Ön Ödemeli Konut Satışı: Projeden Daire Alanın Hakları

Henüz inşaatı başlamamış ya da devam eden bir projeden daire satın alıp bedeli peşin veya taksitle ödeyen kişi, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) kapsamında “ön ödemeli konut” satın almıştır. Kanun, konutun teslimine kadar geçen uzun süre içinde tüketicinin taşıdığı riski dikkate alarak bu sözleşmeleri m. 40-46 arasında ayrıca düzenlemiştir. Bu yazıda şekil şartı, cayma ve sözleşmeden dönme hakları, teslim süresi, teminatlar ve teslimde gecikme hâlinde başvurulabilecek yollar anlatılmaktadır.

Kanun metni

Ön ödemeli konut satışı nedir?

TKHK m. 40/1’e göre ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.

Bu tanımın kapsamına girmesi için üç unsur gerekir: Alıcının tüketici olması, taşınmazın konut amaçlı olması ve bedelin teslimden önce ödenmesi. Yatırım amacıyla çok sayıda daire alan kişinin tüketici sayılıp sayılmayacağı somut olaya göre değerlendirilir. Dükkân veya ofis gibi ticari amaçlı bağımsız bölümlerin satışı bu hükümlerin kapsamında değildir.

Kanun, sözleşme kurulmadan önce iki güvence öngörür:

• Ön bilgilendirme formu. Tüketiciye sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, Bakanlıkça belirlenen bilgileri içeren ön bilgilendirme formu verilmelidir (TKHK m. 40/2). Formda konutun nitelikleri, toplam fiyat, ödeme planı, teslim tarihi ve tüketicinin hakları yer alır.
• Yapı ruhsatı. Yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz (TKHK m. 40/3). Ruhsatsız bir proje için ödeme yapılması, tüketiciyi ciddi bir risk altına sokar.

Şekil şartı

TKHK m. 41/1 uyarınca ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Satış ofisinde imzalanan adi yazılı “rezervasyon sözleşmesi” veya “ön satış protokolü” bu şekil şartını karşılamaz.

Kanun, şekle aykırılığın tüketici aleyhine kullanılmasını engeller. Şekle uygun olmayan sözleşmede satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. Ayrıca satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan bir belge vermesini isteyemez (TKHK m. 41/2). Kapora, rezervasyon bedeli veya ön ödeme adıyla alınan paralar da bu yasağın kapsamındadır. Noter şartı ve tescil davası için Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi: Noter Şartı, Tapuya Şerh ve Tescil Davası yazımıza bakılabilir.

Teminat: Bina tamamlama sigortası

TKHK m. 42’ye göre Bakanlıkça belirlenen büyüklüğün üzerindeki projelerde satıcı, ön ödemeli konut satışına başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlamak zorundadır. Bu sigorta, satıcının iflası veya inşaatı tamamlayamaması hâlinde konutun tamamlanmasını ya da tüketicinin ödediği bedelin iadesini güvence altına alır. Bina tamamlama sigortası kapsamındaki tazminat ve teminatlar iflas masasına dâhil edilemez, haczedilemez ve üzerlerine ihtiyati tedbir konulamaz.

Satın alma öncesinde projenin bu teminat kapsamında olup olmadığı, sigorta poliçesinin varlığı ve kapsamı satıcıdan yazılı olarak istenmelidir.

Cayma hakkı: On dört gün

TKHK m. 43/1’e göre tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayabilir. Cayma bildiriminin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir. Tüketicinin cayma hakkı konusunda bilgilendirildiğini satıcı ispat eder.

Konut kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınmışsa, kredi sözleşmesi cayma süresi sonunda yürürlüğe girer. Konut finansmanı kuruluşu cayma süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon veya başka bir ad altında masraf talep edemez (TKHK m. 43/2).

Sözleşmeden dönme hakkı: Yirmi dört aya kadar

Cayma süresi geçtikten sonra da tüketici sözleşmeden çıkabilir. TKHK m. 45/1, sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar tüketiciye gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı tanır. Bu hakkın bedeli, dönmenin yapıldığı tarihe göre değişir. Satıcı, vergi, harç ve benzeri yasal masraflara ek olarak aşağıdaki oranlara kadar tazminat isteyebilir:

Bu oranlar üst sınırdır. Sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılması tüketiciyi bağlamaz. Satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemişse, örneğin inşaat takvimin çok gerisinde kalmışsa, tüketiciden herhangi bir bedel isteyemez (TKHK m. 45/2).

Dönme hakkı, mevcut düzenlemeyle 684 sayılı Kanun Hükmünde Kararname (2017) ile getirilmiş ve 7074 sayılı Kanun’la aynen kabul edilmiştir. Bu tarihten önce kurulan sözleşmelerde hangi hükmün uygulanacağı, sözleşme tarihine göre ayrıca incelenmelidir.

Teslim süresi: En fazla kırk sekiz ay

TKHK m. 44/1, 7392 sayılı Kanun’la 2022 yılında değiştirilmiştir. Mevcut düzenlemeye göre ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde tüketiciye teslim edilmesi zorunludur ve bu süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapuya tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de teslim yapılmış sayılır.

Sözleşmede teslim tarihi belirtilmemişse veya “inşaatın bitiminde teslim” gibi belirsiz bir ifade kullanılmışsa, kırk sekiz aylık üst sınır uygulanır. Satıcının mücbir sebep olarak ileri sürdüğü durumların, örneğin deprem veya salgın gibi olağanüstü olayların teslim süresini ne ölçüde uzatacağı somut olaya göre değerlendirilir. Malzeme fiyatlarındaki artış veya finansman sıkıntısı kural olarak mücbir sebep sayılmaz.

Teslimde gecikme hâlinde tüketicinin hakları

Satıcı konutu taahhüt edilen tarihte teslim etmezse temerrüde düşer. Belirli bir teslim günü kararlaştırılmışsa ayrıca ihtar gerekmez. Bu durumda tüketici, Türk Borçlar Kanunu m. 125 uyarınca şu seçeneklerden birini kullanabilir:

1. İfa ve gecikme tazminatı. Konutun teslimini beklemeye devam eder ve gecikme süresince uğradığı zararı ister. Uygulamada bu zarar, gecikme süresince konutun getirebileceği kira geliri veya tüketicinin ödemek zorunda kaldığı kira bedeli üzerinden hesaplanır.
2. İfadan vazgeçip müspet zarar. Konutu almaktan vazgeçer ve sözleşme zamanında ifa edilseydi elde edeceği menfaat ile mevcut durum arasındaki farkı ister. Konut fiyatlarının yükseldiği dönemlerde bu tutar önemli olabilir.
3. Sözleşmeden dönme ve ödenen bedelin iadesi. Sözleşmeden döner, ödediği bedeli faiziyle birlikte geri ister ve sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zararını talep eder.

Sözleşmeye konulan ve gecikme tazminatını sembolik bir tutarla sınırlayan hükümler haksız şart denetimine tabidir. Gecikme hâlinde tüketicinin gerçek zararını karşılamayan cezai şart hükümleri, tüketicinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkını ortadan kaldırmaz.

Teslim edilen konuttaki eksik ve kusurlar ise ayrı bir konudur. Bu konuda Ayıplı Konut: Müteahhitten Alınan Dairede Gizli Ayıp ve Tüketici Hakları yazımıza bakılabilir.

Görevli yer ve başvuru yolu

Ön ödemeli konut satışından doğan uyuşmazlıklarda tüketici mahkemeleri görevlidir. Konut bedelleri 2026 yılı için belirlenen 186.000 TL’lik hakem heyeti sınırını büyük ölçüde aştığından, uyuşmazlıklar genellikle tüketici mahkemesinde çözülür. Tüketici mahkemesinde dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (TKHK m. 73/A). Ancak taşınmazın aynına ilişkin davalar, örneğin tapu iptali ve tescil davaları, arabuluculuk şartının dışında tutulmuştur.

Örnek olay

Bir tüketici, Mart 2024’te bir projeden 4.000.000 TL’ye daire satın alır ve noterde satış vaadi sözleşmesi imzalar. Sözleşmede teslim tarihi Mart 2026 olarak belirlenmiştir. Tüketici 1.600.000 TL peşinat öder. Kasım 2024’te, yani sözleşmenin dokuzuncu ayında, işini başka bir şehre taşıdığı için daireyi almaktan vazgeçer.

Tüketici TKHK m. 45/1’e dayanarak sözleşmeden döner. Dönme altıncı ile on ikinci ay arasında yapıldığından satıcı, yasal masraflara ek olarak en fazla sözleşme bedelinin yüzde 6’sı olan 240.000 TL tazminat isteyebilir. Satıcı peşinatın tamamına el koymaya çalışırsa tüketici, aşan kısmın iadesi için arabulucuya, anlaşma sağlanamazsa tüketici mahkemesine başvurabilir.

Dönmede iade süresi ve bedelsiz dönme hâlleri

TKHK m. 45’in yukarıdaki kutuda yer almayan iki fıkrası, uygulamada çoğu zaman gözden kaçar. Birincisi, bazı durumlarda tüketiciden hiçbir tazminat istenemez. Satıcının yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmemesinin yanında, tüketicinin ölmesi ya da kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması nedeniyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ve sözleşmenin yerine olağan koşullarla bir taksitle satış sözleşmesi yapılmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi hâllerinde de dönme bedelsizdir (m. 45/2).

İkincisi iade süresidir. Dönme hâlinde tüketiciye iade edilecek tutar ve tüketiciyi borç altına sokan bütün belgeler, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüz seksen gün içinde geri verilir. Satıcı iadeyi yaptıktan sonra tüketici de on gün içinde aldıklarını iade eder (m. 45/3). Yüz seksen günlük süre bir azami süredir; bu süre geçtikten sonra satıcı temerrüde düşer.

Yargıtay kararlarında ön ödemeli konut

Adi yazılı sözleşmeyle ödenen bedel geri istenebilir

Satış ofisinde adi yazılı olarak imzalanan ön ödemeli konut sözleşmeleri noterde düzenleme şeklinde yapılmadığından geçersizdir. Yargıtay, böyle bir sözleşmeyle ödeme yapan tüketicinin ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebileceğini kabul eden bölge adliye mahkemesi kararını onamıştır. Aynı kararda, satıcının yüklenici, alıcının tüketici olması nedeniyle tüketici mahkemesinin görevli olduğu da vurgulanmıştır.

Satıcı geçersizliğe dayanarak ödemeyi alıkoyamaz

Geçersizliğin tüketici aleyhine ileri sürülememesi kuralı, satıcının “sözleşme geçersiz, ödeme borcum yok” savunmasını da kapsar. Yargıtay, satıcının sözleşmeyi dilekçesinde kabul ettiği ve peşin ödemenin sözleşmede yazılı olduğu bir dosyada, geçersizlik savunmasını dinlemeyen kararı onamıştır.

Teslim gecikirse kesinti yapılamaz

Yargıtay’ın temyiz incelemesi yaptığı bir dosyada bölge adliye mahkemesi, konutu süresinde teslim etmeyen satıcının sözleşmeden dönen tüketicinin ödemesinden yüzde 2 kesinti yapmasını yerinde görmemiş; kesilen tutarın, sözleşme masraflarının ve menfi zararın iadesine hükmetmiştir. Gerekçe, m. 45/2’deki “satıcı yükümlülüklerini yerine getirmezse tüketiciden bedel isteyemez” kuralıdır.

Bu kararda anılan teslim süresi, 7392 sayılı Kanun’dan önceki otuz altı aylık sınırdır. 2022’deki değişiklikten sonra kurulan sözleşmelerde üst sınır kırk sekiz aydır.

Bağlı kredide bankanın sorumluluğu

Konut bir bankanın anlaşmalı projesinden bağlı krediyle alınmışsa, konutun hiç veya gereği gibi teslim edilmemesi hâlinde kredi veren de satıcıyla birlikte, kullandırılan kredi tutarıyla sınırlı olarak sorumludur (TKHK m. 35). Yargıtay’ın incelediği bir dosyada bölge adliye mahkemesi, bankayı ödenen konut bedelinden kredi tutarı kadar sorumlu tutmuş, kira kaybı ve cezai şart gibi seçimlik hak niteliği taşımayan taleplerin ise yalnız satıcıya yöneltilebileceğini kabul etmiştir.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Satış ofisindeki adi yazılı “rezervasyon” belgesini yeterli görüp noter sözleşmesini ertelemek. Bu belge satıcıyı ödeme almaktan men eder; tüketiciyi ise tapu tescili davasında zayıf bırakır.
• Yapı ruhsatı ve kat irtifakı kurulup kurulmadığını kontrol etmeden ödeme yapmak.
• Dönme bildirimini satıcıya ispatlanabilir şekilde yapmamak. Hem tazminat oranı hem yüz seksen günlük iade süresi bildirimin ulaştığı tarihe bağlıdır.
• Satıcının temerrüdü varken m. 45/1’e göre dönme bildirimi yapmak. Bu durumda temerrüde dayanılarak dönülmeli, böylece kesintisiz iade ve tazminat istenebilmelidir.
• Bağlı kredide yalnız satıcıya dava açmak. Bankanın kredi tutarıyla sınırlı müteselsil sorumluluğu, satıcının ödeme gücü zayıfladığında önem kazanır.

Sıkça sorulan sorular

Sonuç

Projeden konut alan tüketici; noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi, yapı ruhsatı ve ön bilgilendirme formu ile korunur. On dört gün içinde cezasız cayma, yirmi dört aya kadar yüzde 2 ile yüzde 8 arasında değişen tazminatla dönme hakkı vardır. Konut en geç kırk sekiz ay içinde teslim edilmelidir; gecikmede tüketici kira kaybı gibi zararlarını isteyebilir ve uyuşmazlık arabuluculuğun ardından tüketici mahkemesinde görülür.

İlgili yazılar: Devre Tatil Sözleşmesi: Cayma Hakkı, Ödeme Yasağı ve İptal Yolları, Konut Kredisinde Erken Ödeme Tazminatı ve Tüketicinin Hakları

Mevzuat: 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.