Aile Konutu Kira Sözleşmesi (TBK 349): Eşin Rızası ve Bildirim

Eşlerin birlikte yaşadığı kiralık ev aile konutu niteliğindeyse, kira sözleşmesini imzalamış olan eş, diğer eşin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, TBK m. 349/1; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, TMK m. 194/1). Sözleşmede adı geçmeyen eş ise kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı olabilir (TMK m. 194/4). Bu bildirim yapıldıktan sonra kiraya veren, fesih bildirimini ve ödeme süresi veren ihtarları her iki eşe ayrı ayrı göndermek zorundadır; icra takibi ve dava da iki eşe birlikte yöneltilir.

Kanun metinleri

Aile konutu nedir?

Kanun aile konutunu tanımlamaz. Yargı kararlarında aile konutu, eşlerin ortak yaşamlarını sürdürdükleri, yaşam merkezi olarak kullandıkları konut olarak kabul edilir. Yazlık veya hafta sonu evi kural olarak aile konutu sayılmaz. Bir konutun aile konutu olması için evlilik birliğinin devam etmesi gerekir; boşanma kararının kesinleşmesiyle konut bu niteliğini kaybeder. Boşanma davası sürerken eşler ayrı yaşasa bile, eşlerden birinin ve çocukların oturmaya devam ettiği konut aile konutu niteliğini koruyabilir.

Kira sözleşmesinde konutun aile konutu olarak kiralandığının yazılması şart değildir. Belirleyici olan, konutun fiilen bu amaçla kullanılmasıdır.

Kiracı eşin fesih yasağı

Aile konutunun kira sözleşmesini imzalayan eş, diğer eşin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez. Bu kural, eşlerden birinin diğerini ve çocukları konutsuz bırakmasını önlemek için konmuştur. Rıza açık olmalıdır; susma rıza sayılmaz. Uygulamada rızanın fesih bildirimine diğer eşin de imza atması şeklinde verilmesi en güvenli yoldur.

Rıza olmadan yapılan fesih bildirimi hüküm doğurmaz. Kiracı eşin bu yolla kiralananı boşalttığını bildirmesi, diğer eşin konutta oturma hakkını ortadan kaldırmaz.

Rızanın alınması mümkün değilse (örneğin eş kayıpsa ya da ayırt etme gücünü kaybetmişse) veya eş haklı bir sebep olmadan rıza vermiyorsa, kiracı eş hâkimden karar isteyebilir (TBK m. 349/2; TMK m. 194/2). Bu talep aile mahkemesinde görülür. Mahkeme, eşlerin ve çocukların konut ihtiyacını, kiracı eşin feshi istemekteki haklı menfaatini ve başka bir konutun sağlanıp sağlanmadığını değerlendirir.

Kiracı olmayan eşin taraf olma bildirimi

Kira sözleşmesini yalnızca eşlerden biri imzalamışsa diğer eş, kiraya verene yapacağı bir bildirimle sözleşmenin tarafı olur (TMK m. 194/4). Bildirim için kanunda şekil veya süre öngörülmemiştir; ancak ispat kolaylığı için noter ihtarnamesiyle yapılması tavsiye edilir. Bildirimde konutun aile konutu olduğu ve eşin kira sözleşmesinin tarafı olmak istediği açıkça yazılmalıdır.

Bildirimin sonuçları şunlardır:

• Bildirimde bulunan eş kiracı sıfatını kazanır.
• Kira bedelinden ve sözleşmeden doğan diğer borçlardan diğer eşle birlikte müteselsilen sorumlu olur.
• Kiraya veren, fesih bildirimini ve ödeme süresi veren ihtarları her iki eşe ayrı ayrı göndermek zorunda kalır.
• Tahliye istemi bölünemez nitelikte olduğundan icra takibi ve dava iki eşe birlikte yöneltilmelidir.

Bildirimin etkisi ileriye yöneliktir. Kiraya veren, bildirimden önceki dönemin kira borcunu sonradan taraf olan eşten isteyemez.

Kiraya veren açısından sonuçlar

Taraf olma bildirimi yapılmışsa kiraya verenin bütün tahliye ve fesih işlemlerini her iki eşe yöneltmesi gerekir. Yargıtay, bu bildirimden sonra yalnızca bir eşe karşı başlatılan tahliye takibinin eksik olduğunu kabul etmektedir.

Olayda kiraya veren, kiracı eşe karşı tahliye takibi başlatmıştır. Takip dışında kalan eş, konutun aile konutu olduğunu kiraya verene ihtar ederek sözleşmenin tarafı olduğunu ileri sürmüş ve icra mahkemesine şikâyette bulunmuştur. Daire, tahliye isteminin bölünemez olduğunu, eşler arasında zorunlu takip arkadaşlığı bulunduğunu belirtmiş; alacaklıya diğer eşi takibe dahil etmesi için süre verilmesi gerektiğini kabul etmiştir.

Kiraya veren bu nedenle şu işlemlerde her iki eşi muhatap almalıdır:

1. TBK m. 315’e göre kira borcunun ödenmesi için otuz günlük süre veren ihtar,
2. İcra ve İflas Kanunu m. 269’a göre tahliye talepli ödeme emri,
3. On yıllık uzama süresi sonunda veya belirsiz süreli sözleşmede fesih bildirimi,
4. TBK m. 353’e göre dava açacağına dair bildirim,
5. Tahliye davası ve arabuluculuk başvurusu.

Tahliye taahhüdü ve aile konutu

Uygulamada en çok tartışılan konu, kiracı eşin tek başına verdiği tahliye taahhüdünün diğer eşe karşı ileri sürülüp sürülemeyeceğidir. Bölge adliye mahkemelerinin kararları bu konuda çelişkili olmuştur. Bir görüşe göre tahliye taahhüdü verildiği tarihte diğer eş henüz taraf olma bildiriminde bulunmamışsa, taahhüt geçerlidir ve sonradan yapılan bildirim onu geçersiz kılmaz. Diğer görüşe göre ise tahliyenin bölünmezliği nedeniyle diğer eşin sonradan taraf olması, kendisinin imzası bulunmayan taahhüdü ona karşı etkisiz bırakır. Bu çelişki, uyuşmazlığın giderilmesi istemiyle Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin önüne getirilmiştir. Daire, 20.10.2025 tarihli, E. 2025/3374, K. 2025/4997 sayılı kararıyla birinci görüşü benimsemiştir: kiracı eşin, diğer eşin taraf olma bildiriminden önce verdiği yazılı tahliye taahhüdü geçerlidir ve sonradan yapılan bildirim onu geriye etkili olarak geçersiz kılmaz.

Kiraya veren açısından en güvenli yol, aile konutu olarak kullanılacağı bilinen bir taşınmazda tahliye taahhüdünü her iki eşe birlikte imzalatmaktır. Kiracı olmayan eş açısından ise taraf olma bildirimini erken yapmak, sonraki işlemlerde muhatap alınmayı sağlar.

Kiracının ölümü ve boşanma

Kiracı eş ölürse, birlikte oturan diğer eş sözleşmeye ve kanun hükümlerine uyduğu sürece taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilir (TBK m. 356). Bu konu Kiracının Ölümünde Kira Sözleşmesi: Mirasçıların Fesih ve Devam Hakkı yazımızda anlatılmıştır.

Boşanma davası sırasında aile mahkemesi, geçici önlem olarak konutun eşlerden birinin kullanımına bırakılmasına karar verebilir (TMK m. 169). Boşanma kesinleşince konut aile konutu niteliğini kaybettiğinden TBK m. 349’daki rıza şartı da sona erer.

Uygulamadan örnek olaylar

Örnek 1: Kira sözleşmesini koca imzalamıştır. Eşler arasında anlaşmazlık çıkınca koca kiraya verene sözleşmeyi feshettiğini bildirir ve evden ayrılır. Kadın ve çocuklar evde oturmaya devam eder. Kadının açık rızası olmadığından fesih geçersizdir. Kadın, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olabilir ve kirayı kendisi ödeyerek oturmaya devam edebilir.

Örnek 2: Kiracı olmayan eş, kiraya verene noter aracılığıyla taraf olma bildiriminde bulunmuştur. Kiraya veren, ödenmeyen kira için yalnızca sözleşmeyi imzalayan eşe tahliye talepli icra takibi başlatır. Diğer eş icra mahkemesine şikâyette bulunur. Mahkeme, kiraya verene diğer eşi takibe dahil etmesi için süre verir; dahil etmezse şikâyet kabul edilir.

Örnek 3: Kiracı eş başka bir şehre tayin olmuştur ve ailesiyle birlikte taşınmak ister. Eşi ise çocukların okulu nedeniyle taşınmayı kabul etmez ve fesih için rıza vermez. Kiracı eş aile mahkemesinden karar isteyebilir; mahkeme, çocukların durumu ve tarafların menfaatlerini birlikte değerlendirir.

Güncel Yargıtay kararları

Bildirimden önce verilen tahliye taahhüdü geçerlidir

Bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığı, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin uyuşmazlığı gidermek için verdiği kararla sona ermiştir. Daire, taraf olma bildiriminin yalnız bildirimden sonrası için sonuç doğurduğunu, bildirimden önce kiraya veren lehine doğmuş hakları ortadan kaldırmadığını kabul etmiştir.

Aynı kararda, bildirim yapıldıktan sonra düzenlenecek tahliye taahhüdünün her iki eşçe birlikte imzalanması ya da bir eşin verdiği taahhüde diğer eşin açıkça rıza göstermesi gerektiği de belirtilmiştir. Karar, bölge adliye mahkemeleri için bağlayıcıdır. Bu nedenle bildirimin zamanı, tahliye davalarında ilk incelenen konu hâline gelmiştir.

Takip tarihine kadar bildirim yapılmamışsa

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2024/7628, K. 2025/3660, T. 14.04.2025 sayılı kararında, tahliye takibinin başladığı tarihe kadar kiraya verene bildirimde bulunmayan eşin kira sözleşmesinin tarafı olmadığını kabul etmiştir. Daire, kiralık konutta ve taraflar arasında konutun aile konutu olduğu konusunda çekişme yokken açılan aile konutu tespit davasında hukuki yarar bulunmadığını belirtmiş ve davanın kabulüne ilişkin kararı bozmuştur. Kiralık evde tapu şerhi yolu da kapalı olduğundan bu eşin elindeki tek araç, zamanında yapılmış bildirimdir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, E. 2023/4631, K. 2024/2356, T. 03.04.2024 sayılı kararında da benzer bir olay incelenmiştir. Kiracı olmayan eş, boş tarihli tahliye taahhüdüne dayanan takipten sonra aile mahkemesine başvurmuş; ilk derece mahkemesi, eşin takip tarihine kadar bildirim yapmadığını ve takipte haklılığın takip tarihine göre belirleneceğini gözetmiştir. Bölge adliye mahkemesi de davacının hukuki yararı bulunmadığını kabul etmiş, Daire bu kararı onamıştır.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Kiracı olmayan eşin taraf olma bildirimini ancak tahliye takibi başladıktan sonra yapması.
• Bildirim yerine kiralık konut için aile konutu tespit davası açılması; bu dava çoğu zaman hukuki yarar yokluğundan reddedilir.
• Kiraya verenin, bildirim yapıldıktan sonra tahliye taahhüdünü yalnız sözleşmeyi imzalayan eşe imzalatması.
• Bildirimin tarihini ispatlayacak bir belge (noter ihtarnamesi, tebliğ şerhi) saklanmaması.

Sıkça sorulan sorular

Eşler ve kiraya veren için kontrol listesi

Kiraya veren, kiracının evli olup olmadığını ve diğer eşin taraf olma bildiriminde bulunup bulunmadığını dosyada takip etmeli, bildirim varsa her işlemi iki eşe ayrı ayrı yöneltmelidir. Kiracı olmayan eş, taraf olma bildirimini noter aracılığıyla yapmalı ve bir örneğini saklamalıdır. Tahliye taahhüdüne dayanan işlemler için Tahliye Taahhüdü: Geçerlilik Şartları, Bir Aylık Süre ve İcra Yoluyla Tahliye yazımıza bakılabilir.

İlgili yazılar: Kiracının veya Eşinin Konutu Olması Nedeniyle Tahliye (TBK 352/3), Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri (TBK 322)

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olaylarda hukuki destek alınması önerilir.