Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası (TMK 1027)

Tapu kaydındaki her yanlışlık bir mülkiyet uyuşmazlığı değildir. Bazen malikin adı eksik ya da yanlış yazılmıştır, baba adı nüfus kaydıyla uyuşmaz, bir paydaşın payı hatalı hesaplanmıştır ya da taşınmazın yüzölçümü pafta ile kütük arasında farklı görünür. Bu yanlışlıklar ilk bakışta önemsiz görünür; ama taşınmaz satılmak, ipotek ettirilmek ya da mirasçılara intikal ettirilmek istendiğinde işlem durur. Tapu müdürlüğü “kayıttaki kişi ile başvuran kişinin aynı olduğu anlaşılmıyor” ya da “yüzölçümü farklı” diyerek işlemi yapmaz.

Türk Medeni Kanunu, tapu sicilindeki yanlışlıkların kimin tarafından ve nasıl düzeltileceğini TMK m. 1027’de düzenler. Bu yazıda tapu müdürlüğünün kendiliğinden düzelteceği yanlışlıkları, ilgililerin rızasıyla yapılan düzeltmeyi, mahkeme kararı gereken durumları ve kadastro kaynaklı hataları anlatıyoruz.

Kanun metni

Kanun üç ayrı yol öngörür. Hangisinin uygulanacağı, yanlışlığın niteliğine ve başkalarının hakkını etkileyip etkilemediğine bağlıdır.

Üç düzeltme yolu

1. Basit yazı yanlışlıkları: tapu müdürlüğü kendiliğinden düzeltir

Tescile dayanak belgelerde doğru yazıldığı hâlde kütüğe aktarılırken yapılan harf, rakam ya da yazım hataları basit yazı yanlışlığıdır. Örneğin resmî senette “Ayşe” yazılan malikin kütükte “Ayşa” yazılması ya da senette doğru yazılan cilt ve sayfa numarasının kütüğe yanlış geçirilmesi bu türdendir. Tapu müdürlüğü bu hataları dayanak belgeye bakarak kendisi düzeltir. Malik, dilekçeyle tapu müdürlüğüne başvurup düzeltme isteyebilir.

Bu yolun sınırı, düzeltmenin dayanak belgeden açıkça anlaşılmasıdır. Belgede de aynı hata varsa ya da hangi bilginin doğru olduğu tartışmalıysa artık basit yazı yanlışlığından söz edilemez.

2. İlgililerin yazılı rızası

Yanlışlık basit bir yazı hatası değilse, düzeltmeden etkilenecek herkes yazılı olarak rıza gösterirse tapu müdürlüğü düzeltmeyi yapabilir. Örneğin iki paydaş arasında pay oranlarının yanlış yazıldığı ve her iki paydaşın da doğru oranı kabul ettiği bir durumda, paydaşlar birlikte tapu müdürlüğüne başvurur. Rıza beyanları tapu müdürlüğünde ya da noterde alınır.

İlgililerden biri rıza göstermezse, ölmüşse ve mirasçıları bulunamıyorsa ya da kim olduğu belli değilse bu yol kapanır.

3. Mahkeme kararı

İlk iki yolun uygulanamadığı hâllerde düzeltme ancak mahkeme kararıyla yapılır. Mahkeme, düzeltmenin dayanağını araştırır, ilgilileri dinler ve kararında sicile nasıl bir kayıt yapılacağını gösterir. Kanun düzeltmenin “eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması” biçiminde de olabileceğini belirtir; yani mahkeme yanlış kaydı silip doğru kaydı oluşturabilir.

Mahkeme kararı gereken tipik durumlar

Malikin kimlik bilgilerinin uyuşmaması: Eski tarihli kayıtlarda malik çoğu zaman yalnızca adı ve baba adıyla, bazen de lakabıyla yazılmıştır: “Hasanoğulları’ndan Mehmet oğlu Ali” gibi. Ali’nin mirasçıları intikal için başvurduğunda, nüfus kaydındaki kişiyle tapudaki kişinin aynı olduğu anlaşılamaz. Bu durumda tapu kaydındaki malik ile nüfus kaydındaki kişinin aynı kişi olduğunun tespiti ve kaydın buna göre düzeltilmesi istenir. Mahkeme nüfus kayıtlarını, eski tapu ve vergi kayıtlarını, köy kayıtlarını getirtir, yerel bilirkişi ve tanık dinler.

Pay oranlarının yanlış yazılması: Miras intikali ya da paylı mülkiyet tescili sırasında payların toplamının bire eşit olmaması, bir mirasçının payının diğerinin hanesine yazılması gibi hatalar diğer paydaşların hakkını etkiler. Rıza alınamazsa düzeltme davası açılır.

Yüzölçümü hataları: Tapu kütüğündeki yüzölçümü ile paftadaki ölçüm arasında fark bulunabilir. Bu fark komşu parsellerin sınırını da etkiliyorsa, komşu malikler davanın tarafı olur. Mahkeme fen bilirkişisiyle keşif yapar, ölçümü yeniden hesaplatır.

Mükerrer kayıt: Aynı taşınmazın iki ayrı kütük sayfasında, farklı kişiler adına kayıtlı olması. Bu durumda yalnızca kaydın düzeltilmesi değil, hangi kaydın üstün tutulacağı da tartışılır ve uyuşmazlık çoğu zaman tapu iptal davası niteliğine dönüşür.

Ölmüş kişi adına kayıt: Ölümden sonra yapılmış bir tescilde malikin ölmüş olması, kaydın yanlış tutulduğu anlamına gelir. Düzeltme, mirasçıların hakları gözetilerek yapılır.

Düzeltme davası ile tapu iptal davası arasındaki fark

TMK m. 1025, yolsuz tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kişinin “tapu sicilinin düzeltilmesini” dava edebileceğini söyler. Uygulamada bu dava tapu iptal ve tescil davası olarak bilinir. TMK m. 1027 ise mülkiyetin kime ait olduğu konusunda bir çekişme bulunmadan, kaydın gerçeğe uymayan bilgilerinin düzeltilmesini konu alır.

Ayrımın pratik önemi büyüktür:

• Davacı “taşınmaz benimdir, tapu yanlışlıkla başkası adına yazılmış” diyorsa, mülkiyet tartışılıyordur. Bu bir tapu iptal ve tescil davasıdır. Bu davanın kuralları için Tapu İptal ve Tescil Davası: Sebepleri, Süresi, Görevli Mahkeme ve Harç yazımıza bakılabilir.
• Davacı “taşınmaz zaten bana ait, ama tapuda adım ya da babamın adı yanlış yazılmış” diyorsa, mülkiyet tartışılmıyordur. Bu bir sicil düzeltme davasıdır.

Mülkiyet tartışmasına dönüşebilecek bir düzeltme istemi, örneğin yüzölçümünün artırılmasıyla komşu parselin küçülmesi sonucunu doğuracak bir istem, yalnızca “isim düzeltme” gibi basit bir dava olarak görülmez; komşu malikler taraf gösterilir ve iyiniyetli üçüncü kişilerin hakları korunur (TMK m. 1023).

Davanın tarafları

Davacı: Kayıtta adı geçen malik ya da mirasçıları. Malik ölmüşse mirasçılar mirasçılık belgesiyle birlikte birlikte hareket eder.

Davalı: Düzeltmenin hakkını etkileyeceği kişi. Pay hatasında diğer paydaşlar, yüzölçümü hatasında komşu parsel malikleri davalıdır. Çekişmeli düzeltme davalarında tapu müdürlüğü davalı gösterilmez; mahkeme gerekli kayıtları müdürlükten getirtir. Kimsenin hakkını etkilemeyen ve çekişmesiz yargı yoluyla istenen kimlik düzeltmelerinde ise Yargıtay uygulamasında tapu sicil müdürlüğü yasal hasım olarak gösterilmektedir.

Görevli mahkeme: Kanun, taşınmaz üzerinde taraf oluşturulmasına ve hak ihlaline sebebiyet vermeyecek düzeltmeleri çekişmesiz yargı işi sayar (HMK m. 382/2-ç-1). Çekişmesiz yargı işlerinde görevli mahkeme, aksine bir düzenleme yoksa sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 383). Örneğin yalnızca malikin kimlik bilgilerinin nüfus kaydına uygun hâle getirilmesi istenen ve hiç kimsenin hakkını etkilemeyen bir düzeltme bu yolla istenir. Düzeltme bir paydaşın ya da komşunun hakkını etkiliyorsa ortada çekişmeli bir dava vardır ve bu dava asliye hukuk mahkemesinde görülür. Hangi yolun seçileceği, istemin başkasının hakkını etkileyip etkilemediğine göre belirlenir; yanlış yol seçilirse mahkeme görevsizlik kararı verebilir.

Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m. 12/1). Kadastro çalışması devam eden bir yerde, kadastro tespiti kesinleşmeden önceki uyuşmazlıklar kadastro mahkemesinin görevine girer.

Kadastro kaynaklı hatalar

Taşınmazların büyük bölümünün tapu kaydı kadastro çalışmalarıyla oluşturulmuştur. Kadastro sırasında yapılan ölçü, çizim ve hesaplama hataları teknik hatadır. 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 41, bu tür teknik hataların kadastro müdürlüğünce düzeltilmesine imkân tanır; düzeltme ilgililere bildirilir ve ilgililer bu düzeltmeye karşı mahkemeye başvurabilir. Taşınmazın paftadaki sınırlarının kütükteki bilgilerle çeliştiği durumlarda ilk başvuru yeri bu nedenle çoğu zaman kadastro müdürlüğüdür.

Kadastro tespitinin içeriğine, yani taşınmazın kime ait olduğuna yönelik itirazlar ise süreye bağlıdır. Kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak bu kayıtlara itiraz edilemez ve dava açılamaz (3402 sayılı Kanun m. 12/3). Bu süre geçmişse kaydın düzeltilmesi yerine zarar için Devlete karşı tazminat yolu gündeme gelebilir. Bu yolu Tapu Sicilinden Doğan Zarar ve Devletin Sorumluluğu (TMK 1007) yazımızda anlattık.

Taşınmazın niteliğinin (cinsinin) değiştirilmesi

Tapudaki “tarla” kaydının “arsa” ya da “kargir ev” olarak değiştirilmesi bir düzeltme değil, cins değişikliğidir. Taşınmazın niteliği gerçekten değişmişse, örneğin arsanın üzerine yapı kullanma izin belgesi alınmış bir bina yapılmışsa, malik gerekli belgelerle tapu müdürlüğüne başvurur ve cins değişikliği idari işlem olarak yapılır. Mahkeme kararı ancak yapı ruhsatsız olduğu ya da idarenin belge vermediği durumlarda tartışılır; bu durumda da imar mevzuatının gerektirdiği izinler yerine geçecek bir karar verilmez.

Davada sunulacak deliller

• Güncel tapu kaydı ve kaydın dayanağı olan resmî senetler, intikal belgeleri, tapu kayıt örnekleri (eski tesis kayıtları dahil)
• Nüfus kayıt örnekleri, özellikle eski tarihli aile nüfus kayıtları
• Mirasçılık belgesi
• Vergi kayıtları, eski köy ve belediye kayıtları
• Kadastro tutanakları, paftalar ve ölçü krokileri
• Yerel bilirkişi ve tanık beyanları

Mahkeme çoğu davada keşif yapar ve fen bilirkişisinden rapor alır.

Harç, masraf ve süre

Mülkiyetin tartışılmadığı, yalnızca kimlik bilgisinin ya da yazım hatasının düzeltildiği davalarda dava değeri taşınmazın değeri değildir; bu nedenle harç genellikle maktu olarak alınır. Yüzölçümü ya da pay oranının değiştirilmesi istenen ve sonuçta bir kişinin malvarlığını artıran davalarda ise düzeltilecek kısmın değeri üzerinden nispi harç istenebilir. Davacı ayrıca keşif, fen bilirkişisi ve tebligat giderlerini avans olarak yatırır.

Yargılamanın süresi, mahkemenin eski kayıtları getirtmesine ve keşif yapılıp yapılmamasına bağlıdır. Yalnızca nüfus ve tapu kayıtlarının karşılaştırılmasıyla çözülebilecek kimlik düzeltme davaları daha kısa sürer. Komşu maliklerin taraf olduğu yüzölçümü davaları ise keşif ve bilirkişi incelemesi nedeniyle uzayabilir. Kararın tapuya işlenebilmesi için kesinleşmiş olması gerekir; kesinleşme şerhli karar tapu müdürlüğüne verilir.

Dava sürecinin aşamaları

1. Tapu müdürlüğüne başvurularak yanlışlığın basit yazı yanlışlığı olarak düzeltilmesi istenir.
2. Bu mümkün değilse, düzeltmeden etkilenen kişilerin yazılı rızası alınarak tapu müdürlüğünde düzeltme yapılır.
3. Kadastro kaynaklı teknik hatalarda kadastro müdürlüğüne başvurulur.
4. Rıza alınamazsa ya da kimsenin hakkını etkilemeyen bir düzeltme gerekiyorsa mahkemeye başvurulur: hak ihlali doğurmayan düzeltmeler için sulh hukuk, başkasının hakkını etkileyen düzeltmeler için asliye hukuk mahkemesi.
5. Mahkeme kayıtları getirtir, gerekirse keşif yapar, bilirkişi ve tanık dinler.
6. Kesinleşen karar tapu müdürlüğüne gönderilir ve sicil karara göre düzeltilir.

Güncel Yargıtay kararları

Tapu kaydının düzeltilmesine ilişkin davalarda Yargıtay’ın üzerinde en çok durduğu konu, istemin çekişmesiz yargı işi mi yoksa mülkiyet uyuşmazlığı mı olduğudur. Bu ayrım hem görevli mahkemeyi hem de davanın kime karşı açılacağını belirler.

Kimlik düzeltme, aynı kişi olduğunun tespitini de içerir

Hukuk Genel Kurulu, tapu kaydındaki kimlik bilgilerinin nüfus kaydına uygun hâle getirilmesi isteminin, kayıt maliki ile davacının ya da mirasbırakanının aynı kişi olduğunun tespitini de kapsadığını kabul etmiştir. Taşınmaz üzerinde taraf oluşturmayan ve kimsenin hakkını ihlal etmeyen bu tür istemler sulh hukuk mahkemesinde, çekişmesiz yargı usulüyle görülür.

Önce tapu müdürlüğüne başvurulmalıdır

Basit yazı yanlışlığı niteliğindeki hatalar için tapu müdürlüğüne başvurulmadan doğrudan mahkemeye gidilmesi davanın usulden reddine yol açabilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2019/4110, K. 2020/6671, T. 10.12.2020 sayılı kararıyla, tapu kaydındaki adın nüfus kaydına uygun düzeltilmesi istemiyle açılan davada idari başvuru yolu tüketilmediği gerekçesiyle verilen usulden ret kararını onamıştır. Aynı kararda, Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin, mülkiyet nakli ihtimali bulunmayan kimlik düzeltme işlerinin sulh hukuk mahkemesinde görüleceğine ilişkin merci tayini kararı da aktarılmaktadır.

Mülkiyet çekişmesi varsa yol tapu iptal davasıdır

Aynı tapu kaydı için iki ayrı kişi ya da mirasçı grubu “kayıt maliki bizim mirasbırakanımızdır” diyorsa, uyuşmazlık artık kayıt düzeltme değil, mülkiyet uyuşmazlığıdır. Bu durumda çekişmesiz yargı usulüyle karar verilemez; taraflar birbirine karşı asliye hukuk mahkemesinde tapu iptal ve tescil davası açmalıdır.

Bu kararda Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 1. Hukuk Dairesinin E. 2022/4317, K. 2022/7727, T. 23.11.2022 sayılı kararına atıf yapmıştır. Benzer biçimde Yargıtay 16. Hukuk Dairesi, E. 2017/4804, K. 2021/144, T. 21.01.2021 sayılı kararında, nüfus kayıtlarında tapudaki maliklerin gerçekten var olduğu anlaşıldığından, “isim düzeltme” adıyla açılan davanın kabulünün mülkiyetin nakli sonucunu doğuracağını ve davanın gerçekte tapu iptali ve tescil davası olduğunu belirtmiştir. Hukuki nitelendirme hâkime aittir (HMK m. 33); davanın adının “isim düzeltme” konulması sonucu değiştirmez.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Tapu müdürlüğüne başvurmadan, basit yazı yanlışlığı için doğrudan dava açmak.
• Kayıt malikinin başka mirasçıları ya da aynı kişi olduğunu iddia eden başka aileler bulunduğu hâlde istemi çekişmesiz yargı işi olarak sulh hukuk mahkemesine götürmek. Bu durumda görevsizlik ya da ret kararı çıkar ve zaman kaybedilir.
• Yüzölçümü düzeltmesinde komşu parsel maliklerini davaya katmamak.
• Kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki sebeplere dayanarak “düzeltme” adı altında mülkiyet iddiasında bulunmak (3402 sayılı Kanun m. 12/3).
• Mahkeme kararını kesinleşme şerhi alınmadan tapu müdürlüğüne götürmek.
• Eski kayıtlarda yer alan lakap, köy adı ve baba adı bilgilerini destekleyecek nüfus, vergi ve köy kayıtlarını toplamadan yalnızca tanık beyanına dayanmak.

Yol seçimi özeti

• Belgede doğru, kütükte yanlış yazılmış bilgi: Tapu müdürlüğüne dilekçe (TMK m. 1027/3).
• Etkilenen herkesin yazılı rızası alınabiliyor: Tapu müdürlüğünde rızaya dayalı düzeltme (TMK m. 1027/1).
• Kimsenin hakkını etkilemeyen kimlik düzeltmesi: Sulh hukuk mahkemesi, çekişmesiz yargı (HMK m. 382/2-ç-1).
• Pay, yüzölçümü ya da sınır gibi başkasının hakkını etkileyen düzeltme: Asliye hukuk mahkemesi, ilgililere karşı.
• Mülkiyetin kime ait olduğu tartışması: Asliye hukuk mahkemesinde tapu iptal ve tescil davası (TMK m. 1025).
• Kadastro kaynaklı teknik hata: Kadastro müdürlüğü (3402 sayılı Kanun m. 41).

Sıkça sorulan sorular

Yanlışlık fark edildiğinde

Yanlışlık bir satış, ipotek ya da intikal işlemi sırasında fark edildiyse işlem durdurulmadan önce tapu müdürlüğünden yanlışlığın türü yazılı olarak öğrenilmelidir. Basit yazı yanlışlığıysa dilekçeyle düzeltme istenir; ilgililerin rızası alınabiliyorsa birlikte başvurulur. Bu yollar sonuç vermezse, başkasının hakkını etkilemeyen düzeltmeler için sulh hukuk mahkemesine çekişmesiz yargı yoluyla başvurulur; hakkı etkilenecek kişiler varsa bu kişiler taraf gösterilerek asliye hukuk mahkemesinde düzeltme davası açılır.

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 3402 sayılı Kadastro Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.