Kiralananın Geri Verilmesi: Hasar, Olağan Kullanım ve Kiraya Verenin Bildirimi (TBK 334-335)

Kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, TBK m. 334). Kiracı, sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle oluşan eskime ve yıpranmadan sorumlu değildir; yalnızca özensiz veya sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararları öder. Kiraya veren ise teslim sırasında kiralananı gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa kiracı, olağan incelemeyle görülebilecek hasarlardan sorumluluktan kurtulur (TBK m. 335).

Kanun metni

Olağan eskime ile hasar arasındaki sınır

Kiracının sorumluluğunu belirleyen ayrım, sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ile özensiz veya sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan hasar arasındaki farktır. Birkaç yıl oturulmuş bir evde boyanın solması, parkede hafif çizikler, musluk ve armatürlerde kullanım izleri, eşyaların duvarda bıraktığı hafif lekeler olağan eskimedir. Buna karşılık kırık kapı, yanmış tezgâh, sökülmüş dolap, delinmiş fayans, evcil hayvanın tahrip ettiği parke veya kapı, sigara dumanıyla kararmış tavan hasar sayılabilir.

Mahkeme bu ayrımı bilirkişi aracılığıyla yapar. Bilirkişi, kiralananın teslim alındığı tarihteki durumunu, kira süresini, malzemelerin ekonomik ömrünü ve kullanım şeklini birlikte değerlendirir. On yıl oturulmuş bir dairede duvar boyasının yenilenmesi kiracıya yüklenemez; boyanın ekonomik ömrü bu sürede zaten dolmuştur. Altı aylık bir kiracılıkta ise duvarların delik ve kirli bırakılması kiracının sorumluluğunu doğurabilir.

Boya ve badana kimin yükümlülüğündedir?

Kanunda kiracının çıkarken evi boyatması gerektiğine dair bir hüküm yoktur. Kiracı, olağan kullanım nedeniyle eskiyen boyadan sorumlu değildir. Sözleşmede “kiracı çıkarken evi boyalı teslim edecektir” şeklinde bir hüküm bulunması hâlinde bu hükmün geçerliliği tartışmalıdır. Kiralananın teslim alındığı sırada yeni boyalı olduğu ve kiracının boya borcunu açıkça üstlendiği hâllerde mahkemeler bu hükmü uygulayabilmektedir. Ancak TBK m. 334/2, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararlar dışında önceden kararlaştırılan tazminatları geçersiz saydığından, olağan eskimeyi aşan bir yükümlülüğün kiracıya yüklenmesi bu sınırla karşılaşır.

Önceden kararlaştırılan tazminat yasağı

TBK m. 334/2, kiracıyı korumak için konmuştur. Kira sözleşmelerine sık yazılan şu tür hükümler geçersizdir:

• “Kiracı çıkarken kiralananın durumu ne olursa olsun iki aylık kira bedeli tutarında tazminat öder.”
• “Depozito hiçbir koşulda iade edilmez.”
• “Kiracı sözleşme sonunda kiraya verene temizlik bedeli olarak sabit bir tutar öder.”

Bu tür hükümler, kiracının gerçekten bir hasara yol açıp açmadığına bakmaksızın ödeme yükü getirdiği için geçersizdir. Kiraya veren ancak gerçekte oluşan ve kiracının sözleşmeye aykırı kullanımından doğan zararı isteyebilir. Kiracı aleyhine düzenleme yasağının genel çerçevesi Kira Sözleşmesinde Geçersiz Hükümler (TBK 346): Ceza Koşulu, Muacceliyet ve Ek Ödemeler yazımızda ele alınmıştır.

Kiraya verenin gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğü

TBK m. 335, kiraya verene bir külfet yükler. Kiraya veren teslim sırasında kiralananı gözden geçirmeli ve gördüğü eksiklikleri kiracıya hemen ve yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildirimin yapılmaması, kiracıyı olağan incelemeyle görülebilecek bütün eksikliklerden sorumluluktan kurtarır.

Yargıtay, tahliyeden aylar sonra yapılan tespitlere dayanılarak kiracının sorumlu tutulmasını bu nedenle kabul etmemektedir.

Olayda bir hastane binası beş yıllık sözleşmeyle kiralanmış, 23.03.2012’de tutanakla teslim edilmiştir. Tutanakta binanın demirbaşlarla birlikte boş olarak teslim alındığı yazılmış, dış cephedeki tabelaya dair bir kayıt bulunmamıştır. Kiraya veren, kiracının tabelayı sonradan özensiz biçimde söktüğünü ve cepheye zarar verdiğini ileri sürerek yaklaşık on ay sonra delil tespiti yaptırmış ve tazminat istemiştir. Daire, hasarın olağan incelemeyle belirlenebilir olduğunu ve hemen yazılı bildirim yapılmadığını belirterek kiracı aleyhine verilen kararı bozmuştur.

“Hemen” ifadesi için kanunda gün sayısı belirtilmemiştir. Bildirimin teslimle aynı gün ya da teslimi izleyen birkaç gün içinde yapılması güvenlidir. Haftalar sonra yapılan bildirim, mahkemece geç kalınmış sayılabilir.

Gizli hasarlar

Teslim sırasında olağan bir incelemeyle anlaşılamayacak hasarlarda kiracının sorumluluğu devam eder. Duvarın içinden geçen tesisatın kiracının müdahalesiyle zarar görmesi, kullanılmayan bir odadaki gizli su kaçağının kiracının kötü kullanımından kaynaklanması bu türden olabilir. Kiraya veren bu hasarı öğrendiğinde yine hemen yazılı olarak bildirmelidir. Gizli hasarın teslim sırasında fark edilemeyeceğini ispat yükü kiraya verendedir.

Teslim nasıl yapılır ve nasıl ispatlanır?

Kiralananın geri verilmesi, kural olarak anahtarın kiraya verene teslimiyle gerçekleşir. Anahtar teslim edilmedikçe kiracı kiralananı geri vermiş sayılmayabilir ve kira bedeli işlemeye devam edebilir. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınıyorsa kiracı, anahtarı mahkemenin belirleyeceği bir yere tevdi edebilir (TBK m. 107). Bu yol Kira Bedelinin Tevdii yazımızda anlatılmıştır.

Teslimin ve kiralananın teslim sırasındaki durumunun ispatı için şu belgeler hazırlanmalıdır:

1. Teslim tutanağı: İki tarafça imzalanan, tarih, saat, sayaç değerleri ve kiralananın durumunu gösteren tutanak. Tutanakta hasar varsa ayrıca yazılmalı, yoksa “kiralanan hasarsız teslim alınmıştır” ifadesi bulunmalıdır.
2. Fotoğraf ve video: Hem giriş hem çıkış tarihinde her odanın tarihli görüntüleri.
3. Giriş tutanağı: Kiralananın teslim alındığı tarihteki durumu yazılı olarak belgelenmemişse “teslim alındığı durum” ispat sorunu yaratır.
4. Delil tespiti: Taraflar anlaşamazsa sulh hukuk mahkemesinden tespit istenebilir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 400). Kiraya veren hasar iddiasını, kiracı ise hasarsız teslimi bu yolla belgeleyebilir.

Hasar tazminatı ve depozito

Kiracının sorumlu olduğu hasar, onarım bedeli üzerinden hesaplanır. Onarım süresince kiralanan kiraya verilemiyorsa kiraya veren bu süre için kira kaybını da isteyebilir. Bilirkişi, onarım bedelini ve onarım süresini belirler; yeni malzemenin eskisinden daha değerli olması hâlinde “yeni yerine eski” indirimi yapılabilir.

Kiraya veren, hasar bedeli için güvence bedelini (depozito) doğrudan kendisine mal edemez. Depozito banka hesabındaysa iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı olmadan çekilemez. Kiraya veren sözleşmenin bitiminden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı dava veya takip açtığını bankaya bildirmezse banka depozitoyu kiracıya iade eder (TBK m. 342). Ayrıntılar Kira Depozitosu İadesi: Üç Aylık Sınır, Banka Hesabı, Kesintiler ve Dava Yolu yazımızdadır.

Arabuluculuk ve görevli mahkeme

Hasar tazminatı ve depozito iadesi talepleri kira ilişkisinden doğduğundan dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yukarıdaki kararda dava önce asliye hukuk mahkemesinde açılmış, Yargıtay görevli mahkemenin sulh hukuk mahkemesi olduğunu belirterek kararı bozmuş ve dosya yıllar sonra yeniden görülmüştür.

Uygulamadan örnek olaylar

Örnek 1: Kiracı üç yıl oturduğu daireyi boşaltır ve anahtarı teslim eder. Kiraya veren daireye girip baktıktan sonra hiçbir şey söylemez. İki ay sonra yeni kiracı gelmeden önce mutfak dolabının kapaklarının kırık olduğunu fark eder ve kiracıdan bedelini ister. Kırık kapaklar olağan incelemeyle görülebilecek nitelikte olduğundan ve hemen yazılı bildirim yapılmadığından kiracı sorumlu tutulamaz.

Örnek 2: Teslim günü kiraya veren ile kiracı birlikte daireyi gezer. Kiraya veren, salondaki parkenin köpek tırnaklarıyla tahrip olduğunu tutanağa yazar ve kiracı tutanağı imzalar. Bilirkişi onarım bedelini belirlerse kiracı bu bedeli öder; hasar olağan kullanımı aşmaktadır.

Örnek 3: Kira sözleşmesinde “kiracı çıkarken iki aylık kira bedeli tutarında yıpranma bedeli öder” yazılıdır. Kiracı daireyi temiz ve hasarsız teslim eder. Kiraya verenin bu bedeli istemesi mümkün değildir; hüküm TBK m. 334/2 gereğince geçersizdir.

Güncel Yargıtay kararları

Bildirim makul sürede yapılmazsa kiracı sorumlu tutulamaz

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/4992, K. 2026/1757, T. 31.03.2026 sayılı kararda kiracı sözleşmeyi 28.02.2019 tarihli noter ihtarnamesiyle feshetmiş, kiraya veren ise hasar tespitini 12.03.2019’da istemiştir. Bölge adliye mahkemesi, kiraya verenin TBK m. 335’teki yazılı bildirim yükümlülüğünü makul sürede yerine getirmediğini kabul etmiş; Yargıtay bu kararı onamıştır. Tespit davası açmak, kiracıya ayrıca yapılması gereken yazılı bildirimin yerini kendiliğinden tutmaz.

Hızlı ihtar, tespit ve hesap yöntemi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2023/852, K. 2023/3557, T. 06.12.2023 sayılı kararda incelenen dosya, doğru yapılmış bir hasar talebinin örneğidir. Kiracı anahtarları 03.01.2017’de notere tevdi etmiş, kiraya veren iki gün sonra noter ihtarıyla hasarların giderilmesini istemiş ve ardından mahkemeden tespit talep etmiştir. Bölge adliye mahkemesi bu bildirimin makul sürede yapıldığını kabul etmiştir. Hor kullanım bedeli belirlenirken olağan yıpranma payı düşülmüş, onarım süresi (1 ay) ile yeni kiracı bulmak için makul süre (3 ay) toplamı olan dört aylık kira bedeli de ayrıca hesaplanmıştır.

Olağan kullanım dışındaki yıpranmadan kiracı sorumludur

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2020/361, K. 2022/787, T. 31.05.2022 sayılı kararında kiracının kullanma hakkının sınırsız olmadığını belirtmiştir. Kurula göre kiracı kiralananı özenle kullanmak ve olağan kullanımdan doğan yıpranmalar dışında kalan hâliyle geri vermek zorundadır.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Kiraya verenin hasarı yalnızca yeni kiracıya ya da emlakçıya söylemesi. TBK m. 335 kiracıya yazılı bildirim arar; noter ihtarı, iadeli taahhütlü mektup veya teslim tutanağına yazılan not ispat kolaylığı sağlar.
• Bildirim yapmadan önce haftalarca beklemek ya da önce tadilata başlamak. Kiracının sorumluluğu ispat edilemez hâle gelir.
• Talebi yalnızca onarım bedeliyle sınırlamak. Onarım süresi ve makul kiralama süresi için kira kaybı da ayrıca istenebilir; bunun bilirkişi raporunda ayrı kalem olarak hesaplatılması gerekir.
• Kiracının anahtarı notere bırakmasına rağmen kiraya verenin kiralananı teslim almaması. Tevdi tarihi teslim tarihi sayılabileceğinden bildirim süresi de bu tarihten itibaren işler.

Sıkça sorulan sorular

Teslim günü yapılacaklar

Teslim günü iki taraf kiralananı birlikte gezmeli, sayaç değerlerini ve kiralananın durumunu tutanağa yazmalı, her odanın fotoğrafını çekmelidir. Kiraya veren gördüğü eksiklikleri aynı gün yazılı olarak bildirmelidir. Kiracı ise anahtarı tutanakla teslim etmeli ve tutanağın bir örneğini almalıdır.

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.