Muris Muvazaasında Taşınmaz Satılmışsa: Tazminat Davası

Muris muvazaası davasının amacı, mirasbırakanın mal kaçırmak için yaptığı devrin iptal edilmesi ve taşınmazın mirasçılar adına tescilidir. Ancak taşınmaz çoğu zaman mirasbırakanın ölümünü beklemeden el değiştirir. Devri alan çocuk, taşınmazı bir yabancıya satar, üzerinde ipotek kurdurur ya da kendi eşine, çocuğuna devreder. Dava açıldıktan sonra bile satış yapılabilir. Bu durumda davacı mirasçının önünde iki soru belirir: Taşınmazı satın alan kişiye karşı tapu iptali istenebilir mi? İstenemiyorsa mirasçı hangi yolla, ne kadar tazminat alabilir?

Bu yazıda taşınmazın üçüncü kişiye geçtiği muris muvazaası dosyalarında izlenecek yolu, iyiniyetli alıcının korunmasını, ara malik kullanılarak yapılan devirleri ve davanın tazminata dönüştürülmesini anlatıyoruz.

Temel kural: tapuya güvenen iyiniyetli alıcı korunur

Muris muvazaasında mirasbırakandan yapılan devir yolsuz bir tescildir. Ancak Türk hukukunda tapu siciline güven ilkesi geçerlidir. Yolsuz tescile dayanarak taşınmazı edinen kişi, bu yolsuzluğu bilmiyor ve bilmesi de gerekmiyorsa kazanımı korunur.

Örnek: Mirasbırakan Hasan, evini tapuda oğlu Ali’ye satış göstererek devretmiştir. Ali birkaç yıl sonra evi, ailenin hiç tanımadığı Mehmet’e piyasa değerine yakın bir bedelle, banka kredisiyle satmıştır. Hasan öldükten sonra kızı Zeynep muris muvazaası davası açar. Mehmet tapu kaydına güvenmiş, bedeli ödemiştir ve muvazaadan haberdar olmasını gerektiren bir durum yoktur. Mehmet’in mülkiyeti korunur. Zeynep, evi geri alamaz; zararını Ali’den ister.

İyiniyet ne zaman korunmaz?

Üçüncü kişi muvazaayı biliyor ya da bilmesi gerekiyorsa tescile dayanamaz:

İyiniyet karine olarak kabul edildiğinden, üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını davacı ispat eder. Durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz (TMK m. 3/2). Şu olgular, üçüncü kişinin iyiniyetini sorgulatır:

• Alıcının davalının eşi, çocuğu, kardeşi, yakın arkadaşı ya da iş ortağı olması
• Satışın mirasbırakanın ölümünden ya da dava açılmasından hemen önce yapılması
• Bedelin piyasa değerinin çok altında olması ve ödemenin belgelenmemesi
• Satıştan sonra taşınmazı yine davalının ya da ailesinin kullanmaya devam etmesi
• Alıcının taşınmazın bulunduğu yerde oturan, aile içindeki uyuşmazlığı bilebilecek biri olması

Bu olgulardan biri veya birkaçı ispat edilirse, dava üçüncü kişiye karşı da yürütülür ve tapu iptal edilebilir.

Ara malik kullanılarak yapılan devirler

Bazı mirasbırakanlar, devrin doğrudan bir çocuğa yapılmasının dikkat çekeceğini düşünerek taşınmazı önce bir aracıya, örneğin bir akrabaya ya da güvendiği bir arkadaşa, oradan da asıl yararlandırmak istediği kişiye devrettirir. Tapuda iki ayrı satış görünür; ama ikisi de aynı planın parçasıdır.

Bu durumda aracı kişi gerçek bir alıcı değildir; yalnızca devri gizlemek için kullanılmıştır. Son malik de planın tarafı olduğundan iyiniyetli değildir. Davacı, her iki devrin de aynı amaçla yapıldığını ispat ederse, her iki tescilin de iptali istenir. Aracı ile son malik arasındaki ilişki, iki satış arasındaki kısa süre, bedelin hiç ödenmemesi ya da aynı paranın taraflar arasında dolaşması bu ispatta kullanılır.

Davada hem aracı hem son malik davalı gösterilmelidir. Aracının ölmüş olması durumunda mirasçıları davaya dahil edilir.

Taşınmaz dava sırasında satılırsa: HMK m. 125

Dava açıldığı hâlde tapuya tedbir konulmamışsa davalı taşınmazı satabilir. Kanun bu durumda davacıya iki seçenek tanır:

Birinci seçenek, davaya yeni malike karşı devam etmektir. Bu seçenek, yeni malikin iyiniyetli olmadığı, örneğin davanın açıldığını bildiği ya da davalıyla yakın ilişkisi bulunduğu durumlarda anlamlıdır. Dava devam eder ve davacı kazanırsa taşınmaz yeni malikten alınır.

İkinci seçenek, davayı tazminat davasına dönüştürmektir. Yeni malikin iyiniyetli olduğu ve tapu iptalinin mümkün olmadığı anlaşılıyorsa davacı, taşınmazı devreden davalıdan tazminat ister. Bu durumda yeni dava açmaya gerek yoktur; aynı dava tazminat istemiyle sürer.

Hangi seçeneğin kullanılacağına karar vermeden önce yeni malikin kim olduğu, davalıyla ilişkisi ve satışın koşulları araştırılmalıdır. Mahkeme genellikle davacıya seçimini açıklaması için süre verir. Seçim yapılmadan dava sürdürülürse, taşınmaz artık davalının adına kayıtlı olmadığından tapu iptali istemi sonuçsuz kalabilir.

Tazminat nasıl hesaplanır?

Muris muvazaasında her mirasçı kendi miras payı oranında dava açar. Tazminat da bu paya göre hesaplanır: Taşınmazın değeri bilirkişi incelemesiyle belirlenir ve davacının miras payıyla çarpılır.

Örnek: Taşınmazın bilirkişi tarafından belirlenen değeri 6.000.000 TL’dir. Mirasbırakanın üç çocuğu vardır ve her birinin miras payı üçte birdir. Davacı Zeynep’in tazminatı 2.000.000 TL olarak hesaplanır.

Hesaplamada dikkat edilecek noktalar şunlardır:

• Değerleme tarihi: Taşınmaz fiyatları değiştiği için değerin hangi tarihe göre belirleneceği tazminatı doğrudan etkiler. Davacı, dava dilekçesinde ya da dönüştürme beyanında bu konudaki talebini açıkça belirtmelidir.
• Taşınmazın satıştaki durumu: Davalı taşınmaz üzerine yapı yapmış ya da önemli iyileştirmeler yapmışsa, bu değer artışının kime ait olduğu ayrıca tartışılır.
• Faiz: Tazminata talep edilmesi hâlinde faiz uygulanır; faiz başlangıcı dilekçede gösterilmelidir.
• Kısmi dava: Değer bilirkişi incelemesiyle belli olacağından, davacı başlangıçta belirli bir tutar üzerinden dava açıp bu tutarı tahkikatın sonuna kadar bir defaya mahsus artırabilir (HMK m. 109/4).

Taşınmaz üzerinde ipotek kurulmuşsa

Davalı taşınmazı satmamış, ama üzerine bir bankaya ipotek kurdurmuş olabilir. Banka da tapu kaydına iyiniyetle güvenmişse ipotek hakkı korunur. Dava kabul edilirse taşınmaz mirasçılar adına ipotekli olarak tescil edilir. Bu durumda ipoteğin taşınmaz değerinde yarattığı eksilme için davalıdan ayrıca tazminat istenebilir. Dava dilekçesinde bu ihtimale karşı terditli bir tazminat istemi eklemek yararlı olur.

İhtiyati tedbirin önemi

Bu yazıda anlatılan sorunların çoğu, dava açılırken tapuya tedbir konulmamasından kaynaklanır. Dava dilekçesinde taşınmazın devrinin ve üzerinde aynî hak kurulmasının önlenmesi için ihtiyati tedbir istenmelidir (HMK m. 389). Mahkeme tedbir kararı verirse karar tapuya işlenir. Bu tarihten sonra taşınmazı satın alan kişi, davadan haberdar olduğu kabul edildiği için iyiniyet iddiasında bulunamaz.

Tedbir kararı için mahkeme teminat isteyebilir. Teminat tutarı ve yatırılma süresi kaçırılmamalıdır; teminat yatırılmazsa tedbir kararı uygulanmaz.

Davanın tarafları ve mahkemesi

Davacı: Mal kaçırılan mirasçı. Her mirasçı kendi miras payı oranında tek başına dava açabilir; diğer mirasçıların davaya katılması zorunlu değildir.

Davalı: Muvazaalı devri alan kişi ile taşınmazı ondan devralan sonraki malikler. Tazminat istemi, taşınmazı devreden ve elde ettiği değeri kendi malvarlığına geçiren davalıya yöneltilir. Davalı ölmüşse mirasçıları davalı olur; mirasçılar mirası reddetmemişse terekenin borçlarından sorumludur.

Görevli mahkeme: Asliye hukuk mahkemesi.

Yetkili mahkeme: Tapu iptal ve tescil istemi taşınmazın aynına ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12/1). Dava tazminata dönüştürülse de aynı mahkemede devam eder.

Harç: Tapu iptal istemi taşınmazın değeri üzerinden, tazminat istemi ise istenen tutar üzerinden nispi harca tabidir. Dava tazminata dönüştürüldüğünde ve tutar artırıldığında harç tamamlanır.

Arabuluculuk: Muris muvazaasına dayanan tapu iptal ve tazminat davası, dava şartı arabuluculuk kapsamındaki uyuşmazlıklar arasında sayılmamıştır.

Mirasbırakanın sağlığında satılan taşınmazlar

Mirasbırakan devirden sonra taşınmazı geri alıp kendisi satmışsa ya da muvazaalı devri alan çocuk taşınmazı mirasbırakanın sağlığında satmış ve elde edilen bedel mirasbırakana dönmüşse, durum farklı değerlendirilir. Bu hâllerde mal kaçırma amacının sürüp sürmediği ve mirasçıların gerçekten bir zarara uğrayıp uğramadığı araştırılır. Bedelin kimde kaldığı banka kayıtlarıyla izlenmelidir.

Dava sürecinin aşamaları

1. Tapu müdürlüğünden taşınmazın mirasbırakandan itibaren bütün el değiştirmelerini gösteren tedavüllü kayıt alınır.
2. Her alıcının davalıyla ilişkisi, satış tarihleri ve bedelleri araştırılır.
3. Dava, taşınmazın son malikine ve önceki muvazaalı alıcılara karşı açılır; ihtiyati tedbir istenir.
4. Son malikin iyiniyetli olduğu anlaşılırsa davaya ona karşı devam etmek ya da tazminata dönüştürmek arasında seçim yapılır.
5. Taşınmazın değeri bilirkişi incelemesiyle belirlenir ve davacının miras payına düşen tutar hesaplanır.
6. Dava kabul edilirse tapu iptal edilir ya da tazminata hükmedilir.

Güncel Yargıtay kararları

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, taşınmazın üçüncü kişiye geçtiği muris muvazaası dosyalarında iki aşamalı bir inceleme yapılmasını istemektedir. Önce mirasbırakandan yapılan ilk devrin muvazaalı olup olmadığı belirlenir; ardından son kayıt malikinin TMK m. 1023 korumasından yararlanıp yararlanmadığı ayrıca araştırılır. Son malik iyiniyetliyse tapu iptali istemi reddedilir, ancak davacının tazminat istemi bu kez muvazaalı devri alan davalı yönünden incelenir.

Bu kararda ilk derece mahkemesi, bozmadan sonra son malik şirketin muvazaayı bilebilecek konumda olmadığını saptamış, tapu iptali istemini reddetmiş ve taşınmazı mirasbırakandan devralan oğul aleyhine davacıların miras payı oranında tazminata hükmetmiştir. Karar, iyiniyet araştırmasının yüzeysel yapılmasının bozma nedeni olduğunu göstermektedir.

Dava sırasında satış hâlinde HMK m. 125/1-b uyarınca davanın tazminata dönüştürülmesi Yargıtay uygulamasında da kabul görmektedir. Aşağıdaki kararda, daha önce görülen bir davada taşınmazların yargılama sırasında üçüncü kişiye devredilmesi üzerine davacının talebiyle davanın tazminata dönüştürüldüğü ve davalı aleyhine bedele hükmedildiği aktarılmaktadır.

Aynı dosyada bazı taşınmazlar için tapu iptali, üçüncü kişiye geçmiş olanlar için bedel istenmesi de mümkündür. Yargıtay, dava tarihinden önce üçüncü kişiye satılmış bağımsız bölüm için bedele, diğer taşınmazlar için iptal ve tescile hükmeden kararı yerinde bulmuştur.

Davacıların uygulamada taleplerini nasıl kurduğuna ilişkin bir örnek de Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2024/2940, K. 2025/2928, T. 11.06.2025 sayılı kararda yer almaktadır. Bu dosyada davacı, taşınmazların keşfen tespit edilecek dava tarihindeki değeri üzerinden miras payına düşen kısmın dava tarihinden itibaren yasal faiziyle davalıdan tahsilini istemiştir. Değerleme tarihi ve faiz başlangıcının dilekçede baştan açıkça gösterilmesi, sonradan doğabilecek tartışmaları azaltır.

Taşınmaz mirasbırakanın sağlığında ve davadan önce iyiniyetli üçüncü kişilere satılmışsa, aynı dava içinde bu taşınmazlar için baştan bedel istenebilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2024/124, K. 2025/209, T. 23.01.2025 sayılı karara konu dosyada davacı, iyiniyetli üçüncü kişilere geçen parseller için gerçek değerin tahkikatta belirleneceğini belirterek şimdilik belirli bir tutar istemiş; diğer parseller için tapu iptali ve tescil talep etmiştir.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Davayı yalnızca muvazaalı devri alan kişiye karşı açmak, taşınmazın bugünkü malikini davalı göstermemek. Tapu iptali kararı ancak kayıt malikine karşı sonuç doğurur.
• Tedavüllü tapu kaydını dava açılmadan almamak; ara malik ve sonraki satışları dava sırasında öğrenmek.
• İhtiyati tedbir istememek veya tedbir için istenen teminatı süresinde yatırmamak.
• Taşınmaz dava sırasında satıldığında HMK m. 125’teki seçimi geciktirmek ya da hiç açıklamamak.
• Son malikin iyiniyetli olmadığını gösteren olguları (akrabalık, düşük bedel, satış tarihinin yakınlığı, taşınmazın kullanımı) somut delille desteklememek; iyiniyet karinesi davacı aleyhine işler.
• Tazminat isteminde değerleme tarihini ve faiz başlangıcını belirtmemek; harcın tamamlanması için verilen süreyi kaçırmak.
• Tapuda gösterilen satış bedelini tazminata esas almak. Tazminat, bilirkişi tarafından belirlenen gerçek değer ve miras payı üzerinden hesaplanır.

Süre, görev ve ispat özeti

• Zamanaşımı ve hak düşürücü süre: Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası, muvazaalı işlem kesin hükümsüz sayıldığından belirli bir süreye bağlı değildir. HMK m. 125’e dayalı dönüştürme ise yargılama sırasında, satışın öğrenilmesinden sonra gecikmeden yapılmalıdır.
• Görevli mahkeme: Asliye hukuk mahkemesi.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer (HMK m. 12/1).
• İspat: Muvazaayı ve son malikin kötüniyetini davacı ispat eder; muris muvazaasında tanık dahil her türlü delil kullanılabilir.
• Kanun yolu: İstinaf ve parasal sınır aşılıyorsa temyiz; 2026 yılı için temyiz sınırı 682.000 TL’dir.

Sıkça sorulan sorular

Taşınmazın el değiştirdiği öğrenildiğinde

İlk iş, tapu müdürlüğünden taşınmazın bütün el değiştirmelerini gösteren kaydı almak ve her alıcının davalıyla ilişkisini araştırmaktır. Dava, son malik dahil bütün ilgili kişilere karşı ve ihtiyati tedbir istemiyle açılmalıdır. Dava sırasında satış yapılırsa HMK m. 125’teki seçim, yeni malikin iyiniyetli olup olmadığı değerlendirilerek gecikmeden yapılmalıdır.

İlgili yazılar: Muris Muvazaasında İspat ve Deliller, Mirasbırakanın Parasıyla Mirasçı Adına Alınan Taşınmaz, Sahte Vekaletname ile Yapılan Tapu Satışının İptali, Muris Muvazaası: Mirastan Mal Kaçırma ve Tapu İptal-Tescil Davası

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.