Sözleşmeye Aykırı Kullanım ve Komşulara Saygısızlık Nedeniyle Tahliye (TBK 316)

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve aynı binada oturanlar ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, TBK m. 316/1). Kiracı bu yükümlülüğe aykırı davranırsa kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında önce en az otuz gün süreli yazılı bir ihtar çeker; aykırılık bu sürede giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir. Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi veya davranışlarının komşular için çekilmez hâle gelmesi gibi durumlarda ise ihtara gerek kalmadan sözleşme hemen feshedilebilir.

Kanun metni

Kiracının iki ayrı yükümlülüğü

Özenle ve sözleşmeye uygun kullanma

Kiracı kiralananı sözleşmede belirtilen amaca uygun kullanmalıdır. Konut olarak kiralanan bir dairenin atölye veya depo olarak kullanılması, kafe olarak kiralanan bir dükkânın gece kulübüne dönüştürülmesi sözleşmeye aykırıdır. Kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananın başkasına kiralanması da bu kapsamdadır; bu konu Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri (TBK 322) yazımızda ayrıca ele alınmıştır.

Özen borcu, kiralananın fiziki durumunun korunmasını da kapsar. Kiraya verenin rızası olmadan duvar yıkmak, tesisatı değiştirmek, balkonu kapatmak gibi müdahaleler bu borca aykırıdır. Kiracının yapacağı yenilik ve değişiklikler için kiraya verenin yazılı rızası gerekir (TBK m. 321).

Komşulara saygı

Kiracı, aynı binada oturanların ve komşuların huzurunu bozmamalıdır. Uygulamada en sık görülen aykırılıklar şunlardır:

• Gece saatlerinde süreklilik gösteren yüksek ses, müzik ve gürültü,
• Komşulara hakaret, tehdit veya fiziki saldırı,
• Ortak alanların kirletilmesi, çöplerin merdiven boşluğuna bırakılması,
• Binada kat malikleri kurulunun koyduğu kurallara sürekli aykırı davranılması,
• Evde aşırı sayıda hayvan beslenmesi ve bunun koku ve gürültüye yol açması.

Aykırı davranışın yalnızca kiracıdan değil, onunla birlikte oturan veya hareket eden kişilerden kaynaklanması da kiracının sorumluluğunu doğurur.

Hangi aykırılık tahliye sebebidir?

Her aykırılık feshe yol açmaz. Yargıtay, aykırılığın önemli ve doğrudan kiralananın kullanılmasıyla ilgili olmasını arar. Sözleşmede yer alan ve kiralananın kullanımıyla ilgisi olmayan bir yükümlülüğün yerine getirilmemesi, bu madde kapsamında tahliye sebebi sayılmaz.

Aynı kararda Daire, komşusunun gürültü konusunda uyardığı kiracının, bu uyarı üzerine komşunun aracının lastiklerini kardeşine kestirdiği iddiasını incelemiştir. Daire, davranışın Türk Ceza Kanunu anlamında suç oluşturup oluşturmamasının belirleyici olmadığını, kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren veya komşular için çekilmez hâle gelmesinin yeterli olduğunu belirtmiştir.

Bu nedenle ceza davasının sonucunu beklemek gerekmez. Ceza dosyasındaki tanık, müşteki ve sanık beyanları kira davasında delil olarak kullanılabilir; mahkeme ayrıca tanık dinleyerek değerlendirme yapar.

İhtarlı fesih: Otuz günlük süre

Konut ve çatılı işyerlerinde kural, ihtarlı fesihtir. İhtarın geçerli olması için şu unsurlar bulunmalıdır:

1. Yazılı olmalı: Noter ihtarnamesi en güvenli yoldur.
2. Aykırılığı somut olarak göstermeli: Hangi davranışın sözleşmeye aykırı olduğu, tarih ve olaylarla açıklanmalıdır. “Kiracı komşuları rahatsız etmektedir” gibi genel bir ifade, kiracının neyi düzelteceğini belirsiz bırakır.
3. En az otuz gün süre vermeli: Süre, ihtarın tebliğinden itibaren işler.
4. Fesih uyarısı içermeli: Süre içinde aykırılık giderilmezse sözleşmenin feshedileceği açıkça yazılmalıdır.

Kiracı otuz günlük süre içinde aykırılığı giderirse fesih hakkı doğmaz. Örneğin izinsiz kurduğu atölye makinelerini kaldırır, alt kiracıyı çıkarır veya gürültüye son verirse ihtarın amacı gerçekleşmiş olur. Süre dolduktan sonra aykırılık devam ediyorsa kiraya veren yazılı fesih bildirimini yapar. Uygulamada ihtarname ile fesih bildirimi tek belgede birleştirilir: “Otuz gün içinde giderilmezse sözleşme bu ihtarla feshedilmiş sayılacaktır.”

İhtar çekilmeden açılan dava, konut ve çatılı işyeri kiralarında reddedilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 01.10.2025 tarihli, E. 2025/3400, K. 2025/4478 sayılı kararına konu dosyada ilk derece mahkemesi, kiracıya otuz günlük süre verilmeden açılan akde aykırılık davasını bu gerekçeyle reddetmiştir.

İhtarsız (hemen) fesih hâlleri

Kanun, konut ve çatılı işyerlerinde üç durumda ihtara gerek görmez:

• Kiralanana kasten ağır zarar verilmesi: Kiracının öfkeyle kapıları kırması, tesisatı bilerek tahrip etmesi gibi durumlar.
• Sürenin yararsız olacağının anlaşılması: Aykırılığın niteliği gereği giderilmesi mümkün değilse veya kiracı aykırılığı sürdüreceğini açıkça bildirmişse.
• Davranışın çekilmez olması: Kiracının kiraya vereni veya komşuları tehdit etmesi, saldırması, binada yaşamı fiilen imkânsız hâle getirmesi.

Bu hâllerde kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Hemen fesih istisnai bir yoldur; kiraya veren bu hâllerden birinin bulunduğunu ispat etmezse fesih geçersiz kalır. Bu nedenle olay sınırda ise otuz günlük ihtar yolunu izlemek daha güvenlidir.

Arsa, depo alanı gibi çatılı işyeri sayılmayan kiralarda ise kiraya veren önceden ihtar çekmeden yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir (TBK m. 316/2, ikinci cümle).

İspat

Kiraya veren, aykırılığı ve ihtarın şartlarını ispat eder. Gürültü ve komşuluk ilişkilerine dair uyuşmazlıklarda tanık beyanları önemlidir. Aşağıdaki deliller sık kullanılır:

• Komşuların tanıklığı ve yazılı şikâyetleri,
• Site veya apartman yönetiminin tuttuğu tutanaklar ve kat malikleri kurulu kararları,
• Kolluk tutanakları ve 112 çağrı kayıtları,
• Ceza soruşturma ve kovuşturma dosyaları,
• Sözleşmeye aykırı kullanım iddialarında keşif ve bilirkişi raporu,
• Fotoğraf ve video kayıtları.

Komşu gürültüsüne ilişkin idari ve hukuki yollar Komşu Gürültüsü: Şikâyet, Para Cezası ve Dava Yolları yazımızda anlatılmıştır.

Fesihten sonra tahliye

Fesih bildirimiyle sözleşme sona erer; ancak kiracı kiralananı kendiliğinden boşaltmazsa kiraya veren zorla çıkaramaz. Önce arabulucuya başvurulur (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. Sözleşmeye aykırılığa dayanan tahliye için ilamsız icra yolu yoktur; dava yoluna gidilmesi gerekir.

Fesihten sonra kiracının kiralananda kaldığı süre için kiraya veren, kira bedeli yerine haksız işgal tazminatı (ecrimisil) isteyebilir. Bu konu Ecrimisil Davası: Haksız İşgal Tazminatı, Süre ve Hesaplama yazımızda ele alınmıştır.

Uygulamadan örnek olaylar

Örnek 1: Kiracı, kiraladığı daireyi kiraya verenin haberi olmadan tekstil atölyesine dönüştürür ve gün boyu dikiş makineleriyle çalışır. Komşuların şikâyeti üzerine kiraya veren otuz gün süreli ihtarname çeker. Kiracı süre içinde makineleri kaldırıp daireyi yeniden konut olarak kullanırsa fesih hakkı doğmaz.

Örnek 2: Kiracı, kendisini gürültü yüzünden uyaran üst kat komşusunu merdivende darp eder ve hakkında ceza davası açılır. Kiracının davranışı aynı binada oturanlar bakımından çekilmez olduğundan kiraya veren otuz günlük ihtara gerek olmadan yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Kira davasında ceza dosyasının sonucu beklenmez.

Örnek 3: Kira sözleşmesinde kiracının bahçe bakımını yapacağı yazılıdır ve kiracı bahçeyle ilgilenmez. Bu yükümlülük kiralananın bizzat kullanımıyla doğrudan ilgili ve önemli bir aykırılık sayılmayabilir. Kiraya veren bahçe bakım giderini isteyebilir; ancak bu tek başına tahliye için yeterli olmayabilir.

Güncel Yargıtay kararları

Otuz günlük süre verilmeyen ihtar fesih sonucu doğurmaz

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, ihtarlı fesih yolunun şartlarını açık biçimde sıralamıştır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3640, K. 2026/1142, T. 03.03.2026 sayılı kararında bu şartı bir fabrika kirasında uygulamıştır. Kiracı, sözleşmede kararlaştırılan metrekare başına yük sınırını forkliftle aşmış ve bu durum tutanak ve bilirkişi raporuyla tespit edilmiştir. Buna rağmen kiraya verenin ihtarnamesinde en az otuz günlük süre bulunmadığı için dava reddedilmiştir. Daire, aykırılığın kiralanana ağır zarar verme ya da çekilmezlik düzeyine ulaşmadığını da belirterek ret kararını onamıştır. Aykırılığın ispatlanmış olması, eksik ihtarı telafi etmez.

İzinsiz esaslı değişiklik ve alt kiracının davranışı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3668, K. 2026/2579, T. 29.04.2026 sayılı kararında, bir otelde kiraya verenin yazılı izni olmadan projeye aykırı alan artışı ve kullanım değişikliği yapılmasını özenle kullanma borcuna aykırılık saymıştır. Kiraya veren, aykırılıkların otuz gün içinde giderilmesi için ihtar göndermiş, aykırılıklar giderilmemiştir. Daire, değişikliklerin asıl kiracı ya da alt kiracı tarafından yapılmasının sonucu değiştirmediğini belirtmiştir. Alt kiracının imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi almış olması da kiraya verenin fesih hakkını ortadan kaldırmamıştır. Daire, tahliye davasını reddeden bölge adliye mahkemesi kararını bozmuştur.

Bu karar, alt kiracının ya da kiracıyla birlikte hareket edenlerin davranışlarından kiracının sorumlu olduğu kuralının yapısal değişikliklerde de uygulandığını gösterir.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• İhtarnamede “derhal” veya “yedi gün içinde” gibi otuz günden kısa süre verilmesi.
• Aykırılığın ihtarnamede somut olarak gösterilmemesi.
• Olay çekilmezlik düzeyine ulaşmadığı hâlde ihtarsız fesih yoluna gidilmesi.
• Alt kiracının yaptığı değişikliklerden asıl kiracının sorumlu olmadığının düşünülmesi.
• Otuz günlük süre dolmadan dava açılması.

Sıkça sorulan sorular

Kiraya veren için kontrol listesi

Aykırılık ortaya çıktığında olaylar tarih sırasıyla kaydedilmeli, tanıkların adları not edilmeli ve kiracıya aykırılığı somut olarak açıklayan, en az otuz gün süre veren bir noter ihtarnamesi gönderilmelidir. Süre dolduğunda aykırılığın devam ettiği tutanak, fotoğraf veya tanıkla belgelenmeli, ardından arabuluculuk ve dava süreci başlatılmalıdır.

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.