Sözlü Kira Sözleşmesi ve Kira Ödemesinin İspatı

Kira ilişkilerinin önemli bir kısmı yazılı sözleşme olmadan, tanıdıklar arasında ya da kısa bir görüşmeyle kurulur. Sorun, taraflar anlaşmazlığa düştüğünde başlar. Kiraya veren kira bedelinin daha yüksek olduğunu, kiracı ise kirayı elden ödediğini söyler. Taşınmazda oturan kişi kiracı olmadığını, malikin yakını olarak oturduğunu ileri sürer. Bu tür davalarda kimin neyi, hangi delille ispat edeceği davanın sonucunu belirler.

Bu yazıda yazılı sözleşme bulunmayan kira ilişkilerinde ve kira ödemelerinin ispatında uygulanan kurallar, HMK’daki senetle ispat zorunluluğu, tanık, delil başlangıcı, ikrar ve yemin delilleri ile ilamsız icra takibindeki özel ispat kuralları anlatılmaktadır.

Kanun metinleri

Maddedeki parasal sınır her yıl yeniden değerleme oranında artırılır. 2026 yılı için uygulanan sınır 41.000 TL’dir.

Sözlü kira sözleşmesi geçerli midir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), kira sözleşmesinin kurulmasını herhangi bir şekle bağlamaz. Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakması, kiracının da kira bedelini ödemeyi üstlenmesiyle sözleşme kurulur (TBK m. 299). Sözlü kira, yazılı kira ile aynı hak ve borçları doğurur. Sözlü kiracı da TBK’nın konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin koruyucu hükümlerinden yararlanır.

Şekil serbestisi istisnasız değildir. Tahliye taahhüdü, kiracının yazılı olarak vermesi gereken bir irade beyanıdır (TBK m. 352/1). Kira sözleşmesinin tapuya şerhi için de yazılı bir sözleşme gerekir. İş yeri kiralarında vergi mevzuatı açısından da yazılı sözleşme ve ödeme belgeleri önem taşır. Ancak bunlar kira sözleşmesinin geçerliliğiyle değil, belirli sonuçların doğmasıyla ilgilidir.

İspat yükü kimdedir?

İspat yükü, iddia ettiği olgudan lehine hak çıkaran tarafa aittir. Kira uyuşmazlıklarında bu kural şöyle uygulanır:

• Kira ilişkisinin varlığı ve kira bedeli: Kira alacağı veya temerrüt nedeniyle tahliye isteyen kiraya veren, taraflar arasında kira sözleşmesi bulunduğunu ve aylık kira bedelini ispat eder.
• Ödeme: Kira ilişkisi ve bedel sabit olduktan sonra, kira bedelini ödediğini ileri süren kiracı bunu ispat eder.
• Ödemeden başka savunmalar: Kira bedelinin indirildiğini, takas yapıldığını veya kiraya verenin onarım bedelini kiradan düşmeye izin verdiğini ileri süren taraf, bu olguları ispat eder.

Kiracının “kira ilişkisi yoktur, burada malikin izniyle ücretsiz oturuyorum” savunması, kiraya verenin ispat yükünü değiştirmez. Kiraya veren bu durumda kira ilişkisini ispat edemezse, kira hükümlerine dayalı tahliye talebi reddedilir. Kiraya veren, kira ilişkisi kurulmamışsa mülkiyet hakkına dayanarak el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açabilir.

Senetle ispat zorunluluğu kira ilişkisinde nasıl uygulanır?

Kira sözleşmesi bir hukuki işlemdir. Bu nedenle kira ilişkisinin varlığı ve kira bedeli, değeri senetle ispat sınırını aşıyorsa yazılı delille ispat edilmelidir. Uygulamada değer olarak yıllık kira tutarı esas alınır. 2026 yılında aylık yaklaşık 3.420 TL’nin üzerindeki bir kira için yıllık tutar 41.000 TL’yi aşacağından, günümüzdeki kira düzeyinde hemen her kira ilişkisi senetle ispat kuralına tabidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 06.05.2019 tarihli, E. 2017/8153, K. 2019/4133 sayılı kararında, yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması hâlinde kira bedelinin kesin delille ispatının zorunlu olduğunu kabul etmiştir. Aynı ilke kira ödemesi için de geçerlidir. Ödeme, borcu sona erdiren bir hukuki işlem niteliğinde olduğundan, sınırı aşan ödemeler kural olarak makbuz, dekont veya kiraya verenin imzasını taşıyan bir belgeyle ispat edilir.

Tanık ne zaman dinlenebilir?

Senetle ispat gereken hâllerde tanık ancak şu durumlarda dinlenebilir:

• Karşı taraf, HMK m. 200/1 hatırlatılarak tanık dinlenmesine açıkça muvafakat ederse (HMK m. 200/2).
• Delil başlangıcı bulunursa (HMK m. 202). Kiraya verenin kiracıya gönderdiği “bu ayın kirasını hâlâ yatırmadın” yazan bir mesaj veya imzalı bir not, kira ilişkisini muhtemel gösterdiği için delil başlangıcı olabilir.
• Altsoy, üstsoy, kardeşler, eşler ve kayın hısımları arasındaki işlemlerde (HMK m. 203/1-a). Aile içi kira ilişkilerinde tanık dinlenebilir.
• Senet alınmasında imkânsızlık veya olağanüstü güçlük bulunan hâllerde (HMK m. 203/1-c).

Kiracının taşınmazda oturduğu, eşyalarının orada bulunduğu ve uzun süredir kullandığı gibi maddi olgular ise tanıkla ispat edilebilir. Tanık yasağı, kira sözleşmesinin kendisine ve bedeline ilişkindir.

Kira ödemesinin ispatı

Banka havalesi ve açıklama

En sağlam ispat aracı, kiraya verenin banka hesabına yapılan ve açıklama kısmında “Ekim 2026 kira bedeli, … adresindeki daire” gibi bilgi bulunan havale veya EFT’dir. Açıklaması olmayan bir ödeme, kiraya verenin “bu para başka bir borç içindi” savunmasıyla karşılaşabilir. Ödeme kiraya verenin eşine veya çocuğuna yapılmışsa, bu kişinin tahsil yetkisi olduğu ayrıca ispat edilmelidir.

Elden ödeme

Elden yapılan ödemeler, kiraya verenin imzasını taşıyan bir makbuzla belgelenmedikçe ispat edilmesi en zor ödemelerdir. Kiracı elden ödediğini tanıkla ispat etmek isterse, tutar senetle ispat sınırını aşıyorsa kiraya veren muvafakat etmedikçe tanık dinlenmez. Yazılı sözleşme bulunan bir ilişkide kira ödemesinin tanıkla ispatına izin verilmez. Kira bedelinin elden ödenmesinin vergi mevzuatındaki sonuçları ayrıca Kirayı Elden Ödeme Cezası ve Elden Ödenen Kiranın İspatı yazımızda ele alınmıştır.

Mesajlar ve e-postalar

Kısa mesaj, anlık mesajlaşma uygulaması yazışmaları ve e-postalar, HMK’daki belge kavramı içinde değerlendirilebilir. Kiraya verenin “ödemeni aldım” veya “bu ay eksik yatırdın” yazdığı bir mesaj, kira ilişkisini ve ödemeyi gösteren güçlü bir delil olabilir. Bu yazışmaların ekran görüntüsünün yanında, mesajların bulunduğu telefonun bilirkişi incelemesine sunulabilecek biçimde saklanması önerilir.

Yemin delili

Senet veya başka bir delil bulunmadığında, taraflardan biri karşı tarafa yemin teklif edebilir. Yemin teklif edilen taraf yemin ederse, yemin konusu olgu onun lehine kesin olarak ispatlanmış olur; yeminden kaçınırsa olgu karşı taraf lehine ispatlanmış sayılır.

Yemin deliline dayanılabilmesi için tarafın dilekçesinde “yemin” deliline açıkça dayanmış olması gerekir. Hâkim, ispat yükü kendisinde olan tarafa, başka delili kalmadığında yemin teklif etme hakkını hatırlatır. Kira ilişkisi yazılı belgeyle ispat edilemeyen kiraya veren veya ödemeyi belgeleyemeyen kiracı için yemin çoğu zaman son başvuru yoludur. Bu nedenle dava ve cevap dilekçesinde “ve her türlü yasal delil, yemin” ibaresinin yer alması uygulamada önemli bir ayrıntıdır.

İlamsız icra takibinde özel ispat kuralları

Kira alacağı ilamsız icra yoluyla takip edildiğinde 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 269 ve devamındaki özel kurallar uygulanır. Kiracı ödeme emrine itirazında kira sözleşmesini ve imzasını açıkça reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır (İİK m. 269/2). Kiracı sözleşmeyi reddetmeyip kiranın ödendiğini ileri sürerse, bu itirazını noterce düzenlenmiş veya onaylanmış bir belgeyle, kiraya verenin ikrar ettiği bir belgeyle ya da resmî dairelerin verdiği bir makbuzla ispat etmek zorundadır (İİK m. 269/c).

Banka dekontları uygulamada bu kapsamda değerlendirilir. İcra mahkemesindeki itirazın kaldırılması yargılamasında tanık dinlenmez. Kiracı ödemeyi bu nitelikte bir belgeyle gösteremezse, icra mahkemesi itirazı kaldırıp tahliyeye karar verebilir; kiracı genel mahkemede ödemenin varlığını ispat etme imkânını ayrıca kullanabilir. İlamsız tahliye takibinin işleyişi İlamsız Tahliye Takibi (İİK 269) yazımızda anlatılmıştır.

Uygulamadan örnek olaylar

Örnek 1: Kiraya veren, yazılı sözleşme yapmadan bir daireyi aylık 15.000 TL’ye kiraya vermiştir. Kiracı ilk aylarda kirayı açıklamalı havaleyle ödemiş, sonra ödemeyi kesmiştir. Kiraya veren, açıklamalı havale dekontlarıyla hem kira ilişkisini hem kira bedelini ispat eder. Dekontlar kiracı tarafından gönderildiği için delil başlangıcı ve hatta ikrar niteliği taşır.

Örnek 2: Kiracı, yıllardır kirayı kiraya verene elden ödediğini, ancak makbuz almadığını söyler. Kiraya veren son altı ayın kirasının ödenmediğini ileri sürer. Yıllık kira senetle ispat sınırının üzerinde olduğundan kiracı tanık dinletemez. Kiracı yemin deliline dayanmışsa kiraya verene yemin teklif edebilir.

Örnek 3: Kardeşine ait daireyi aylık kira karşılığında kullandığını söyleyen kardeş ile malik arasında uyuşmazlık çıkar. Kardeşler arasındaki işlemlerde HMK m. 203/1-a uyarınca tanık dinlenebildiğinden, kira ilişkisinin varlığı ve bedeli tanıkla da ispat edilebilir.

Güncel Yargıtay kararları

Kira bedeli ispat edilemezse kiracının kabul ettiği tutar esas alınır

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/3093, K. 2024/1132, T. 13.03.2024 sayılı kararında ispat yükünü kiraya veren ve kiracı arasında açıkça paylaştırmıştır.

Aynı kararda kiracının da, kira bedeli sınırın üzerindeyse ödemeyi kesin delille ispat etmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu nedenle sözlü kirada kiracının cevap dilekçesinde kabul ettiği tutar, kiraya veren için çoğu zaman ulaşılabilecek en yüksek sınırdır. Kiracının da kabul ettiği bedeli dikkatle yazması gerekir; cevapta kabul edilen tutar, ikrar niteliği taşır.

Kesin delil nedir?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2019/2, K. 2022/242, T. 03.03.2022 sayılı kararında, yıllık kira tutarı senetle ispat sınırını aştığında kira ilişkisinin tanıkla ispat edilemeyeceğini ve ancak yazılı delille ispatlanabileceğini belirtmiştir. Kurul, kesin delilleri ikrar, kesin hüküm, senet ve yemin olarak saymıştır. Bu nedenle yazılı belgesi olmayan taraf için ikrar ve yemin, tanığın yerini alabilecek kesin delillerdir.

Yazılı sözleşmeye karşı tanıkla ödeme ispatı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/4147, K. 2025/5013, T. 21.10.2025 sayılı kararı, kanun yararına temyiz üzerine verilmiştir. Olayda ilk derece mahkemesi, kiracının kirayı ödediğini tanık beyanlarına dayanarak kabul etmiştir. Daire, yıllık kira senetle ispat sınırının üzerinde olduğundan kiracının ödemeyi kesin delille ispat etmesi gerektiğini belirtmiştir. Ayrıca yazılı kira sözleşmesi bulunduğundan, HMK m. 201’deki senede karşı tanıkla ispat yasağı gereği ödeme konusunda tanık dinlenemeyeceğini vurgulamıştır.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Dava veya cevap dilekçesinde yemin deliline dayanılmaması; sonradan bu delile başvurulamaz.
• Kiracının cevapta kira bedeli için gerçekte ödediğinden yüksek bir tutarı kabul etmesi.
• Tanık dinlenmesine karşı taraf muvafakat etmeden tanık listesine güvenilmesi.
• Açıklamasız havale yapılması ve elden ödemeler için imzalı makbuz alınmaması.

Sıkça sorulan sorular

Tarafların izleyeceği yol

Kira ilişkisi kuran taraflar, kısa da olsa yazılı bir sözleşme imzalamalı, kira ödemelerini açıklamalı banka havalesiyle yapmalı ve önemli bildirimleri yazılı olarak göndermelidir. Uyuşmazlık çıkmışsa, eldeki bütün mesaj, dekont ve belgeler toplanmalı, dava veya cevap dilekçesinde yemin deliline de açıkça dayanılmalıdır. Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk aşaması tamamlanır.

Mevzuat: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.