gerçekleşmediği açıktır. Kanun, kamulaştırılan taşınmazın aynı amaçla başka bir idareye devrini mümkün kılar; bu durumda devralan idarenin işlemleri de dikkate alınır. Ancak kamu yararıyla ilgisi olmayan bir kullanıma geçilmesi, geri alım hakkının doğmasına yol açabilir.

Süreler

Beş yıllık süre

Beş yıllık süre, hakkın doğumu için beklenmesi gereken süredir. Bu süre dolmadan geri alım hakkı ileri sürülemez. Süre dolduğunda idare hâlâ amaca uygun bir işlem yapmamışsa hak doğar.

Bir yıllık hak düşürücü süre

Hak doğduktan sonra bir yıl içinde kullanılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. Süre, beş yıllık sürenin dolduğu tarihten itibaren işler. Eski malikin bir yıllık süre içinde idareye başvurması ve gerekirse dava açması gerekir.

Uygulamada en sık yapılan hata, beş yıllık sürenin dolmasından sonra yıllarca beklenmesidir. Taşınmazın uzun süre boş kaldığını gören eski malik, hakkının devam ettiğini düşünebilir. Oysa bir yıllık süre geçtikten sonra taşınmaz yıllarca kullanılmasa bile geri alım hakkı ileri sürülemez.

Geri alım bedeli

Eski malik, kamulaştırma bedelini, aldığı günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte idareye ödemek zorundadır. Bu hesapta taşınmazın bugünkü değeri dikkate alınmaz. Taşınmazın değeri yıllar içinde artmışsa bu artış eski malikin lehine sonuç doğurur; değeri düşmüşse yine kamulaştırma bedeli ve faizi ödenir.

Kanuni faiz oranı yıllar içinde değiştiği için faiz hesabı dönemlere bölünerek yapılır. Mahkeme gerektiğinde bilirkişiden hesap raporu alır. Taşınmaz üzerinde idarenin yaptığı ve taşınmaza değer katan imalatlar varsa, bunların bedeli konusunda da ayrıca değerlendirme yapılması gerekebilir.

Başvuru ve dava

İdareye başvuru

Eski malik ya da mirasçılar önce kamulaştırmayı yapan idareye, taşınmaz başka bir idareye devredilmişse devralan idareye yazılı başvuru yapar. Başvuruda geri alım hakkının doğduğu, bedelin faiziyle ödenmeye hazır olunduğu belirtilir. İdare talebi kabul ederse bedelin ödenmesinin ardından tapuda devir işlemi yapılır.

Dava

İdare talebi reddeder ya da cevap vermezse dava açılır. Geri alım hakkına dayanan davalar, taşınmazın mülkiyetinin eski malike geçirilmesini amaçladığı için adli yargıda, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür. Davacı, mahkemenin belirleyeceği bedeli faiziyle birlikte ödemeye hazır olduğunu bildirir. Mahkeme şartların varlığını tespit ederse, bedelin idareye ödenmesi koşuluyla taşınmazın davacı adına tesciline karar verir.

Davada ispat yükü önemlidir. Eski malik, beş yıllık süre içinde amaca uygun işlem yapılmadığını ileri sürer; idare ise yaptığı işlemleri belgelerle ortaya koyar. Bu nedenle keşif, bilirkişi incelemesi, hava fotoğrafları ve idarenin ihale ve proje kayıtları davanın temel delilleridir.

Mirasçıların durumu

Eski malik ölmüşse geri alım hakkı mirasçılarına geçer. Mirasçılar hakkı birlikte kullanır. Mirasçılardan biri tek başına dava açmışsa, mahkeme diğer mirasçıların davaya katılımını sağlamasını ister ya da terekeye temsilci atanması yoluna gidilir. Bir yıllık süre mirasçılar bakımından da aynı şekilde işler.

Taşınmazın bir kısmının kullanılması

İdare kamulaştırdığı alanın yalnızca bir bölümünü kullanmış, kalan bölümü boş bırakmış olabilir. Örneğin bir yol projesi için geniş bir şerit kamulaştırılmış, yol daha dar yapılmış ve kenarda kalan alanlar hiç kullanılmamış olabilir. Bu durumda kullanılmayan bölüm için geri alım hakkının ileri sürülüp sürülemeyeceği somut olaya göre değerlendirilir. Kullanılmayan bölüm ayrı bir parsel olarak ayrılabiliyor ve projenin işleyişi için gerekli değilse, bu bölüm yönünden geri alım talep edilebilir. Kullanılmayan alan projenin güvenlik şeridi, bakım alanı ya da ileride yapılacak genişletme için zorunlu ise idare bunu ispat ederek talebe karşı koyabilir. Mahkeme bu tür davalarda keşif yaparak alanın fiilî durumunu ve projeyle ilişkisini belirler; gerektiğinde harita mühendisinden ifraz krokisi alır.

Taşınmazın üçüncü kişiye satılması

İdare kamulaştırdığı taşınmazı amacına uygun kullanmadan üçüncü bir kişiye satmış olabilir. Bu durumda tapu kaydına güvenerek iyiniyetle taşınmazı edinen kişinin kazanımı TMK m. 1023 uyarınca korunur. Geri alım hakkı süresi içinde doğmuş ve kullanılmışken taşınmazın iadesi bu nedenle imkânsız hâle gelirse, eski malik idareye karşı tazminat yoluna başvurabilir. Ancak beş ve bir yıllık süreler geçtikten sonra Kanun’un 23. maddesinin üçüncü fıkrası gereği idareden herhangi bir sebeple hak, bedel veya tazminat istenemez. Tazminat, geri alım hakkının kullanılamaması nedeniyle uğranılan zarar üzerinden, yani taşınmazın güncel değeri ile ödenmesi gereken bedel ve faizi arasındaki fark esas alınarak değerlendirilir. Satış işleminin kamulaştırma amacına aykırılığı idari yargıda da ayrıca tartışılabilir.

Özel kanunlardaki istisnalar

Kanun, özel kanunlarda geri alım hakkının uygulanmayacağına ilişkin hükümleri saklı tutar. Bazı özel kanunlar, kendi kapsamlarındaki kamulaştırmalar için geri alım hakkını sınırlar ya da kaldırır. Bu nedenle geri alım talebinde bulunmadan önce kamulaştırmanın hangi kanuna dayandığı belirlenmelidir. Kamulaştırma kararında ve tapu kaydındaki şerhte bu bilgi yer alır.

Kamulaştırmasız el atma ve geri alım

Geri alım hakkı yalnızca usulüne uygun yapılmış kamulaştırmalarda söz konusu olur. İdarenin kamulaştırma yapmadan taşınmaza el attığı durumlarda geri alım değil, el atmanın önlenmesi ya da kamulaştırmasız el atma bedeli davası gündeme gelir. Bu iki kurum birbirinden farklı şartlara ve sürelere bağlıdır.

Başvuru ve dava için gerekli belgeler

Geri alım talebinin hazırlanmasında şu belgeler toplanmalıdır:

• Kamulaştırma kararı ve kamulaştırmanın dayandığı kanunu gösteren belgeler.
• Uzlaşma tutanağı ya da bedel tespiti kararı ve kesinleşme şerhi.
• Bedelin ödendiği tarihi gösteren banka kayıtları.
• Taşınmazın güncel tapu kaydı ve idare adına tescil tarihi.
• Beş yıllık sürenin sonunda taşınmazın durumunu gösteren fotoğraflar, uydu görüntüleri ve tanık bilgileri.
• Mirasçılar başvuracaksa mirasçılık belgesi.

Ödeme tarihinin doğru belgelenmesi, faiz hesabının başlangıcını belirlediği için önemlidir. Fotoğrafların tarihli olması ve taşınmazın konumunu açıkça göstermesi de amaca uygun işlem yapılmadığının ispatını kolaylaştırır.

Kanun metnindeki diğer sınırlar

Madde 23’ün birinci ve ikinci fıkraları uygulamada bilinir; ancak 6552 sayılı Kanunla 2014’te eklenen üçüncü fıkra ve maddenin son fıkraları da geri alım taleplerinin sonucunu doğrudan belirler.

• Süreler geçtikten sonra talep yasağı: Birinci ve ikinci fıkrada belirtilen süreler geçtikten sonra eski malik veya mirasçıları, kamulaştırılan taşınmazda hakları bulunduğu iddiasıyla idareden herhangi bir sebeple hak, bedel veya tazminat talebinde bulunamaz ve dava açamaz. “Geri alım değil, mülkiyet hakkı ihlali nedeniyle tazminat istiyoruz” şeklinde nitelendirilen davalar da bu hükme takılmaktadır.
• Birlikte kamulaştırılan taşınmazlar: Aynı amaç için birden fazla taşınmaz birlikte kamulaştırılmışsa bu taşınmazların durumu bir bütün olarak değerlendirilir. Proje alanının bir bölümünde amaca uygun işlem yapılmışsa, diğer parsellerin boş kalması tek başına geri alım hakkı doğurmaz.
• Uygulanmayacağı kamulaştırmalar: 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanunu’na dayanılarak yapılan kamulaştırmalarda ve Kanun’un 3. maddesinin ikinci fıkrasında sayılan büyük enerji, sulama, iskân, ağaçlandırma, kıyı koruma ve turizm projelerine ilişkin taksitli kamulaştırmalarda geri alım hakkı uygulanmaz.

Ayrıca Kanun’un 22. maddesi, kamulaştırma amacı ortadan kalkan taşınmazların idarece elden çıkarılmasında eski malike tanınan imkânı ayrıca düzenler. Bu maddeye dayanan “geri alım hakkının kullandırılmaması nedeniyle tazminat” davaları 23. maddedeki geri alım davasından farklı şartlara bağlıdır ve madde, kamulaştırmanın kesinleşmesinden itibaren beş yıl geçmiş olması hâlinde uygulanmaz.

Güncel Yargıtay kararları

Daire, geri alım şartlarını özetlerken beş yıllık sürenin bedelin kesinleşmesinden başladığını, bir yıllık sürenin hak düşürücü olduğunu ve proje bütünlüğü ölçütünü birlikte vurgulamıştır.

Bu dosyada taşınmaz üzerinde idareye ait bir tesis bulunduğu keşifle belirlenmiş, hem sürelerin geçtiği hem de taşınmazın kısmen kullanıldığı gerekçesiyle dava reddedilmiştir. Yazının “Taşınmazın bir kısmının kullanılması” başlığında anlatılan ifraz yoluna gidilmesi, ancak kullanılmayan bölümün projeyle bağlantısız olduğunun ispatına bağlıdır.

Davacılar davayı geri alım değil, amacına uygun kullanılmama nedeniyle mülkiyet hakkı ihlaline dayalı tazminat olarak nitelendirmiş; bölge adliye mahkemesi ve Daire bu nitelendirmenin sonucu değiştirmediğini kabul etmiştir.

Bu pasaj idarenin temyiz savunmasından alınmıştır: idareler, fiziki bir tesis olmasa da proje, ihale veya planlama gibi bir işlem yapılmasının hakkın doğumunu engellediğini savunmaktadır. Bu nedenle eski malikin, beş yıllık süre içinde yapılan işlemlerin kamulaştırma amacıyla ciddi bir bağlantısı bulunmadığını somut delillerle göstermesi gerekir.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Beş yıllık sürenin tapuda tescil tarihinden ya da bedelin ödendiği tarihten başladığını varsaymak. Başlangıç, bedelin kesinleştiği tarihtir.
• Bir yıllık süreyi yalnız idareye başvuru yaparak durduğunu düşünmek. İdare cevap vermezse veya talebi reddederse dava da bu süre gözetilerek açılmalıdır.
• Kamulaştırmanın dayandığı kanunu araştırmadan dava açmak. Arsa Ofisi Kanunu’na veya taksitli kamulaştırmaya dayanan işlemlerde geri alım hakkı yoktur.
• Süreler geçtikten sonra davayı “tazminat” ya da “sebepsiz zenginleşme” adıyla açmanın sonucu değiştireceğini düşünmek.
• Proje alanının bütününü değil, yalnız kendi parselini dikkate alarak delil toplamak.

Süreç özeti

1. Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi
2. Beş yıl içinde amaca uygun işlem yapılmaması
3. Hakkın doğumu ve bir yıllık sürenin başlaması
4. İdareye yazılı başvuru
5. Ret veya cevapsızlıkta asliye hukuk mahkemesinde dava
6. Bedelin faiziyle ödenmesi ve tapuda tescil

Sıkça sorulan sorular

Sonuç

Geri alım hakkı, kullanılmayan kamulaştırmalar karşısında eski malike önemli bir imkân tanır; fakat süreleri kısadır. Beş yıllık süre dolduğunda taşınmazın durumu belgelenmeli, bir yıl içinde idareye başvurulmalı ve sonuç alınamazsa dava açılmalıdır. Bedelin faiziyle hesaplanması ve özel kanun istisnaları da başvurudan önce incelenmelidir.

İlgili yazılar: Kamulaştırma İşlemine Karşı İptal Davası: 30 Günlük Süre, Kamu Yararı ve Bekletici Mesele, Acele Kamulaştırma (2942 m. 27): El Koyma Kararı, Bedel ve İptal Davası, Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası: Uzlaşma, Bilirkişi ve Faiz

Mevzuat: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.