Önalım Davasında Rayiç Bedel ve Depo Zorunluluğu

Önalım (şufa) davası açan paydaşın davayı kazanabilmesi için yalnızca haklı olması yetmez; payın karşılığını da mahkemenin belirlediği süre içinde yatırması gerekir. 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanun’a kadar yatırılacak tutar tapuda gösterilen satış bedeliydi ve davaların önemli bir kısmı “tapudaki bedel gerçek bedel mi” tartışmasıyla geçiyordu. Değişiklikten sonra kural değişti: Davacı artık hâkimin belirlediği rayiç bedeli yatırır.

Bu yazıda yeni sistemde yatırılacak tutarın nasıl belirlendiğini, kesin sürenin nasıl işlediğini, sürenin kaçırılmasının sonuçlarını, davadan önce yapılması gereken hesabı ve değişikliğin derdest davalara etkisini anlatıyoruz. Önalım hakkının şartları ve süreleri için Önalım (Şufa) Hakkı Davası: Süre, Rayiç Bedel ve Şartlar yazımıza bakılabilir.

Kanun metni

Eski sistem ile yeni sistem arasındaki fark

Eski sistem: Davacı, tapuda gösterilen satış bedelini ve alıcının ödediği tapu giderlerini yatırırdı. Alıcı tapuya gerçek bedelden yüksek bir rakam yazdırırsa davacı caydırılmış olurdu. Bu durumda davacı “bedelde muvazaa” ileri sürer, gerçek bedelin araştırılmasını isterdi. Tapuya gerçek bedelden düşük bir rakam yazılmışsa ise davacı, payı piyasa değerinin altında alma imkânı elde ederdi.

Yeni sistem: Tapudaki rakamın önemi azaldı. Hâkim, payın rayiç bedelini bilirkişi incelemesiyle belirler ve davacı bu bedeli yatırır. Tapuya yüksek bedel yazdırarak davacıyı caydırmak da, düşük bedel yazdırılmış bir satıştan yararlanmak da artık mümkün değildir. Bedelde muvazaa tartışması büyük ölçüde konusuz kalmıştır.

Rayiç bedel hangi tarihe göre belirlenir?

Kanun, rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceğini açıkça söylemez; Yargıtay da bu tarihin belirlenmesinin uygulamaya bırakıldığını kabul etmektedir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, değişiklikten önce açılmış ve görülmekte olan davalarda payın rayiç değerinin 7571 sayılı Kanun’un yürürlüğe girdiği 25.12.2025 tarihi itibarıyla belirlenmesi gerektiğini oy çokluğuyla kabul etmektedir:

Aynı Daire, eski sisteme göre tapudaki bedeli yatırmış davacılar bakımından da 25.12.2025 tarihli rayiç değerin belirlenmesini, bu değer daha önce yatırılan ve nemalandırılan tutardan fazlaysa farkın aynı hesaba yatırılmasını istemektedir.

Bu kararlarda bazı üyeler, rayiç bedelin satış tarihi itibarıyla belirlenmesi gerektiği yönünde karşı oy kullanmıştır; ancak Daire çoğunluğu 25.12.2025 tarihini esas almaktadır. Yürürlükten sonra açılan davalarda ise satış ile dava arasındaki süre kısa olacağından (bildirimden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren bir yıl), bilirkişinin belirleyeceği değer ile satış tarihindeki değer arasındaki fark çoğu zaman sınırlı kalır. Bu davalarda hangi tarihin esas alınacağı mahkemenin ara kararında açıkça belirtilmeli, tarafların itirazları buna göre yöneltilmelidir.

Rayiç bedel nasıl belirlenir?

Kanun hâkimin bedeli “gecikmeksizin” belirlemesini ister. Bu nedenle mahkeme yargılamanın başında keşif ve bilirkişi incelemesi yapar. Bilirkişi şunları dikkate alır:

• Taşınmazın niteliği, yüzölçümü, konumu, imar durumu ve ulaşım imkânları
• Bölgedeki benzer taşınmazların değerleme tarihine yakın emsal satışları
• Payın büyüklüğü ve paylı mülkiyet içindeki durumu

Taraflar bilirkişi raporuna itiraz edebilir. Rayiç bedel kesinleştiğinde hâkim, bedelin yatırılacağı yeri (genellikle mahkemenin gösterdiği bir banka hesabı) ve kesin süreyi belirler.

Yatırılacak tutar

Depo edilecek tutar iki kalemden oluşur:

1. Payın rayiç bedeli: Hâkimin bilirkişi incelemesiyle belirlediği rayiç değer.
2. Alıcıya düşen tapu giderleri: Alıcının satış sırasında ödediği tapu harcı ve döner sermaye ücreti gibi giderlerden alıcı payına düşen kısım.

Tutar nakden yatırılır. Kanun nakit ödemeyi açıkça istediği için teminat mektubu ya da başka bir güvence bu yükümlülüğü karşılamaz. Para, nemalandırılmak üzere yatırılır; yani faiz getiren bir hesapta tutulur.

Kesin süre ve kaçırılmasının sonucu

Hâkim bedelin yatırılması için kesin süre verir. Kesin sürenin anlamı şudur:

Davacı bedeli süre içinde yatırmazsa pay onun adına tescil edilemez ve dava bu nedenle reddedilir. Süre kaçtıktan sonra parayı yatırmak sonucu değiştirmez. Bu nedenle:

• Kesin süre kararının tebliğ tarihi not edilmelidir.
• Tutarın tamamı süre içinde, mahkemenin gösterdiği hesaba yatırılmalıdır.
• Banka dekontu mahkemeye sunulmalıdır.
• Eksik yatırma da süreye uyulmaması sonucunu doğurabilir; hesaplama hatasına karşı tutar ile kalemler mahkeme kararıyla karşılaştırılmalıdır.

Hüküm kesinleşince yatırılan para

Dava kabul edilir ve hüküm kesinleşirse pay davacı adına tescil edilir; yatırılan bedel nemalarıyla birlikte alıcıya ödenir. Alıcı, hâkimin belirlediği rayiç bedeli ve ödediği tapu giderlerini geri almış olur.

Dava reddedilirse yatırılan bedel nemalarıyla birlikte davacıya iade edilir. Davacı ayrıca yargılama giderleri ve karşı taraf vekalet ücretiyle sorumlu olabilir.

Eski sisteme göre verilen kararlar bozuluyor

Yürürlükten önce tapudaki satış bedeli esas alınarak verilmiş ve henüz kesinleşmemiş kabul kararları, Yargıtay’da yeni kurala göre bozulmaktadır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, ilk derece mahkemesinin tapudaki bedeli esas alarak verdiği kararı, rayiç değerin keşif ve bilirkişi incelemesiyle 25.12.2025 tarihi itibarıyla belirlenmesi gerektiği gerekçesiyle bozmuştur.

Bu nedenle görülmekte olan bir önalım davasının davacısı, tapudaki bedeli yatırmış olsa bile, bozma sonrasında belirlenecek rayiç değer ile yatırdığı tutar arasındaki farkı kısa bir kesin süre içinde nakden yatırmaya hazırlıklı olmalıdır.

Hesap örneği

Bir tarlanın dörtte bir payı 01.03.2026 tarihinde 400.000 TL bedelle üçüncü kişiye satılmış, satış diğer paydaşlara noterle bildirilmemiştir. Paydaş A, 15.07.2026 tarihinde önalım davası açar.

• Süre: Satış noterle bildirilmediğinden satıştan başlayarak bir yıllık süre işler. Dava süresindedir.
• Rayiç bedel: Bilirkişi, payın rayiç değerini 650.000 TL olarak belirler.
• Tapu giderleri: Alıcıya düşen tapu harcı ve döner sermaye ücreti, örneğin 9.000 TL.
• Depo: A, mahkemenin verdiği kesin süre içinde 659.000 TL’yi nakden yatırır.

Bu örnekte A, tapudaki 400.000 TL yerine 650.000 TL ödemek zorunda kalır. Eski sistemde A yalnızca tapudaki bedeli ve giderleri yatıracaktı. Bu fark, dava açmadan önce yapılacak hesabın neden önemli olduğunu gösterir. Örnekteki rakamlar yalnızca anlatım amacıyla verilmiştir.

Değişiklik derdest davalara uygulanır

7571 sayılı Kanun’la TMK’ya eklenen geçici maddenin ikinci fıkrası, m. 734’teki değişikliklerin yürürlükten önce açılmış davalara da uygulanacağını öngörür. Buna karşılık m. 733’teki değişiklikler (bir yıllık üst süre gibi) yürürlükten önce yapılmış satışlara uygulanmaz.

Yani değişiklikten önce açılmış ve eski sisteme göre tapudaki bedeli yatırmış bir davacı, yeni kurala göre rayiç bedel üzerinden ek yatırım yapmak durumunda kalabilir. Bu davalarda mahkemenin yeniden bedel belirlemesi ve yeni kesin süre vermesi beklenir.

Davadan önce yapılacak hesap

Önalım davası açmayı düşünen paydaş şu soruları cevaplamalıdır:

1. Payın bugünkü piyasa değeri yaklaşık ne kadardır? Bölgedeki emlak ilanları ve bir ekspertiz raporu fikir verir.
2. Bu tutar ve tapu giderleri, mahkemenin vereceği kesin süre içinde nakit olarak hazır edilebilir mi?
3. Payı bu bedelle almak gerçekten amaca uygun mu? Pay, ortaklığın giderilmesi davasında da satışa çıkabilir.

Cevaplar olumsuzsa dava açmak yerine alıcıyla payın devri konusunda anlaşma ya da ortaklığın giderilmesi yolu değerlendirilebilir. Hisseli tapularda önalım hakkının genel çerçevesi için Hisseli Tapu Satışı: Diğer Paydaşların Önalım Hakkı ve 2025 Değişikliği yazımıza bakılabilir.

Dava sürecinin aşamaları

1. Satış senedi ve noter bildirimi (varsa) alınır, dava süresi hesaplanır.
2. Payın yaklaşık değeri ekspertizle öğrenilir, yatırılacak tutar önceden planlanır.
3. Dava alıcıya karşı taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır; tapuya ihtiyati tedbir istenir.
4. Mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesiyle payın rayiç bedelini belirler.
5. Rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri, verilen kesin süre içinde gösterilen hesaba nakden yatırılır.
6. Dava kabul edilirse pay davacı adına tescil edilir, bedel kesinleşmeden sonra nemalarıyla alıcıya ödenir.

Birden fazla paydaşın dava açması

Satılan payın üzerinde birden fazla paydaş önalım hakkını kullanmak isteyebilir. Her paydaş kendi davasını açabilir; davalar aynı taşınmaza ve aynı satışa ilişkin olduğundan genellikle birleştirilir. Hakkını süresi içinde kullanan paydaşlar arasında satılan payın nasıl bölüşüleceği, mahkemenin karar aşamasında çözmesi gereken bir meseledir. Bu durumda her davacı için ayrı depo talimatı verilebileceği gibi, bedel davacılar arasında paylaştırılarak da yatırma süresi tanınabilir.

Davacılardan biri kesin süre içinde payına düşen bedeli yatırmazsa, o davacı yönünden dava reddedilir. Diğer davacının bedeli eksiksiz yatırması, yatırmayan davacının hakkını korumaz. Bu nedenle birlikte dava açacak paydaşların, bedeli kimin ne oranda karşılayacağını dava öncesinde yazılı olarak kararlaştırması isabetli olur.

Harç ve yargılama giderleri

Önalım davası bir tescil davasıdır ve dava değeri satılan payın değeri esas alınarak belirlenir. Dava açılırken peşin nispi harç yatırılır; rayiç bedel bilirkişi raporuyla belirlendikten sonra değer artmışsa harç tamamlatılır. Keşif ve bilirkişi giderleri için de dava başında gider avansı istenir.

Davanın sonunda yargılama giderlerini kimin üstleneceği ayrıca önem taşır. Alıcı davayı kabul eder ya da satışın önalıma konu olduğunu çekişmeli hâle getirmezse, mahkeme giderlerin dağıtımında bu tutumu dikkate alabilir. Bu nedenle davadan önce alıcıya noter aracılığıyla ihtar çekilerek payın rayiç bedelle devrinin istenmesi, hem uzlaşma imkânı doğurur hem de giderler bakımından davacının durumunu güçlendirir.

Sıkça sorulan sorular

Dava açmaya karar vermeden önce

Önalım davasında en sık yapılan hata, tapudaki bedele bakarak dava açmak ve rayiç bedel belirlendiğinde parayı bulamamaktır. Dava açılmadan önce payın güncel değeri ekspertizle öğrenilmeli, rayiç bedel ve tapu giderlerinin kesin süre içinde nakit olarak yatırılabileceği garanti altına alınmalıdır. Dava süresi de satışın noterle bildirilip bildirilmediğine göre hesaplanmalıdır.

İlgili yazılar: Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı (TBK 237-242), Önalım Hakkının Doğmadığı Haller

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.