İlamsız Tahliye Takibi (İİK 269)

Kiracının kira bedelini ödememesi karşısında kiraya verenin önünde iki yol vardır. Kiraya veren noter ihtarnamesi gönderip süre sonunda sulh hukuk mahkemesinde temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir. Ya da icra dairesinde tahliye talepli takip başlatarak hem kira alacağını tahsil etmeye hem de tahliyeyi sağlamaya çalışabilir. İkinci yol, kiracı itiraz etmediğinde genellikle daha hızlı sonuç verir.

Bu yazıda ilamsız tahliye takibinin şartları, ödeme emrinin içeriği, kiracının itiraz hakları, icra mahkemesindeki yargılama, tahliye kararının yerine getirilmesi ve sık yapılan hatalar anlatılmaktadır. Temerrüt ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliyenin maddi şartları Kira Borcunu Ödemeyen Kiracının Tahliyesi: Temerrüt (TBK 315) ve İki Haklı İhtar (TBK 352/2) yazımızda ayrıca ele alınmıştır.

Kanun metinleri

Maddede atıf yapılan mülga Borçlar Kanunu’nun 260. ve 288. maddelerinin karşılığı bugün TBK m. 315 ve 362’dir.

Takibin şartları

Geçerli bir kira ilişkisi

İlamsız tahliye takibi, taraflar arasında kira sözleşmesi bulunmasını gerektirir. Sözleşmenin yazılı olması şart değildir, ancak yazılı sözleşme icra mahkemesindeki yargılamada büyük kolaylık sağlar. Kira ilişkisi olmadan taşınmazı kullanan kişiye karşı bu yol işletilemez; malik mülkiyet hakkına dayanarak el atmanın önlenmesi davası açmalıdır.

Kiralananın teslimi ve muaccel kira borcu

TBK m. 315, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelinin veya yan giderin ödenmemesini arar. Ödeme günü gelmemiş kira için tahliye talepli takip yapılamaz. Yan gider olarak ödenmesi kararlaştırılan aidat, su ve ısınma gibi kalemler de bu kapsamdadır.

Ödeme emrinin doğru içerikte olması

Tahliye talepli kira takibinde kullanılan form “örnek 13” ödeme emridir. Bu ödeme emri, kiracıya hem kira borcunu ödemesini hem de ödemezse tahliyesinin isteneceğini bildirir. Takip talebinde tahliye istendiği açıkça belirtilmeli ve kira dönemleri, aylık kira tutarı, ödenmeyen aylar tek tek gösterilmelidir. Yalnızca alacak için düzenlenen örnek 7 ödeme emriyle tahliye istenemez.

Ödeme emrindeki süre, kiralananın türüne uygun olmalıdır. Konut ve çatılı iş yerlerinde kiracıya en az 30 gün süre verilir. Bu süre kiracıyı koruyan emredici bir süredir; daha kısa süre içeren bir ödeme emri, tahliye sonucunu doğurmaz.

Kiracı ne yapabilir?

Ödeme emri kiracıya tebliğ edildiğinde iki ayrı süre işlemeye başlar.

Yedi günlük itiraz süresi: Kiracı, borca, kira sözleşmesine, kira bedelinin miktarına veya takibe ilişkin itirazlarını tebliğden itibaren yedi gün içinde icra dairesine bildirir. İtiraz dilekçeyle veya icra dairesinde sözlü olarak yapılabilir.

Otuz günlük ödeme süresi: Kiracı itiraz etmese bile ödeme emrinde gösterilen 30 günlük süre içinde kira borcunu öderse, temerrüt nedeniyle tahliye edilemez. Bu sürede yapılan ödeme, tahliye talebini ortadan kaldırır. Ancak aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olmanın sonuçları saklıdır. Ödeme emrinin tebliği de haklı ihtar sayılabileceğinden, aynı kira yılında ikinci kez geç ödeyen kiracı TBK m. 352/2’ye göre tahliye davasıyla karşılaşabilir.

İtirazın içeriği

Kiracı kira sözleşmesini ve imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır (İİK m. 269/2). Kiracı yalnızca “borcum yoktur” diye itiraz ederse kira ilişkisini ve sözleşmedeki şartları kabul etmiş olur.

Kiracı sözleşmeyi kabul edip kiranın ödendiğini veya başka bir sebeple istenemeyeceğini ileri sürüyorsa, bu itirazını noterce düzenlenmiş veya onaylanmış bir belgeyle, kiraya verenin ikrar ettiği bir belgeyle ya da resmî dairelerin verdiği makbuzla ispat etmek zorundadır (İİK m. 269/c). Banka dekontu uygulamada bu kapsamda kabul edilir. Elden ödeme iddiası ve tanık beyanı icra mahkemesinde dinlenmez.

İtiraz edilmezse

Kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde de ödeme yapmazsa takip kesinleşir. Kiraya veren, ihtar süresinin bittiği tarihi izleyen altı ay içinde icra mahkemesine başvurarak tahliye kararı ister (İİK m. 269/a). Bu altı aylık süre kaçırılırsa aynı ödeme emrine dayanarak tahliye istenemez; alacak takibi ise devam eder.

İcra mahkemesi, tarafları duruşmaya çağırır. Mahkeme, ödeme emrinin usulüne uygun tebliğ edilip edilmediğini, sürenin doğru verilip verilmediğini ve kiracının süresi içinde ödeme yapıp yapmadığını inceler. Şartlar varsa tahliyeye karar verir.

İtiraz edilirse

Kiracının itirazı takibi durdurur. Kiraya veren, itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi istemelidir. Bu süre içinde başvurmayan kiraya veren, aynı alacak için tekrar ilamsız icra yoluna gidemez (İİK m. 269/3).

İtirazın kaldırılması ile tahliye birlikte istenmelidir. Yalnızca tahliye istenip itirazın kaldırılması istenmezse, icra mahkemesi tahliye talebini inceleyemez. Kiraya veren, talep dilekçesinde iki istemi birlikte yazmalıdır.

Kiracı sözleşmeyi reddederse

Kiracı kira sözleşmesini veya imzasını reddetmişse, kiraya verenin icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını isteyebilmesi için sözleşmenin noterce düzenlenmiş veya imzası noterce onaylanmış olması gerekir (İİK m. 269/b). Adi yazılı bir sözleşmenin imzası inkâr edilirse veya sözleşme sözlüyse, kiraya veren genel mahkemede, yani sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açmak zorunda kalır. Bu durumda tebliğ edilmiş ihtarlı ödeme emri, TBK m. 315’teki ihtarın yerine geçer.

İcra mahkemesindeki yargılama

İcra mahkemesi basit yargılama usulüyle ve belgelerle sınırlı inceleme yapar. Kiracının ödemeyi belgeyle göstermesi, kira bedelinin daha düşük olduğunu yazılı delille ispat etmesi veya ödeme emrindeki sürenin kanuna aykırı olduğunu ileri sürmesi mümkündür. Kira miktarı veya ödemenin ispatı tanık gerektiriyorsa icra mahkemesi bu konuda karar veremez, kiraya veren genel mahkemeye yönelmek durumunda kalır.

Tahliye kararının yerine getirilmesi

İcra mahkemesinin tahliye kararının yerine getirilmesi için kesinleşmesi beklenmez. Ancak kararın kiracıya tefhimi veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir (İİK m. 269/c). Kiracı bu sürede kanun yoluna başvurup İİK m. 36 uyarınca teminat göstererek icranın geri bırakılması kararı alabilir. Teminat yatırılmazsa icra dairesi tahliyeyi yerine getirir.

İcra mahkemesi kararlarına karşı istinaf süresi, kararın tefhim veya tebliğinden itibaren iki haftadır. Tahliye işlemi icra müdürlüğü tarafından, gerekirse kolluk desteğiyle yapılır; kiralananda kalan eşyalar tutanakla tespit edilerek yediemine bırakılabilir. Bu aşama Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? İhtiyaç, Tahliye Taahhüdü ve Kira Borcunu Ödememe yazımızda ayrıntılı anlatılmıştır.

Arabuluculuk ve dava yoluyla karşılaştırma

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Ancak İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliye bu kuralın dışındadır. Kiraya veren doğrudan icra dairesine başvurabilir. Kiracının itiraz etmesi üzerine icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemek de bir dava olmadığından arabuluculuk gerektirmez. Buna karşılık kiraya veren itirazın iptali için genel mahkemede dava açmak zorunda kalırsa, arabuluculuk şartının uygulanıp uygulanmayacağı somut talebe göre değerlendirilmelidir.

İcra yolunun avantajı, kiracı itiraz etmediğinde birkaç ay içinde tahliye kararı alınabilmesidir. Dezavantajı ise icra mahkemesinin belgeyle sınırlı inceleme yapması ve sözlü veya adi yazılı sözleşmelerde imza inkârı hâlinde sürecin genel mahkemeye kaymasıdır.

Yargıtay kararlarında ilamsız tahliye takibi

İlamsız tahliye takibine ilişkin uygulamada Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, takibin ön şartlarını, ödeme emrinde verilen sürenin niteliğini ve kiracının ödeme savunmasını hangi belgelerle ispat edebileceğini istikrarlı kararlarla belirlemektedir. Aşağıda bu kararlardan uygulamaya yön veren bölümler aktarılmaktadır.

Ödeme emrinde verilen süre kamu düzenindendir

Ödeme emrinde kiracıya tanınan süre, kira ilişkisinin türüne göre kanunda belirlenmiştir. Daha kısa bir süre verilmesi, takibin hukuki sonuç doğurmasını engeller ve icra mahkemesi bu hususu kendiliğinden incelemek zorundadır.

Bu kural, kiraya verenin ödeme emrini hazırlarken süreyi kira konusunun niteliğine göre doğru belirlemesini zorunlu kılar. Konut kiralarında on günlük süre verilmesi, kiracı itiraz etmese bile icra mahkemesinde tahliye isteminin reddine yol açar.

Süre dolmadan açılan tahliye davası

Kiracının temerrüdü, ödeme emrinde verilen süre içinde kira bedelinin ödenmemesiyle oluşur. Süre bitmeden icra mahkemesine başvurulması, temerrüt henüz gerçekleşmediğinden tahliye talebinin reddi sonucunu doğurur.

Kiraya veren açısından bu karar, ödeme emrinin tebliğ tarihinin ve otuz günlük sürenin bitiş gününün dikkatle hesaplanması gerektiğini göstermektedir. Süre bitiminden önce yapılan başvuru, ileride yeniden takip yapılmasını gerektirir ve zaman kaybına neden olur.

Tahliye isteminin ön şartları

Yargıtay, İİK m.269 vd. kapsamında icra mahkemesinden tahliye kararı verilebilmesi için bir dizi ön şartın birlikte bulunmasını aramaktadır. Kira ilişkisinin varlığı, ödeme emrinin usulüne uygun tebliği, kanuni süre içinde ödeme yapılmaması ve tahliyenin takip talebinde istenmiş olması bu şartların başında gelir. Yüksek mahkeme, bu şartların her birinin icra mahkemesince ayrı ayrı denetlenmesi gerektiğini Yargıtay 12. HD, E. 2024/7167, K. 2024/10670 ve E. 2024/5927, K. 2024/8859 sayılı kararlarında vurgulamıştır.

Uygulamada sık rastlanan bir eksiklik, takip talebinde yalnızca kira alacağının istenmesi, tahliye talebinin ise unutulmasıdır. Bu durumda tahliye şartı eksik kalır ve icra mahkemesinden tahliye kararı alınamaz; kiraya verenin tahliyeyi talep eden yeni bir takip başlatması gerekir.

Kiracının ödeme savunmasının ispatı

İlamsız tahliye takibinde kiracının kira borcunu ödediğine ilişkin savunması, kanunda sayılan belgelerle sınırlıdır. Tanık beyanı veya genel nitelikteki yazılı deliller bu aşamada yeterli görülmez.

Kararın ikinci cümlesi kiracı açısından önemlidir: itiraz dilekçesine ödeme belgesi eklenmemiş olması tek başına itirazı geçersiz kılmaz; belgeler icra mahkemesindeki yargılama sırasında sunulabilir. Buna karşılık İİK m.269/c’de sayılan nitelikte belge sunulamazsa, ödeme savunması dinlenmez. Yargıtay 12. HD, E. 2023/480, K. 2023/1382 sayılı kararında da bu nitelikte belge sunulamayan dosyada verilen tahliye kararı onanmıştır.

Bu nedenle kiracıların kira ödemelerini banka veya PTT kanalıyla, açıklama kısmına ilgili ayın kirası olduğunu yazarak yapmaları ve makbuzları saklamaları gerekir. Elden yapılan ve imzalı makbuzla belgelenmeyen ödemeler, ilamsız tahliye takibinde kiracıyı korumaz.

Sık yapılan hatalar

• Kısa süre verilmesi: Konut ve çatılı iş yerinde 30 günden kısa süre içeren ödeme emri tahliye sonucu doğurmaz.
• Yanlış form: Örnek 7 ödeme emriyle başlatılan takipte tahliye istenemez.
• Altı aylık sürenin kaçırılması: İtiraz edilmeyen takipte ihtar süresinden, itiraz edilen takipte itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesine başvurulmalıdır.
• Fazla talep: Ödenmiş ayların da takibe konulması veya kanuni sınırı aşan kira artışıyla hesaplanan tutarın istenmesi, kiracının itirazında kısmen haklı çıkmasına ve tahliye talebinin tartışmalı hâle gelmesine yol açabilir.
• Birden fazla kiraya veren: Taşınmazın birden çok maliki varsa ve kira sözleşmesi hepsiyle yapılmışsa, takibin ve tahliye talebinin bütün kiraya verenler adına yapılması gerekir.

Uygulamadan örnek olaylar

Örnek 1: Konut kiracısı üç aydır kira ödememektedir. Kiraya veren örnek 13 ödeme emriyle takip başlatır. Kiracı itiraz etmez, 30 gün içinde de ödeme yapmaz. Kiraya veren otuzuncu günün bitiminden iki ay sonra icra mahkemesine başvurur ve tahliye kararı alır.

Örnek 2: Kiracı ödeme emrine itiraz ederek kiraları elden ödediğini söyler, ancak bir belge sunamaz. Kira sözleşmesi ve imzası kabul edilmiştir. İcra mahkemesi, İİK m. 269/c uyarınca ödeme belgeyle ispat edilmediği için itirazı kaldırır ve tahliyeye karar verir.

Örnek 3: Kiracı adi yazılı sözleşmedeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürer. Sözleşme noter onaylı değildir. İcra mahkemesi itirazın kaldırılması talebini reddeder. Kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açar; tebliğ edilmiş ödeme emri temerrüt ihtarı yerine geçer.

Sıkça sorulan sorular

Kiraya verenin izleyeceği yol

Kiraya veren, ödenmeyen dönemleri ve kira tutarını doğru hesaplamalı, takip talebinde tahliye istemini açıkça yazmalı ve örnek 13 ödeme emrinin kiralananın türüne uygun süreyle düzenlendiğini kontrol etmelidir. Ödeme emrinin tebliğinden sonra itiraz olup olmadığı izlenmeli, altı aylık başvuru süresi içinde icra mahkemesinden tahliye veya itirazın kaldırılması ile tahliye istenmelidir.

İlgili yazılar: Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme, Tahliye Davası Ne Kadar Sürer? Aşamalar ve Süreyi Belirleyen Etkenler

Mevzuat: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.

Bu yazı, 13 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olay için hukuki destek alınmalıdır.