Apartman Yöneticisinin Atanması ve Sorumluluğu (KMK 34)

Bir apartmanın ya da sitenin düzenli işlemesi, büyük ölçüde yöneticiye bağlıdır. Aidatların toplanması, ortak giderlerin ödenmesi, asansör ve kalorifer bakımı, temizlik, kat malikleri kurulu kararlarının uygulanması yöneticinin işidir. Buna karşılık yönetici seçilemeyen, yöneticinin hesap vermediği ya da ortak parayı amacı dışında kullandığı binalar da az değildir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticinin atanmasını, görevlerini, hesap verme yükümlülüğünü ve sorumluluğunu ayrı maddelerde düzenler.

Bu yazıda yöneticinin hangi binalarda zorunlu olduğunu, nasıl seçildiğini, seçim yapılamazsa mahkemeden nasıl atandığını, görev ve yetkilerini ve kat maliklerinin yöneticiye karşı başvurabileceği yolları açıklıyoruz.

Yönetici ne zaman zorunludur?

Sekizden az bağımsız bölümü olan küçük binalarda yönetici atanması zorunlu değildir. Bu binalarda kat malikleri yönetimi birlikte yürütebilir. Ancak küçük binalarda da bir kat maliki yönetici atanmasını isteyebilir ve kurul atama yapamazsa sulh hâkimine başvurabilir.

Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümlü binalarda ise yönetici atanmamış olması bir eksikliktir. Bu durumda her kat maliki sulh hâkiminden yönetici atanmasını isteyebilir. Yönetim planında yöneticinin seçimine ilişkin özel hükümler varsa, o hükümler de dikkate alınır.

Yönetici nasıl seçilir?

Yönetici, kat malikleri kurulu toplantısında seçilir. Kanun seçim için çifte çoğunluk arar: kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu. Örneğin on bağımsız bölümlü bir binada altı kat malikinin oyu, arsa paylarının toplamı yarıyı geçmiyorsa yeterli olmaz.

Yönetici bir kat maliki olabileceği gibi, binada malik olmayan bir kişi ya da profesyonel bir yönetim şirketi de olabilir. Büyük sitelerde yönetim kurulu ve profesyonel site yönetimi modeli yaygındır. Yöneticiye ücret ödenip ödenmeyeceğine ve ücretin miktarına kurul karar verir. Seçim kararı, toplantıya katılan kat maliklerinin adları, bağımsız bölüm numaraları ve oyları gösterilerek karar defterine yazılmalı ve imzalanmalıdır. Bankalar, abonelik kurumları ve icra daireleri yöneticinin yetkisini çoğu zaman bu kararın onaylı bir örneğiyle arar. Karar defterine yazılmamış bir seçim, yöneticinin yetkisinin ispatında güçlük doğurur.

Yönetici atanması her yıl kurulun olağan toplantısında yeniden gündeme gelir; görev süresi dolan yönetici yeniden seçilebilir. Kurul toplantıya çağrı, yeter sayı ve karar usulüne uymazsa seçim kararı da iptal davasına konu olabilir. Kurul kararlarına karşı iptal yolu için Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası: Süre ve Şartlar (KMK 33) yazımıza bakılabilir.

Mahkemeden yönetici atanması

Kat malikleri kurulu toplanamıyor, toplansa bile gerekli çoğunluk sağlanamıyorsa, kat maliklerinden biri sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını ister. Mahkeme, kat maliklerinden ya da dışarıdan uygun gördüğü bir kişiyi yönetici olarak atar.

Mahkemece atanan yönetici, atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez; haklı sebep varsa atayan mahkeme değişikliğe izin verebilir (KMK m. 34). Bu kural, mahkemenin atadığı yöneticinin kısa süre içinde aynı çoğunluk sorunları yüzünden görevden alınmasını önlemeye yöneliktir. Süre dolduktan sonra kurul, kanuna uygun bir kararla yeni yönetici seçebilir.

Bu dava da Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan bir uyuşmazlık olduğundan, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. Dava dilekçesinde binadaki bütün kat malikleri gösterilmeli ve tapu kayıtları dosyaya eklenmelidir.

Yöneticinin görevleri

Yöneticinin görevleri KMK m. 35’te sayılmıştır. Başlıcaları şunlardır:

• Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak
• Ana gayrimenkulün temizliğini, bakımını ve onarımını sağlamak
• Kalorifer, asansör, hidrofor gibi ortak tesislerin işletilmesini yürütmek
• Kat maliklerinin ortak gider ve avans paylarını toplamak ve ortak giderleri ödemek
• Ortak yerlerin korunmasını ve kat maliklerinin kanuna ve yönetim planına uymasını gözetmek
• Karar defterini ve işletme defterini tutmak, gelir ve giderlere ilişkin belgeleri saklamak
• Kurulu olağan toplantıya çağırmak

İşletme projesi

Yönetici, her yıl ortak gider ve avans paylarının nasıl dağıtılacağını gösteren bir işletme projesi hazırlar (KMK m. 37). Proje kat maliklerine bildirilir ve 7579 sayılı Kanunla yapılan değişiklik uyarınca en geç üç ay içinde genel kurulda onaylanır; yedi gün içinde itiraz edilmeyen projenin kesinleşmesine ilişkin eski kural bu Kanunla (RG 22.05.2026) kaldırılmıştır. Kesinleşmiş işletme projesi, aidat alacağının icra yoluyla takibinde güçlü bir belge niteliği taşır. Bu nedenle işletme projesinin usulüne uygun hazırlanıp tebliğ edilmesi, yöneticinin en önemli işlerinden biridir.

Aidatını ödemeyen kat malikine karşı yapılabilecekler, gecikme tazminatı ve kiracının sorumluluğu Aidat Borcu: Kat Malikinin ve Kiracının Sorumluluğu, Gecikme Tazminatı ve Takip yazımızda ayrıntılı olarak anlatılmıştır.

Yöneticinin sorumluluğu

Vekil gibi sorumlu olmak, yöneticinin işleri özenle ve sadakatle yürütmesi gerektiği anlamına gelir. Türk Borçlar Kanunu’nun vekâlet sözleşmesine ilişkin hükümleri bu sorumluluğun ölçüsünü verir. Yönetici;

• Ortak parayı kendi parasıyla karıştırmamalı, binaya ait bir banka hesabında tutmalıdır.
• Giderleri belgeye bağlamalı, fatura ve makbuzları saklamalıdır.
• Kurul kararı olmadan olağan yönetimi aşan harcama yapmamalıdır.
• Ortak tesislerin bakımını zamanında yaptırmalı, ihmalden doğan zararları önlemelidir.

Yönetici bu yükümlülüklere aykırı davranır ve kat malikleri zarar görürse, zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Örneğin asansör bakımının ihmal edilmesi nedeniyle doğan zarar, gecikmeyle ödenen faturaların faiz ve cezaları ya da belgesiz harcamalar bu kapsamdadır.

Hesap verme

Yönetici, yönetim dönemine ait hesapları kurula sunar. Kurul hesapları inceler ve yöneticiyi ibra edip etmemeye karar verir. Kat malikleri kurulu, yöneticiyi denetlemek üzere denetçi de görevlendirebilir (KMK m. 41). Hesap vermeyen ya da görevi sona erdiği hâlde defter, belge ve parayı yeni yöneticiye teslim etmeyen yöneticiye karşı hesap verme ve teslim davası açılabilir.

Yöneticinin ortak parayı kendi yararına kullanması yalnızca hukuki sorumluluk doğurmaz. Kendisine teslim edilen parayı amacı dışında kullanan yönetici hakkında, güveni kötüye kullanma suçundan (TCK m. 155) şikâyette bulunulabilir.

Yönetim kurulu ve toplu yapılar

Bağımsız bölüm sayısı fazla olan binalarda yönetimin tek kişiye bırakılması yerine bir yönetim kurulu oluşturulabilir. Kanun, yöneticinin bir veya birkaç kişi ya da bir kurul olabileceğini kabul eder. Yönetim kurulu oluşturulduğunda kurul üyeleri arasında görev dağılımının, imza yetkisinin ve banka hesabını kimin kullanacağının kat malikleri kurulu kararında açıkça yazılması gerekir. Aksi hâlde hangi işlemin kimin sorumluluğunda olduğu belirsiz kalır.

Birden fazla bina ya da bloktan oluşan sitelerde durum farklıdır. Toplu yapı olarak tescil edilmiş sitelerde, her blokun kendi yönetimi yanında bütün sitenin ortak yerlerini yöneten bir toplu yapı yönetimi bulunur. Bu yönetimin nasıl oluşacağı ve hangi kurulların yetkili olduğu, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun toplu yapılara ilişkin hükümlerine (m. 66 vd.) ve sitenin yönetim planına göre belirlenir. Toplu yapıda blok yöneticisi ile site yönetiminin görev alanlarının karıştırılması, aidat ve gider uyuşmazlıklarının sık görülen sebebidir.

İbra ve sonradan ortaya çıkan eksiklikler

Kat malikleri kurulunun yöneticinin hesaplarını onaylaması, kural olarak o dönem için yöneticinin ibrası anlamına gelir. Ancak ibra, kurula sunulan ve kurulun inceleyebildiği hesaplarla sınırlıdır. Kuruldan gizlenen ya da yanlış belgeyle gösterilen harcamalar, ibra kararına rağmen yöneticiden istenebilir. Bu nedenle kat malikleri, hesapları onaylamadan önce banka hesap dökümlerini ve fatura asıllarını görmelidir.

Yöneticinin görevden alınması

Kurul, yöneticiyi atadığı çoğunlukla görevden alabilir ve yerine yeni bir yönetici seçebilir. Yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki güvene dayandığından, bu güvenin sarsılması yöneticinin değiştirilmesi için yeterli bir sebeptir. Mahkemece atanmış yöneticide ise yukarıda belirtilen süre sınırına dikkat edilmelidir.

Görevi sona eren yönetici, defterleri, belgeleri, banka hesap bilgilerini ve kasada kalan parayı yeni yöneticiye teslim etmelidir. Teslimin bir tutanağa bağlanması, sonradan çıkacak hesap uyuşmazlıklarını önler.

Yöneticinin temsil yetkisi

Yönetici, kat malikleri adına ortak gider ve avans alacaklarının takibini yapabilir, ortak yerlere ilişkin işlerde kat maliklerini temsil eder. Yöneticinin üçüncü kişilerle yaptığı bakım, temizlik ya da güvenlik sözleşmeleri, yetki sınırları içinde kaldığı sürece kat maliklerini bağlar. Olağan yönetimi aşan bir iş, örneğin büyük bir tadilat ya da ortak yerde yapılacak bir değişiklik için ise önceden kurul kararı alınmalıdır. Ortak yerlerde değişiklik için gereken rıza oranı Ortak Yerlerde Değişiklik ve Projeye Aykırılık (KMK 19) yazımızda anlatılmıştır.

2026 değişikliği: işletme projesi artık genel kurulda onaylanıyor

22.05.2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7579 sayılı Kanun, KMK m. 37’yi önemli ölçüde değiştirdi. Eski düzende yöneticinin hazırladığı proje kat maliklerine bildiriliyor, bildirimden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşiyordu. Bu yedi günlük itiraz kuralını içeren cümle yürürlükten kaldırıldı. Yeni düzen şöyledir:

• İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.
• Kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar; bu proje en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar uygulanır.
• Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulü için genel kurulda karar alınır.
• Mevcut bir işletme projesi varsa, geçici projede öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedelinin bir önceki yıla ait yeniden değerleme oranını (VUK mükerrer m. 298) aşmayacak şekilde belirlenir. Bu sınır, yöneticinin genel kurul kararı olmadan aidatları yüksek oranda artırmasının önüne geçer.

Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu m. 68/1’de sayılan belgelerden olmaya devam etmektedir. Bu nedenle 2026 sonrası dönemde aidat takibine dayanak olacak projenin genel kurulda onaylanmış olması, itirazın kaldırılması aşamasında belirleyici olacaktır.

Kanundaki diğer somut kurallar

• Mahkemece atanan yönetici, atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez; haklı bir sebep çıkarsa onu atayan sulh mahkemesi değişikliğe izin verebilir (KMK m. 34).
• Yönetim, tek bir yöneticiye ya da üç kişilik bir yönetim kuruluna verilebilir. Yönetici her yıl kurulun yıllık olağan toplantısında yeniden atanır.
• Yöneticinin adı, soyadı ve iş ve ev adresi binanın girişinde görülebilecek bir yere asılmalıdır; bu yapılmazsa sulh mahkemesince idari para cezası verilebilir.
• Hesap denetimi için yönetim planında bir zaman öngörülmemişse denetim üç ayda bir yapılır; haklı sebep varsa her zaman yapılabilir (KMK m. 41).
• Yönetici atanması zorunlu olduğu hâlde atama yapılmayan binada, yöneticinin m. 35’te sayılan işlerinin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur. Asansörlerin aylık bakım ve yıllık kontrollerinin yaptırılması da bu işler arasındadır.
• Kurul kararlarının iptali davası, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir; yönetici davayı bütün kat maliklerine duyurur (KMK m. 38/2).

Güncel Yargıtay kararları

Bu dosyada eski yöneticinin döneminde ödenmeyen yakıt, elektrik, telefon ve asansör giderlerini yeni yönetim ödemiş, eski yöneticinin bu tutardan sorumluluğu tartışılmıştır.

Kurul, eski yöneticiye yönetim kaşeli makbuz karşılığında yapılan ödemenin iadesinde, paranın kasaya girmediği savunmasıyla kat maliklerinin sorumluluktan kurtulamayacağını kabul etmiştir. Yöneticinin tahsilatı kat maliklerini bağlar; kat maliklerinin rücu hakkı ise yöneticiye karşıdır.

Kurul, apartman yönetiminin tüzel kişiliği bulunmadığını, yöneticinin m. 38 uyarınca kat maliklerine karşı vekil gibi hesap verme sorumluluğu taşıdığını; bundan yöneticinin bir tüzel kişinin temsilcisi olduğu sonucunun çıkarılamayacağını belirtmiştir.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• 7579 sayılı Kanundan sonra da “yedi gün içinde itiraz edilmeyen proje kesinleşir” anlayışıyla işletme projesini genel kurula götürmemek.
• Geçici işletme projesinde aidatları yeniden değerleme oranının üzerinde artırmak.
• Mahkemece atanan yöneticiyi altı ay dolmadan kurul kararıyla değiştirmeye çalışmak.
• Ortak parayı yöneticinin şahsi hesabında tutmak. Kanun, hesabın yönetici sıfatı gösterilerek bir bankada açılmasını öngörür (KMK m. 35/j).
• Eski yönetici görevden ayrılırken defter, belge ve parayı tutanakla teslim almamak; sonradan çıkan borçlarda ispat güçlüğü yaşamak.

Sıkça sorulan sorular

Bina yönetiminde düzeni kurmak

Yönetim sorunlarının çoğu, yöneticinin usulüne uygun seçilmemesinden, kararların karar defterine yazılmamasından ve hesapların belgeye bağlanmamasından doğar. Kat malikleri her yıl olağan toplantıyı yapmalı, yöneticiyi kanunun aradığı çoğunlukla seçmeli, işletme projesini onaylamalı ve hesapları denetlemelidir. Ortak para binaya ait bir banka hesabında tutulmalı, yönetici değiştiğinde defter, belge ve para tutanakla teslim edilmelidir. Yönetici seçilemiyorsa, beklemek yerine arabuluculuk ve sulh hukuk mahkemesi yoluyla atama istenmelidir. Bina yönetiminde ağır ve sürekli aykırılık gösteren kat malikine karşı başvurulabilecek son yol için Kat Malikinin Mülkiyetin Devrine Zorlanması (KMK 25) yazımıza bakılabilir.

Bu konuyla bağlantılı yazı: Apartmanda Evcil Hayvan Beslemek: Yönetim Planı, Komşuluk Hukuku ve Uyuşmazlıkların Çözümü.

Mevzuat: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.