Kira Alacağında Zamanaşımı ve İcra Takibi: Beş Yıllık Süre, Kesilme ve Takip Yolları

Kira ilişkisi yıllarca süren bir ilişkidir ve bu süre içinde ödenmeyen kiralar, kira artış farkları veya eksik ödemeler birikebilir. Kiraya veren çoğu zaman kiracıyla iyi ilişkisini bozmamak için alacağını hemen istemez. Ancak alacak ne kadar beklerse zamanaşımı riski o kadar büyür. Kiracı açısından ise yıllar önceki bir dönem için gelen icra takibinin zamanaşımına uğrayıp uğramadığını bilmek, savunmanın temelini oluşturur.

Bu yazıda kira alacağının zamanaşımı süresi, sürenin ne zaman başladığı ve hangi işlemlerle kesildiği, kiraya verenin başvurabileceği icra takibi türleri ve kiracının itiraz hakları ele alınmaktadır.

Kanun metni

Beş yıllık süre neleri kapsar?

TBK m. 147/1, kira bedellerini dönemsel edimler arasında sayarak beş yıllık zamanaşımına bağlamıştır. Bu süre konut, işyeri, arsa ve diğer bütün kira türleri için geçerlidir. Kira artışından doğan kira farkları da kira bedelinin bir parçası olduğundan aynı süreye tabidir.

Kira ilişkisinden doğan her alacak ise beş yıllık süreye tabi değildir. Kiralananda kiracının verdiği hasar için istenen tazminat, kiracının yaptığı faydalı giderlerin bedeli veya depozitonun iadesi gibi alacaklar, dönemsel edim niteliği taşımadıkları için kural olarak TBK m. 146’daki on yıllık genel zamanaşımına tabidir. Sözleşme sona erdikten sonra kiralananın haksız olarak kullanılmasından doğan ecrimisil alacağı ise kira bedeli değildir ve kendi kurallarına tabidir; bu konu Ecrimisil Davası: Haksız İşgal Tazminatı, Süre ve Hesaplama yazımızda ele alınmıştır.

Zamanaşımı süreleri sözleşmeyle değiştirilemez (TBK m. 148). Kira sözleşmesine “kira alacakları on yılda zamanaşımına uğrar” gibi bir hüküm yazılması, beş yıllık süreyi uzatmaz.

Süre ne zaman başlar?

Zamanaşımı, alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlar (TBK m. 149). Kira bedeli her ay veya her dönem ayrı ayrı muaccel olduğundan, her kira bedeli için zamanaşımı ayrı ayrı işler. Örneğin her ayın beşinde ödenmesi gereken kira için Mart 2021 kirasının zamanaşımı 5 Mart 2021’de başlar ve 5 Mart 2026’da dolar. Nisan 2021 kirasının süresi ise bir ay sonra dolar.

Bu nedenle uzun süre biriken kira borçlarında zamanaşımı tek bir tarihte değil, her ay kademeli olarak gerçekleşir. Beş yıldan eski dönemler zamanaşımına uğramışken son beş yılın kiraları istenebilir durumda kalır.

Zamanaşımı nasıl kesilir?

TBK m. 154’e göre zamanaşımı iki grup sebeple kesilir.

Borçlunun davranışları: Kiracının borcu ikrar etmesi, kısmi ödeme yapması, faiz ödemesi, rehin vermesi veya kefil göstermesi zamanaşımını keser. Uygulamada en sık görülen kesilme sebebi kısmi ödemedir. Kiracının birikmiş borcun bir kısmını ödemesi veya “borcumu ödeyeceğim” içerikli yazılı bir beyanda bulunması, ikrar niteliği taşıyabilir. Mesajlaşma uygulamalarındaki yazışmalar da bu bakımdan delil olarak değerlendirilebilir.

Alacaklının işlemleri: Kiraya verenin dava açması, icra takibi başlatması veya iflas masasına başvurması zamanaşımını keser. İcra takibinde zamanaşımının kesilmesi için takip talebiyle icra dairesine başvurulması yeterlidir.

Zamanaşımı kesildiğinde, kesilme anından itibaren yeni bir süre başlar (TBK m. 156/1). Yeni süre kural olarak eski süreyle aynıdır, yani kira alacağı için yine beş yıldır. Borç bir senetle ikrar edilmiş veya mahkeme kararına bağlanmışsa yeni süre her zaman on yıldır (TBK m. 156/2).

İcra takibiyle kesilen zamanaşımı, takibe ilişkin her işlemden sonra yeniden işlemeye başlar (TBK m. 157/2). Ödeme emrinin tebliği, itirazın alacaklıya tebliği, haciz talebi gibi her işlem süreyi yeniden başlatır.

Yargıtay kararı: Takip ve itiraz tebliği süreyi yeniden başlatır

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira farkı alacağına ilişkin bir itirazın iptali davasında, ilk icra takibinin ve itirazın alacaklıya tebliğinin zamanaşımını ayrı ayrı kestiğini belirterek zamanaşımı nedeniyle verilen ret kararını bozmuştur:

Kararda, 2005-2009 dönemine ait kira farkları için 2010’da başlatılan ilk takip ve ardından itirazın tebliği zamanaşımını kesmiş, 2014 yılı sonunda başlatılan ikinci takip de yeni beş yıllık süre dolmadan yapıldığı için zamanaşımı gerçekleşmemiştir. Karar, eski bir takibin varlığının sonraki takipler için ne kadar önemli olduğunu gösterir.

Zamanaşımı kendiliğinden dikkate alınmaz

Zamanaşımı alacağı ortadan kaldırmaz, borçluya ödemekten kaçınma imkânı veren bir def’idir. Hâkim zamanaşımını kendiliğinden göz önüne alamaz (TBK m. 161). Kiracı icra takibine itiraz ederken veya davada cevap verirken zamanaşımı def’ini açıkça ileri sürmelidir. İleri sürülmezse zamanaşımına uğramış kira bedelleri de hükme bağlanabilir.

Zamanaşımına uğramış bir borcu bilerek ödeyen kiracı, ödediğini geri isteyemez. Çünkü borç ortadan kalkmamış, yalnızca dava edilebilirliğini kaybetmiştir.

Kira alacağı için icra takibi türleri

Kiraya veren, kira alacağını ilamsız icra yoluyla iki farklı takip türüyle isteyebilir.

Genel haciz yoluyla ilamsız takip (örnek 7): Yalnızca kira alacağının tahsili amaçlanıyorsa bu yol kullanılır. Kiracıya gönderilen ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edilebilir. Bu takipte tahliye istenemez.

Tahliye talepli ilamsız takip (örnek 13): Kiraya veren hem kira alacağını tahsil etmek hem de ödenmeme hâlinde kiralananın tahliyesini sağlamak istiyorsa İİK m. 269 uyarınca bu takibi başlatır. Ödeme emri, kiracıya kira borcunu ödemesi için TBK m. 315’teki süreyi bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve süre içinde borcunu da ödemezse, kiraya veren ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı isteyebilir (İİK m. 269/a). Tahliye sürecinin ayrıntıları Kira Borcunu Ödemeyen Kiracının Tahliyesi: Temerrüt (TBK 315) ve İki Haklı İhtar (TBK 352/2) yazımızda anlatılmıştır.

Takip, genel yetki kurallarına göre borçlunun yerleşim yeri icra dairesinde veya sözleşmenin ifa edileceği yer icra dairesinde başlatılabilir. Kiralananın bulunduğu yer çoğu durumda bu yerlerden biridir.

Kiracının itirazı ve sonuçları

Ödeme emrine itiraz takibi durdurur. İtiraz yedi gün içinde icra dairesine yapılır. İİK m. 269’a göre kiracı itirazında kira sözleşmesini ve sözleşmedeki imzasını açık ve kesin biçimde inkâr etmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır. Bu nedenle kiracının yalnızca “borcum yoktur” demesi ile sözleşmeyi inkâr etmesi farklı sonuçlar doğurur.

Kiracı ödeme yaptığını ileri sürüyorsa bunu İİK m. 269/c’de sayılan belgelerle, örneğin banka dekontu veya kiraya verenin imzalı makbuzu ile ispat etmelidir. Zamanaşımı def’i de itiraz dilekçesinde açıkça yazılmalıdır.

Kiraya verenin itiraza karşı seçenekleri

İtiraz üzerine kiraya verenin iki yolu vardır.

İtirazın kaldırılması: Kiraya veren elinde noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış bir sözleşme ya da İİK m. 68’de sayılan nitelikte belge varsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Tahliye talepli takipte itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılması istenmezse aynı alacak için bir daha ilamsız takip yapılamaz (İİK m. 269/3).

İtirazın iptali davası: Kiraya veren itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde genel mahkemede itirazın iptali davası açabilir (İİK m. 67). Kira ilişkisinden doğan bu alacak davasında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Mahkeme itirazı haksız bulursa, alacak likit ise borçlu aleyhine icra inkâr tazminatına da hükmedebilir. Arabuluculuk süreci Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk yazımızda ele alınmıştır.

Uygulamadan örnek olaylar

Örnek 1: Kiraya veren, Ekim 2026’da kiracıya karşı 2020 Ocak ayından itibaren ödenmeyen kira farkları için takip başlatır. Kiracı itirazında zamanaşımı def’ini ileri sürer. Ekim 2021’den önce muaccel olan kira farkları zamanaşımına uğramıştır. Daha sonraki dönemler ise istenebilir.

Örnek 2: Kiracı, 2019 yılında biriken kira borcunun bir kısmını 2023 yılında ödemiştir. Bu kısmi ödeme, borcun ikrarı niteliği taşıdığından zamanaşımını kesmiş ve 2023 yılından itibaren yeni bir beş yıllık süre başlatmıştır. Kiraya veren 2027 yılında başlattığı takipte kalan borcu isteyebilir.

Örnek 3: Kiraya veren tahliye talepli takip başlatır, kiracı yedi gün içinde itiraz eder. Kiraya veren itirazın kaldırılması için altı ay içinde icra mahkemesine başvurmaz. Bu süre geçtikten sonra aynı alacak için ilamsız takip yapamaz; alacağını ancak dava yoluyla isteyebilir.

Güncel Yargıtay kararları

Beş yıl yalnızca kira bedeline uygulanır

Kira sözleşmesinden doğan her alacağa beş yıllık sürenin uygulanması, mahkemelerin de sık yaptığı bir hatadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/2875, K. 2022/4005, T. 25.04.2022 sayılı kararında, zamanaşımı def’i karşısında beş yıllık sürenin yalnızca kira bedeli alacağına uygulanması gerektiğini belirtmiştir.

Aynı ayrım kiracının açtığı davalarda da geçerlidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/331, K. 2021/2235, T. 03.03.2021 sayılı kararda aktarılan bozma kararında, kiracının fazla ödediği kira bedellerinin iadesi için açtığı davanın kira bedeline ilişkin beş yıllık süreye değil, sözleşmeye dayalı alacaklar için öngörülen on yıllık süreye tabi olduğu kabul edilmiştir (TBK m. 146).

Kısmi dava ve sonradan artırılan talep

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/4249, K. 2025/4620, T. 07.10.2025 sayılı kararında, kısmi davada zamanaşımının yalnızca dava edilen kısım için kesildiğini, dava dışı kalan kısım için işlemeye devam ettiğini belirtmiştir. Bu dosyada ıslah tarihinde beş yıllık süre dolduğundan, ıslahla artırılan kira alacağı zamanaşımına uğramış sayılmış ve kararın bu yönden bozulmasına karar verilmiştir.

Bu alanda yasal bir değişiklik vardır. 16.7.2026 tarihli 7589 sayılı Kanunla HMK m. 109’a eklenen dördüncü fıkraya göre kısmi davada talep, aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere tahkikatın sonuna kadar artırılabilir ve zamanaşımı artırılan kısım bakımından da dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılır. Yeni hüküm, yukarıdaki kararın dayandığı kuralı kısmi davalar bakımından değiştirmiştir. Değişiklikten önce açılmış davalarda hangi kuralın uygulanacağı ise geçiş hükümleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Hasar tazminatı, depozito iadesi veya fazla ödenen kiranın iadesi gibi alacaklara beş yıllık sürenin uygulanması.
• Kısmi davada talebin birden fazla kez artırılmaya çalışılması; yeni hüküm artırımı bir defayla sınırlamıştır.
• Zamanaşımının kesildiğini göstermek için eski icra dosyasının evrakının (takip talebi, tebligat, itiraz) dosyaya getirtilmemesi.
• Kiracının itirazında zamanaşımı def’ini açıkça yazmaması; hâkim bu def’i kendiliğinden gözetmez.

Sıkça sorulan sorular

Kiraya veren ve kiracı için öneriler

Kiraya veren, ödenmeyen kiraları uzun süre beklemeye bırakmamalı, en geç beş yıllık süre dolmadan takip başlatmalı ve önceki takiplerin evrakını saklamalıdır. Kiracı ise eski dönemler için gelen bir ödeme emrinde zamanaşımı def’ini yedi günlük itiraz süresi içinde açıkça ileri sürmeli ve ödemelerine ilişkin dekontları ayırmalıdır.

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.