Satın aldığınız konutta su sızıntısı, çatlak, eksik yalıtım ya da projeye aykırı bir imalat çıkarsa ve konutu bir müteahhitten veya inşaat şirketinden aldıysanız, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a dayanırsınız. Bu Kanun’a göre satıcıdan sözleşmeden dönmeyi, bedelden indirimi, ücretsiz onarımı ya da imkân varsa konutun ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteyebilirsiniz. Konutlarda zamanaşımı süresi teslimden itibaren beş yıldır. Satıcı ayıbı hile ile gizlediyse zamanaşımı uygulanmaz.
KISA CEVAP
- Konutu ticari ya da mesleki amaçla satan kişiden, örneğin müteahhitten aldıysanız 6502 sayılı Kanun uygulanır.
- Tüketici dört seçimlik haktan birini kullanır: sözleşmeden dönme, bedel indirimi, ücretsiz onarım, ayıpsız misliyle değişim (TKHK m. 11).
- Konutta zamanaşımı, teslim tarihinden itibaren beş yıldır (TKHK m. 12/1).
- Ayıp ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı uygulanmaz (TKHK m. 12/3).
- Teslimden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların teslimde var olduğu kabul edilir.
- Ayıbı fark ettiğinizde satıcıya noter aracılığıyla bildirim yapmanız ispat bakımından en güvenli yoldur.
Hangi konutlarda Tüketici Kanunu uygulanır?
Kanun, satıcının konutu ticari ya da mesleki amaçla satması hâlinde uygulanır. Müteahhit, inşaat şirketi, gayrimenkul yatırım şirketi ya da TOKİ’den satın alınan konutlar bu kapsamdadır. Konutu oturmak için alan kişi tüketicidir.
Konutu ikinci el olarak başka bir kişiden, ticari amacı olmayan birinden satın aldıysanız Tüketici Kanunu değil, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ayıp hükümleri uygulanır. Bu durumda ihbar süreleri ve zamanaşımı farklıdır.
Ayıplı konut nedir?
Ayıplı mal, Kanun’da tanımlanır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bir kararında bu tanımı şöyle aktardı:
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 8/1-2 (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 08.11.2024 tarihli, E. 2023/4007, K. 2024/3633 sayılı kararındaki aktarımıyla)
(1) Ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan maldır. (2) Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan; satıcı tarafından bildirilen veya teknik düzenlemesinde tespit edilen niteliğe aykırı olan; muadili olan malların kullanım amacını karşılamayan, tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar da ayıplı olarak kabul edilir.
Konutlarda en sık karşılaşılan ayıplar şunlardır:
- Çatıdan, cepheden ya da tesisattan su sızması, rutubet ve küf
- Duvarlarda ve tavanda çatlak, sıva dökülmesi
- Projede ya da satış broşüründe gösterilen metrekarenin eksik olması
- Vaat edilen yalıtım, asansör, otopark, sosyal tesis gibi unsurların yapılmaması
- İskân alınamaması, ruhsata aykırı imalat gibi hukuki eksiklikler
Satış broşüründe, reklamda ve maket dairede gösterilen özellikler de satıcıyı bağlar. Bunları satın almadan önce saklayın.
Tüketicinin seçimlik hakları
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 11/1-2
(1) Malın ayıplı olduğunun anlaşılması durumunda tüketici; a) Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme, b) Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme, c) Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme, ç) İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme, seçimlik haklarından birini kullanabilir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. (2) Ücretsiz onarım veya malın ayıpsız misli ile değiştirilmesi hakları üretici veya ithalatçıya karşı da kullanılabilir. Bu fıkradaki hakların yerine getirilmesi konusunda satıcı, üretici ve ithalatçı müteselsilen sorumludur.
Konutlarda en çok kullanılan haklar bedel indirimi ve ücretsiz onarımdır. Sözleşmeden dönme, konutun iadesi ve bedelin geri alınması anlamına gelir; ayıbın küçük olduğu durumlarda mahkeme bunu orantısız bulabilir. Ayıp oranında indirim, bilirkişinin ayıpsız ve ayıplı konut değerlerini karşılaştırmasıyla hesaplanır.
Altı ay karinesi
6502 sayılı Kanun m. 10/1 uyarınca teslim tarihinden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların teslim anında var olduğu kabul edilir; bu durumda ayıbın olmadığını satıcı ispat eder. Altı aydan sonra ortaya çıkan ayıplarda ayıbın teslimde var olduğunu tüketici ispat eder. Bu yüzden teslimden sonraki ilk aylarda konutu dikkatle gözden geçirmek, bulunan sorunları fotoğraflamak ve hemen bildirmek önemlidir.
Ayıp bildirimi gerekli mi?
6502 sayılı Kanun ayıp ihbarı için ayrı bir süre öngörmez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024 tarihli kararında aktarılan kanun gerekçesi şöyledir:
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 08.11.2024 tarihli, E. 2023/4007, K. 2024/3633 sayılı kararı
Kanun Koyucu, bildirim yükümlülüğüne ilişkin olarak gerekçede, “Ayıplı malda tüketicinin seçimlik haklarından faydalanabilmesi için ayıbı belirli bir süre içinde ihbar etmesi yükümlülüğü kaldırılmıştır. AB Yönergesinin mecburi unsurları arasında yer almayan ihbar yükümlülüğü bugün örneğin Avusturya, Almanya, Çek Cumhuriyeti, Fransa, İngiltere, İrlanda, Letonya, Lüksemburg ve Yunanistan’da düzenlenmemiştir. Nitekim tüketicinin seçimlik haklarından birini kullandığı yönünde her halükarda bildirimde bulunması gereğinin olması, bunun öncesinde ayrıca bir de ayıbı ihbar etmesi zorunluluğunu anlamsız kılmaktadır.
Bu kararın konusu, bölge adliye mahkemelerinin ihbar şartı konusunda farklı kararlar vermesiydi. 4077 sayılı eski Kanun döneminde satın alınan konutlarda ise Yargıtay gizli ayıpların ortaya çıktıktan sonra hemen bildirilmesini arıyordu. Satış tarihiniz ne olursa olsun, ayıbı fark ettiğiniz anda satıcıya noter aracılığıyla yazılı bildirim yapın ve hangi seçimlik hakkı kullandığınızı belirtin. Bu bildirim, ihbar tartışmasını baştan ortadan kaldırır.
Zamanaşımı
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 12
(1) Kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde, ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile, malın tüketiciye teslim tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıldır. (2) Bu Kanunun 10 uncu maddesinin üçüncü fıkrası saklı olmak üzere ikinci el satışlarda satıcının ayıplı maldan sorumluluğu bir yıldan, konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda ise üç yıldan az olamaz. (3) Ayıp, ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz.
Süre, konutun tapu devir tarihinden değil, fiilen teslim edildiği tarihten başlar. Yargıtay eski Kanun döneminde verdiği bir kararda, eksikler tamamlanmadan geçici işgal tutanağıyla yapılan teslimi fiili teslim saymadı:
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 07.10.2019 tarihli, E. 2016/27495, K. 2019/9435 sayılı kararı
Ancak geçici işgal tutanakları ile yapılan teslim fiili teslim olarak kabul edilemez. O halde mahkemece, öncelikle dairenin fiili teslim tarihini tespit etmek için site yönetimine yazı yazılması, elektrik, su, telefon, internet, doğalgaz vs… abonelikleri de araştırarak dosyadaki diğer taraf delilleri birlikte değerlendirilerek fiili teslim tarihinin belirlenmesi …
Başvuru yolu
Görevli mahkeme tüketici mahkemesidir. Uyuşmazlığın değeri tüketici hakem heyeti sınırının altındaysa önce hakem heyetine başvurulur; 2026 için bu sınır 186.000 TL’dir. Sınırın üzerindeki uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir. Konut uyuşmazlıklarında tutar çoğu zaman bu sınırı aşar. Hakem heyeti konusunu sitemizdeki Tüketici Hakem Heyeti yazısında anlattık.
Dava açmadan önce sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istemek, ayıbın onarım yapılmadan önce bilirkişiye belgeletilmesini sağlar.
Davaya hazırlık
- Satış sözleşmesi, tapu ve teslim tutanağı
- Satış broşürü, reklamlar, proje ve maket daire fotoğrafları
- Ayıpların tarihli fotoğrafları ve videoları
- Satıcıya gönderilen noter ihtarnamesi ve cevabı
- Abonelik başlangıç tarihleri (fiili teslimi göstermek için)
- Varsa delil tespiti dosyası ve bilirkişi raporu
Sıkça sorulan sorular
Daireyi müteahhitten 3 yıl önce aldım, tavanda su sızıntısı yeni başladı. Geç mi kaldım?
Hayır. Konutlarda zamanaşımı teslimden itibaren beş yıldır ve ayıp sonradan ortaya çıkmış olsa da işler. Ancak altı aylık karine geçtiği için ayıbın teslimde var olduğunu bilirkişi raporuyla ispat etmeniz gerekir.
Brüt 120 metrekare diye satılan daire 108 metrekare çıktı. Ne isteyebilirim?
Satış sözleşmesinde ya da broşürde belirtilen metrekareden eksik teslim ayıptır. Ayıp oranında bedel indirimi isteyebilirsiniz.
İkinci el daireyi bir emlakçı aracılığıyla bir kişiden aldım. Tüketici Kanunu uygulanır mı?
Satıcı konutu ticari amaçla satmıyorsa uygulanmaz. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu’nun ayıp hükümleri uygulanır ve ayıbı fark eder etmez satıcıya bildirmeniz gerekir.
Kat karşılığı inşaatta arsa sahibine düşen daireyi satın aldım. Kime başvururum?
Satıcı kimse ona başvurursunuz. Arsa sahibi konutu ticari amaçla satmıyorsa Tüketici Kanunu uygulanmayabilir; yüklenici ile ilişkiyi sitemizdeki Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yazısında anlattık.
Sonuç
Ayıbı fark ettiğiniz gün fotoğraflayın, satıcıya noter ihtarı gönderin ve kullanmak istediğiniz seçimlik hakkı yazın. Onarım yapılmadan önce delil tespiti isteyin; dava tüketici mahkemesinde, teslimden itibaren beş yıl içinde açılır.
Mevzuat: 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun.
Bu yazı, 22 Ekim 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için hukuki destek alınız.