Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye davasında yanlış mahkemede dava açmak, aylar süren bir gecikmeye yol açabilir. Görevsiz mahkemede açılan dava görevsizlik kararıyla, yetkisiz mahkemede açılan dava ise karşı tarafın itirazı üzerine yetkisizlik kararıyla sonuçlanır. Dosyanın görevli ya da yetkili mahkemeye gönderilmesi zaman alır. Tahliye taahhüdüne veya ihtiyaca dayalı davalarda olduğu gibi kanuni dava açma süresi bulunan hâllerde, yanlış mahkemeye başvurmanın sonuçları daha da ağırlaşabilir.

Bu yazıda kira ve tahliye uyuşmazlıklarında görevli mahkeme, icra mahkemesinin yetkisi, yetki kuralları, yetki sözleşmesi, yetki itirazı ve zorunlu arabuluculuk aşamasında hangi büroya başvurulacağı anlatılmaktadır.

Kanun metinleri

Görevli mahkeme: sulh hukuk mahkemesi

HMK m. 4/1-a, kira ilişkisinden doğan bütün uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesine vermiştir. Görev kuralı geniştir. Aşağıdaki davaların tamamı sulh hukuk mahkemesinde görülür:

• Temerrüt, iki haklı ihtar, ihtiyaç, yeniden inşa, yeni malikin gereksinimi, tahliye taahhüdü ve on yıllık uzama süresi sonu gibi bütün tahliye davaları,
• Kira alacağı, yan gider ve aidat alacağı davaları,
• Kira bedelinin tespiti ve kira sözleşmesinin uyarlanması davaları,
• Depozitonun iadesi, kiracının yaptığı masrafların tahsili, kiralanandaki hasar nedeniyle tazminat davaları,
• Kira sözleşmesinin tapuya şerhi veya şerhin terkini davaları,
• Kira ilişkisinden doğan itirazın iptali davaları.

Görev kuralı, davanın değerinden bağımsızdır. Kira alacağı birkaç milyon lira da olsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır. Bu kural iş yeri, konut, arsa ve tarla kiraları için aynıdır.

Kira ilişkisi tartışmalıysa

Görevin belirlenmesinde davacının dayandığı hukuki ilişki esas alınır. Kiraya veren kira sözleşmesine dayanarak tahliye istiyorsa sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Mahkeme yargılama sonunda kira ilişkisinin bulunmadığı sonucuna varırsa, davayı görevsizlikle değil esastan reddeder. Malik, kira ilişkisi kurulmamış bir kişiye karşı mülkiyet hakkına dayanarak el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açacaksa, görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir.

Ticari kiralar ve asliye ticaret mahkemesi

İki tacir arasındaki iş yeri kirası ticari iş niteliği taşısa da HMK m. 4 özel bir görev kuralı olduğu için kira uyuşmazlığı sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kira ilişkisinin ticari işletme devri gibi geniş bir ticari sözleşmenin parçası olduğu durumlarda ise uyuşmazlığın asıl dayanağına göre değerlendirme yapılmalıdır.

Görev kamu düzenindendir

Görev kuralları kamu düzenine ilişkindir. Mahkeme görevli olup olmadığını kendiliğinden inceler, taraflar da yargılamanın her aşamasında görev itirazında bulunabilir. Görevsiz mahkemede açılan dava, görevsizlik kararı kesinleştikten sonra iki hafta içinde görevli mahkemeye gönderilmesi istenerek sürdürülebilir. Bu süre kaçırılırsa dava açılmamış sayılır.

İcra mahkemesinin yeri

HMK m. 4/1-a, İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyeyi sulh hukukun görevinden ayrık tutmuştur. Kiraya veren icra dairesinde tahliye talepli takip başlatmışsa, tahliye kararı icra mahkemesinden istenir. Kiracı ödeme emrine itiraz etmediğinde tahliye talebi (İİK m. 269/a), itiraz ettiğinde ise itirazın kaldırılması ve tahliye talebi (İİK m. 269/b ve 269/c) icra mahkemesine yöneltilir. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde de tahliye emrine itiraz edilirse kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister (İİK m. 275).

Kiracının itirazı icra mahkemesinin incelemesinin dışında kalıyorsa, örneğin kiracı adi yazılı sözleşmedeki imzasını inkâr etmişse, kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açar. Bu yol İlamsız Tahliye Takibi (İİK 269) yazımızda ayrıntılı anlatılmıştır.

Yetkili mahkeme

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olarak belirlendikten sonra hangi yerdeki sulh hukuk mahkemesinin yetkili olduğuna bakılır.

Genel yetki: davalının yerleşim yeri

Kural olarak dava, davalının dava tarihindeki yerleşim yeri mahkemesinde açılır (HMK m. 6). Kiraya veren tahliye davasını kiracının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesinde açabilir. Konut kiralarında kiracının yerleşim yeri çoğu zaman kiralananın bulunduğu yerdir.

Özel yetki: sözleşmenin ifa yeri

Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m. 10). Kiralananın teslim ve iade borcu, kiralananın bulunduğu yerde ifa edilir. Bu nedenle tahliye davası, kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde de açılabilir. Kira alacağı davalarında ise para borcunun ifa yeri, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa alacaklının yerleşim yeri olduğundan (TBK m. 89), kiraya veren kendi yerleşim yerinde de dava açabilir.

Kesin yetki uygulanır mı?

HMK m. 12, taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar. Tahliye davası ise kira sözleşmesinden doğan kişisel bir hakka dayanır; mülkiyet veya başka bir ayni hakkın değiştirilmesini amaçlamaz. Bu nedenle tahliye davalarında HMK m. 12’deki kesin yetkinin kural olarak uygulanmadığı kabul edilmektedir. Sonuç olarak tahliye davasında birden fazla yetkili mahkeme bulunur ve davacı bunlardan birini seçer.

Bu ayrımın pratik sonucu önemlidir. Kesin yetki bulunmadığından mahkeme yetkisizliği kendiliğinden incelemez. Davalı süresi içinde yetki itirazında bulunmazsa, dava açılan mahkeme yetkili hâle gelir.

Karşı dava ve birlikte açılan istemler

Kiracı, kiraya verenin açtığı tahliye davasına karşı aynı mahkemede karşı dava açabilir. Örneğin tahliye davasının görüldüğü sulh hukuk mahkemesinde kiracı, depozitonun iadesini veya kiralanana yaptığı faydalı masrafların ödenmesini isteyebilir. Kesin yetkinin bulunmadığı hâllerde asıl davaya bakan mahkeme karşı davaya da bakmaya yetkilidir (HMK m. 13). Kiraya veren de tahliye ile birikmiş kira alacağını aynı dava dilekçesinde birlikte isteyebilir. Bu durumda iki istem için de sulh hukuk mahkemesi görevlidir ve istemlerin aynı yerde görülmesi yargılamayı hızlandırır.

Yetki itirazı

Kesin yetki bulunmayan davalarda davalı, yetki itirazını cevap dilekçesinde yapmalıdır. Kira davaları basit yargılama usulüne tabi olduğundan cevap süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki haftadır. Yetki itirazında bulunan taraf, yetkili mahkemeyi de göstermek zorundadır. Yetkili mahkeme gösterilmeden yapılan itiraz dikkate alınmaz. Davacı bu mahkemeyi kabul ederse dosya oraya gönderilir.

Kiracı, kiralananın ve kendi yerleşim yerinin bulunduğu yer dışında bir yerde açılan davada, örneğin kiraya verenin oturduğu başka bir ildeki mahkemede açılan tahliye davasında, yetki itirazında bulunarak davanın kendi yerleşim yerinde veya kiralananın bulunduğu yerde görülmesini isteyebilir. Kira alacağı yönünden ise kiraya verenin yerleşim yeri de ifa yeri sayılabileceğinden, alacak ve tahliye istemlerinin birlikte görüldüğü davalarda yetki itirazının dikkatli değerlendirilmesi gerekir.

Yetki sözleşmesi

Kira sözleşmelerinde sıkça “doğacak uyuşmazlıklarda … mahkemeleri ve icra daireleri yetkilidir” hükmüne rastlanır. HMK m. 17, yetki sözleşmesini yalnızca tacirler veya kamu tüzel kişileri arasında geçerli kabul eder. Konut kiracısı tacir değilse, kiraya verenle yaptığı yetki sözleşmesi geçersizdir. İki tacir arasındaki iş yeri kirasında ise geçerli bir yetki sözleşmesi bulunabilir ve aksi kararlaştırılmadıkça dava yalnızca sözleşmede belirlenen yerde açılır.

Zorunlu arabuluculuk ve yetkili arabuluculuk bürosu

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk başvurusu, uyuşmazlığa bakmakla görevli ve yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Yetkili birden fazla yer varsa başvuran taraf bunlardan birini seçebilir. Yetkisiz büroya başvurulmuş olması, karşı tarafın itirazı üzerine sonraki davada tartışma konusu yapılabilir.

Arabuluculuk sonunda anlaşma sağlanamazsa, son tutanak dava dilekçesine eklenir. Arabuluculuk aşaması, tahliye taahhüdüne veya ihtiyaca dayalı davalardaki dava açma sürelerini etkiler; sürelerin hesaplanmasında arabuluculuk hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir. Konu Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk yazımızda ele alınmıştır.

Kanun yolu

Sulh hukuk mahkemesinin tahliye kararlarına karşı istinaf yoluna başvurulabilir. Kira ilişkisinden doğan davalarda bölge adliye mahkemesi kararlarına karşı temyiz yolu, HMK m. 362/1-b uyarınca miktar veya değeri itibarıyla temyiz edilebilen alacak davaları ile kira ilişkisinden doğan diğer davalardan üç aylık kira tutarı temyiz sınırının üzerinde olanlar için açıktır. Bu sınırın altında kalan tahliye davalarında bölge adliye mahkemesi kararı kesindir.

Uygulamadan örnek olaylar

Örnek 1: Ankara’da oturan kiraya veren, İzmir’deki dairesinin kiracısına karşı ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacaktır. Kiracı İzmir’de, kiralananda oturmaktadır. Dava, İzmir’deki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Ankara’da açılırsa kiracı yetki itirazında bulunabilir.

Örnek 2: Kiraya veren tahliye davasını yanlışlıkla asliye hukuk mahkemesinde açar. Mahkeme görevsizlik kararı verir. Kiraya veren kararın kesinleşmesinden itibaren iki hafta içinde dosyanın sulh hukuk mahkemesine gönderilmesini istemezse dava açılmamış sayılır.

Örnek 3: İki şirket arasındaki iş yeri kira sözleşmesinde İstanbul mahkemelerinin yetkili olduğu kararlaştırılmıştır. Kiralanan Bursa’dadır. Kiraya veren tahliye davasını İstanbul’da açabilir ve kiracının yetki itirazı yetki sözleşmesi nedeniyle reddedilir.

Yargıtay Kararlarında Tahliye Davasında Yetki

Kira uyuşmazlıklarında yetki, Yargıtay’ın en çok “merci tayini” ve yetki itirazı kararı verdiği konulardan biridir. Kararlar üç noktada birleşmektedir: tahliye davası kesin yetkiye tabi değildir, kiralananın bulunduğu yer ifa yeri olarak yetkilidir ve davalının yerleşim yeri mahkemesi her zaman yetkilidir.

Hukuk Genel Kurulu, taşınmazla ilgili olmakla birlikte taşınmazın aynına değil kişisel bir hakka ilişkin davaların taşınmazın bulunduğu yerde açılması zorunluluğu bulunmadığını, bu davalarda yetkinin genel ve özel yetki kurallarına göre belirleneceğini açıklamıştır.

Yetkisiz yerde açılan davada seçim hakkı davalıya geçer

Birden fazla mahkemenin yetkili olduğu hâllerde seçim hakkı davacıya aittir. Ancak davacı bu hakkı yetkili mahkemelerden biri yerine yetkisiz bir yerde dava açarak kullanırsa, seçim hakkı davalıya geçer. Davalının süresinde yaptığı ve yetkili mahkemeyi gösterdiği itiraz üzerine dosya davalının seçtiği mahkemeye gönderilir.

Bu kararda kiralanan bir şube adresinde bulunuyordu; davacı ise davayı ne davalının merkezinin ne de kiralananın bulunduğu yerde, kendi yerleşim yerinde açmıştı. Daire, kira tespiti ve tahliye davasının davalının merkezinin bulunduğu İstanbul’daki sulh hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiğine karar vermiştir. Aynı kararda HMK m. 17’deki yetki sözleşmesinin yalnızca tacirler veya kamu tüzel kişileri arasında yapılabileceği de hatırlatılmıştır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/5566, K. 2025/79, T. 06.01.2025 sayılı kararda ise kiralananın ve davacının bulunduğu Giresun’da açılan tahliye davasında davacının seçim hakkını genel yetki kuralına uygun kullandığı kabul edilerek davanın Giresun’daki sulh hukuk mahkemesinde görülmesine karar verilmiştir.

Kat mülkiyeti gerekçesiyle kendiliğinden yetkisizlik kararı verilemez

Kiralananın kat mülkiyetine tabi bir bağımsız bölüm olması, kira uyuşmazlığını KMK m. 33 kapsamına sokmaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/5665, K. 2019/1058, T. 13.02.2019 sayılı kararda, davalı yetki itirazında bulunmadığı hâlde ilk derece mahkemesinin KMK m. 33 uyarınca taşınmazın bulunduğu yerin kesin yetkili olduğu gerekçesiyle verdiği yetkisizlik kararı temyiz incelemesine konu olmuştur. Kira ilişkisinden doğan davada kesin yetki bulunmadığından mahkeme yetkisizliği kendiliğinden inceleyemez; itiraz yoksa davaya bakmaya devam eder.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

• Tahliye davasını kiraya verenin kendi yerleşim yerinde açmak: kira alacağı yönünden para borcunun ifa yeri olarak bu yer yetkili olabilse de tahliye istemi bakımından kiracının itirazıyla dava kiracının yerleşim yerine veya kiralananın bulunduğu yere gönderilir.
• Yetki itirazını cevap dilekçesinden sonra yapmak: kesin yetki olmayan davalarda yetki itirazı ilk itirazdır ve cevap süresi içinde ileri sürülmezse dinlenmez.
• Yetki itirazında yetkili mahkemeyi göstermemek: bu durumda itiraz geçersiz sayılır.
• Konut kiracısına karşı sözleşmedeki yetki şartına güvenmek: taraflardan biri tacir veya kamu tüzel kişisi değilse yetki şartı geçersizdir.
• Kiralananın bulunduğu yer dışında bir arabuluculuk bürosuna başvurup sonra kiralananın bulunduğu yerde dava açmak: arabuluculuk başvurusunun yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki büroya yapılması gerekir ve aradaki uyumsuzluk yetki tartışmasına yol açar.
• Görevsizlik veya yetkisizlik kararından sonra iki haftalık süreyi kaçırmak: dosyanın gönderilmesi süresinde istenmezse dava açılmamış sayılır (HMK m. 20).

Kanun Yolu Sınırları

Tahliye davalarında temyiz yolunun açık olup olmadığı, HMK m. 362/1-b uyarınca üç aylık kira tutarının temyiz sınırını aşıp aşmadığına göre belirlenir. HMK’daki parasal sınırlar her yıl yeniden değerleme oranında artırılır ve dava tarihindeki sınır esas alınır. Bu nedenle aylık kira bedeli görece düşük olan konut kiralarında bölge adliye mahkemesinin tahliye kararı çoğu zaman kesindir; yüksek bedelli iş yeri kiralarında ise temyiz yolu açık kalabilir. Kira alacağı davalarında ise temyiz sınırı istenen alacak miktarına göre ayrıca değerlendirilir.

Sıkça sorulan sorular

Davacının izleyeceği yol

Tahliye davası açacak kiraya veren, önce davanın hangi tahliye sebebine dayandığını ve dava açma süresini belirlemeli, ardından kiracının yerleşim yeri ile kiralananın bulunduğu yerden birinde arabuluculuk bürosuna başvurmalıdır. Anlaşma sağlanamazsa dava aynı yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Kiracı ise yetkisiz bir yerde açılan davada yetki itirazını cevap dilekçesinde, yetkili mahkemeyi göstererek yapmalıdır.

İlgili yazılar: Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? İhtiyaç, Tahliye Taahhüdü ve Kira Borcunu Ödememe, Kiracının veya Eşinin Konutu Olması Nedeniyle Tahliye (TBK 352/3)

Mevzuat: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.