Kat Malikinin Mülkiyetin Devrine Zorlanması (KMK 25)

Bir apartmanda yıllarca aidat ödemeyen, mahkeme kararına rağmen ortak yerdeki işgalini sürdüren ya da dairesini diğer kat maliklerinin huzurunu bozacak biçimde kullanan bir kat maliki, binadaki herkes için sorun hâline gelebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu bu durumlar için çok ağır bir yaptırım öngörür: diğer kat malikleri, bedelini ödeyerek o kat malikinin bağımsız bölümünün mülkiyetinin kendilerine devredilmesini mahkemeden isteyebilir. Kişinin evini elinden alan bu yol, ancak kanunun aradığı çekilmezlik şartı gerçekleştiğinde kullanılabilir ve mahkemeler tarafından son çare olarak görülür.

Bu yazıda KMK m. 25’teki devir davasının şartlarını, kanunun çekilmezliği kendiliğinden kabul ettiği durumları, dava süresini, bedelin belirlenmesini ve davanın kimler tarafından açılabileceğini açıklıyoruz.

Kanun metni

Hükmün özü, kat maliklerinin bir arada yaşamasını mümkün kılmayan ağır ve sürekli ihlallerdir. Basit bir anlaşmazlık, tek seferlik bir gürültü şikâyeti ya da bir ayın aidat borcu bu davaya dayanak olamaz. Kanunun aradığı, ihlalin diğer kat malikleri için “çekilmez” olmasıdır.

Davanın şartları

Kanundan doğan bir yükümlülüğün ihlali

İhlal, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan ya da ona dayanan yönetim planından doğan bir yükümlülüğe ilişkin olmalıdır. Bunların başlıcaları şunlardır:

• Ortak gider ve avans paylarını ödeme yükümlülüğü
• Bağımsız bölümü, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uyma, birbirini rahatsız etmeme ve birbirinin haklarını çiğnememe yükümlülüğü
• Ana yapının mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını koruma yükümlülüğü
• Yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına uyma yükümlülüğü

Komşunun gürültüsü, ortak yerin işgali, sürekli aidat borcu ya da ana yapıya zarar veren tadilat bu kapsama girebilir. Ortak yerlerdeki izinsiz değişiklikler için Ortak Yerlerde Değişiklik ve Projeye Aykırılık (KMK 19) yazımıza bakılabilir.

Çekilmezlik

İhlalin çekilmez derecede olup olmadığı, olayın bütün koşullarına göre mahkemece değerlendirilir. İhlalin süresi, tekrarlanma sıklığı, diğer kat maliklerine etkisi, daha hafif önlemlerin denenip denenmediği ve kat malikinin uyarılara rağmen davranışını sürdürüp sürdürmediği bu değerlendirmede belirleyicidir. Çekilmezliği ispat yükü davacılardadır. Ancak kanunun saydığı üç durumdan biri varsa, çekilmezlik ayrıca ispat edilmez.

Çekilmezliğin var sayıldığı üç durum

Ortak gider borcu için tekrarlanan takip ya da dava

Kat malikinin ortak gider ya da avans payını ödemediği için iki takvim yılı içinde hakkında üç kez icra takibi yapılmış ya da dava açılmışsa, çekilmezlik var sayılır. Bu durum, aidatını sistematik olarak ödemeyen ve her seferinde ancak takip üzerine ödeme yapan kat malikleri için öngörülmüştür. Takiplerin ve davaların tarihleri, dosya numaralarıyla birlikte dava dilekçesinde gösterilmelidir. Aidat borcunun takibi için Aidat Borcu: Kat Malikinin ve Kiracının Sorumluluğu, Gecikme Tazminatı ve Takip yazımıza bakılabilir.

Sulh hâkiminin emrine rağmen bir yıl ısrar

Kat maliklerinden biri ya da yönetici, yükümlülüğünü yerine getirmeyen kat maliki hakkında KMK m. 33 uyarınca sulh hâkimine başvurabilir. Hâkim, ihlalin giderilmesi için gereken önlemi emreder. Kat maliki bu emre rağmen ihlali bir yıl boyunca sürdürürse çekilmezlik var sayılır. Bu durum, devir davasından önce mutlaka sulh hâkimine başvurulmasının neden önemli olduğunu gösterir: sulh hâkiminin kararı, sonraki davada çekilmezliğin en güçlü delilidir.

Bağımsız bölümün genel ahlaka aykırı kullanılması

Bağımsız bölümün randevu evi, kumarhane ya da benzeri genel ahlaka aykırı amaçlarla kullanılması da kanunda çekilmezlik sebebi olarak sayılmıştır. Bu durumun tespitinde kolluk tutanakları, ceza soruşturması belgeleri ve tanık beyanları önem taşır.

Daha hafif yollar ve ölçülülük

Mülkiyetin devri, kişinin konutunu ya da işyerini kaybetmesi sonucunu doğurduğundan mahkemeler bu davada ölçülülük ilkesini gözetir. İhlalin daha hafif bir önlemle giderilmesi mümkünse, devir kararı verilmesi güçleşir. Bu nedenle devir davasından önce şu yolların denenmiş olması, hem çekilmezliğin ispatını kolaylaştırır hem de davacıların iyi niyetini gösterir:

• Yazılı uyarı: Yöneticinin ya da kat malikleri kurulunun ihlalde bulunan kat malikine, ihlalin ne olduğunu ve giderilmesi için verilen süreyi gösteren yazılı bir uyarı göndermesi.
• Sulh hâkimine başvuru: KMK m. 33 uyarınca ihlalin giderilmesi için hâkimden emir alınması.
• Aidat takibi: Ortak gider borcu için icra takibi yapılması ve gecikme tazminatının istenmesi.
• Müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme davası: Ortak yere yapılan işgal ya da izinsiz yapı için ayrıca dava açılması.
• Tazminat davası: İhlalden doğan maddi ve manevi zararın istenmesi.

Bu yollara rağmen ihlal sürüyorsa, mahkeme önünde devir isteminin haklılığı daha kolay ortaya konur. Kat malikinin yıllar içindeki davranışını gösteren yazışmalar, kurul kararları, tutanaklar ve icra dosyaları dava dilekçesine eklenmelidir.

Davayı kimler açabilir?

Devir istemi, ihlalde bulunan kat maliki dışındaki kat maliklerine aittir. Kanun, davanın açılmasını, aksi kararlaştırılmamışsa diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alacakları karara bağlar; karara rağmen bazı kat malikleri davayı açmak istemezse dava öteki kat malikleri tarafından açılır. Davaya katılmayan kat malikleri, bağımsız bölümün devrinden pay almaz. Yönetici, kat malikleri adına mülkiyetin devrini kendi adına isteyemez; çünkü devir, bağımsız bölümün mülkiyetinin davacı kat maliklerine geçmesi sonucunu doğurur.

Dava, ihlalde bulunan kat malikine karşı açılır. Bağımsız bölüm kiracı tarafından kullanılıyor ve ihlal kiracıdan kaynaklanıyorsa, kat malikinin kiracısının davranışlarına karşı gerekli önlemleri alıp almadığı değerlendirilir. Kiraya veren, kiracının komşulara saygı yükümlülüğüne aykırı davranışı nedeniyle kira sözleşmesini feshedebilir.

Bedel ve devrin yapılması

Devir karşılıksız değildir. Mahkeme, bağımsız bölümün değerini keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirler. Davacılar bu bedeli, mahkemenin belirlediği bankaya, kanunun öngördüğü şekilde vadeli bir hesaba yatırır. Bedel yatırıldıktan sonra mahkeme, bağımsız bölümün davacılar adına tesciline karar verir. Bağımsız bölüm davacılar arasında arsa payları oranında paylaştırılır; yani daha büyük arsa payına sahip davacı, devralınan bölümden de daha büyük pay alır.

Bedelin yatırılmaması hâlinde tescil kararı verilemez. Davacıların dava açmadan önce bağımsız bölümün yaklaşık değerini ekspertizle öğrenmesi ve bedeli nasıl karşılayacaklarını aralarında yazılı olarak kararlaştırması gerekir. Devralınan bağımsız bölüm daha sonra davacılar arasında paylı mülkiyete konu olur; davacılar onu satabilir ya da kiraya verebilir.

Bağımsız bölüm üzerinde ipotek, haciz ya da başka bir takyidat bulunması durumu güçleştirir. Bu kayıtlar devirle kendiliğinden ortadan kalkmaz; ipotek alacaklısının ya da haciz sahibinin hakları, yatırılan bedel ve tapu kaydı birlikte değerlendirilerek ele alınmalıdır. Davacıların dava açmadan önce güncel tapu kaydını alması, bağımsız bölüm üzerindeki yükleri görmesi ve bu yüklerin devralınacak bölüme etkisini hesaba katması gerekir. Tescil sırasında doğacak harç ve masraflar da bedel hesabında dikkate alınmalıdır.

Dava süresi

Devir isteme hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesinden başlayarak altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmalıdır. Bu süreler hak düşürücüdür. Devir sebebi dava açılmadan önce ortadan kalkarsa, örneğin kat maliki bütün borçlarını ödeyip ihlali sona erdirirse, dava hakkı da düşer.

Bu kural, kat malikleri için bir zamanlama sorunu doğurur. Altı aylık süre, kat malikleri kurulunun dava açma kararının öğrenildiği tarihten işler. Beş yıllık üst süre ise dava hakkının doğduğu, örneğin üçüncü icra takibinin yapıldığı ya da sulh hâkiminin emrinden sonraki bir yılın dolduğu tarihten itibaren hesaplanır. Süreyi kaçırmamak için arabuluculuk başvurusunun da bu süre içinde yapılması gerekir.

Görev ve arabuluculuk

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür (KMK Ek m. 1). Dava açılmadan önce 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi uyarınca arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk görüşmesinde ihlalde bulunan kat malikinin borçlarını ödemesi ve davranışını değiştirmesi konusunda yazılı bir taahhüt alınabilir. Taahhüde aykırılık, sonraki davada çekilmezliğin delili olur.

Dava açma kararı ve sürenin başlangıcı

5711 sayılı Kanunla 2007’de değiştirilen KMK m. 25/2 ve 25/4, devir davasının hem kim tarafından hem ne zaman açılacağını belirler.

• Dava açma kararı: Devir davasının açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu nedenle davadan önce kat malikleri kurulunun usulüne uygun toplanması ve kararın karar defterine yazılması gerekir.
• Davaya katılmayanlar: Karara rağmen bazı kat malikleri davayı açmak istemezse dava öteki kat malikleri tarafından açılır. Devir yalnız davayı açan kat maliklerine, arsa payları oranında yapılır.
• Bedel: Devir bedeli, bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değeridir. Hâkim hüküm vermeden önce davacılara bu bedeli bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırmaları için süre verir; davanın kabulü hâlinde bedel işlemiş faiziyle davalıya ödenir.
• Süre: Dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesinden başlayarak altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.

Bu düzenleme, altı aylık sürenin çekilmezlik karinesinin oluştuğu tarihten değil, dava açma kararının öğrenilmesinden işlediğini gösterir. Kurul kararının geciktirilmesi ise beş yıllık üst süreyi durdurmaz.

Hâkimin müdahalesi ve idari para cezası

KMK m. 33/3’e göre sulh hâkiminin belirlediği süre içinde kararını yerine getirmeyenlere aynı mahkemece 250 TL’den 2.000 TL’ye kadar idari para cezası verilir. Hâkim emrine rağmen bir yıl ısrar edilmesi ise m. 25/3-b uyarınca çekilmezlik karinesini doğurur. Yargıtay, devir istemi reddedilse bile rahatsız edici eylemlerin önlenmesine karar verilebileceğini, ancak bu kararda idari para cezası ihtarına yer verilmemesi gerektiğini kabul etmektedir.

Güncel Yargıtay kararları

Bu dosyada bir iş hanında kat malikinin çöp bırakması, pis su dökmesi ve ortak gider ödenmemesi yönünde telkinde bulunması ileri sürülmüştü. İlk derece mahkemesi mülkiyetin devri istemini reddetmiş, yalnız rahatsızlık verici eylemlere son verilmesine karar vermişti. Daire bu sonucu onamış, hükümden idari para cezası ihtarını çıkarmıştır. Karar, çekilmezlik eşiğinin yüksek tutulduğunu ve devir yerine daha hafif önlemlerin tercih edildiğini göstermektedir.

Daire, devir davasının açılabilmesi için kanundaki çoğunluk kararının arandığını hatırlatmıştır. Kurul kararı olmadan tek bir kat malikinin açtığı devir davası bu nedenle sonuçsuz kalabilir.

Karar, aidat borcuna dayanan çekilmezlik iddialarında kat malikinin borçtan kurtulmak için öne sürdüğü gerekçelerin çoğu zaman kabul görmediğini göstermektedir. Aidat takiplerinin düzenli yapılması, m. 25/3-a karinesinin delilini oluşturur.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Kat malikleri kurulunda dava açma kararı almadan devir davası açmak.
• Altı aylık süreyi yanlış başlangıçtan hesaplamak; kurul kararının öğrenildiği tarihi belgelememek.
• Devir bedelini yatırabilecek mali gücü önceden planlamamak. Bedel süresinde yatırılmazsa dava sonuçsuz kalır.
• Sulh hâkiminden emir almadan, yalnız şikâyet dilekçeleri ve tanıklarla çekilmezliği ispatlamaya çalışmak.
• Devir talebiyle birlikte terditli olarak müdahalenin önlenmesi talebinde bulunmamak. Mahkeme devri reddetse bile müdahalenin önlenmesine karar verebilir.

Sıkça sorulan sorular

Devir davasına hazırlık

Devir davası, kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklarda son çaredir ve hazırlıksız açıldığında çoğu zaman sonuç vermez. Kat malikleri önce ihlali belgelemeli, aidat borcu söz konusuysa takipleri düzenli olarak yapmalı, diğer ihlallerde KMK m. 33 uyarınca sulh hâkimine başvurarak bir emir almalıdır. Çekilmezlik karinesi oluştuğunda kurulda dava açma kararı alınmalı ve altı aylık süre bu kararın öğrenilmesinden hesaplanmalı, arabuluculuk başvurusu gecikmeden yapılmalı, bağımsız bölümün değeri önceden öğrenilerek bedelin kimin tarafından ne oranda karşılanacağı yazılı olarak kararlaştırılmalıdır. Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal yolu için “Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası: Süre ve Şartlar (KMK 33)”, yönetimin işleyişi için Apartman Yöneticisinin Atanması ve Sorumluluğu (KMK 34) yazılarımıza bakılabilir.

Mevzuat: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.