Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi (TBK 312)

Kiracı için en büyük belirsizlik, kiraladığı evin veya iş yerinin satılmasıdır. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur, ancak TBK m. 351 ona kendisi veya yakınları için gereksinim varsa kiracıyı belirli şartlarla çıkarma imkânı da verir. Uzun süreli yatırım yapan iş yeri kiracısı, dekorasyon ve tesisat harcamalarını amorti etmeden kiralananı kaybetme riskiyle karşılaşır.

Kira şerhi, bu riski azaltan bir tapu kaydıdır. Şerh, kişisel nitelikteki kira hakkına üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme gücü kazandırır. Bu yazıda kira şerhinin dayanağı, şartları, tapuda nasıl verildiği, yeni malikin haklarına etkisi ve şerhin nasıl kaldırıldığı anlatılmaktadır.

Kanun metinleri

TMK m. 1009 da arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, alım, önalım ve geri alım gibi kişisel hakların yanında kira sözleşmesinin de tapu kütüğüne şerh edilebileceğini, şerh edilen hakkın daha sonra taşınmaz üzerinde hak kazanan herkese karşı ileri sürülebileceğini düzenler.

Kira hakkı neden şerhe ihtiyaç duyar?

Kira sözleşmesi bir borç ilişkisidir. Kiracının hakkı kural olarak yalnızca kiraya verene karşı ileri sürülebilir. Mülkiyet, intifa veya ipotek gibi ayni haklar ise herkese karşı ileri sürülür. Kanun bu ayrımı kira lehine iki yoldan yumuşatmıştır.

Birinci yol TBK m. 310’dur. Kiralanan satılır, bağışlanır, ihale ile el değiştirir ya da miras yoluyla geçerse yeni malik kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı olur. “Satım kirayı bozmaz” diye bilinen bu kural, şerh olmasa da uygulanır. Kiracı sözleşmeye devam eder, kira bedelini yeni malike öder.

İkinci yol şerhtir. TBK m. 310 kiracıyı yeni malike karşı korusa da yeni malike TBK m. 351’deki tahliye imkânını bırakır. Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu yazılı olarak bildirmek şartıyla, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da iş yeri gereksinimi nedeniyle kiracıyı edinmeden itibaren altı ay sonra açacağı davayla çıkarabilir. Şerh bu imkânı şerh süresi boyunca ortadan kaldırır. Bu konu Kiracılı Ev Satın Alan Yeni Malikin Kiracıyı Tahliyesi (TBK 310 ve 351) yazımızda ayrıntılı ele alınmıştır.

Şerhin şartları

Taşınmaz kirası olmalıdır

Şerh yalnızca taşınmaz kiralarında mümkündür. Konut, çatılı iş yeri, arsa, tarla ve bağ bahçe kiraları şerh edilebilir. Araç veya makine gibi taşınır kiraları tapu sistemiyle ilgili olmadığından şerhe konu olmaz.

Şerh kararlaştırılmış olmalıdır

TBK m. 312 şerhin “sözleşmeyle” kararlaştırılabileceğini söyler. Kiracının tek başına şerh isteme hakkı yoktur. Kira sözleşmesinde “kiracı, bu sözleşmeyi tapu siciline şerh ettirebilir” gibi bir hüküm bulunmalı veya taraflar ayrıca bir şerh anlaşması yapmalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/6365, K. 2019/2246 sayılı kararında, kira sözleşmesinde şerhe ilişkin bir düzenleme ve ayrıca yapılmış bir şerh anlaşması bulunmadığında kiracının şerh isteminin reddedilmesi gerektiğini kabul etmiştir. Aynı dairenin E. 2017/5629, K. 2019/4779 sayılı kararında ise taraflar sözleşmede şerh konusunda anlaşmışken kiraya verenin şerhe yanaşmaması üzerine açılan davada, kiracının şerh isteminin kabul edilmesi gerektiği belirtilerek ret kararı bozulmuştur. Bu iki karar birlikte okunduğunda kuralın sonucu açıktır: şerh hakkı sözleşmeden doğar, kanundan doğmaz.

Sözleşmenin ve şerhin süresi

Uygulamada şerh, kira sözleşmesinin süresiyle sınırlı olarak verilir. Belirli süreli bir sözleşmede şerh, sözleşme süresi boyunca etkilidir. Taraflar şerh süresini sözleşme süresinden kısa tutabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin şerhi uygulamada tereddüt yaratabildiğinden, şerh istenen sözleşmede kira süresinin ve şerh süresinin açıkça yazılması yerinde olur. Tapu kütüğüne şerh verilirken şerhin bitiş tarihi de belirtilir.

Kiraya verenin tasarruf yetkisi

Şerhi, taşınmazın maliki olan kiraya veren talep eder veya bu talebe rıza gösterir. Kiraya veren malik değilse, örneğin taşınmazı alt kiraya veren bir kiracı ise, malikin rızası olmadan şerh verilemez. Paylı mülkiyette taşınmazın tamamına ilişkin kira şerhi, paydaşların kira sözleşmesine katılımına bağlıdır. Paylı mülkiyette kiraya verme kararları TMK m. 691 uyarınca önemli yönetim işi sayılır ve pay ile paydaş çoğunluğu gerektirir.

Şerh tapuda nasıl verilir?

Şerh işlemi, taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğünde yapılır. Kural olarak taşınmaz maliki olan kiraya veren, kira sözleşmesiyle birlikte başvurur. Tapu müdürlüğü, sözleşmenin geçerli olarak kurulduğunu ve şerhin kararlaştırıldığını inceler, ardından taşınmazın kütük sayfasındaki şerhler sütununa kira şerhini işler. Şerhte kiracının kimliği, kira süresi ve bitiş tarihi gösterilir.

Uygulamada tapu müdürlükleri kira sözleşmesinin resmî senet olarak düzenlenmesini veya imzaların noterce onaylanmasını isteyebilir. İş yeri kiralarında taraflar çoğu zaman sözleşmeyi noterde düzenleyerek tapuya başvurur. Başvuru öncesinde ilgili tapu müdürlüğünden güncel belge listesi öğrenilmelidir. İşlem için harç ve döner sermaye ücreti ödenir.

Kiraya veren şerhe yanaşmazsa

Sözleşmede şerh hakkı tanındığı hâlde kiraya veren tapuya gelmezse kiracı, sulh hukuk mahkemesinde şerh davası açabilir. Kira ilişkisinden doğan bütün uyuşmazlıklar 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesinin görevindedir. Mahkemenin şerh kararı kesinleşince tapu müdürlüğüne gönderilir ve kiraya verenin rızası aranmadan şerh işlenir.

Kira ilişkisinden doğan davalarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Şerh davası da kira sözleşmesinden doğduğu için önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir. Konu Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk yazımızda ele alınmıştır.

Şerhin etkisi

Yeni malike ve sonraki hak sahiplerine karşı etki

Şerh verildikten sonra taşınmazı satın alan, bağış veya ihale yoluyla edinen kişi, şerh süresi boyunca kira sözleşmesine bağlıdır. Yeni malik, TBK m. 351’e dayanarak gereksinim nedeniyle tahliye davası açamaz. Şerh süresi dolduktan sonra ise genel hükümler uygulanır.

Şerh, satış dışındaki hak kazanımları için de önem taşır. Kiralanan şerhten sonra ipotek edilirse ve borç ödenmeyip taşınmaz cebri icra yoluyla satılırsa, alıcı kira şerhiyle yüklü taşınmazı almış olur. İhale alıcısı da şerh süresince kira sözleşmesine katlanır.

Şerhten önceki haklar

Şerh, kendisinden önce tapuya işlenmiş haklara üstün gelmez. Kiralanan üzerinde şerhten önce kurulmuş bir ipotek varsa, ipotek alacaklısının hakkı şerhten öncelikli olduğu için, cebri satışta şerhin ipotek alacaklısının alacağına kavuşmasını engellemesi kabul edilmez. Bu durumda taşınmazın şerhsiz satılması gündeme gelebilir. Bu nedenle ipotekli bir taşınmazı uzun süreli kiralayan iş yeri kiracısı, şerhe rağmen ipotek alacaklısına karşı tam güvence elde etmeyebilir.

Kiraya verenin tasarruf yetkisi devam eder

Şerh, taşınmazın satışını yasaklamaz. Kiraya veren taşınmazı satabilir, ipotek ettirebilir. Değişen tek şey, yeni hak sahibinin şerhle bağlı olmasıdır. Kiracı açısından da şerh kira borcunu ortadan kaldırmaz. Kiracı kira bedelini ödemezse veya sözleşmeye aykırı davranırsa kiraya veren ya da yeni malik, temerrüt veya iki haklı ihtar gibi diğer tahliye sebeplerine dayanabilir. Şerh yalnızca kiracının kusuru olmadan, el değiştirme sebebiyle sözleşmenin sona erdirilmesini engeller.

Şerh ve diğer tahliye sebepleri

Kira şerhi yeni malikin TBK m. 351’deki gereksinim davasını engeller. Kiraya verenin sözleşme sonunda TBK m. 350 uyarınca açacağı gereksinim veya yeniden inşa davasıyla ilişkisi ise sözleşmenin ve şerhin süresine bağlıdır. Belirli süreli sözleşmede kiraya veren, süre bitmeden gereksinim davası açamaz. Bu kural şerhten bağımsız olarak zaten uygulanır.

Kiracının kendi sorumluluğundan doğan sebepler şerhten etkilenmez. Yazılı tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt (TBK m. 315), bir kira yılı içinde iki haklı ihtar (TBK m. 352/2), kiracının veya eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli konutu bulunması (TBK m. 352/3) ve komşulara saygı yükümlülüğünün ağır ihlali (TBK m. 316) gibi sebeplere dayanan tahliye talepleri şerh süresi içinde de ileri sürülebilir.

Şerhin terkini

Şerh, süresi dolunca hükümsüz hâle gelir. Tapu kütüğünde görünmeye devam etse de süre sonrasında üçüncü kişilere karşı etki doğurmaz. Malik, süresi dolmuş şerhin kütükten silinmesini, yani terkinini tapu müdürlüğünden isteyebilir.

Süre dolmadan şerhin kaldırılması için kiracının rızası gerekir. Kira sözleşmesi taraflarca bozulmuş veya mahkeme kararıyla sona ermişse, şerhin terkini kiracının tapuda vereceği rıza beyanıyla ya da mahkeme kararıyla yapılır. Kiracı terkine yanaşmazsa malik, kira ilişkisinin sona erdiğini ispat ederek sulh hukuk mahkemesinde şerhin terkini davası açabilir. Sona ermiş bir kira ilişkisinin şerhi tapuda kalırsa, taşınmazın satışında alıcı tarafından sorun olarak görülebilir ve bedele yansıyabilir.

Uygulamadan örnek olaylar

Örnek 1: Bir kafe işletmecisi, on yıllık iş yeri kira sözleşmesi yapmış ve sözleşmeye şerh hükmü koydurmuştur. Kiralanan üçüncü yılda satılır. Yeni malik, oğlunun iş yeri gereksinimini gerekçe göstererek TBK m. 351’e göre ihtar gönderir. Şerh on yıl süreyle tapuda bulunduğundan yeni malikin gereksinim davası şerh süresi içinde dinlenmez.

Örnek 2: Konut kiracısı, kira sözleşmesinde şerh hükmü bulunmadığı hâlde, ev sahibinin evi satacağını duyunca tapuya şerh verilmesi için dava açar. Sözleşmede şerh kararlaştırılmadığından ve ayrı bir şerh anlaşması yapılmadığından dava reddedilir. Kiracı yine de TBK m. 310 uyarınca yeni malike karşı sözleşmeyi sürdürür, ancak TBK m. 351 riskinden korunamaz.

Örnek 3: Beş yıllık şerhli kira sözleşmesi, kiracının kira bedellerini ödememesi üzerine açılan temerrüt davasıyla sona erer. Şerh tapuda kalmıştır. Malik, tahliye kararını sunarak tapu müdürlüğünden şerhin terkinini ister; kiracının rızası yoksa sulh hukuk mahkemesinde terkin davası açar.

Güncel Yargıtay kararları

Tahliye kararından sonra şerhin terkini

Şerhli kira sözleşmesi kiracının temerrüdü nedeniyle sona erdiğinde, tapudaki kayıt kendiliğinden silinmez. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin incelediği dosyada noterde düzenlenen on beş yıllık kira sözleşmesi 2028 yılına kadar tapuya şerh edilmişti. Kiracı kira bedellerini ödemeyince icra mahkemesi tahliyeye karar vermiş, karar kesinleşmişti. Malikin açtığı terkin davasını reddeden ilk derece kararı bozulmuştur.

Kararın gerekçesine göre kesinleşen tahliye kararıyla tapuya şerh edilen kira sözleşmesinin geçerli dayanağı kalmamıştır. Şerh süresinin henüz dolmamış olması terkine engel değildir. Malik, kesinleşmiş tahliye kararını sunarak kiracının rızası olmadan terkin isteyebilir; kiracı direnirse dava yoluna gidilir.

Yeni malik, kiraya verenin ihtarından da yararlanır

Şerh bulunmayan kiralarda yeni malik, eski malikin yerine geçer. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, TBK m. 310 uyarınca kira sözleşmesinin tarafı olan yeni malikin, kiraya verene halef olduğunu ve davasını yalnızca edinmeye değil sözleşmeye de dayandırabileceğini kabul etmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/4817, K. 2024/2908, T. 09.10.2024). Kararda, süresinde tebliğ edilen ihtiyaç ihtarıyla TBK m. 353 uyarınca dava açma süresinin korunduğu belirtilmiş ve ihtiyaç iddiası incelenmeden verilen ret kararı bozulmuştur.

Bu karar, şerhin neden önemli olduğunu da gösterir. Şerhsiz kirada yeni malik hem TBK m. 351’deki edinme sebebine hem de devraldığı sözleşmeye dayanarak tahliye isteyebilir. Şerhli kirada ise şerh süresi boyunca el değiştirmeye dayalı gereksinim davası açılamaz.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Kira sözleşmesine şerh hükmü koymadan, satış haberi geldiğinde şerh davası açmak. Sözleşmede şerh hakkı yoksa dava reddedilir.
• Sözleşmeyi yenilerken yeni metne şerh hükmünü yazmamak. Yeni sözleşme ile eski şerhin dayanağı tartışmalı hâle gelebilir.
• Şerh vermeden önce tapu kaydında ipotek ve haciz olup olmadığına bakmamak.
• Kira ilişkisi bittiği hâlde şerhi tapuda bırakmak. Taşınmazın satışında alıcıyla sorun çıkar.

Sıkça sorulan sorular

Kiracının izleyeceği yol

Uzun süreli bir kira ilişkisine girecek ve kiralanana yatırım yapacak kiracı, sözleşmeye açık bir şerh hükmü koydurmalı, kira ve şerh süresini net olarak yazdırmalı, sözleşmeyi tapu müdürlüğünün isteyeceği biçimde düzenletmelidir. Kiralanan üzerinde önceden kurulmuş ipotek veya haciz olup olmadığı tapu kaydından kontrol edilmelidir. Kiraya veren şerhe yanaşmazsa, önce arabuluculuğa, sonra sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir.

İlgili yazılar: Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi: Noter Şartı, Tapuya Şerh ve Tescil Davası, Sözlü Kira Sözleşmesi ve Kira Ödemesinin İspatı

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.