Yıkım Kararı İptal Davası: Yapı Tatil Tutanağı, Encümen Kararı ve 60 Günlük Süre

Ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı yapılan bir yapı için belediye önce yapı tatil tutanağı düzenleyerek inşaatı durdurur, yapı sahibine aykırılığı gidermesi için bir aylık süre tanır. Aykırılık bu süre içinde giderilmezse belediye encümeni yıkım kararı verir. Yıkım kararı bir idari işlemdir; tebliğinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Davada mahkeme, yapının gerçekten ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olup olmadığını, usule uyulup uyulmadığını ve aykırılığın giderilebilir nitelikte bulunup bulunmadığını inceler.

Hangi yapılar için yıkım kararı verilir?

İmar Kanunu, ruhsat alınmadan yapılan ve ruhsata aykırı yapılan yapıları aynı yaptırım sistemine bağlar. Ruhsatsız yapı, hiçbir ruhsata dayanmayan yapıdır. Ruhsata aykırı yapı ise bir ruhsat bulunmakla birlikte onaylı projeden farklı yapılan yapıdır: ilave kat, ruhsatsız çatı katı, balkonun kapatılarak oda yapılması, bodrum katın projede gösterilmeyen şekilde kullanılması gibi.

Yıkım kararının konusu yapının tamamı olmak zorunda değildir. Aykırılık yalnızca bir bölümdeyse karar o bölümle sınırlı tutulmalıdır. Örneğin projede bulunmayan çatı katı için verilen karar, binanın diğer katlarını kapsamaz. Kararın aykırılığı açıkça tanımlaması, uygulanabilir olmasının da koşuludur.

Basit tamir ve tadiller, bina içinde taşıyıcı sistemi etkilemeyen değişiklikler ve kanunda ruhsattan muaf tutulan yapılar için yıkım kararı verilemez. Belediyenin “aykırılık” dediği değişikliğin aslında ruhsat gerektirmeyen bir işlem olması, iptal davasında en sık ileri sürülen sebeplerden biridir.

Yapı tatil tutanağı ve mühürleme

Belediye ya da valilik görevlileri ruhsatsız veya ruhsata aykırı bir inşaatı tespit ettiğinde yapının o andaki durumunu tutanağa bağlar. Bu tutanağa yapı tatil tutanağı denir. Yapı mühürlenir ve inşaat derhâl durdurulur.

Tutanağın yapıya asılmasıyla tebliğ yapılmış sayılır. Bu, yapı sahibinin ayrıca adresine tebligat beklememesi gerektiği anlamına gelir. Yapı sahibi yapıyla sık ilgilenmiyorsa, tutanak asıldığı günden itibaren süreler işlemeye başlar ve hak kayıpları doğabilir.

Tutanakta yapının adresi, ada-parsel bilgisi, aykırılığın niteliği, yapının hangi aşamada olduğu, fotoğraflar ve ölçüler yer almalıdır. Aykırılığı somut olarak göstermeyen, ölçü ve kroki içermeyen tutanak, hem yıkım kararını hem de para cezasını sakat bırakır.

Mühür bozma

Mühürlenen yapıda çalışmaya devam edilmesi ayrı sonuçlar doğurur. Mühür bozma TCK m. 203 uyarınca suçtur. Ayrıca mühürlü yapıda inşaata devam edilmesi, imar para cezasının artırılmasına yol açar. Yapı sahibinin itiraz hakkını kullanırken mührü bozmaması gerekir.

Bir aylık süre

Yapı tatil tutanağının tebliğinden itibaren yapı sahibine en çok bir ay süre tanınır. Bu süre içinde yapı sahibi şu yollardan birini izleyebilir:

• Yapıyı ruhsata ve eki projelere uygun hâle getirmek.
• Aykırılık imar planına uygun ise ruhsat ya da tadilat ruhsatı almak.
• Aykırılık gideriliyor ise belediyeden mührün kaldırılmasını istemek.

Süre içinde ruhsat başvurusu yapılmış, fakat belediye başvuruyu karara bağlamamışsa yıkım kararı verilmesi tartışmalı hâle gelir. Danıştay, yapı sahibinin süre içinde aykırılığı gidermek için başvurduğu ve başvurusunun plana uygun olduğu durumlarda, başvuru incelenmeden yıkım kararı verilmesini hukuka aykırı bulmaktadır.

Encümen kararı

Bir aylık süre içinde aykırılık giderilmezse belediye encümeni, belediye sınırları dışında il idare kurulu, ruhsat iptal edilerek yapının yıktırılmasına karar verir. Kararın gerekçesinde aykırılığın ne olduğu ve neden giderilmediği belirtilmelidir.

Encümen kararı yapı sahibine tebliğ edilir. Dava açma süresi bu tebliğle başlar. Tebligatın usulsüz yapılması, 7201 sayılı Tebligat Kanunu uyarınca öğrenme tarihini başlangıç yapar; usulsüz tebligata dayanılarak süre aşımı ileri sürülemez.

Yıkım kararına karşı dava

Süre ve görevli mahkeme

Yıkım kararına karşı tebliğ tarihinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılır. Yetkili mahkeme, yapının bulunduğu yer idare mahkemesidir. Davalı, kararı veren belediye başkanlığı ya da valiliktir.

Yapı tatil tutanağı da kesin ve yürütülmesi gereken bir işlem olarak kabul edildiğinden ayrıca dava konusu yapılabilir. Uygulamada yapı tatil tutanağı, yıkım kararı ve imar para cezası aynı dilekçeyle birlikte dava konusu edilir. Bu işlemler arasında maddi ve hukuki bağlılık bulunduğu için tek dilekçeyle açılan dava kabul edilir.

Mahkeme neleri inceler?

Mahkeme şu sorulara cevap arar:

1. Yapı ruhsatsız ya da ruhsata aykırı mı?
2. Aykırılık, ruhsat gerektiren bir işlem mi?
3. Yapı tatil tutanağı usulüne uygun düzenlenip tebliğ edildi mi?
4. Yapı sahibine bir aylık süre tanındı mı?
5. Encümen kararı aykırılıkla sınırlı mı, yoksa aykırı olmayan kısımları da kapsıyor mu?
6. Yapı, kanunda öngörülen bir af ya da yapı kayıt belgesi kapsamında mı?

Bu sorular çoğunlukla keşif ve bilirkişi incelemesiyle cevaplanır. Bilirkişi, yapıyı ruhsat eki projeyle karşılaştırır ve aykırılığın niteliğini, ölçülerini ve imar planına uygun hâle getirilip getirilemeyeceğini raporlar.

Yapı kayıt belgesinin etkisi

3194 sayılı Kanun’un geçici 16. maddesi uyarınca yapı kayıt belgesi alınan yapılar hakkında verilmiş yıkım kararları iptal edilir. Yapı kayıt belgesi bulunan bir yapı için yıkım kararı verilmesi hukuka aykırıdır. Ancak belgenin gerçeğe aykırı beyanla alındığı anlaşılırsa idare belgeyi iptal eder ve yıkım süreci yeniden başlar. Bu nedenle davada belgenin hangi yapı ve hangi kat için alındığı dikkatle incelenmelidir.

Yürütmenin durdurulması

Yıkım kararı uygulandığında yapı ortadan kalkar ve iptal kararı anlamsız hâle gelir. Bu yüzden yıkım davalarında yürütmenin durdurulması talebi neredeyse her zaman yerindedir. Telafisi güç ya da imkânsız zarar ölçütü, yıkımın geri dönüşü olmayan niteliği nedeniyle genellikle kolay gösterilir. Mahkemenin ayrıca kararın açıkça hukuka aykırı olduğunu görmesi gerekir.

Mahkeme yürütmeyi durdurma talebini bilirkişi raporundan önce de karara bağlayabilir ya da idarenin savunması alınıncaya kadar geçici olarak yürütmeyi durdurabilir. Davacının dilekçede yıkımın yakın olduğunu gösteren belgeleri (yıkım için tebliğ edilen tarih, belediyenin yazısı) sunması bu yönden yararlıdır.

Yıkımı kim yapar, masrafı kim öder?

İmar Kanunu, yıkımın önce yapı sahibine bırakılmasını öngörür. Belediye, yapı sahibine yıkım için süre verir. Yapı sahibi yıkmazsa belediye yıkımı yapar ve masrafını yapı sahibinden tahsil eder. Masraf 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip edilir.

Yıkım masrafına karşı ayrıca dava açılabilir. Masrafın gerçek giderleri aştığı ya da yıkım kararının iptal edildiği durumlarda masraf istemi hukuki dayanağını yitirir. Yıkım kararı yargı kararıyla iptal edildikten sonra uygulanmışsa yapı sahibi idareye karşı tam yargı davası açarak zararının giderilmesini isteyebilir.

Ceza davasıyla ilişkisi

Ruhsatsız yapı yapmak aynı zamanda TCK m. 184’te düzenlenen imar kirliliğine neden olma suçunu oluşturabilir. Ceza davası ile idari yıkım süreci birbirinden bağımsız yürür. Ancak TCK m. 184/5 uyarınca, kişi yapıyı imar planına ve ruhsatına uygun hâle getirirse kamu davası açılmaz, açılmış dava düşer, verilmiş ceza da bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar. Bu hüküm, idari süreçte aykırılığın giderilmesinin ceza yönünden de sonuç doğurduğunu gösterir.

Ceza davasında verilen beraat kararı yıkım kararını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. İdari yargı yapının imar mevzuatına uygunluğunu ayrıca değerlendirir. Buna karşılık ceza dosyasındaki bilirkişi raporları idari davada delil olarak kullanılabilir.

2018 ve 2020 değişiklikleriyle gelen kurallar

İmar Kanunu’nun 32. maddesi 7153 sayılı Kanunla (2018) ve 7221 sayılı Kanunla (2020) değiştirilmiştir. Bu değişiklikler hem bir aylık sürenin uygulanmasını hem de tapu kaydını etkiler.

• Ruhsata bağlanamayacak yapılar: İdare, yapının ruhsata bağlanamayacağını veya aykırılıkların giderilemeyeceğini tespit ederse ruhsat bir aylık süre beklenmeden iptal edilir ve aykırı imalatlar için yıkım hükümleri uygulanır (m. 32/6). Bu durumda yıkım kararının bir ay beklenmeden verilmesi tek başına iptal sebebi değildir; ancak “ruhsata bağlanamaz” tespitinin tutanakta ve kararda somut olarak gösterilmesi gerekir.
• Tapuya beyan: Yapının imar mevzuatına aykırı olduğu bilgisi, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere ilgili idarece en geç yedi gün içinde tapu müdürlüğüne bildirilir. Aykırılığın giderildiği idarece bildirilmeden bu beyan kaldırılamaz. Taşınmazı satın alacak kişi açısından bu beyan, yapının hukuki durumunu gösteren ilk kayıttır.
• Bakanlığın ikame yetkisi: Bir aylık süre sonunda aykırılık giderilmediği hâlde iki ay içinde yıkım kararı alınmayan ya da yıkım kararına rağmen altı ay içinde yıkılmayan yapıları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı yıkabilir veya yıktırabilir. Belediyenin uzun süre işlem yapmaması, yapının yıkım riskinden kurtulduğu anlamına gelmez.
• Tutanağın nüshaları: Yapı tatil tutanağının bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir.

Güncel Danıştay kararları

Daire, yapı sahibine verilecek sürenin bir ayı geçemeyeceğini; idare süre vermemişse yıkım kararı için tespit tarihinden itibaren bir ayın beklenmesi gerektiğini açıklamıştır.

Bu kararda bir aylık süre dolmadan alınan encümen kararı yıkıma ilişkin kısmı yönünden hukuka aykırı bulunmuştur. Süre hesabı yapılırken yapı tatil tutanağının tarihi ile encümen kararının tarihi karşılaştırılmalıdır.

Paylı bir taşınmazda birden fazla yapı bulunan olayda, para cezasının kimden ve hangi oranda tahsil edileceği belirlenmeden verilmesi hukuka aykırı sayılmıştır. Aynı kararda yıkıma ilişkin kısım ise bir aylık süreye uyulmadığı gerekçesiyle bozulmuştur.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Yapı tatil tutanağının asıldığı günü kaydetmemek. Bir aylık sürenin hesabı ve encümen kararının erken alınıp alınmadığının denetimi bu tarihe bağlıdır.
• Yalnız yıkım kararını dava konusu edip aynı encümen kararındaki imar para cezasını dışarıda bırakmak.
• Ruhsata bağlanamayacağı tespit edilen yapılarda bir aylık süre itirazına güvenmek. Bu yapılarda asıl tartışma, ruhsata bağlanamazlık tespitinin doğruluğudur.
• Paylı taşınmazlarda yapıyı kimin yaptığını ortaya koymamak. Para cezasının şahsiliği bakımından bu bilgi davanın sonucunu etkiler.
• Mühürlü yapıda çalışmaya devam etmek. Bu hem TCK m. 203 kapsamında suç oluşturur hem de idari süreçte yapı sahibinin aleyhine değerlendirilir.

Pratik öneriler

• Yapı tatil tutanağı asıldığı gün fotoğraflanmalı ve tutanağın bir örneği belediyeden istenmelidir.
• Bir aylık süre içinde bir mimar ya da mühendisle aykırılığın plana uygun hâle getirilip getirilemeyeceği değerlendirilmeli; mümkünse tadilat ruhsatı başvurusu yapılmalıdır.
• Encümen kararı tebliğ edildiğinde 60 günlük süre takvime işlenmelidir.
• Dava dilekçesine yürütmenin durdurulması, keşif ve bilirkişi talebi eklenmelidir.
• İmar para cezasına karşı da aynı süre içinde dava açılmalıdır; iki işlemden birinin dava dışında bırakılması o işlemin kesinleşmesine yol açar.

Süreç özeti

1. Aykırılığın tespiti ve yapı tatil tutanağı
2. Mühürleme ve tutanağın yapıya asılması
3. Aykırılığı gidermek için bir aylık süre
4. Belediye encümeninin yıkım ve para cezası kararı
5. Tebliğden itibaren 60 gün içinde iptal davası
6. Yürütmenin durdurulması, keşif ve karar

Sıkça sorulan sorular

Sonuç

Yıkım kararına karşı başarılı bir savunma, sürecin ilk gününden başlar. Yapı tatil tutanağının asıldığı tarih, bir aylık süre içinde yapılan başvurular ve encümen kararının tebliğ tarihi davanın kaderini belirler. Yapı tatil tutanağı, yıkım kararı ve imar para cezası birlikte, 60 günlük süre içinde ve yürütmenin durdurulması talebiyle dava konusu edilmelidir.

İlgili yazılar: Yapı Ruhsatı İptal Davası: Komşunun Dava Hakkı, Süre ve Yürütmeyi Durdurma, İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi: Hukuki Niteliği, Sınırları ve İptali, İmar Para Cezası ve Yıkım Kararı: Bir Aylık Süre ve Dava, Riskli Yapı Tespitine İtiraz: 15 Günlük Süre, Teknik Heyet ve İptal Davası

Mevzuat: 3194 sayılı İmar Kanunu · 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu · 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.