Taşınmaz Haciz Talebi Örneği: Tapu Sorgusu, Haciz Şerhi, Kıymet Takdiri ve Satış

Taşınmaz haciz talebi, icra takibinin kesinleşmesinden sonra alacaklının borçlu adına kayıtlı arsa, daire, dükkân veya tarla gibi taşınmazlara haciz konulmasını icra dairesinden istemesidir. Talep üzerine icra dairesi haczi tapu müdürlüğüne bildirir ve taşınmazın kaydına haciz şerhi işlenir (İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 91, 102/2). Haciz şerhinden sonra borçlunun tasarruf yetkisi kısıtlanır ve taşınmazın hasılatı da hacze dahil olur (İİK m. 92). Alacaklının tahsilat yapabilmesi için hacizden itibaren bir yıl içinde satış istemesi ve kıymet takdiri ile satış giderlerini peşin yatırması gerekir (İİK m. 106).

Kanun metni

Taşınmaz haczi ne zaman istenebilir?

Taşınmaz haczi, diğer hacizler gibi takibin kesinleşmesinden sonra istenir. İlamsız takipte ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edilmemiş veya itiraz kaldırılmış olmalıdır. İlamlı takipte icra emrindeki süre geçmiş olmalıdır. Alacaklı, mal beyanını beklemeden haciz isteyebilir (İİK m. 78/1). Haciz isteme hakkı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır; itiraz veya dava sürecinde geçen süre bu bir yıla dahil edilmez (İİK m. 78/2).

Takip kesinleşmeden önce taşınmaz üzerine haciz konulabilmesinin yolu ihtiyati hacizdir. Mahkemeden alınan ihtiyati haciz kararı tapuya şerh edilir ve takip kesinleşince kesin hacze dönüşür. Bu konu İhtiyati Haciz: Şartları, Teminat, Süreler ve İhtiyati Hacze İtiraz yazımızda anlatılmıştır.

Tapu sorgusu ve haciz şerhi

Alacaklı, haciz talebinde bulunmadan da borçlunun mal, hak ve alacaklarını elektronik ortamda sorgulayabilir (İİK m. 78/1). UYAP’taki tapu sorgusu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün sistemiyle entegre çalışır. Sorgu sonucunda borçlu adına kayıtlı taşınmazların ili, ilçesi, mahallesi, ada ve parsel numarası, niteliği ve borçlunun payı görülür. Taşınmaz üzerindeki ipotekler, önceki hacizler ve diğer şerhler de bu kayıtta yer alır.

Haciz talebi kabul edilince icra dairesi tapu müdürlüğüne haciz yazısı gönderir. Yazıda haczin hangi miktar alacak için yapıldığı, alacaklının adı ve tebliğe elverişli adresi bulunur (İİK m. 91/1). Tapu müdürlüğü haczi kütüğe işler. İcra dairesi taşınmaz üzerinde ipotek alacaklısı ve kiracı varsa onlara da hacizden haber verir (İİK m. 92/2).

Haciz talebi en geç üç gün içinde yerine getirilir (İİK m. 79/1). Taşınmaz haczinde mahallinde haciz tutanağı tutulması da mümkündür. Bu durumda tutanakta taşınmazın türü, niteliği, sınırları ve gerekli özellikleri yazılır (İİK m. 102/2). Uygulamada tapu kaydına haciz konulması için mahalline gidilmesi gerekmez; mahallinde inceleme çoğunlukla kıymet takdiri aşamasında yapılır.

Hacizden sonra ne olur?

Tasarruf yetkisinin kısıtlanması

Taşınmaz haczi, borçlunun tasarruf yetkisini kısıtlar (İİK m. 91/1). Borçlu taşınmazı satabilir; ancak alıcı haczi üstlenmiş olur ve haciz alacaklısı satışa rağmen taşınmazı icra yoluyla sattırabilir. Taşınmaz maliki açısından haczin kaldırılma yolları Tapu Haciz Kaldırma: Tapudaki Haciz Şerhi Nasıl Silinir? Ödeme, Haczin Düşmesi ve Şikâyet yazımızda anlatılmıştır.

Kira gelirlerinin haczi

Taşınmaz haczi, taşınmazın hasılat ve menfaatlerini de kapsar. Taşınmazda kiracı varsa icra dairesi kiracıya, işleyecek kiraları icra dairesine ödemesini emreder (İİK m. 92/3). Bu, alacaklı açısından satış beklenmeden düzenli tahsilat sağlayan önemli bir imkândır. Haciz talebinde kiracının bilgileri biliniyorsa yazılmalı, bilinmiyorsa mahallinde tespit istenmelidir.

İpotek ve önceki hacizler

Haciz, taşınmaz üzerinde daha önce ipotek kurulmuş alacaklıların haklarını etkilemez (İİK m. 92/1). Satış bedelinden önce masraflar, sonra ipotek alacakları, ardından hacizler sıra ile ödenir. Aynı taşınmaza başka alacaklılar daha önce haciz koydurmuşsa, sonraki haciz onların arkasından sıra alır. Hacze iştirak şartları bulunan alacaklılar ise önceki hacze aynı derecede katılabilir. Bu kurallar “Hacze İştirak (İİK 100-101): Hangi Alacaklılar Önceki Hacze Aynı Derecede Katılır?” ve İcra ve İflas Kanununda Sıra Cetveli: Paylaştırma, Şikâyet ve İtiraz Davası yazılarımızda anlatılmıştır.

Alacaklı, haciz talebinden önce ipoteklerin ve önceki hacizlerin toplamını taşınmazın yaklaşık değeriyle karşılaştırmalıdır. Önceki yükler değeri aşıyorsa satış alacaklıya bir şey kazandırmayabilir.

Satış talebi ve giderler

Alacaklı veya borçlu, hacizden itibaren bir yıl içinde haczolunan malın satışını isteyebilir (İİK m. 106/1). Satış talebiyle birlikte kıymet takdiri ve satış giderlerinin tamamı peşin yatırılmalıdır; yatırılmazsa satış talebi yapılmamış sayılır (İİK m. 106/3, 106/5). Yatırılan gider yetersiz kalırsa icra müdürü on beş günlük süre verir. Giderler Adalet Bakanlığının her yıl yürürlüğe koyduğu tarifeye göre belirlenir.

Süresi içinde satış istenmezse haciz kalkar ve haczin konulması için yapılan giderler alacaklı üzerinde kalır (İİK m. 110). Bu nedenle haciz konulduktan sonra satış isteme süresinin takvime işlenmesi gerekir.

Kıymet takdiri ve ihale

Satış talebi üzerine icra dairesi taşınmazın değerini bilirkişiye belirletir. Kıymet takdiri raporu taraflara tebliğ edilir. Taraflar tebliğden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine itiraz edebilir (İİK m. 128/a). İtiraz usulü Kıymet Takdirine İtiraz: Haczedilen Malın Değerine Karşı Şikâyet (İİK 128/a) yazımızda anlatılmıştır.

Kıymet takdiri kesinleşince taşınmaz elektronik satış portalında artırmaya çıkarılır. 7343 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra birinci ve ikinci ihale, muhammen kıymetin yüzde ellisi üzerinden başlatılır. Artırma bedelinin, muhammen kıymetin yüzde ellisi ile satış isteyenin alacağına önceliği olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi şarttır (İİK m. 115, 129). Şartlar gerçekleşirse taşınmaz en yüksek teklifi verene ihale edilir. İhaleye katılma, ihalenin feshi ve borçlunun ihaleye itiraz imkânları İhalenin Feshi Davası: Yedi Günlük Süre, Fesih Sebepleri ve Para Cezası Riski yazımızda ele alınmıştır.

Borçlu, taşınmaz artırmaya çıkarılmadan önce borcu karşılayacak bir taşınır mal veya vadesi gelmiş sağlam bir alacak gösterirse, taşınmaz üzerindeki haciz devam etmek üzere önce gösterilen mal veya alacak haczedilir (İİK m. 85/3). Borçlu ayrıca kıymet takdirinden sonra şartları varsa malı kendisi satmak için rızai satış yetkisi isteyebilir (İİK m. 111/a).

Haczedilemeyen taşınmazlar

Borçlunun haline münasip evi haczedilemez; borç evin bedelinden doğmuşsa bu koruma uygulanmaz (İİK m. 82/1-12). Değeri yüksek evlerde bedelden borçlunun ihtiyacı kadar bir kısmı ona bırakılmak üzere ev satılabilir. Çiftçinin geçimi için zorunlu arazisi de belirli şartlarla haczedilemez. Bu konular Haczedilemeyen Mallar: Ev Eşyası, Haline Münasip Ev ve Meslek Araçları yazımızda anlatılmıştır.

Taşınmaz haciz talebi dilekçe örneği

Satış istenmesi aşamasında ayrıca şu talep verilir: “Taşınmaz üzerindeki haczin konulmasından itibaren bir yıllık süre içinde olduğumuzdan, İİK m. 106 uyarınca kıymet takdiri yapılarak satışa çıkarılmasını talep ederim. Kıymet takdiri ve satış giderleri bu talep ile birlikte yatırılmıştır.”

Güncel Yargıtay kararları

Satış talebi için giderin de yatırılması gerekir

Yargıtay, satış isteminin varlığı için açık bir talebin yanında satış giderlerinin de süresinde yatırılmasını arar. Tapuya haciz şerhi işlendikten sonra bir yıl içinde gider yatırılarak satış istenmemişse haciz İİK m. 110/1 uyarınca kendiliğinden düşer. Haczin düşmesi için ayrıca bir karar verilmesi gerekmez; düşme yargılama sırasında gerçekleşmişse mahkeme bunu kendiliğinden dikkate alır.

Buna karşılık süresi içinde avans yatırılarak satış istenmiş ve icra müdürlüğü talebi kabul etmişse haczin düştüğünden söz edilemez. Yargıtay, hacizden bir yıl dolmadan gider yatırılarak satış istendiği hâlde haczin düştüğünü kabul eden bölge adliye mahkemesi kararını bozmuştur.

Haczedilmezlik şikâyeti ve haczin ayakta olması

Borçlunun haline münasip ev iddiasıyla yaptığı şikâyetin incelenebilmesi için şikâyet tarihinde geçerli bir haczin bulunması gerekir. Yargıtay’a göre mahkeme önce haczin İİK m. 106 ve 110 uyarınca düşüp düşmediğini belirlemelidir. Haciz şikâyetten önce düşmüşse başvuru konusuz yapılmış sayılır; yargılama sırasında düşmüşse şikâyetin esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmedilir.

Bu içtihat, alacaklının satış isteme süresini kaçırmasının yalnızca haczi değil, borçluyla süren şikâyet yargılamasındaki konumunu da etkilediğini gösterir.

Paylı ve elbirliği mülkiyetinde haciz

Borçlu taşınmazda paylı malik ise payı doğrudan haczedilip icra yoluyla satılabilir. Bu nedenle alacaklının İİK m. 121 uyarınca yetki alarak ortaklığın giderilmesi davası açmasında hukuki yararı yoktur. Elbirliği mülkiyetinde (örneğin taksim edilmemiş mirasta) ise borçlunun tasfiye sonundaki payı haczedilir ve satış usulü icra mahkemesine sorulur; alacaklı icra mahkemesinden alacağı yetkiyle ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Satış talebini gidersiz yapmak. Yalnızca dilekçe vermek yeterli değildir; kıymet takdiri ve satış giderleri talep ile birlikte yatırılmazsa satış istenmemiş sayılır ve bir yıllık süre dolduğunda haciz düşer.
• Paylı malikin payı için ortaklığın giderilmesi yetkisi istemek. Paylı mülkiyette pay doğrudan satılır; İİK m. 121 yolu elbirliği mülkiyetine özgüdür. Yanlış yolun seçilmesi davanın hukuki yarar yokluğundan reddine ve zaman kaybına yol açar.
• Mirasçı borçlu adına tescili unutmak. Borçlu mirasla taşınmaz edinmiş ancak tapuda adına tescil yapılmamışsa alacaklı, İİK m. 94 uyarınca tescilin borçlu adına yapılmasını isteyebilir. Bu adım atlanırsa haciz tapuya işlenemez.
• Önceki yükleri hesaba katmamak. İpotek alacakları ve önceki hacizler satış bedelinden önce ödenir. Yükler taşınmaz değerine yakınsa satış masrafları alacaklı üzerinde kalabilir; ihale de İİK m. 115’teki asgari bedel şartı gerçekleşmediği için yapılamayabilir.
• Kiracıya bildirim istememek. Taşınmaz kiradaysa haciz talebinde İİK m. 92 uyarınca kiracıya ihtar gönderilmesi ayrıca istenmelidir; aksi hâlde kira bedelleri borçluya ödenmeye devam eder.
• Kıymet takdirine itiraz süresini kaçırmak. Rapor tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyette bulunulmazsa değer kesinleşir. Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde bilirkişi masrafı yatırılmazsa şikâyet kesin olarak reddedilir; icra mahkemesinin İİK m. 128/a uyarınca verdiği karar da kesindir, istinafa götürülemez.

Örnek olay

FF, borçlu GG hakkındaki ilamsız takip kesinleşince UYAP tapu sorgusu yapar. GG adına bir daire ve bir tarlada 1/4 pay kayıtlıdır. Daire üzerinde bir banka lehine ipotek vardır. FF, iki taşınmaz için de haciz ister; haciz şerhleri tapuya işlenir. Dairenin kiraya verildiği anlaşılınca kiracıya kiraları icra dairesine ödemesi bildirilir ve FF her ay kira bedelinden tahsilat yapmaya başlar.

On ay sonra FF, daire için satış talebinde bulunur ve kıymet takdiri ile satış giderlerini yatırır. Bilirkişi daireye 4.000.000 TL değer biçer. GG yedi gün içinde itiraz etmez. Daire ihalede 3.100.000 TL’ye satılır. Satış bedelinden önce giderler, sonra bankanın ipotek alacağı, ardından FF’nin alacağı ödenir. Kalan bedel GG’ye iade edilir.

Sıkça sorulan sorular

Ne yapmalı?

Alacaklı, takip kesinleşir kesinleşmez UYAP tapu sorgusu yapmalı ve borçlu adına kayıtlı taşınmazlar için haciz istemelidir. Haciz konulduktan sonra kiracı varsa kiraların icra dairesine ödenmesi istenmeli, ipotek ve önceki hacizler değerlendirilmeli ve hacizden itibaren bir yıl içinde giderler yatırılarak satış talebinde bulunulmalıdır. Aksi hâlde haciz düşer ve aradaki dönemde başka alacaklılar öne geçebilir.

Mevzuat: 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 78, 79, 82, 85, 91, 92, 94, 102, 106, 110, 111/a, 115, 128/a, 129..

Bu yazı, 13 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.