Kira Sözleşmesinde Geçersiz Hükümler (TBK 346): Ceza Koşulu, Muacceliyet ve Ek Ödemeler

Hazır kira sözleşmesi formları ve kiraya verenlerin kendi hazırladığı ek maddeler, çoğu zaman kanunun izin vermediği hükümler içerir. “Kira bir gün gecikirse günlük 500 TL ceza ödenir”, “kira iki ay ödenmezse sözleşme sonuna kadarki bütün kiralar muaccel olur”, “kiracı çıkarken boya badana bedeli olarak iki kira öder” gibi maddeler yaygındır. Taraflar bu maddeleri imzaladıkları için bağlayıcı olduğunu düşünür.

Oysa Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan emredici hükümler içerir. Bu hükümlere aykırı sözleşme maddeleri, kiracı imzalamış olsa bile geçersizdir. Bu yazıda kira sözleşmelerinde en sık görülen geçersiz hükümler ve geçersizliğin sonuçları ele alınmaktadır.

Kanun metni

Uygulama alanı

TBK m. 346, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler arasında yer alır. Arsa, tarla, açık otopark ve çatısı olmayan alanların kiralanmasında doğrudan uygulanmaz. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında da konut ve çatılı işyeri hükümleri uygulanmaz (TBK m. 339).

Kanun yürürlüğe girdiğinde kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında TBK m. 346’nın uygulanması, 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesiyle 1 Temmuz 2012’den itibaren sekiz yıl süreyle ertelenmişti. Bu süre 1 Temmuz 2020’de dolmuştur. Bu tarihten sonra hüküm, kiracısı tacir veya şirket olan işyeri kiralarında da uygulanmaktadır. Erteleme döneminde muaccel olan alacaklar bakımından ise o dönemin kuralları dikkate alınır.

Ceza koşulu yasağı

Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde kiracının belli bir ceza ödeyeceğine ilişkin hükümler geçersizdir. Günlük veya aylık sabit tutarlı gecikme cezaları, “geciken her ay için bir kira bedeli ceza” gibi hükümler ve kira bedelinin belli bir yüzdesi olarak belirlenen gecikme bedelleri bu kapsamdadır.

Ceza koşulunun geçersiz olması, kiraya verenin gecikme nedeniyle hiçbir şey isteyemeyeceği anlamına gelmez. Kiracı ödeme gününde ödeme yapmazsa temerrüde düşer ve kiraya veren kanuni temerrüt faizi isteyebilir. Gecikme ayrıca TBK m. 315 uyarınca fesih ve tahliye sebebi olabilir. Kanunun yasakladığı, sözleşmeyle faizin ötesinde ek bir yaptırım öngörülmesidir.

Muacceliyet şartı yasağı

Muacceliyet şartı, bir veya birkaç kira bedelinin ödenmemesi hâlinde sözleşme süresinin sonuna kadarki bütün kira bedellerinin hemen ödenmesi gerektiğini öngören hükümdür. Bu hüküm kiracı için ağır sonuçlar doğurur. Örneğin beş yıllık bir sözleşmenin ilk yılında iki ay geciken kiracıdan dört yıllık kiranın birden istenmesi anlamına gelir.

TBK m. 346 bu tür hükümleri açıkça geçersiz saymıştır. Yargıtay, kanunun yürürlüğünden önce yapılmış sözleşmelerdeki muacceliyet şartlarının da kamu düzenine ilişkin bu hüküm karşısında geçersiz hâle geldiğini kabul etmiştir:

Kararda kiraya veren, 2011 tarihli sözleşmedeki muacceliyet şartına dayanarak henüz vadesi gelmemiş beş aylık kirayı da takibe koymuştur. Daire, kiracının tacir olup olmadığının araştırılmasını, tacir değilse yalnızca takip tarihinde vadesi gelmiş kiraların istenebileceğini belirterek kararı bozmuştur. Bugün erteleme süresi dolduğundan bu ayrım konut ve çatılı işyeri kiralarında artık önem taşımamaktadır.

Diğer ek ödeme yükümlülükleri

TBK m. 346’nın birinci cümlesi genel bir kural koyar: Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez. Yan giderler, ısınma, su, elektrik, ortak alan temizliği ve aidat gibi kiralananın kullanımıyla ilgili giderlerdir (TBK m. 341). Bunların dışında kalan ödemeler bu yasak kapsamında değerlendirilir.

Uygulamada şu hükümlerin geçerliliği tartışma konusu olur:

• Anahtar parası veya sözleşme bedeli: Sözleşmenin kurulması için kira bedelinden ayrı olarak alınan ve iade edilmeyen bedeller.
• Yıllık sabit “yönetim ücreti”: Gerçek bir yan gidere karşılık gelmeyen, kiraya verene ödenen tutarlar.
• Kiracının çıkışta ödeyeceği sabit tutarlar: “Çıkışta iki kira tutarında temizlik bedeli” gibi hükümler.
• Kiraya verene ait vergi ve sigorta giderleri: Kiraya verenin mülkiyetinden doğan giderlerin ayrıca kiracıya yüklenmesi. Bu tür giderlerin kira bedelinin bir parçası olarak açıkça ve belirli tutarla kararlaştırıldığı durumlar ayrıca değerlendirilir.

Bağlantılı sözleşme yasağı (TBK m. 340)

Sözleşmenin kurulması veya sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa bu bağlantılı sözleşme geçersizdir. Örneğin kiraya verenin, kiracıdan evi kiralamak için kendi şirketinden sigorta poliçesi almasını, belirli bir firmadan mobilya satın almasını veya kendisine ait başka bir yeri de kiralamasını şart koşması bu kapsamdadır.

Bu hükmün amacı, kiraya verenin konut ihtiyacındaki kişiyi ilgisiz bir edime zorlamasını önlemektir. Geçersizlik, kira sözleşmesini değil, bağlantılı sözleşmeyi etkiler.

Depozitonun üç aylık sınırı (TBK m. 342)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının vereceği güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz. Daha yüksek bir depozito kararlaştırılmışsa, üç aylık tutarı aşan kısım geçersizdir ve kiracı fazlasını geri isteyebilir. Güvence para olarak verilmişse vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmalıdır. Ayrıntılar Kira Depozitosu İadesi: Üç Aylık Sınır, Banka Hesabı, Kesintiler ve Dava Yolu yazımızda yer almaktadır.

Tahliyede tazminat taahhüdü (TBK m. 334/2)

Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Kiracı olağan kullanımdan doğan eskimelerden sorumlu değildir. “Kiracı çıkarken evi yeniden boyatacaktır” veya “çıkışta bir kira bedeli tazminat öder” gibi hükümler bu nedenle sorun doğurur. Kiraya veren, ancak kiracının kusurlu kullanımından doğan gerçek zararını isteyebilir. Bu konu Kiralananın Geri Verilmesi: Hasar, Olağan Kullanım ve Kiraya Verenin Bildirimi (TBK 334-335) yazımızda ele alınmıştır.

Tahliye sebeplerini genişleten hükümler (TBK m. 354)

Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Bu nedenle “kiraya veren dilediği zaman bir ay önceden bildirerek sözleşmeyi feshedebilir”, “kira bir kez geciktiğinde kiracı hemen tahliye eder” veya “kiraya verenin evi satması hâlinde kiracı bir ay içinde boşaltır” gibi hükümler geçersizdir. Kiraya veren ancak kanunda sayılan tahliye sebeplerine dayanabilir. Sözleşme süresi sonunda kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirememesi kuralı için On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Tahliye (TBK 347): Bildirim, Süre Hesabı ve Dava yazımıza bakılabilir.

Erken tahliyede kalan kiraların tamamı

Sözleşmelerde sık görülen bir diğer hüküm, kiracının süre bitmeden çıkması hâlinde sözleşme sonuna kadarki bütün kiraları ödeyeceğine ilişkin maddelerdir. TBK m. 325, erken tahliyede kiracının sorumluluğunu kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süreyle sınırlamıştır. Kalan bütün kiraların ödeneceğini öngören hükümler, TBK m. 346 ile birlikte değerlendirildiğinde kiracı aleyhine geçersiz sayılabilir. Ayrıntılar için Kiracının Erken Tahliyesi (TBK 325): Kira Borcu, Makul Süre ve Yeni Kiracı yazımıza bakılabilir.

Geçersizliğin sonucu

Geçersiz bir hüküm, kira sözleşmesinin tamamını geçersiz kılmaz. Sözleşme diğer hükümleriyle ayakta kalır; yalnızca kanuna aykırı madde uygulanmaz. Bu sonuç, kısmi butlan kuralının ve kiracıyı koruma amacının doğal bir gereğidir. Kiracının bu maddeleri imzalamış olması da sonucu değiştirmez.

Kiracı, geçersiz bir hükme dayanarak ödeme yapmışsa ödediğini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir. Kiraya veren, geçersiz bir hükme dayanarak icra takibi başlatmışsa kiracı ödeme emrine itiraz ederek geçersizliği ileri sürmelidir.

Uygulamadan örnek olaylar

Örnek 1: Konut kira sözleşmesinde “kira beş gün gecikirse kiracı aylık kiranın yüzde onu oranında gecikme cezası öder” hükmü vardır. Kiracı iki ay gecikmeli ödeme yapar. Kiraya veren ceza tutarını isteyemez; yalnızca gecikme süresi için kanuni temerrüt faizi talep edebilir.

Örnek 2: Bir kafe işletmesi için yapılan beş yıllık sözleşmede, iki ay kira ödenmezse kalan bütün kiraların muaccel olacağı yazılıdır. Kiracı şirket ikinci yılda iki ay gecikir. Kiraya veren, sözleşme sonuna kadarki bütün kiraları takibe koyar. 1 Temmuz 2020’den sonra muacceliyet şartı tacir kiracılar için de geçersiz olduğundan, yalnızca vadesi gelmiş iki aylık kira istenebilir.

Örnek 3: Sözleşmede “kiracı çıkışta boya badana bedeli olarak bir aylık kira öder” yazılıdır. Kiracı daireyi olağan kullanıma uygun biçimde teslim eder. Kiraya veren bu bedeli depozitodan kesemez. Kiracı depozitonun tamamını geri isteyebilir.

Güncel Yargıtay kararları

Sözleşmenin adı değil, niteliği belirleyicidir

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/4303, K. 2025/3385, T. 18.06.2025 sayılı kararı, TBK m. 346’nın “kira sözleşmesi” başlığı taşımayan belgelere de uygulanabileceğini göstermektedir. Olayda eşler, birlikte işlettikleri eczanenin tasfiyesi için bir protokol imzalamış, eczanenin aylık bir bedel karşılığında eşlerden birine bırakılmasını kararlaştırmıştır. Protokole aykırılık hâlinde 100.000 ABD Doları tazminat ödeneceği de yazılmıştır. Daire, aylık bedel karşılığında kullanım devrini öngören hükmün TBK m. 299’daki tanım uyarınca kira sözleşmesi niteliğinde olduğunu kabul etmiştir. Bu nedenle cezai şart hükmünü kiracı aleyhine düzenleme yasağı kapsamında geçersiz sayan kararı onamıştır.

Bu karar, protokol, taahhütname veya kullanım sözleşmesi gibi adlarla yapılan anlaşmalarda da kira ilişkisinin varlığının ayrıca incelenmesi gerektiğini gösterir.

Eski sözleşmelerde ifaya ekli ceza ve çekince

Erteleme döneminde tacir kiracılarla yapılan işyeri kiralarında ceza koşulu talepleri hâlâ mahkemelere gelmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/3506, K. 2025/2816, T. 14.05.2025 sayılı kararında, 2017 yılında geç ödenen kira için sözleşmede kararlaştırılan günlük gecikme cezasının istendiği bir davayı incelemiştir. Daire, bu cezanın ifaya ekli ceza koşulu olduğunu belirtmiştir. TBK m. 179/2’ye göre alacaklı, ifayı çekincesiz kabul etmişse cezayı ayrıca isteyemez. Kiraya veren geç ödenen kirayı kabul ederken cezaya ilişkin hakkını saklı tutmadığından talep reddedilmiş ve karar onanmıştır.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Ceza koşulunun “tazminat”, “gecikme bedeli” veya “hizmet bedeli” gibi adlarla yazılmasının hükmü kurtaracağının sanılması.
• Kira ilişkisi içeren protokol ve tasfiye anlaşmalarında TBK m. 346’nın gözden kaçırılması.
• Geç ödenen kirayı kabul eden kiraya verenin, ceza koşulunun uygulandığı dönemlerde çekince koymaması.
• Geçersiz bir hükme dayanılarak başlatılan icra takibinde kiracının yedi günlük itiraz süresini kaçırması.

Sıkça sorulan sorular

Sözleşme hazırlarken dikkat edilecekler

Kiraya veren, sözleşmeye ceza koşulu, muacceliyet şartı, sabit çıkış bedeli veya üç aylık kirayı aşan depozito yazmamalıdır. Bu hükümler geçersiz olduğu gibi uyuşmazlık hâlinde kiraya verenin güvenilirliğini de zedeler. Kiracı ise imzaladığı sözleşmede bu tür maddeler bulunsa bile bunların kendisini bağlamadığını bilmeli, bu maddelere dayanan bir ödeme talebiyle karşılaştığında itiraz hakkını süresi içinde kullanmalıdır.

Bu konuyla bağlantılı yazı: E-Devlet Kira Sözleşmesi: Hazırlanışı, Zorunluluk Durumu, Hukuki Geçerliliği ve Dikkat Edilecek Noktalar.

İlgili yazılar: Tarla veya Bahçe Kira Sözleşmesi: Ürün Kirası Hükümleri ve Örnek Maddeler

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6217 sayılı Kanun.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.