Av. Emrah Karatay
KISA CEVAP
- Paylı bir taşınmazın kira geliri, aksine bir anlaşma yoksa paydaşlar arasında payları oranında paylaşılır. Paylı malın kiraya verilmesi önemli yönetim işidir ve pay ile paydaş çoğunluğuyla karar verilmesini gerektirir (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, TMK m. 691). Taşınmazı kiraya verip kira bedelini tek başına alan paydaştan diğer paydaşlar, payları oranında kira gelirini isteyebilir. Kiraya verilerek gelir elde edilen yerlerde, paydaşlar arası ecrimisil davalarında aranan “intifadan men” ihtarı şartı Yargıtay uygulamasına göre aranmaz. Talep, dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için ileri sürülebilir.
Miras yoluyla birden fazla kişiye kalan dükkânlar, apartman daireleri ve tarlalar çoğu zaman paydaşlardan biri tarafından yönetilir. Bu paydaş taşınmazı kiraya verir, kira bedelini kendi hesabına alır ve diğer paydaşlara ya hiç ödeme yapmaz ya da düzensiz ödeme yapar. Diğer paydaşlar yıllar sonra kira gelirindeki paylarını istemek için hangi yola başvuracaklarını sorar.
Bu yazıda paylı taşınmazın kiraya verilmesinde karar çoğunluğu, kiracıya karşı durum, kira gelirinin paydaşlar arasında paylaşılması, kira payını istemenin hukuki dayanağı, miras ortaklığındaki farklılıklar, zamanaşımı ve görevli mahkeme anlatılmaktadır.
Kanun metinleri
TMK m. 691/1 (Önemli yönetim işleri)
“İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir.”
TMK m. 693/1-2 (Yararlanma ve kullanma)
“Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir.”
TMK m. 694 (Giderler ve yükümlülükler)
“Paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır. Payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu edebilir.”
Paylı malın kiraya verilmesi: kim karar verir?
Pay ve paydaş çoğunluğu
TMK m. 691, adi kira veya ürün kirası sözleşmesi yapılmasını ve feshini önemli yönetim işi saymıştır. Bu kararlar için hem payların çoğunluğu hem de paydaşların sayıca çoğunluğu gerekir. Örneğin dört paydaşlı bir taşınmazda payları toplamı yarıdan fazla olan ve sayıca da en az üç kişi olan paydaşların kararıyla kira sözleşmesi yapılabilir.
Pay ve paydaş sayısının eşit olduğu hâllerde, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir ve gerekirse kayyım atar (TMK m. 691/3). Paydaşlar oybirliğiyle farklı bir yönetim düzeni de kararlaştırabilir; örneğin taşınmazın yönetimini ve kiraya verilmesini bir paydaşa bırakabilir (TMK m. 689).
Çoğunluk sağlanmadan yapılan kira sözleşmesi
Bir paydaşın çoğunluk kararı olmadan tek başına yaptığı kira sözleşmesi, sözleşmenin tarafları arasında borç doğurur. Kiracı, kira sözleşmesini yaptığı paydaşa kira öder ve bu paydaştan kiralananın kullandırılmasını ister. Ancak bu sözleşme, sözleşmeye katılmayan ve rıza göstermeyen diğer paydaşları bağlamaz.
Bu durum kiracıyı da ilgilendirir. Sözleşmeye katılmayan paydaşlar, rızaları dışında yapılan kullanıma karşı haklarını ileri sürebilir. Kiracının kullanımının bu paydaşlar bakımından haksız işgal niteliği taşıyıp taşımadığı, kiracının iyiniyeti ve paydaşların tutumu gibi somut olgulara göre değerlendirilir. Bu nedenle hisseli bir taşınmazı kiralayacak kişinin tapu kaydını incelemesi, sözleşmeyi paydaşların çoğunluğuyla ya da yetkili temsilciyle yapması yerinde olur.
Kira gelirinin paylaşılması
Kira bedeli, taşınmazın hukuki semeresidir, yani taşınmazın sağladığı gelirdir. Paylı mülkiyette gelirden paydaşlar payları oranında yararlanır. Aynı oranla paydaşlar vergi, sigorta, ortak onarım ve yönetim giderlerine de katlanır (TMK m. 694).
Bu nedenle taşınmazı kiraya veren ve kira bedelini tahsil eden paydaş, tahsil ettiği kirayı yalnızca kendi payı oranında kendisine ayırabilir. Kalan kısım diğer paydaşlara aittir. Kirayı tahsil eden paydaş, taşınmaz için yaptığı zorunlu giderleri ve vergileri belgelendirerek diğer paydaşların paylarına düşen kısmı kira gelirinden mahsup edebilir.
İntifadan men şartı aranmaz
Paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak davacı paydaşın taşınmazdan yararlanma isteğini önceden davalı paydaşa bildirmiş olması, yani “intifadan men” koşulunun gerçekleşmesi gerekir. Yargıtay uygulamasında bu kuralın istisnaları da kabul edilmiştir. Bu istisnalardan biri, taşınmazın konut veya iş yeri gibi kiraya verilerek hukuki semere elde edilen bir yer olmasıdır. Bu ilke, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin E. 2021/4581, K. 2021/1562 sayılı kararı da dâhil olmak üzere pek çok kararda tekrar edilmiştir.
Sonuç olarak taşınmazı kiraya verip kirayı tek başına alan paydaştan diğer paydaşlar, önceden ihtar göndermeden de geçmiş dönem kira gelirindeki paylarını isteyebilir. Ancak ihtiyatlı davranmak bakımından talebin noter ihtarnamesiyle bildirilmesi, faizin başlangıcı ve ispat açısından yararlıdır. Paydaşlar arasında ecrimisil kuralları için Ecrimisil Davası: Haksız İşgal Tazminatı, Süre ve Hesaplama yazımıza bakılabilir.
Yargıtay kararlarında kira gelirinin paylaşılması
İntifadan men koşulunun istisnaları
Paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak intifadan men şartı aranır; ancak kiraya verilerek gelir elde edilen taşınmazlar bu kuralın istisnasıdır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, istisnaları toplu biçimde şöyle sıralamıştır:
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/4266, K. 2024/5195, T. 21.11.2024
Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın doğal ürün veren yada kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir.
Talep sebepsiz zenginleşmeye dayanır
Kiraya veren paydaşın tahsil ettiği kira bedelinden pay istenmesi, teknik anlamda ecrimisil değil, sebepsiz zenginleşmeye dayalı bir alacaktır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin aktardığı bozma kararında bu nitelendirme açıkça yapılmıştır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/2034, K. 2023/2930, T. 29.05.2023
davalı tarafından bizzat kullanıldığı tespit edilen, bağımsız bölümler dışındaki bağımsız bölümlere ilişkin uyuşmazlık, paydaşlar arasında ecrimisil isteğine ilişkin olmayıp, paydaş malikin, diğer paydaş kiraya verenden, kira bedeli olarak tahsil ettiği bedelin sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde tahsili isteğine ilişkindir. Bu nedenle, davacı tarafın bu bağımsız bölümlere yönelik alacak talebinin değerlendirilmesinde intifadan men koşulunun uygulama alanı bulunmamaktadır.
Bizzat kullanılan ve kiraya verilen bölümler ayrı değerlendirilir
Aynı binada bazı bölümleri paydaşların bizzat kullandığı, bazılarının ise kiraya verildiği durumlarda mahkeme her bölüm için ayrı inceleme yapmalıdır. Kiraya verilen bölümlerde intifadan men aranmazken, bizzat kullanılan bölümlerde ihtar gönderilmiş olması gerekir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/6275, K. 2023/1065, T. 22.02.2023
mahkemece hangi bağımsız bölümün, hangi davalı tarafından bizzat kullanılmakta, hangi bağımsız bölümün ise kiraya verilmiş olup kirasının hangi davalı tarafından tahsil edilmekte olduğunun belirlenmiş olduğu, intifadan men olgusu üzerinde durulduğu ve bizzat kullanılan bölümler ile kiraya verilerek kullanılan bölümler yönünden ayrı ayrı değerlendirme yapılarak verilen kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla
Bu nedenle dava açılmadan önce, hangi bölümün kime kiraya verildiği, kiranın hangi paydaşın hesabına yattığı ve hangi bölümün paydaşlarca bizzat kullanıldığı ayrı ayrı belgelenmeli; bizzat kullanılan bölümler için ayrıca noter ihtarı gönderilmelidir.
Talebin hesaplanması
Kira gelirindeki payın hesaplanmasında iki yöntem gündeme gelir.
Gerçekte tahsil edilen kira: Kirayı tahsil eden paydaşın gerçekte aldığı kira bedeli esas alınır. Kira sözleşmesi, banka hesap hareketleri ve kiracının ödeme belgeleri bu hesaplamanın temel delilleridir. Davacı paydaş, tahsil edilen kira bedelinin kendi payına düşen kısmını ister.
Emsal kira bedeli: Taşınmaz piyasa değerinin çok altında, örneğin bir yakına düşük bedelle kiraya verilmişse, diğer paydaşlar gerçekte tahsil edilen bedelle değil, taşınmazın getirebileceği emsal kira bedeliyle hesaplama yapılmasını isteyebilir. Bu durumda bilirkişi, ilgili dönemler için taşınmazın emsal kira değerini belirler.
Hesaplamada kirayı tahsil eden paydaşın kendi payı düşülür. Ayrıca belgelendirilen emlak vergisi, zorunlu deprem sigortası, binanın ortak onarım giderleri ve benzeri ödemelerin, davacı paydaşın payına düşen kısmı mahsup edilir.
Kiracı kime ödeme yapmalıdır?
Paydaşlar arasındaki anlaşmazlık kiracıyı da zor durumda bırakabilir. Kiracı, kira sözleşmesinde gösterilen kişiye veya hesaba ödeme yaparak borcundan kurtulur. Paydaşlardan bazıları kiracıya kirayı kendilerine ödemesini bildirir, sözleşmeyi yapan paydaş ise buna itiraz ederse, alacaklının kim olduğu konusunda duraksama doğar. Bu durumda kiracı, sulh hukuk mahkemesinden tevdi mahalli tayini isteyerek kira bedelini mahkemenin belirleyeceği yere yatırabilir ve temerrüt riskinden korunur (TBK m. 111). Paydaşlar ise kendi aralarındaki uyuşmazlığı çözdükten sonra tevdi edilen parayı alır. Bu yol Kira Bedelinin Tevdii yazımızda anlatılmıştır.
Miras ortaklığında durum
Mirasbırakanın ölümüyle tereke mirasçılara elbirliği mülkiyeti hâlinde geçer. Mirasçılar terekeye ait haklar üzerinde birlikte malik olur ve tereke paylaşılıncaya kadar birlikte hareket eder. Elbirliği hâlinde taşınmazın kiraya verilmesi ve kira gelirinin toplanması da kural olarak bütün mirasçıların oybirliğini ya da mirasçılar arasından veya dışarıdan atanacak bir temsilcinin işlem yapmasını gerektirir.
Mirasçılardan biri tereke taşınmazını kiraya verip kirayı tek başına tahsil ediyorsa, diğer mirasçılar sulh hukuk mahkemesinden miras ortaklığına temsilci atanmasını isteyebilir. Temsilci, kira gelirini terekeye toplar ve paylaşıma kadar yönetir. Mirasçıların kendi payları oranında doğrudan dava açıp açamayacağı ise davanın niteliğine göre değerlendirilir; elbirliği mülkiyetinde açılan davalarda bütün mirasçıların davada yer alması veya diğer mirasçıların muvafakatinin alınması gerekebilir.
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesiyle her mirasçı payı oranında paydaş olur ve yukarıdaki paylı mülkiyet kuralları uygulanır. Miras ortaklığının yapısı Elbirliği Mülkiyeti ve Miras Ortaklığı: Paylı Mülkiyetten Farkı, Tereke Temsilcisi ve Davalar yazımızda ayrıntılı ele alınmıştır.
Zamanaşımı ve görevli mahkeme
Paydaşlar arasındaki kira geliri ve ecrimisil talepleri, Yargıtay’ın 25.05.1938 tarihli, 29/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda beş yıllık zamanaşımına tabi tutulur. Bu nedenle talep, dava tarihinden geriye doğru en çok beş yıllık dönem için ileri sürülebilir. Daha eski dönemlere ait paylar, karşı taraf zamanaşımı def’inde bulunursa reddedilir.
Paydaşlar arasında kira sözleşmesi bulunmadığından, bu talepler kira ilişkisinden doğan uyuşmazlık sayılmaz. Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Kiraya veren paydaşlarla kiracı arasındaki uyuşmazlıklar ise kira ilişkisinden doğduğu için sulh hukuk mahkemesinde görülür ve dava öncesinde zorunlu arabuluculuk aranır.
Paydaşlar uyuşmazlığı kalıcı biçimde çözmek istiyorsa, taşınmazın kullanım şeklinin hâkim tarafından belirlenmesini (TMK m. 693/2) veya ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Ortaklığın giderilmesi davası, zorunlu arabuluculuk aşamasından sonra sulh hukuk mahkemesinde görülür ve taşınmazın aynen bölünmesi ya da satılarak bedelin paylaştırılmasıyla sonuçlanır.
Vergi yönü
Paylı taşınmazdan elde edilen kira geliri, gelir vergisi bakımından her paydaşın kendi payı oranında elde ettiği gelir olarak değerlendirilir. Kirayı tek başına tahsil eden paydaşın tamamını kendi adına beyan etmesi veya diğer paydaşların beyan dışı kalması, ileride vergi incelemesinde sorun yaratabilir. Bu konu Kira Geliri Vergisi ve Kira Beyannamesi (2026) yazımızda ele alınmıştır.
Uygulamadan örnek olaylar
Örnek 1: Üç kardeş, babalarından kalan dükkâna üçer birim payla maliktir. Kardeşlerden biri dükkânı kiraya vermiş ve beş yıldır aylık kirayı kendi hesabına almaktadır. Diğer iki kardeş, ihtar göndermeden dava açar. Dükkân kiraya verilerek gelir elde edilen bir yer olduğu için intifadan men şartı aranmaz. Mahkeme, son beş yılda tahsil edilen kira bedellerinin üçte ikisinin, belgelendirilen vergi ve giderler mahsup edilerek davacılara ödenmesine karar verebilir.
Örnek 2: Paydaşlardan biri, taşınmazı kızına piyasa değerinin çok altında bir bedelle kiraya vermiştir. Diğer paydaşlar, emsal kira bedeli üzerinden hesaplama yapılmasını ister. Bilirkişi, ilgili dönemlerin emsal kirasını belirler ve hesaplama bu bedel üzerinden yapılır.
Örnek 3: Mirasçılardan biri, elbirliği hâlindeki terekeye ait daireyi kiraya vermiştir. Diğer mirasçılar, kira gelirinin toplanması ve yönetilmesi için sulh hukuk mahkemesinden miras ortaklığına temsilci atanmasını ister. Temsilci kira sözleşmesini yönetir ve kira bedelini terekeye ait hesapta toplar.
Sıkça sorulan sorular
Paydaşlardan biri kiracıya doğrudan “kiranın payımı bana öde” diyebilir mi?
Kiracı, kira sözleşmesini yaptığı kişiye veya kişilere kira öder. Paydaş, kira sözleşmesinin tarafı değilse kiracıdan doğrudan kira isteyemez. Talebini kirayı tahsil eden paydaşa yöneltir. Kiraya veren paydaşlar çoğunlukla kira ödeme hesabını değiştirmeye karar verirse kiracıya bildirim yapılmalıdır.
Kira gelirinden pay istemek için önce ihtar çekmek gerekir mi?
Kiraya verilen taşınmazlarda Yargıtay uygulamasına göre intifadan men ihtarı şartı aranmaz. Yine de faiz başlangıcı ve ispat bakımından noter ihtarnamesi göndermek yararlıdır.
Kirayı tahsil eden paydaş yaptığı masrafları düşebilir mi?
Belgelendirilen zorunlu giderler, vergiler ve sigorta bedelleri gibi paylı malı ilgilendiren ödemeler, diğer paydaşların payına düşen kısım oranında mahsup edilebilir (TMK m. 694). Kendi kullanımı için yaptığı lüks giderler ise mahsup edilemez.
Payım küçük olsa da kira payımı isteyebilir miyim?
Pay oranı ne olursa olsun her paydaş, kira gelirinden payı oranında yararlanma hakkına sahiptir. Pay küçükse alacak da küçük olur, ancak hak ortadan kalkmaz.
Ortaklığın giderilmesi davası açılırsa geçmiş kira payı istenebilir mi?
Ortaklığın giderilmesi davası taşınmazın paylaşılmasına yöneliktir. Geçmiş dönem kira gelirindeki pay, ayrı bir alacak veya ecrimisil davasıyla istenir. İki dava birlikte yürütülebilir.
Paydaşın izleyeceği yol
Kira gelirinden pay alamayan paydaş, önce tapu kaydını, kira sözleşmesini ve kiracının ödeme yaptığı hesabı tespit etmeli, kirayı tahsil eden paydaşa noter ihtarnamesiyle payını talep etmelidir. Ödeme yapılmazsa son beş yıllık dönem için asliye hukuk mahkemesinde alacak veya ecrimisil davası açılabilir. Uzun vadeli çözüm için kullanım şeklinin belirlenmesi veya ortaklığın giderilmesi yolları da değerlendirilmelidir.
Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.
Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.