Eve Zarar Veren Kiracı: Kira Devam Ederken Ev Sahibinin Hakları

Kiralanan konutta duvarların kırılması, mutfak dolaplarının sökülmesi, parkelerin su basması sonucu kabarması, kapı ve pencerelerin kırılması veya bahçedeki ağaçların kesilmesi, ev sahiplerinin sık karşılaştığı sorunlardır. Bu zararların bir kısmı kiracı evden çıktıktan sonra fark edilir. Bu durumda geri verme anındaki inceleme ve bildirim kuralları uygulanır; konu Kiralananın Geri Verilmesi: Hasar, Olağan Kullanım ve Kiraya Verenin Bildirimi (TBK 334-335) yazımızda ele alınmıştır. Ancak çoğu zaman zarar, kira ilişkisi sürerken ortaya çıkar: komşunun şikâyetiyle, bir tamir için eve girildiğinde veya kiracının kendi değişiklikleri sırasında. Bu yazı, kira devam ederken kiralanana zarar veren kiracıya karşı ev sahibinin başvurabileceği yolları ele almaktadır: sözleşmenin feshi, delillerin korunması, tazminat, ceza yolu, depozito ve kefil.

Kiracının özen borcu

Özen borcu, kiralananın sözleşmede belirlenen amaca uygun kullanılmasını ve korunmasını kapsar. Kiracı, kiralananı kendi malı gibi, hatta daha dikkatli kullanmalıdır. Kiracının ailesi, misafirleri, alt kiracısı veya çalıştırdığı ustaların verdiği zararlardan da kiracı sorumludur (TBK m. 116). Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananda yenilik ve değişiklik yapamaz (TBK m. 321). Duvar yıkmak, mutfak veya banyoyu sökmek ve tesisatı değiştirmek bu kapsamdadır.

Kiracının sorumluluğu, olağan kullanımın ötesindeki zararlarla sınırlıdır. Boyanın zamanla solması, parkede normal yürüme izleri, vidaların açtığı küçük delikler ve eskiyen musluk contaları olağan yıpranmadır. Kiraya veren bunlar için tazminat isteyemez. Kırılan fayans, yanık izi bırakılmış tezgâh, sökülmüş kapı ve evcil hayvanın tahrip ettiği parke ise olağan kullanımı aşan zarar sayılır.

Kira devam ederken fesih

İhtarlı fesih (TBK m. 316/2)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının özen borcuna aykırı davranması hâlinde kiraya veren, en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirir. İhtar, ispat kolaylığı için noter aracılığıyla gönderilmelidir. İhtarda zararın ne olduğu, nasıl giderileceği ve verilen süre açıkça yazılmalıdır. Kiracı süre içinde zararı onarır ve aykırı davranışını sona erdirirse fesih hakkı doğmaz. Aksi hâlde kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. Kiracı evi boşaltmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.

Derhâl fesih (TBK m. 316/3)

Kanun, üç durumda ihtar beklemeden yazılı bildirimle hemen fesih imkânı tanır:

• kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi,
• kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması,
• kiracının davranışının kiraya veren, aynı taşınmazda oturanlar veya komşular bakımından çekilmez olması.

“Kasten ağır zarar” kavramı dar yorumlanır. Taşıyıcı duvarın yıkılması, evin kasıtlı olarak su basmasına yol açılması ve kapı, pencere ve tesisatın bilerek tahrip edilmesi bu kapsamda değerlendirilebilir. Ancak dikkatsizlik sonucu çıkan bir yangın veya su kaçağı kasten verilmiş zarar değildir. Bu durumlarda TBK m. 316/2 uyarınca ihtar yolu izlenmelidir. Derhâl fesih bildiriminde dayanılan olay ve deliller açıkça belirtilmelidir. Mahkeme, tahliye davasında feshin haklı olup olmadığını inceler.

Yargıtay’ın yaklaşımı

Karar, kiracının yanında kiracıyla birlikte hareket eden kişilerin davranışlarının da fesih ve tahliye bakımından dikkate alınacağını göstermektedir. Kiralanana zarar veren kişi kiracının eşi, çocuğu veya misafiri olsa bile bu durum kiracı aleyhine sonuç doğurur. Mahkemeler, tahliye davasında zararın ağırlığını, tekrarlanıp tekrarlanmadığını ve ihtardan sonra giderilip giderilmediğini birlikte değerlendirir.

Zararın kanıtlanması: delil tespiti

Zarar uyuşmazlıklarının çoğu ispat sorununa dönüşür. Kiracı zararın kendisinden önce var olduğunu, olağan yıpranma olduğunu veya miktarının abartıldığını ileri sürer. Bu nedenle ev sahibinin zararı tarafsız bir yöntemle belgeletmesi gerekir.

Delil tespiti (HMK m. 400 vd.): Sulh hukuk mahkemesinden, keşif ve bilirkişi incelemesiyle zararın niteliğinin, kaynağının ve onarım bedelinin tespit edilmesi istenir. Tespit, ileride açılacak tazminat davasında güçlü bir delil oluşturur. Kiracının konuta girişe izin vermemesi hâlinde mahkeme kararıyla keşif yapılabilir.

Teslim tutanağı ve fotoğraflar: Kira başlangıcında düzenlenen ve fotoğraflarla desteklenen teslim tutanağı, zararın sonradan oluştuğunu gösteren en önemli belgedir. Bu tutanak yoksa ilan fotoğrafları, önceki kiracıyla yapılan tutanak ve tadilat faturaları kullanılabilir.

Kiralananın gösterilmesine katlanma: Kiracı, kiraya verenin kiralananı gerekli ölçüde incelemesine katlanmakla yükümlüdür (TBK m. 319). Kiraya veren, incelemeyi önceden bildirerek ve kiracının yararlarını gözeterek yapmalıdır. Kiracının rızası olmadan konuta girmek konut dokunulmazlığını ihlal suçunu oluşturabilir. Bu nedenle kapı açtırma veya anahtarla izinsiz giriş yoluna gidilmemelidir.

Tazminat talebi

Kiraya veren, kiracının özen borcuna aykırılığından doğan zararı sözleşmeye aykırılık hükümleri uyarınca isteyebilir (TBK m. 112). Tazmin edilebilecek kalemler şunlardır:

• onarım ve yenileme bedeli (malzeme ve işçilik),
• onarım süresince kiraya verilemeyen dönemin kira kaybı,
• değer kaybı (onarımla tamamen giderilemeyen zararlar için),
• delil tespiti, bilirkişi ve ekspertiz giderleri.

Eskimiş bir eşyanın yerine yenisinin takılması hâlinde “yeni yerine eski” indirimi yapılabilir. Örneğin on beş yıllık bir kombinin kiracının kusuruyla bozulması hâlinde, kiraya veren yeni kombinin tam bedelini değil, eski kombinin zarar anındaki değerini isteyebilir.

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Zararın tespiti, kiracı evden çıkmadan önce de yapılabilir; tazminat davası için kira sözleşmesinin sona ermesi beklenmez.

Ceza yolu: mala zarar verme suçu

Kiracı, kiralananın maliki değildir. Bu nedenle kiralanana kasten zarar vermesi mala zarar verme suçunu oluşturabilir. Suç şikâyete bağlıdır. Şikâyet, fiilin ve failin öğrenilmesinden itibaren altı ay içinde yapılmalıdır (TCK m. 73). Suç uzlaştırma kapsamındadır; soruşturma aşamasında taraflara uzlaştırma teklif edilir ve zararın giderilmesi karşılığında uzlaşma sağlanabilir.

Ceza yolu, yalnızca kasıtlı zararlar için anlamlıdır. Taksirle mala zarar verme suç değildir. Su kaçağı, dikkatsiz kullanım veya bakım eksikliğinden doğan zararlar için şikâyet sonuç vermez; bu durumlarda hukuk yoluna başvurulmalıdır. Ceza soruşturması, tazminat alacağını kendiliğinden tahsil etmez. Ancak savcılığın yaptırdığı keşif ve bilirkişi incelemesi hukuk davasında delil olarak kullanılabilir.

Depozito ve kefil

Depozito: Kiracının verdiği güvence, kira sözleşmesi sona erdikten sonra kiraya verenin alacaklarına karşı teminattır. Kira devam ederken depozito zarar karşılığında mahsup edilemez. TBK m. 342 uyarınca bankaya yatırılan güvence, ancak iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla çekilebilir. Elden verilen depozitoda mahsup konusunda uyuşmazlık çıkarsa yine tespit ve dava yoluna gidilir. Kiracının kira sona erdikten sonra depozitoyu son kiralara saymak istemesi ise ayrı bir uyuşmazlık konusudur.

Kefil: Sözleşmede kefil bulunuyorsa ve kefalet kiracının bütün borçlarını kapsıyorsa, kiralanana verilen zarar nedeniyle kefile de başvurulabilir. Kefalet sözleşmesinin geçerliliği için kefilin sorumlu olacağı azami miktarın ve kefalet tarihinin kefilin el yazısıyla belirtilmesi gerekir (TBK m. 583). Kefil, azami miktarla sınırlı olarak sorumludur. Adi kefalette önce kiracıya başvurulması gerekir.

Uygulamadan örnekler

Örnek 1: Sökülen mutfak. Kiracı, ev sahibinin izni olmadan mutfak dolaplarını söker ve yerine kendi dolaplarını takar. Ev sahibi noter aracılığıyla otuz gün süre vererek eski hâle getirilmesini ister. Kiracı süre içinde gereğini yapmaz ve sözleşme TBK m. 316/2 uyarınca feshedilir. Kiracının evi boşaltmaması üzerine tahliye davası açılır.

Örnek 2: Kasıtlı tahrip. Kira artışı konusunda anlaşmazlık yaşayan kiracı, kapıları ve banyo seramiklerini kırar. Ev sahibi delil tespiti yaptırır, yazılı bildirimle sözleşmeyi derhâl feshettiğini bildirir ve mala zarar verme suçundan şikâyetçi olur. Tazminat için arabulucuya başvurur.

Örnek 3: Su kaçağı. Kiracının çamaşır makinesinin hortumunun çıkması sonucu parkeler kabarır ve alt kattaki daireye su sızar. Zarar kasıtlı olmadığından ceza yolu sonuç vermez. Ev sahibi, onarım bedelini kiracıdan veya kiracının konut sigortasından talep eder.

Örnek 4: Olağan yıpranma. Beş yıllık kiranın sonunda ev sahibi duvar boyasının solduğunu ve parkede çizikler olduğunu ileri sürerek tazminat ister. Bilirkişi bu izlerin olağan kullanımdan kaynaklandığını belirlediğinden talep reddedilir.

Güncel Yargıtay kararları

Hor kullanım ile olağan yıpranma bilirkişiyle ayrılır

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/8145, K. 2023/971, T. 05.04.2023 sayılı kararında kiracının özen borcunu ve sınırını şöyle açıklamıştır: kiracı kiralananı özenle kullanmak ve sözleşme sonunda aldığı hâliyle teslim etmekle yükümlüdür; bu yükümlülük ihlal edilirse kiraya veren zararının tazminini isteyebilir.

Ayrımın nasıl yapılacağını Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/423, K. 2021/2832, T. 17.03.2021 sayılı kararı gösterir. Daire, hor kullanım tazminatı için bilirkişi raporu alınmadan karar verilmesini bozma sebebi saymıştır. Mahkemenin gerekirse keşif yaparak tarafların yakın tarihlerde yaptırdığı tespitleri, demirbaş listesini, tutanakları ve tanık ifadelerini birlikte değerlendirmesi, zararın başka bir sebepten, örneğin selden kaynaklanıp kaynaklanmadığını da araştırması gerekir.

Delil tespiti raporu kiracıya tebliğ edilmelidir

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2020/10521, K. 2021/226, T. 20.01.2021 sayılı kararda aktarılan bozma gerekçesine göre karşı tarafa tebliğ edilmemiş delil tespiti raporuna dayanılarak hüküm kurulamaz. Zarar varsa bunun olağan kullanımdan mı hor kullanımdan mı doğduğu uzman bilirkişi raporuyla belirlenmelidir. Ev sahibinin yaptırdığı tespitin kiracıya tebliğini takip etmesi bu nedenle önemlidir.

Kira kaybı için yeniden kiralama çabası gösterilmeli

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/1412, K. 2022/542, T. 27.01.2022 sayılı kararda incelenen dosyada ilk derece mahkemesi, bilirkişinin hor kullanım zararını 75.600 TL olarak hesapladığı davada bu tutarı kabul etmiştir. Ancak kiraya verenlerin delil tespitinden sonra tadilat yaptırıp taşınmazı yeniden kiraya vermek için dosyaya yansıyan bir çabası bulunmadığından, taşınmazın kiralanamamasından doğan kira kaybı talebini reddetmiştir. Onarım zararı ile kira kaybı ayrı kalemlerdir ve ikincisi için kiraya verenin zararı azaltma yönünde davranması beklenir.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Zararı yalnızca fotoğraf ve usta faturasıyla ispatlamaya çalışmak. Mahkeme hor kullanım ayrımı için bilirkişi incelemesi yaptırır.
• Delil tespiti yaptırıp raporu kiracıya tebliğ ettirmemek.
• Onarımı tespitten önce yaptırmak. Zararın niteliği ve kaynağı sonradan belirlenemez.
• Kira kaybı isterken taşınmazı yeniden kiralamak için ilan vermemek ya da onarımı geciktirmek.
• Kiracı evdeyken anahtarla izinsiz girip inceleme yapmak. İnceleme önceden bildirilerek ve kiracının rızasıyla yapılmalıdır.

Sıkça sorulan sorular

Sonuç

Kira devam ederken kiralanana zarar veren kiracıya karşı ev sahibinin en güçlü araçları, TBK m. 316’daki fesih hakkı ve zararın delil tespitiyle belgelenmesidir. Kasıtlı ve ağır zararlarda ihtar beklemeden fesih ve mala zarar verme suçundan şikâyet yolları açıktır. Dikkatsizlikten doğan zararlarda ise ihtar ve tazminat yolu izlenir. Her durumda kiraya verenin kendi başına eve girmesi veya kiracıyı çıkarmaya çalışması, kendisini hukuki ve cezai sorumlulukla karşı karşıya bırakabilir.

İlgili yazılar: Ev Sahibi Kiralık Eve Girebilir mi?, Sözleşmeye Aykırı Kullanım ve Komşulara Saygısızlık Nedeniyle Tahliye (TBK 316), Kiracı Hakları: Sözleşmenin Başından Sonuna Kadar Kiracıyı Koruyan Kurallar

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.