Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

Kira uyuşmazlıkları, sulh hukuk mahkemelerinin iş yükünün önemli bir bölümünü oluşturuyordu. Kanun koyucu bu yükü azaltmak ve tarafların daha kısa sürede uzlaşmasını sağlamak amacıyla 7445 sayılı Kanunla Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 18/B maddesini eklemiştir. Madde 1 Eylül 2023’te yürürlüğe girmiş ve kira davalarında arabuluculuğu zorunlu hâle getirmiştir.

Bu değişiklikten sonra kiraya veren veya kiracının doğrudan mahkemeye başvurması mümkün değildir. Arabuluculuk aşaması atlanırsa dava esasa girilmeden reddedilir ve süreler kaçırılabilir. Bu yazıda zorunlu arabuluculuğun kapsamı, istisnaları, süreci ve sonuçları ele alınmaktadır.

Kanun metni

Aynı fıkra; paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıkları da zorunlu arabuluculuk kapsamına almıştır. Bu yazıda yalnızca kira uyuşmazlıkları ele alınmaktadır.

Hangi kira davaları kapsamdadır?

Kanun “kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar” ifadesini kullanmıştır. Bu geniş ifade, kira sözleşmesinden doğan hemen bütün davaları kapsar. Uygulamada en sık karşılaşılanlar şunlardır:

• Kira bedelinin tespiti davası (TBK m. 344).
• İhtiyaç, yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davaları (TBK m. 350, 351).
• İki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresi nedeniyle tahliye davaları (TBK m. 352, 347).
• Temerrüt nedeniyle genel mahkemede açılan tahliye davası (TBK m. 315).
• Kira alacağı davaları ve kira alacağı için başlatılan takibe yapılan itiraz üzerine açılan itirazın iptali davası.
• Depozitonun iadesi, kiralanandaki hasar, ayıp nedeniyle kira indirimi ve tazminat davaları.
• Kiracının yaptığı giderlerin iadesi davaları.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, ödenmeyen kira için başlatılan takibe itiraz üzerine açılan itirazın iptali ve tahliye davasında, arabulucuya başvurulmadan dava açıldığı için verilen usulden ret kararını onamıştır:

Bu karar, icra takibinden sonra açılan davanın da arabuluculuk şartına tabi olduğunu açıkça göstermektedir. Kiraya verenin “takip yaptım, artık doğrudan dava açabilirim” düşüncesi doğru değildir.

İstisna: İlamsız icra yoluyla tahliye

Kanun, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesini kapsam dışında bırakmıştır. Bu istisna iki yolu içerir:

• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye talepli ilamsız takip (İİK m. 269 ve devamı).
• Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız tahliye takibi (İİK m. 272).

Bu takiplerde arabulucuya başvurmak gerekmez. Takip sonrasında icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye istenmesi de istisna kapsamındadır. Buna karşılık aynı alacak için genel mahkemede itirazın iptali davası açılacaksa arabuluculuk şartı devreye girer.

Kira alacağı için ilamsız icra takibi başlatılması da arabuluculuğa tabi değildir; çünkü icra takibi bir dava değildir. Arabuluculuk şartı, takibe itiraz edilmesinden sonra genel mahkemede dava açılacağı aşamada önem kazanır. Takip ve itiraz süreçleri için Kira Alacağında Zamanaşımı ve İcra Takibi: Beş Yıllık Süre, Kesilme ve Takip Yolları yazımıza bakılabilir.

Geçici hukuki korumalar ve tartışmalı alanlar

Arabuluculuk dava şartı, ihtiyati tedbir ve delil tespiti gibi geçici hukuki koruma taleplerine engel değildir. Kiralananda acil bir hasar varsa veya delillerin kaybolma tehlikesi bulunuyorsa delil tespiti arabulucuya başvurmadan istenebilir.

Kiralananın alıcılara gösterilmesine izin verilmesi (TBK m. 319) gibi acele nitelikteki davaların arabuluculuğa tabi olup olmadığı bölge adliye mahkemeleri arasında farklı yorumlanmıştır. Bazı daireler bu davayı acele iş saymış ve arabuluculuk dışında tutmuş, bazıları ise kira ilişkisinden doğduğu için kapsamda kabul etmiştir. Konu bölge adliye mahkemeleri kararları arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi için Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin önüne gelmiştir (15.06.2026, E. 2026/4277, K. 2026/3806). Bu tür davalarda en güvenli yol, dava açılmadan önce arabulucuya başvurmaktır.

Başvuru nasıl yapılır?

Başvuru, karşı tarafın yerleşim yerindeki veya uyuşmazlığa bakmaya yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki adliye arabuluculuk bürosuna yapılır. Kira davalarında yetkili mahkeme çoğu zaman kiralananın bulunduğu yer mahkemesi olduğundan, başvuru da genellikle o yerdeki büroya yapılır. Arabuluculuk bürosu bulunmayan yerlerde başvuru, görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğüne yapılır. Başvuru, e-Devlet üzerinden de yapılabilmektedir.

Başvuruda tarafların kimlik ve iletişim bilgileri, kiralananın adresi ve uyuşmazlığın konusu belirtilir. Büro, listeden bir arabulucu görevlendirir. Arabulucu tarafları ilk toplantıya davet eder.

Süreler

Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır. Zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Süreç sonunda anlaşma sağlanırsa anlaşma belgesi, sağlanamazsa son tutanak düzenlenir.

Kira davaları bakımından en önemli kural, arabuluculuk sürecinin süreler üzerindeki etkisidir. Arabulucuya başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez (6325 sayılı Kanun m. 18/A). Bu kural, kısa süreli tahliye davalarında hayati önemdedir. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, sözleşme süresinin sonundan itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Kiraya veren bu süre içinde arabulucuya başvurursa, süreç devam ederken bir aylık süre işlemez. Son tutanaktan sonra kalan süre içinde dava açılmalıdır. İhtiyaç davasının süreleri için İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası (TBK 350): Şartlar, Süre ve Üç Yıl Yasağı yazımıza bakılabilir.

İlk toplantıya katılmamanın sonucu

Taraflardan biri geçerli bir mazereti olmaksızın ilk toplantıya katılmazsa bu durum son tutanakta belirtilir. Toplantıya katılmayan taraf, sonradan açılan davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücreti hükmedilmez (6325 sayılı Kanun m. 18/A). Bu nedenle davetiyeyi alan tarafın, anlaşma niyeti olmasa bile ilk toplantıya katılması önemlidir.

Arabuluculuk ücreti

Taraflar anlaşamazsa veya ilk toplantıda süreç sona ererse, kanunda belirlenen süreye kadar arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır ve daha sonra yargılama giderlerine eklenir. Taraflar anlaşırsa ücret, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit olarak ödenir. Ücret tutarı her yıl yayımlanan Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenir.

Anlaşma belgesi ve icra edilebilirlik

Arabuluculukta taraflar kira bedelinin belirlenmesi, borcun taksitle ödenmesi, depozitonun iadesi veya kiralananın belirli bir tarihte boşaltılması konusunda anlaşabilir. 18/B kapsamında düzenlenen anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Taşınmazla ilgili anlaşmalarda şerh, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden alınır.

Şerh alınan anlaşma belgesi ilam niteliğinde belge sayılır. Kiracı anlaşmada kabul ettiği tarihte kiralananı boşaltmazsa kiraya veren, ayrıca dava açmadan bu belgeyle ilamlı icra yoluyla tahliye isteyebilir. Kira bedelini ödemeyen tarafa karşı da aynı belgeyle takip yapılabilir.

Arabuluculukta anlaşılan konular hakkında taraflar daha sonra dava açamaz. Bu nedenle anlaşma metni imzalanmadan önce tarih, tutar ve şartlar açık ve eksiksiz biçimde yazılmalıdır.

Uygulamadan örnek olaylar

Örnek 1: Kiraya veren, kira bedelinin tespiti için doğrudan sulh hukuk mahkemesine dava açar. Dilekçeye son tutanak eklenmemiştir ve arabulucuya hiç başvurulmamıştır. Mahkeme, davayı dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddeder. Kiraya veren önce arabulucuya başvurup yeniden dava açmak zorunda kalır.

Örnek 2: Kiraya veren, ödenmeyen kiralar için tahliye talepli ilamsız takip başlatır. Kiracı itiraz eder. Kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi ister. Bu yol ilamsız icra yoluyla tahliye kapsamında olduğundan arabulucuya başvurulması gerekmez.

Örnek 3: Kiracı ile kiraya veren arabuluculukta, kiracının birikmiş kira borcunu altı taksitte ödemesi ve kiralananı 31 Mayıs’ta boşaltması konusunda anlaşır. Kiraya veren, anlaşma belgesi için sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alır. Kiracı belirtilen tarihte boşaltmayınca kiraya veren belgeyi icraya koyarak tahliye sağlar.

Güncel Yargıtay kararları

Arabuluculuk başvurusunun zamanı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında arabulucuya ne zaman başvurulacağı uygulamada sık tartışılmıştır. Bazı kiraya verenler, sözleşme süresi bitmeden aylar önce arabulucuya gidip son tutanağı hazır etmeyi tercih etmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını gideren kararında bu yolu kabul etmemiştir. Dava açma hakkı belirli süreli sözleşmede sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemi ve bildirim süresine göre belirlenen tarihte doğar. Arabuluculuk başvurusu da bu tarihten sonra yapılmalıdır.

Aynı kararda kiraya verenin yeni kira dönemi başladıktan sonra bir ay içinde arabuluculuk bürosuna başvurması, son tutanaktan sonra ise bir aylık sürenin kalan kısmında davayı açması gerektiği belirtilmiştir. Erken başvuru hâlinde dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilebilir ve bir aylık süre de kaçırılmış olur.

Son tutanağın dilekçeye eklenmemesi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, geçersizliği ileri sürülen bir tahliye taahhüdüne dayanılarak açılan davada 6325 sayılı Kanun m. 18/A/2 hükmünü hatırlatmıştır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/1931, K. 2025/780, T. 12.02.2025). Bu hükme göre son tutanak dilekçeye eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; arabulucuya hiç başvurulmadığı anlaşılırsa ise herhangi bir işlem yapılmadan dava usulden reddedilir. İki durum arasındaki fark bu nedenle önemlidir: başvurusu yapılmış ama tutanağı eklenmemiş dava kurtarılabilir, hiç başvurusu olmayan dava kurtarılamaz.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Sözleşme süresi dolmadan arabulucuya başvurmak. İhtiyaç ve yeni malik davalarında başvuru, dava açma hakkı doğduktan sonra yapılmalıdır.
• Arabuluculukta yalnızca kira alacağını konu edip tahliye talebini başvuruya yazmamak. Davada ileri sürülecek her talep, başvuruda uyuşmazlık konusu olarak gösterilmelidir.
• İcra mahkemesindeki itirazın kaldırılması yolu ile genel mahkemedeki itirazın iptali davasını karıştırmak. Birincisi istisna kapsamındadır, ikincisi değildir.
• Son tutanağın tarihini not etmemek. Durmuş olan hak düşürücü süre bu tarihten itibaren kaldığı yerden işler.

Sıkça sorulan sorular

Dava açmadan önce yapılacaklar

Kira uyuşmazlığında dava açmayı düşünen taraf, önce davanın ilamsız icra yoluyla tahliye istisnasına girip girmediğini değerlendirmeli, girmiyorsa yetkili yer arabuluculuk bürosuna başvurmalıdır. Hak düşürücü sürelerin başvuruyla durduğu, ancak son tutanaktan sonra kalan süre içinde dava açılması gerektiği unutulmamalıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa belge için icra edilebilirlik şerhi alınmalıdır.

Mevzuat: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.