Kaynak Suyu, Kuyular ve Zorunlu Su Hakkı

Kırsal yerleşimlerde, bağ ve bahçelerde, yayla evlerinde su, taşınmazın değerini belirleyen başlıca unsurdur. Bir parselde kaynayan su yıllarca birkaç komşunun evine taşınır, sonra parselin yeni sahibi boruyu keser. Komşunun temel kazısı sırasında yıllardır kullanılan kuyunun suyu çekilir. Bir tesisin atık suyu, aşağıdaki çeşmenin suyunu içilmez hale getirir. Bir başka malik ise evine su getirmek için bütün imkânları denemiş, komşusunun kaynağından başka bir çare bulamamıştır.

Bu yazıda kaynağın ve yeraltı suyunun hukuki niteliği, başkasının kaynağından yararlanma hakkının nasıl kurulduğu, kesilen veya kirletilen kaynak nedeniyle istenebilecekler, aynı ana kaynaktan beslenen kaynakların paylaşımı ve zorunlu su irtifakı anlatılmaktadır.

Kanun metinleri

Kaynak arazinin parçasıdır

Kanun, kaynağı arazinin bütünleyici parçası sayar. Bütünleyici parça, asıl şeyden ayrılmadıkça onun hukuki kaderini paylaşır. Bu nedenle bir kaynak araziden ayrı olarak satılamaz, bağışlanamaz veya ayrı bir mülkiyet konusu yapılamaz. Arazi kime aitse kaynak da ona aittir; arazi satıldığında kaynak da yeni malike geçer.

Bu kuralın uygulamadaki önemi şudur: Komşular arasında yıllarca süren bir su paylaşımı, tapuya yansıtılmamışsa bir mülkiyet hakkı doğurmaz. Eski malik, iyi komşuluk gereği komşusunun boru çekmesine izin vermiş olabilir. Bu izin kişisel bir izindir ve kural olarak araziyi satın alan yeni malik için bağlayıcı değildir. Yeni malik suyu kesmek isterse, komşunun dayanabileceği şey ancak tapuya tescil edilmiş bir irtifak hakkı ya da aşağıda anlatılan zorunlu su irtifakıdır.

Kaynağın “arazinin parçası” sayılması için suyun o arazide yeryüzüne çıkması gerekir. Sürekli bir yatakta akan dereler ve ırmaklar ise kaynak sayılmaz; bunlar kamu malı niteliğindeki sulardır ve yararlanma esasları özel kanunlarla düzenlenir.

Yeraltı suyu kimindir?

TMK m. 756/3, yeraltı sularının kamu yararına ait sulardan olduğunu açıkça söyler. Arazinin maliki olmak, altındaki yeraltı suyunun maliki olmak sonucunu doğurmaz. Yeraltı sularının aranması, kullanılması ve korunması 167 sayılı Yeraltı Suları Hakkında Kanun ile düzenlenir. Bu kanuna göre kuyu açılması ve yeraltı suyunun kullanılması kural olarak Devlet Su İşleri’nin vereceği belgelere bağlıdır.

Bu nedenle kendi arazisinde sondaj kuyusu açan malik, yalnızca medeni hukuk kurallarına değil, idari izin rejimine de uymak zorundadır. İzinsiz kuyu idari yaptırımlara konu olabilir. Komşular arasındaki uyuşmazlıklarda da bu ayrım önemlidir: Bir malikin açtığı derin kuyu nedeniyle komşunun kuyusundaki su azalmışsa, uyuşmazlık hem TMK m. 757 ve 758 hem de yeraltı suyu kullanım izninin kapsamı yönünden değerlendirilir.

Başkasının kaynağı üzerinde irtifak hakkı

Bir malik, komşusunun arazisindeki kaynaktan sürekli ve güvenceli biçimde yararlanmak istiyorsa, bu hakkın irtifak hakkı olarak tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekir (TMK m. 756/2). İrtifak, taraflar arasında yapılan resmi şekilde bir sözleşme ve tapu müdürlüğündeki tescil işlemiyle kurulur. Kaynak irtifakı, taşınmaza bağlı olarak kurulabileceği gibi belirli bir kişi lehine de kurulabilir.

Tescil edilen irtifak, kaynağın bulunduğu arazi el değiştirse bile yeni malike karşı da geçerlidir. Sözleşmede suyun miktarı, alınacak yer, boru hattının güzergâhı, tesislerin bakım giderlerinin kime ait olduğu ve varsa bedel açıkça yazılmalıdır. Belirsiz bırakılan her nokta, ileride yeni bir uyuşmazlığın konusu olur.

Suyun bir parselden başka bir parsele taşınması için borunun üçüncü kişilerin arazisinden geçmesi gerekiyorsa, bu kez mecra hakkı devreye girer. Kaynak irtifakı suyun alınmasını, mecra hakkı ise suyun başkasının arazisinden geçirilmesini güvence altına alır. İkisi çoğu zaman birlikte kurulur.

Kaynağın kesilmesi veya kirletilmesi: tazminat

Kazı, yapı veya benzeri bir faaliyet yüzünden bir kaynağı ya da kuyuyu kısmen de olsa kesen veya kirleten kişi, malike veya o kaynakta hak sahibi olana verdiği zararı gidermekle yükümlüdür (TMK m. 757/1). Hükmün uygulanması için iki koşul aranır:

• Kaynak veya kuyudan önemli ölçüde yararlanılıyor olmalı ya da suyu yararlanmak amacıyla biriktirilmiş olmalıdır. Kullanılmayan, terk edilmiş bir kaynak bu korumadan yararlanmaz.
• Zarar, kazı, yapı veya benzeri bir faaliyetle illiyet bağı içinde olmalıdır. İnşaat temeli, drenaj kanalı, maden ocağı veya derin sondaj tipik örneklerdir.

Kanun bu sorumluluğu kusura bağlamamıştır. Kazıyı yapan kişi kusursuz olsa da zarar doğmuşsa tazminat yükümlülüğü gündeme gelir. Ancak zarar kasten veya ihmal yoluyla verilmemişse ya da zarar görenin de kusuru varsa, hâkim tazminatın gerekip gerekmediğini, gerekiyorsa miktarını ve türünü takdir eder (TMK m. 757/2). Bu takdir yetkisi, kusursuz hallerde hakkaniyete uygun bir çözüm bulunmasını sağlar.

Tazminat, kaybedilen su nedeniyle doğan zararları kapsar: kuruyan bahçe ürünleri, yeni kuyu açma veya şebeke bağlantısı giderleri, taşınmazın değer kaybı ve su taşıma masrafları bunlara örnektir. Zararın ve illiyet bağının ispatı için mahkemede jeoloji veya hidrojeoloji alanında bilirkişi incelemesi yapılması gerekir.

Eski hale getirme

Tazminat her zaman yeterli bir çözüm değildir. Evin içme suyu, işletmenin kullanım suyu veya bir yerleşim yerinin içme suyu kesilmişse, para ödenmesi asıl ihtiyacı karşılamaz. Kanun bu nedenle, bir taşınmazda oturmak, onu işletmek veya içme ya da kullanma suyunu sağlamak için gerekli olan kaynaklar kesilir veya kirletilirse, kaynağın olabildiği ölçüde eski duruma getirilmesinin istenebileceğini düzenler (TMK m. 758/1).

Bu ihtiyaçlar dışında kalan kaynaklar bakımından eski duruma getirme, ancak özel haller haklı gösteriyorsa istenebilir (TMK m. 758/2). Örneğin süs havuzunu besleyen bir kaynak için kural olarak tazminat yeterli görülürken, köyün tek çeşmesini besleyen kaynak için eski hale getirme talebi güçlüdür.

Eski hale getirme; kirliliğin giderilmesi, kesilen su yolunun yeniden açılması, drenaj kanalının yön değiştirmesi veya yapılan tesisin değiştirilmesi gibi somut işler gerektirebilir. Mahkeme, bilirkişi raporuyla hangi işlerin teknik olarak mümkün olduğunu belirler ve kararını buna göre verir.

Aynı ana kaynaktan beslenen kaynaklar

Bazen farklı maliklere ait parsellerde ayrı ayrı çıkan kaynaklar, yerin altında aynı ana kaynaktan beslenir. Bir malik kendi kaynağında çalışma yaptığında diğerlerinin suyu azalır. TMK m. 759 bu durum için özel bir paylaşım düzeni öngörür.

Maliklerden her biri, kaynakların birlikte tutulmasını ve suyun hak sahiplerine o zamana kadarki yararlanmaları oranında dağıtılmasını isteyebilir. Ortak tesisin giderleri de yararlanma oranında paylaşılır. Maliklerden biri bu ortak düzene karşı çıkarsa, diğer hak sahipleri kendi kaynaklarındaki suyu tutup akıtmak için gerekli işleri yapabilir. Bu işler sonunda kendi kaynağına gelen su artarsa, yalnızca bu artış oranında bir bedel ödemekle yükümlü olur. Hüküm, suyun eski kullanım düzenini koruyarak paylaşılmasını ve hiçbir malikin diğerinin aleyhine haksız kazanç elde etmemesini amaçlar.

Komşuların su içme ve hayvan sulama imkânı

Özel mülkiyetteki arazide bulunan kaynak, kuyu veya derelerden komşuların ve başkalarının su içmesi, su alması veya hayvan sulaması özel kanun hükümlerine tabidir; özel hüküm yoksa yerel âdet uygulanır (TMK m. 760). Köylerde yüzyıllardır süren çeşme veya yalak kullanımı, yerel âdet olarak ortaya konabilirse korunabilir. Yerel âdetin varlığı tanık beyanları, köy kayıtları ve keşif yoluyla ispat edilir.

Zorunlu su irtifakı

Zorunlu su, komşuluk hukukunun en dikkatli uygulanan kurumlarından biridir. Bir malik, komşusunun mülkiyet hakkını yasal bir sınırlamayla daraltmayı talep eder. Bu nedenle koşullar sıkı yorumlanır. TMK m. 761’e göre aranan koşullar şunlardır:

1. Su yoksunluğu: Malik, evi, arazisi veya işletmesi için gerekli sudan yoksun olmalıdır. Lüks veya keyfi bir ihtiyaç değil, taşınmazın olağan kullanımı için gerekli su söz konusu olmalıdır.
2. Başka yoldan sağlanamama: Su, aşırı zahmet ve gidere katlanmaksızın başka bir yoldan sağlanamıyor olmalıdır. Belediye veya köy şebekesine makul bir bedelle bağlanma imkânı, izinli bir kuyu açma veya başka bir kaynaktan yararlanma imkânı varsa zorunlu su istenemez.
3. Komşunun ihtiyacından fazla su: İstenen su, kaynak sahibinin kendi ihtiyacından artan su olmalıdır. Kaynak sahibinin ihtiyacı önce karşılanır.
4. Tam bedel: İrtifak, tam bir bedel karşılığında kurulur. Bedel, kaynak sahibinin uğradığı kaybı ve irtifakın taşınmaza getirdiği yükü karşılamalıdır.

Kanun, irtifakın kurulmasında öncelikle kaynak sahibinin menfaatinin gözetileceğini vurgular (TMK m. 761/2). Mahkeme suyun miktarını, alınma saatlerini veya dönemlerini, alınacak noktayı ve tesislerin yerini bu ilkeye göre belirler. Durum değişirse, örneğin talep eden taşınmaza şebeke suyu gelirse ya da kaynağın suyu azalırsa, irtifakın değiştirilmesi veya kaldırılması istenebilir (TMK m. 761/3).

Dava yolu, görev ve yetki

Kaynak irtifakı, zorunlu su, kaynağa zarar verilmesi ve eski hale getirme talepleri, taşınmaz üzerindeki ayni haklar ve komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklardır. Bu davalara asliye hukuk mahkemesi bakar. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda kesin yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK m. 12). Zorunlu su irtifakının kurulmasına karar verilirse, kararın tapu kütüğüne tescili de istenir.

Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Arabuluculuk aşamasında suyun paylaşımı, saatleri ve bedel üzerinde uzlaşılırsa, anlaşmanın tapuya tescil edilebilecek bir irtifak sözleşmesine dönüştürülmesi gerekir. Aksi halde anlaşma, taşınmazın satılmasıyla etkisini yitirebilir.

Su kesintisi acil bir zarar doğuruyorsa, dava ile birlikte veya dava açılmadan önce ihtiyati tedbir istenebilir. Evin içme suyunun kesilmesi gibi durumlarda mahkemenin geçici bir düzenleme yapması mümkündür.

Uygulamadan örnek olaylar

Satılan arazi ve kesilen boru: A, otuz yıldır komşusu B’nin arazisindeki kaynaktan evine boruyla su almaktadır. B araziyi C’ye satar, C boruyu söker. Tapuda bir irtifak kaydı yoksa A’nın eski izne dayanması zordur. A’nın evine başka yoldan su getirme imkânı bulunmuyorsa, zorunlu su irtifakı talep edebilir; mahkeme C’nin ihtiyacını önceleyerek ve tam bedel karşılığında bir düzenleme yapabilir.

İnşaat kazısı ve kuruyan kuyu: D’nin komşusu, çok katlı bir bina için derin temel kazısı yapar ve yeraltı suyunu sürekli pompalar. D’nin bahçe kuyusu kurur. D, TMK m. 757 uyarınca yeni kuyu veya şebeke bağlantısı giderlerini ve kuruyan bitkilerin bedelini tazminat olarak isteyebilir. Kuyu evin tek su kaynağıysa eski hale getirme talebi de gündeme gelir.

Atık su ve kirlenen çeşme: Bir hayvancılık işletmesinin atıkları, aşağıdaki köy çeşmesini besleyen kaynağı kirletir. Çeşme içme suyu sağladığı için kirliliğin giderilmesi ve kaynağın eski haline getirilmesi istenebilir. Ayrıca çevre mevzuatı kapsamında idari başvuru yapılması da mümkündür.

Yargıtay kararlarında zorunlu su ve mecra

Zorunlu su irtifakı davalarında Yargıtay, talebin kabulünden önce mahkemenin birkaç soruyu ayrı ayrı cevaplamasını istemektedir: Davacının gerçekten su ihtiyacı var mı, bu ihtiyacı aşırı zahmet ve gidere katlanmadan başka bir yoldan karşılayabilir mi, kaynak sahibinin menfaati korunuyor mu ve su hangi güzergâhtan geçirilecek?

Bu kararın pratik sonucu önemlidir. Su, kaynağın bulunduğu parselden davacının taşınmazına ulaşana kadar başka parsellerden geçiyorsa, yalnızca kaynak sahibine karşı açılan dava eksik taraf teşkili nedeniyle sonuçsuz kalabilir. Aynı kararda mecranın niteliğinin, nasıl ve hangi araçlarla geçirileceğinin de hüküm fıkrasında gösterilmesi gerektiği belirtilmiştir; aksi hâlde karar tapuya tescil edilip uygulanamaz.

Yargıtay, zorunlu su (TMK m. 761) ile zorunlu mecra (TMK m. 744) hükümlerini birlikte değerlendirmektedir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2021/399, K. 2021/2517, T. 06.04.2021 sayılı kararında, mecra geçirilmesini düzenleyen m. 744’ün tek başına düşünülmemesi, zorunlu su başlıklı m. 761 ile birlikte ele alınması gerektiğini vurgulamıştır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2015/11665, K. 2018/3077, T. 16.04.2018 sayılı kararında da davacının su ihtiyacını başka yoldan karşılama imkânının, daha önce bir su arkından yararlanıyorsa bu imkânı neden kaybettiğinin keşifle saptanmasını ve bilirkişiden ayrıntılı, gerekçeli rapor alınmasını istemiştir.

Bu son karar, komşuların içme ve hayvan sulama amaçlı yararlanmasını özel kanun ve yerel âdete bağlayan TMK m. 760 ile zorunlu su irtifakının birlikte değerlendirileceğini göstermektedir. Köylerde yerleşik bir yerel âdetle sağlanan yararlanma varsa, mahkeme bunu da gözetir.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Tapuya tescil edilmemiş eski bir su kullanımını mülkiyet veya irtifak hakkı sanmak. Arazi el değiştirdiğinde yeni malik bununla bağlı değildir.
• Zorunlu su davasında suyun geçeceği bütün parsellerin maliklerini davalı göstermemek.
• Belediye veya köy şebekesine bağlanma, izinli kuyu açma gibi alternatifleri araştırmadan dava açmak; bu imkânlar varsa dava reddedilir.
• Arabuluculukta varılan su paylaşım anlaşmasını tapuya tescil ettirmemek.
• Kaynağın kesilmesine yol açan kazıdan sonra hidrojeolojik delil tespiti istemeden onarım veya dolgu yapılmasına izin vermek.
• Yeraltı suyunu arazinin maliki sıfatıyla sınırsız kullanılabilecek bir hak sanmak; 167 sayılı Kanun kapsamındaki izin rejimini göz ardı etmek.

Sıkça sorulan sorular

Malikin izleyeceği yol

Komşusunun kaynağından su alan malik, bu kullanımı mutlaka tapuya tescilli bir irtifak sözleşmesine bağlamalıdır. Kaynağı kesilen veya kirletilen malik, zararın kaynağını ve boyutunu fotoğraf, tanık ve tespit dilekçesiyle belgelemeli, ardından arabulucuya başvurmalıdır. Başka yoldan su sağlayamayan malik ise şebeke veya kuyu imkânlarının bulunmadığını gösteren belgeleri toplayıp zorunlu su irtifakı talep etmelidir.

İlgili yazılar: Doğal Akıntı ve Yağmur Suyu (TMK 742-743), Mecra Hakkı (TMK 744), Yapı Malikinin Sorumluluğu (TBK 69), Komşuluk Hukukunda Taşkın Kullanma (TMK 737)

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 167 sayılı Yeraltı Suları Hakkında Kanun, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.