Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı (TBK 237-242)

Önalım hakkı denildiğinde akla ilk gelen, hisseli taşınmazda paydaşlara kanunla tanınan haktır. Oysa önalım hakkı bir sözleşmeyle de kurulabilir. Bir taşınmaz maliki, komşusuna, kiracısına, ortağına ya da aile bireylerinden birine, taşınmazı ileride satarsa önce ona satmayı taahhüt edebilir. Bu hak paydaşlık ilişkisine bağlı değildir ve bağımsız bölüm satışları gibi yasal önalım hakkının bulunmadığı durumlarda da kullanılabilir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı Türk Borçlar Kanunu’nun 237 ile 242. maddeleri arasında ve Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesinde düzenlenmiştir. Bu yazıda hakkın nasıl kurulduğunu, tapuya şerh edilmesinin ne sağladığını, hakkın hangi işlemlerde kullanılabileceğini ve dava süresi ile bedel konusundaki tartışmalı noktaları açıklıyoruz.

Yasal önalım ile sözleşmeden doğan önalım arasındaki fark

Yasal önalım hakkı kanundan doğar ve yalnızca paylı mülkiyette, payın üçüncü kişiye satılması hâlinde paydaşlara tanınır (TMK m. 732). Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise taraf iradesiyle kurulur. Hak sahibi paydaş olmak zorunda değildir; konu da bir pay olmak zorunda değildir. Taşınmazın tamamı, bir bağımsız bölüm ya da bir pay için sözleşmeyle önalım hakkı tanınabilir.

İki hak arasındaki temel farklar şunlardır:

• Kaynak: Yasal hak kanundan, sözleşmeden doğan hak taraf iradesinden doğar.
• Hak sahibi: Yasal hakta yalnızca paydaşlar, sözleşmeden doğan hakta sözleşmede belirlenen kişi hak sahibidir.
• Koşullar: Sözleşmede bedel ya da başka koşullar önceden belirlenebilir. Yasal hakta bu imkân yoktur.
• Süre sınırı: Sözleşmeden doğan hak en çok on yıl için kurulabilir. Yasal hak paylı mülkiyet devam ettiği sürece vardır.
• Kullanım alanı: Sözleşmeden doğan hak, kanunun “ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlem” ifadesi nedeniyle yasal haktan daha geniş bir alanda kullanılabilir.

Sözleşmenin şekli

Kanun önalım sözleşmesi için yazılı şekli yeterli görür. Bu, alım ve geri alım sözleşmelerinden farklıdır; onlar resmi şekle tabidir. Ayrımın nedeni, önalım hakkının malike satış yapma zorunluluğu yüklememesidir. Malik taşınmazı satmaya karar vermedikçe hak kullanılamaz.

Ancak önalım sözleşmesinde satış bedeli önceden sabit olarak belirlenmişse, hak sahibine alım hakkına yaklaşan bir güç verilir. Bu tür sözleşmelerde resmi şeklin gerekip gerekmediği öğretide tartışılmaktadır. Sözleşmenin geçerliliğinin ileride tartışma konusu olmaması için, bedelin önceden belirlendiği durumlarda sözleşmenin resmi şekilde yapılması en güvenli yoldur.

Süre ve tapuya şerh

Şerh, hakkın gücünü belirleyen unsurdur. Şerh edilmemiş önalım hakkı yalnızca sözleşmenin taraflarını bağlar. Malik taşınmazı hak sahibine sormadan üçüncü kişiye satarsa, hak sahibi alıcıdan taşınmazı alamaz. Yapabileceği, sözleşmeye aykırılık nedeniyle satıcıdan tazminat istemektir.

Şerh edilmiş hak ise TMK m. 1009 uyarınca taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir. Taşınmaz kaç kez el değiştirirse değiştirsin, şerh süresi içinde yapılan satışta hak sahibi alıcıya karşı dava açarak taşınmazın kendi adına tescilini isteyebilir. Tapu kaydını inceleyen alıcı şerhi görebileceği için iyiniyet iddiasında bulunamaz.

Hakkın devri ve mirasçılara geçmesi

Aksi kararlaştırılmadıkça sözleşmeden doğan önalım hakkı devredilemez, ancak mirasçılara geçer (TBK m. 239/1). Taraflar hakkın devredilebileceğini kararlaştırmışsa, devir de hakkın kurulması için gereken şekilde, yani yazılı olarak yapılmalıdır (TBK m. 239/2). Hak sahibinin ölümü hâlinde şerh süresi içinde gerçekleşen bir satışta mirasçılar hakkı birlikte kullanır.

Hangi işlemlerde kullanılır?

“Ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlem” ifadesi, satış dışındaki bazı devirlerin de hakkı doğurabileceğini gösterir. Taşınmazın bir bedel karşılığında, ancak satış adı verilmeden devredilmesi buna örnektir. Hangi işlemin satışa eşdeğer sayılacağı somut olaya göre belirlenir; belirleyici olan, malikin taşınmazı bir para karşılığı elden çıkarması ve karşı edimin hak sahibi tarafından da yerine getirilebilir olmasıdır. Karşılıksız bağış ise satışa eşdeğer değildir.

Hakkın kullanılamadığı hâller yasal önalım hakkıyla büyük ölçüde örtüşür. Satış dışındaki devirlerin önalım hakkı bakımından durumu Önalım Hakkının Doğmadığı Haller yazımızda ayrıntılı olarak anlatılmıştır.

Bildirim ve satış koşulları

Bildirim noter aracılığıyla yapılmalıdır. Bildirimde satışın yapıldığı ve içeriği, yani bedel, ödeme şekli ve diğer koşullar yer almalıdır. Eksik bildirim, kısa dava süresini başlatmayabilir. Satıcı ya da alıcı bildirim yükümlülüğünü hiç yerine getirmezse, üç aylık süre işlemeye başlamaz; hak sahibi bu durumda yalnızca satıştan başlayan üst süreyle bağlıdır. Bildirim yapılmamasının hak sahibine verdiği zarar, ayrıca sözleşmeye aykırılık nedeniyle tazminat talebinin konusu olabilir. Bu nedenle hak sahibinin tapu kaydını belirli aralıklarla kontrol etmesi, satışı geç öğrenme riskini azaltır.

Maddenin ikinci fıkrası hak sahibini korur: satıcı ile alıcı, hak kullanıldıktan sonra satışı bozarak hakkı etkisiz bırakamaz. Üçüncü fıkra bedeli düzenler. Sözleşmede bedel önceden belirlenmişse o bedel, belirlenmemişse satıcının üçüncü kişiyle anlaştığı bedel ve koşullar esas alınır.

Dava süresi: iki yıl mı, bir yıl mı?

Madde davanın kime karşı açılacağını da belirler. Hak şerh edilmiş ve taşınmaz alıcı adına tescil edilmişse dava alıcıya, diğer durumlarda satıcıya karşı açılır.

Süre konusunda bir belirsizlik vardır. TBK m. 242 iki yıllık üst süreyi korumaktadır. Buna karşılık 7571 sayılı Kanun, 25 Aralık 2025’ten itibaren yasal önalım hakkındaki üst süreyi iki yıldan bir yıla indirmiştir (TMK m. 733/4). TMK m. 735/3 ise yasal önalım hakkının kullanılmasına ilişkin hükümlerin sözleşmeden doğan hakta da uygulanacağını belirtir. Bu iki hükmün birlikte nasıl uygulanacağı konusunda henüz yerleşik bir uygulama oluşmamıştır. Hak kaybı riskini ortadan kaldırmanın yolu, davayı satışın üzerinden bir yıl geçmeden açmaktır.

Bedelin yatırılması

Yasal önalım davasında hak sahibi, hâkimin belirlediği rayiç bedeli ve tapu giderlerini verilen kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır (TMK m. 734/2). Sözleşmeden doğan hakta ise bedel, sözleşmede belirlenmişse sözleşmeye, belirlenmemişse üçüncü kişiyle yapılan satışın koşullarına göre belirlenir (TBK m. 241/3, TMK m. 735/1).

TMK m. 735/3’teki atıf nedeniyle rayiç bedelin belirlenmesine ilişkin kuralın sözleşmeden doğan hakta da uygulanıp uygulanmayacağı tartışmaya açıktır. Uygulamada hak sahibinin, mahkemenin vereceği süre içinde sözleşmedeki ya da satıştaki bedeli ve tapu giderlerini yatırmaya hazır olması beklenir. Yasal önalımdaki depo kuralının ayrıntıları Önalım Davasında Rayiç Bedel ve Depo Zorunluluğu yazımızda anlatılmıştır.

Güncel Yargıtay kararları

Sözleşmeden doğan önalım hakkına ilişkin uyuşmazlıklar bugün Yargıtay 7. Hukuk Dairesinde incelenmektedir. Kararların ortak noktası, şerhin hakkın niteliğini değiştirdiği ve hakkın yalnız dava yoluyla kullanılabildiğidir.

Şerhin işlevi

Kararın son cümlesi, şerhin satış yasağı anlamına gelmediğini gösterir. Malik şerhe rağmen taşınmazı satabilir ve tapu müdürlüğü satışı reddetmez. Şerhin sonucu, satıştan sonra ortaya çıkar: hak sahibi, şerh süresi içinde yapılan satışta yeni malike karşı dava açarak taşınmazı kendi adına tescil ettirebilir.

Alıcıya karşı dava için iki şart

Bu iki şarttan biri eksikse dava alıcıya karşı açılamaz. Hak şerh edilmemişse hak sahibinin muhatabı yalnızca sözleşmenin karşı tarafı olan satıcıdır; talep de çoğu durumda tazminata dönüşür. Mülkiyet henüz alıcıya geçmemişse, örneğin yalnızca satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, TBK m. 242 uyarınca dava satıcıya karşı açılır.

Uygulamada kira sözleşmelerine eklenen “taşınmaz satılırsa önce kiracıya teklif edilir” hükümleri bu nedenle sınırlı koruma sağlar. Hüküm tapuya şerh edilmemişse, pay ya da taşınmaz üçüncü kişiye satıldığında kiracı alıcıdan tapu iptali ve tescil isteyemez; ancak kiraya verenden zararının giderilmesini isteyebilir.

Hak yalnız dava yoluyla kullanılır

Bu nedenle hak sahibinin satıcıya ya da alıcıya noter aracılığıyla “önalım hakkımı kullanıyorum” şeklinde bir ihtar göndermesi, süreyi korumaz. Süre içinde dava açılmadıkça hak düşer. Dava dilekçesinde taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili istenmeli ve bedelin yatırılmaya hazır olduğu belirtilmelidir.

7571 sayılı Kanunla yasal önalımda yapılan diğer değişiklikler

7571 sayılı Kanun, TMK m. 733/4’teki üst süreyi bir yıla indirmenin yanında aynı maddenin birinci fıkrasını da değiştirmiştir. Yeni metne göre 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. TMK m. 734/2 de yeniden düzenlenmiş; dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirleneceği, hak sahibinin bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde nakden yatıracağı öngörülmüştür.

TMK m. 735/3, yasal önalım hakkının kullanılmasına ilişkin hükümlerin sözleşmeden doğan önalımda da uygulanacağını belirttiği için, bu değişikliklerin sözleşmeden doğan hakka nasıl yansıyacağı yargı kararlarıyla netleşecektir. Sözleşmede bedel önceden belirlenmişse, sözleşmedeki bedelin esas alınacağı TMK m. 735/1 ve TBK m. 241/3’ten açıkça anlaşılmaktadır.

Uygulamada nerelerde kullanılır?

• Kat mülkiyetinde: Bağımsız bölümler arasında yasal önalım hakkı yoktur. Aynı binada aile bireylerine ait daireler için karşılıklı önalım sözleşmesi yapılıp tapuya şerh edilebilir.
• Kiracılık ilişkisinde: Uzun süreli kiracılara, taşınmaz satılırsa önce onlara teklif edilmesi güvencesi verilebilir.
• Ortaklık ve aile şirketlerinde: Ortakların kişisel adına kayıtlı işyeri taşınmazlarının yabancılara geçmesini önlemek için kullanılabilir.
• Komşu parsellerde: Bitişik arazinin satışında öncelik isteyen komşu için önalım hakkı kurulabilir.

Sıkça sorulan sorular

Sözleşmeyi yaparken dikkat edilecekler

Sözleşmeden doğan önalım hakkının değeri, sözleşmenin ne kadar açık yazıldığına ve tapuya şerh edilip edilmediğine bağlıdır. Sözleşmede taşınmaz ada, parsel ve bağımsız bölüm numarasıyla tanımlanmalı, hakkın süresi on yılı aşmayacak şekilde belirlenmeli, bedel önceden belirleniyorsa nasıl hesaplanacağı yazılmalı, hakkın devredilip devredilemeyeceği kararlaştırılmalıdır. Sözleşme imzalandıktan sonra tapu müdürlüğüne başvurularak şerh verdirilmelidir. Hak sahibi, satış bildirimi aldığında ya da satışı başka yoldan öğrendiğinde süreyi bir yıl üzerinden hesaplamalı ve bedeli hazır tutmalıdır. Paydaşlara kanunla tanınan hak için Önalım (Şufa) Hakkı Davası: Süre, Rayiç Bedel ve Şartlar yazımıza bakılabilir.

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.