Tapu Sicilinden Doğan Zarar ve Devletin Sorumluluğu (TMK 1007)

Tapu sicili, taşınmazların kime ait olduğunu ve üzerlerinde hangi hakların bulunduğunu gösteren resmî kayıttır. Kanun bu kayda güvenen kişiyi korur, ama kaydın yanlış tutulması bazen birinin kaybına yol açar. Sahte kimlikle yapılan bir satışı fark etmeyen tapu görevlisi, işlenmesi gereken bir haczi işlemeyen müdürlük, aynı taşınmazı iki ayrı kişi adına tescil eden kayıt sistemi bu kayıpların tipik kaynaklarıdır. Türk Medeni Kanunu, bu zararlardan Devleti sorumlu tutar. Zarar gören kişi, hatayı yapan memuru aramak zorunda değildir; tazminatı Hazineden ister.

Bu yazıda TMK m. 1007’ye dayanan tazminat davasının şartlarını, hangi durumlarda açılabileceğini, davanın taraflarını ve mahkemesini, zararın nasıl hesaplandığını ve süre konusundaki tartışmayı anlatıyoruz.

Kanun metni

Hüküm kısa, kapsamı geniştir. “Bütün zararlar” ifadesi, tapu kütüğüne yapılan tescil, terkin ve şerh işlemlerinden, sicile dayanak belgelerin incelenmesinden ve sicilin saklanmasından doğan zararları kapsar. Tapu sicilinin oluşturulduğu kadastro çalışmalarındaki hatalar da bu sorumluluk çerçevesinde ileri sürülebilir.

Sorumluluğun niteliği: kusur aranmaz

TMK m. 1007’deki sorumluluk kusursuz sorumluluktur. Davacı, tapu görevlisinin ihmalkâr ya da kasıtlı davrandığını ispat etmek zorunda değildir. Sicilin hukuka aykırı biçimde tutulması ve bunun sonucunda zarar doğması yeterlidir. Kusur yalnızca iç ilişkide, Devletin görevliye rücu edip etmeyeceğinde önem taşır.

Bu düzenleme Anayasa’nın kamu görevlilerinin sorumluluğuna ilişkin kuralıyla da uyumludur. Kamu görevlilerinin görevleri sırasında işledikleri kusurlardan dolayı açılacak tazminat davaları ancak idare aleyhine açılabilir (Anayasa m. 129/5). Bu nedenle davada davalı, tapu memuru ya da tapu müdürü değil, Hazinedir.

Hangi durumlarda tazminat istenir?

Dosyalarda sık görülen olaylar şunlardır:

Sahte kimlik veya sahte vekaletnameyle yapılan satış: Taşınmaz, malikin yerine geçen birine ya da sahte bir vekaletnameyle satılır, sonra iyiniyetli bir üçüncü kişiye devredilir. Üçüncü kişinin kazanımı TMK m. 1023 uyarınca korunduğu için gerçek malik taşınmazını geri alamaz. Kaybı için Hazineye başvurur. Bu konuyu Sahte Vekaletname ile Yapılan Tapu Satışının İptali yazımızda ayrıca anlattık.

Tapusu iptal edilen alıcı: Tersine durumda, tapu kaydına güvenerek taşınmazı satın alan kişinin tapusu, sahtecilik nedeniyle ya da iyiniyetli sayılmadığı için iptal edilebilir. Alıcı ödediği bedeli geri alamıyorsa, kaydın yanlış tutulmasından doğan zararı Hazineden isteyebilir. Alıcının kendi kusuru varsa bu, tazminattan indirim sebebi olur.

İşlenmeyen haciz, ipotek veya şerh: İcra dairesinin gönderdiği haciz yazısının sicile işlenmemesi ya da geç işlenmesi yüzünden taşınmaz satılır ve alacaklı alacağını tahsil edemez. Alacaklının zararı TMK m. 1007 kapsamındadır.

Hatalı terkin: Bir ipotek ya da irtifak hakkı, gerekli belge olmadan sicilden silinir. Hak sahibi güvencesini kaybeder.

Mükerrer ya da hatalı tescil: Aynı taşınmazın iki ayrı kayıtta gösterilmesi, yüzölçümünün ya da sınırların yanlış yazılması, taşınmazın başka bir parsel olarak satılması.

Kadastro hataları: Kadastro çalışmaları sırasında bir taşınmazın başka biri adına ya da Hazine adına yazılması ve bu kaydın sonradan düzeltilememesi.

Davanın şartları

1. Zarar

Davacının malvarlığında bir eksilme olmalıdır. Taşınmazın kaybedilmesi, ödenen satış bedelinin geri alınamaması, tahsil edilemeyen alacak ya da güvencesi kaybolan bir hak zarar oluşturur. Zararın gerçekleşmiş ve kesinleşmiş olması gerekir. Taşınmazı geri almak için açılmış bir tapu iptal davası sürüyorsa, zarar henüz kesinleşmemiş olabilir.

2. Tapu sicilinin tutulmasıyla bağlantı

Zarar, tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanmalıdır. Tapu müdürlüğünde yapılan işlem, sicile yapılan kayıt ya da yapılmayan kayıt zararın sebebidir. Zarar başka bir kurumun işleminden doğmuşsa, örneğin yalnızca noterin kimlik tespitindeki hatasından, sorumlu olan Devlet değil, o kurum ya da kişi olabilir. Uygulamada sahte vekaletname olaylarında noter ve tapu müdürlüğü birlikte değerlendirilir; her birinin işlemi ayrı ayrı incelenir.

3. İlliyet bağı

Sicildeki hata ile zarar arasında uygun illiyet bağı bulunmalıdır. Zarar gören kişinin kendi ağır kusuru ya da üçüncü kişinin ağır kusuru bu bağı kesebilir. Örneğin taşınmazı rayicin çok altında, hiç araştırma yapmadan, tanımadığı bir vekilden alan alıcının zararında kendi davranışının payı tartışılır.

Davanın tarafları ve mahkemesi

Davacı: Zarar gören kişi. Bu kişi taşınmazın eski maliki, tapusu iptal edilen alıcı, alacağı tahsil edilemeyen alacaklı ya da hakkı terkin edilen kişi olabilir.

Davalı: Hazine. Dava dilekçesinde davalı “Hazine” olarak gösterilir; Hazineyi davada Hazine avukatları temsil eder.

Görevli mahkeme: Asliye hukuk mahkemesi. Dava idari yargıda değil, adli yargıda görülür.

Yetkili mahkeme: Tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesi (TMK m. 1007/3). Taşınmaz İzmir’de kayıtlıysa ve davacı İstanbul’da oturuyorsa, dava İzmir’de açılır.

Arabuluculuk: TMK m. 1007’ye dayanan tazminat davası, dava şartı arabuluculuk kapsamındaki uyuşmazlıklar arasında sayılmamıştır.

Önce tapu iptal davası mı, tazminat davası mı?

Zarar gören kişinin önündeki ilk yol çoğu zaman taşınmazı geri almaktır. Taşınmaz kötüniyetli birinin elindeyse tapu iptal ve tescil davası açılır. Bu dava kazanılırsa ortada tazminat istenecek bir zarar kalmayabilir ya da zarar yalnızca yargılama giderleri ve kullanım kaybıyla sınırlı kalır.

Taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişide kaldığı anlaşılırsa, tapu iptal davası reddedilir ve zarar kesinleşir. Bu noktada TMK m. 1007 davası açılır. Bazı durumlarda iki dava aynı anda yürütülür; tazminat davasına bakan mahkeme tapu iptal davasının sonucunu bekletici sorun yapabilir (HMK m. 165).

Hazineye ek olarak sahteci, yetkisiz temsilci ve kusuru varsa vekaletnameyi düzenleyen noter de sorumlu olabilir. Bu kişilere karşı haksız fiil ve sözleşme hükümlerine göre ayrı istemler ileri sürülür. Davacı, aynı zarar için birden çok kişiden tazminat alamaz; ödemeler birbirinden mahsup edilir.

Zarar nasıl hesaplanır?

Taşınmazın kaybedildiği durumlarda tazminat, taşınmazın gerçek değeri üzerinden hesaplanır. Mahkeme, bölgedeki emsal satışları, imar durumunu ve taşınmazın niteliklerini dikkate alan bir bilirkişi incelemesi yaptırır. Değerin hangi tarihe göre belirleneceği, dava dilekçesinde açıkça talep edilmelidir. Taşınmaz fiyatlarının hızla değiştiği dönemlerde değerleme tarihi tazminat tutarını önemli ölçüde etkiler.

Tapusu iptal edilen alıcıda zarar, ödenen satış bedeli, tapu harcı ve masraflar ile somut olaya göre yoksun kalınan kazanç kalemlerinden oluşabilir. Alacaklının zararı ise taşınmaz satılmasaydı tahsil edebileceği alacak miktarıyla sınırlıdır.

Müterafik kusur: Zarar gören, zararın doğmasına ya da artmasına kendi davranışıyla katkıda bulunmuşsa hâkim tazminattan indirim yapabilir (TBK m. 52). Bu indirim, Devletin kusursuz sorumluluğunu ortadan kaldırmaz; yalnızca tazminatın miktarını etkiler.

Faiz: Tazminata, talep edilmesi hâlinde yasal faiz uygulanır. Faiz başlangıcı (zarar tarihi, temerrüt tarihi ya da dava tarihi) dilekçede gösterilmelidir.

Zamanaşımı tartışması

TMK m. 1007, tazminat davası için özel bir zamanaşımı süresi öngörmez. Bu boşluk, hangi sürenin uygulanacağı konusunda tartışmaya yol açmıştır. Yargıtay bu tartışmayı büyük ölçüde sonuçlandırmıştır: TMK m. 1007’deki sorumluluk haksız fiil sorumluluğu sayılmadığından TBK m. 72’deki kısa süreler uygulanmaz; genel on yıllık zamanaşımı süresi (TBK m. 146) uygulanır. Süre, zararın doğduğu, yani mülkiyet kaybına yol açan tapu iptal kararının kesinleştiği tarihten başlar.

Süre konusundaki tartışma nedeniyle davacı risk almamalıdır. Zararın doğduğu ve öğrenildiği tarihler belgelendirilmeli, tazminat davası zarar kesinleşir kesinleşmez açılmalıdır. Uzun süren bir tapu iptal davası varsa, tazminat davasının paralel olarak açılması da değerlendirilmelidir.

Davada toplanacak belgeler

Tazminat davasında ispat yükü davacıdadır. Davacının zararı, zararın sicil işleminden doğduğunu ve aradaki bağı gösterebilmesi için şu belgeler toplanmalıdır:

• Zarara yol açan işlemin tapu müdürlüğündeki işlem dosyası, resmî senet, başvuru belgeleri ve kimlik tespit kayıtları
• Tapu kaydının işlemden önceki ve sonraki hâllerini gösteren kayıt örnekleri
• Varsa tapu iptal ve tescil davasının dilekçeleri, bilirkişi raporları ve kesinleşmiş kararı
• Haciz ya da şerh yazısının tapu müdürlüğüne ulaştığı tarihi gösteren icra dosyası kayıtları
• Satış bedelinin ödendiğini gösteren banka dekontları
• Ceza soruşturması ya da kovuşturması varsa iddianame, imza inceleme raporları ve karar
• Taşınmazın değerine ilişkin emsal satış bilgileri ve ekspertiz raporları

Bu belgelerin önemli bir kısmı davadan önce de tapu müdürlüğünden ve ilgili mahkemelerden alınabilir. Belgelerin eksik olduğu durumlarda dava dilekçesinde mahkemeden bunların getirtilmesi istenir.

Harç ve masraflar

TMK m. 1007 davası bir alacak davasıdır ve talep edilen tazminat üzerinden nispi harca tabidir. Hazine harçtan muaf olduğu için dava kaybedilse bile Hazineden harç alınmaz; ancak davacının yatırdığı harç ve masraflar, davanın kabulü hâlinde yargılama giderleri olarak Hazineye yükletilir. Değer belirlemesi bilirkişi incelemesine bağlı olduğundan, dava başlangıçta daha düşük bir tutarla açılıp tahkikat sonuna kadar artırılabilir (HMK m. 109/4).

Dava sürecinin aşamaları

1. Tapu müdürlüğünden işlem dosyası, resmî senetler ve sicil kayıtları alınır; hatanın hangi işlemde yapıldığı belirlenir.
2. Taşınmazın geri alınması mümkünse önce tapu iptal ve tescil davası açılır ya da bu davanın sonucu beklenir.
3. Zararın kesinleştiği tarih belgelenir.
4. Tapu sicilinin bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde Hazineye karşı tazminat davası açılır.
5. Mahkeme, sicil kayıtlarını getirtir, bilirkişiyle zararı hesaplatır, davacının kendi kusurunu değerlendirir.
6. Karar kesinleşince tazminat Hazineden tahsil edilir. Devlet, kusurlu görevliye ayrıca rücu eder.

Güncel Yargıtay kararları

TMK m. 1007’ye dayanan tazminat davalarında temyiz incelemesi bugün Yargıtay 5. Hukuk Dairesince yapılmaktadır. Dosyaların önemli bir bölümü, kadastro sırasında özel mülkiyete yazılan, sonra orman ya da mera niteliği nedeniyle tapusu iptal edilen taşınmazlara ilişkindir. Bu kararlarda üç konu öne çıkar: sorumluluğun kusursuz niteliği, zamanaşımı ve değerleme tarihi.

Zamanaşımı: on yıl, iptal kararının kesinleşmesinden

Hukuk Genel Kurulu, TMK m. 1007’deki sorumluluğun haksız fiil sorumluluğu olmadığını, bu nedenle TBK m. 72’deki sürelerin uygulanamayacağını ve genel zamanaşımı süresinin esas alınacağını açıkça belirtmiştir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi de sürenin başlangıcını mülkiyet kaybının kesinleştiği tarih olarak kabul etmekte ve bu süre geçtikten sonra açılan davaların reddini yerinde bulmaktadır.

Aynı kararda, Hukuk Genel Kurulunun 2009 tarihli içtihadına atıfla kadastro tespiti ile tapu işlemlerinin bir bütün oluşturduğu, kadastro aşamasındaki hatalardan da Devletin TMK m. 1007 uyarınca sorumlu tutulacağı hatırlatılmıştır.

Kusursuz sorumluluk ve malikin iyiniyeti

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2023/9158, K. 2024/2679, T. 05.03.2024 sayılı karara konu dosyada bölge adliye mahkemesi, taşınmazın orman niteliğinde olmasına rağmen tapulama sırasında özel mülkiyete yazılmasını Devletin kusursuz sorumluluğu kapsamında değerlendirmiş; malikin taşınmazın orman olduğunu bilip bilmemesinin Devletin sorumluluğunu etkilemediğini kabul etmiştir. Aynı dosyada değerlendirme tarihinin dava tarihi olarak alınması da yerinde görülmüştür.

Değerleme tarihi ve faiz

Değerleme tarihinin hangi güne göre yapılacağı davacının talebine göre belirlenmektedir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/4717, K. 2024/9933, T. 17.12.2024 sayılı karara konu dosyada değerlendirme tarihi talep doğrultusunda tapu iptal ve tescil tarihi olarak alınmış ve tazminatın tamamına bu tarihten faiz işletilmesi isabetli bulunmuştur. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/500, K. 2024/5804, T. 13.05.2024 sayılı kararda ise tarım arazisinin değeri net gelir yöntemine göre, değerlendirme tarihi talep doğrultusunda kesinleşme tarihi alınarak belirlenmiştir.

Bu kararlardan çıkan pratik sonuç şudur: Dava dilekçesinde değerleme tarihi (kesinleşme tarihi ya da dava tarihi) ve faiz başlangıcı açıkça yazılmalıdır. Mahkeme, talep edilen tarihe göre değer tespiti yaptırır; talep belirsizse sonradan tazminat tutarı ve faiz konusunda uyuşmazlık çıkar.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Davayı tapu müdürlüğüne, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne ya da görevli memura karşı açmak. Davalı Hazinedir.
• Davayı idare mahkemesinde açmak. TMK m. 1007 davası adli yargıda, asliye hukuk mahkemesinde görülür.
• Zamanaşımını haksız fiil sürelerine göre hesaplayıp gereksiz telaşla ya da tersine on yılı aşan bir gecikmeyle dava açmak. Süre, mülkiyet kaybının kesinleştiği tarihten itibaren on yıldır.
• Tapu iptal davası sürerken zararın kesinleştiğini varsayıp tazminat davası açmak ve bekletici sorun talebinde bulunmamak.
• Değerleme tarihini ve faiz başlangıcını dilekçede göstermemek.
• Orman veya mera nedeniyle tapusu iptal edilen malikin, Hazinenin “iyiniyetli değildin” savunmasıyla tazminattan tamamen mahrum kalacağını düşünmek. Sorumluluk kusursuzdur; malikin kendi kusuru ancak indirim sebebi olarak tartışılır.

Süreler ve görev özeti

• Zamanaşımı: Mülkiyet kaybının veya zararın kesinleştiği tarihten itibaren on yıl (TBK m. 146).
• Görevli mahkeme: Asliye hukuk mahkemesi (adli yargı).
• Yetkili mahkeme: Tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesi (TMK m. 1007/3).
• Davalı: Hazine. Devlet, kusurlu görevliye rücu eder.
• Arabuluculuk: Dava şartı değildir.
• Kanun yolu: İstinaf; parasal sınırı aşan kararlarda temyiz. Temyiz incelemesi Yargıtay 5. Hukuk Dairesince yapılmaktadır.

Sıkça sorulan sorular

Zarar doğduğunda ilk adımlar

İlk iş, zararın hangi tapu işleminden doğduğunu belgelerle tespit etmektir. Bunun için tapu müdürlüğünden işlem dosyası ve resmî senet örnekleri alınır. Taşınmazın geri alınması mümkünse önce tapu iptal ve tescil davası açılır; mümkün değilse ya da bu dava reddedilmişse, tapu sicilinin bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde Hazineye karşı tazminat davası gecikmeden açılmalıdır.

İlgili yazılar: Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası (TMK 1027), Komşu İnşaatından Doğan Zarar (TMK 730 ve 738)

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.