Tapu Satış Vaadinden Dönme ve Bedel İadesi: Temerrüt, Kaparo ve Tazminat

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin taşınmazın mülkiyetini ileride devretmeyi, diğerinin de bedeli ödemeyi üstlendiği bir ön sözleşmedir. Noterde düzenleme şeklinde yapılırsa geçerlidir. Taraflardan biri borcunu yerine getirmezse diğer taraf, tescil davası açarak sözleşmenin ifasını isteyebileceği gibi, sözleşmeden dönerek ödediği bedelin iadesini ve zararının giderilmesini de isteyebilir. Dönme için kural olarak borçlunun temerrüde düşürülmesi ve ona uygun bir süre verilmesi gerekir. Ödenen paranın kaparo mu yoksa cayma parası mı olduğu, iadenin kapsamını değiştirir.

Satış vaadinin geçerliliği

Taşınmaz satış vaadinin geçerli olması resmî şekle bağlıdır.

Uygulamada satış vaadi sözleşmeleri noterde düzenleme şeklinde yapılır. Noterde yalnızca imzanın onaylanması yeterli değildir; sözleşmenin noter tarafından düzenlenmiş olması gerekir. Adi yazılı ya da yalnızca imzası onaylanmış sözleşmeler geçersizdir ve bunlarda dönme değil, geçersiz sözleşmenin tasfiyesi gündeme gelir. Bu durum, harici satış sözleşmelerine ilişkin ayrı bir yazıda incelenmektedir.

Geçerli bir satış vaadi, alıcıya iki imkân tanır: vaat veren tapuda devirden kaçınırsa tescil davası açmak (TMK m. 716) ya da sözleşmeden dönerek ödediği bedeli geri almak. Bu iki yol birbirinin alternatifidir. Dönme hakkı kullanıldıktan sonra tescil istenemez.

Kim, hangi durumda dönebilir?

Vaat verenin temerrüdü

Vaat veren, kararlaştırılan tarihte tapuda devri yapmaz ya da devirden açıkça kaçınırsa temerrüde düşer. Devir için kesin bir tarih belirlenmişse, bu tarihin geçmesiyle temerrüt gerçekleşir (TBK m. 117/2). Tarih belirlenmemişse alıcının noter ihtarıyla devri istemesi gerekir.

Kat karşılığı inşaatlarda müteahhidin bağımsız bölümü belirli bir tarihte devretmeyi vaat ettiği sözleşmelerde, binanın zamanında bitirilmemesi de vaat verenin temerrüdü sonucunu doğurur.

Alıcının temerrüdü

Bedel taksitle ödenecekse ve alıcı taksitleri ödemezse, vaat veren de sözleşmeden dönebilir. Bu durumda vaat veren, aldığı bedeli iade etmekle yükümlüdür; ancak alıcının temerrüdünden doğan zararını, örneğin taşınmazı daha düşük bedelle satmak zorunda kalmasından doğan farkı isteyebilir.

Dönmenin usulü

Temerrüt hükümlerine göre dönme kural olarak üç aşamada gerçekleşir:

1. Temerrüt. Borç muaccel olmuş ve borçlu temerrüde düşmüştür.
2. Uygun süre. Alacaklı borçluya ifa için uygun bir süre verir (TBK m. 123). Bu süre noter ihtarnamesiyle verilir.
3. Seçimlik hakkın kullanılması. Süre sonunda ifa gerçekleşmezse alacaklı, ifadan ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini hemen bildirerek sözleşmeden döner (TBK m. 125).

Bazı durumlarda süre verilmesine gerek yoktur (TBK m. 124). Örneğin vaat veren taşınmazı üçüncü bir kişiye satmışsa ya da devri kesinlikle yapmayacağını açıkça bildirmişse, süre verilmesi etkisiz kalacağı için alacaklı doğrudan dönebilir.

Dönme beyanı karşı tarafa ulaştığı anda hüküm doğurur. Beyanın ispatı için noter aracılığıyla yapılması önerilir. Dönme beyanında ödenen bedelin iadesi için bir süre verilmesi ve iade yapılmazsa dava açılacağının bildirilmesi yararlıdır.

Bedel iadesi ve faiz

Dönmeden sonra alıcı, ödediği bedelin tamamını geri ister. Vaat veren temerrüde düşmüşse, bedelin iadesi borcu da dönme beyanıyla muaccel olur. İade süresinde yapılmazsa temerrüt faizi işler. Faizin başlangıcı, dönme beyanında verilen sürenin bitimi ya da dava tarihi olarak belirlenir.

Uzun süre önce ödenmiş bedellerde, enflasyon nedeniyle paranın değeri önemli ölçüde düşmüş olabilir. Geçerli bir sözleşmeden dönmede iade edilecek tutar, kural olarak ödenen paranın kendisi ve faizidir. Alıcının paranın değer kaybından doğan zararı, kusurlu tarafın ödeyeceği tazminat kapsamında ayrıca değerlendirilir.

Tazminat

TBK m. 125/3’e göre kusurlu borçlu, alacaklının sözleşmenin hükümsüz kalması nedeniyle uğradığı zararı öder. Bu zarara örnek olarak şunlar sayılabilir:

• Sözleşme için ödenen noter masrafları ve harçlar.
• Alıcının bu taşınmaza güvenerek başka bir fırsatı kaçırması nedeniyle uğradığı zarar.
• Alıcının taşınmazı almak için kullandığı kredinin masrafları.

Borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat ederse bu tazminatı ödemez; ancak aldığı bedeli iade etmek zorundadır.

Taşınmaz başkasına satılmışsa

Vaat veren taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmiş ve satış vaadi tapuya şerh edilmemişse, alıcının tescil davası açması anlamsız hâle gelir. Vaat şerh edilmişse, şerhten sonra taşınmazı edinen kişiye karşı da vaat ileri sürülebilir (TMK m. 1009) ve tescil istenebilir. Satış vaadi şerhi beş yıl için geçerlidir (Tapu Kanunu m. 26).

Şerh yoksa ve tescil imkânsızlaşmışsa alıcı, vaat verenden ifa yerine tazminat isteyebilir. Yargıtay uygulamasında bu durumda tazminatın, ifa edilmemesi nedeniyle uğranılan olumlu zarar esas alınarak taşınmazın güncel değeri üzerinden hesaplanabileceği kabul edilmektedir. Bu yol, sözleşmeden dönülerek yalnızca ödenen bedelin istenmesinden çoğu zaman daha yararlıdır. Bu nedenle alıcının dönme yerine ifa yerine tazminat seçeneğini değerlendirmesi gerekir.

Taşınmaza haciz veya ipotek konulmuşsa

Vaat verenin borçları nedeniyle taşınmaza sonradan haciz konulmuş ya da vaat veren taşınmazı ipotek ettirmiş olabilir. Satış vaadi tapuya şerh edilmişse, şerhten sonra konulan haciz ve ipotekler alıcının tescil hakkını engellemez; alıcı taşınmazı bu yüklerden arınmış olarak kendi adına tescil ettirebilir. Şerh yoksa, alıcı taşınmazı haciz ve ipotekle birlikte devralmak zorunda kalır. Bu durumda alıcı, vaat verenin sözleşmeye aykırı davrandığını ileri sürerek sözleşmeden dönebilir ya da yükün kaldırılması için gereken tutarın bedelden düşülmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinin imzalandığı gün tapuya şerh edilmesi, bu risklerin önüne geçmenin en etkili yoludur.

Koşulların değişmesi

Satış vaadi ile tapuda devir arasında uzun bir süre geçtiğinde, ekonomik koşullardaki olağanüstü değişiklikler taraflardan biri için ifayı aşırı ölçüde güçleştirebilir. Örneğin yıllar önce kararlaştırılmış bir bedelin bugünkü değerle hiçbir ilişkisinin kalmaması bu duruma örnektir. TBK m. 138‘deki şartlar gerçekleşirse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir; uyarlama mümkün değilse sözleşmeden dönebilir. Bu talepte değişikliğin öngörülemez olması ve borçludan kaynaklanmaması gerekir. Alıcının bedeli zamanında ödememesi nedeniyle uzayan süreçlerde uyarlama talebi kural olarak kabul görmez.

Kaparo ve cayma parası

Satış vaadi sözleşmelerinde sözleşme sırasında verilen paranın niteliği uyuşmazlıklarda belirleyici olur.

Sözleşmede açıkça cayma parası kararlaştırılmamışsa, verilen para bağlanma parası, yani kaparo sayılır. Kaparo bedelden düşülür. Sözleşmeden dönüldüğünde kaparo da ödenen bedelin parçası olarak iade edilir; kusurlu tarafın tazminat sorumluluğu ayrıca değerlendirilir. Cayma parası kararlaştırılmışsa taraflar, cayma parasını gözden çıkararak sözleşmeden cayabilir. Sözleşme yazılırken bu iki kavramın birbirine karıştırılmaması gerekir.

Sözleşmede ayrıca cezai şart da kararlaştırılabilir. Cezai şart, borcun hiç ya da gereği gibi ifa edilmemesi durumunda ödenecek bir miktardır. Hâkim aşırı gördüğü cezayı indirebilir (TBK m. 182/3).

Zamanaşımı ve görevli mahkeme

Satış vaadinden doğan istemler için kanunda özel bir süre bulunmadığından on yıllık genel zamanaşımı uygulanır. Yargıtay, sürenin sözleşmenin ifa olanağının doğduğu tarihten işlemeye başladığını kabul eder. Taşınmaz alıcıya teslim edilmişse, on yıl geçtikten sonra açılan tescil davasında zamanaşımı savunmasının dürüstlük kuralına aykırı olabileceği de Yargıtay kararlarında belirtilmiştir.

Bedel iadesi ve tazminat davası genel mahkemelerde açılır. Dava değerine göre asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Vaat veren ticari faaliyeti kapsamında konut satan bir şirket ve alıcı tüketici ise tüketici mahkemesi görevlidir.

Dönme beyanında dikkat edilecekler

Dönme beyanı geri alınamaz bir irade açıklamasıdır. Beyan karşı tarafa ulaştıktan sonra alıcı artık tescil isteyemez. Bu nedenle beyandan önce taşınmazın güncel değeri, vaat verenin malvarlığı ve tahsil imkânı değerlendirilmelidir. Vaat verenin başka malvarlığı yoksa ve taşınmaz hâlâ onun adına kayıtlıysa, dönmek yerine tescil davası açmak ve taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulmasını istemek daha güvenli olabilir. Beyan metninde hangi sözleşmeden, hangi gerekçeyle dönüldüğü, iadesi istenen tutar ve iade için verilen süre açıkça yazılmalıdır.

Şerhin süresi: beş yıl

Satış vaadinin tapuya şerhi alıcının hakkını güçlendirir, ancak süresizdir sanılmamalıdır. Tapu Kanunu’nun 26. maddesine göre satış vaadi şerhi beş yıl için geçerlidir; bu süre dolduğunda şerh kayıttan silinir ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme gücünü yitirir. Yargıtay, şerhin sağladığı korumadan yararlanmak için tescil davasının bu süre içinde açılmasını ve şerhin etkisinin dava yoluyla korunmasını aramaktadır. Beş yıl içinde taşınmaza konulan haciz, ipotek ve benzeri kısıtlamalar şerh lehtarını bağlamaz; beş yıldan sonra konulanlar ise bağlar.

Bu nedenle tapuda devri uzun vadeye bırakılmış sözleşmelerde (örneğin inşaatı yıllar sürecek projelerde) alıcının, beş yıllık sürenin dolmasını beklemeden tescil davası açıp dava şerhi koydurması ya da yeni bir vaat sözleşmesiyle şerhi yenilemesi gerekir.

Güncel Yargıtay kararları

Daire aynı kararda, şerhten sonra beş yıl içinde kayda işlenen haciz ve ipotek gibi kısıtlamaların sözleşme alacaklısını bağlamadığını belirtmiştir.

Karar, şerhin kişisel hakkı kuvvetlendirdiğini, fakat tek başına alıcıyı malik yapmadığını vurgular. Vaat alacaklısının icra takibinde veya üçüncü kişilere karşı korunması tescil kararına ve süreye bağlıdır.

Noterde düzenlenmiş geçerli bir vaat sözleşmesinden dönmede ödenen bedelin iadesi, geçersiz sözleşmelerde uygulanan denkleştirici adalet hesabından farklı esaslara bağlıdır. Paranın değer kaybı ancak kusurlu tarafın tazminat sorumluluğu çerçevesinde ayrıca istenebilir.

Bu dosyada konut kredisiyle satın alınan bağımsız bölüm teslim edilmemiş, ilk derece mahkemesi kredi sözleşmesini bağlı kredi sayarak bankayı da ödemelerden sorumlu tutmuştur. Tüketici sıfatıyla konut alan kişi için 6502 sayılı Kanun’un bağlı kredi hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Teslim tarihi geçtiği hâlde ihtar çekmeden ve uygun süre vermeden doğrudan bedel iadesi davası açmak. Kesin vade kararlaştırılmamışsa TBK m. 123 sürecine uyulmalıdır.
• Dönme beyanını açık yazmamak; “sözleşmeyi feshediyorum” ile “bedeli faiziyle istiyorum” taleplerini aynı metinde çelişkili biçimde kullanmak.
• Şerhin beş yıllık süresini takip etmemek ve bu sürede tescil davası açmamak.
• Konut kredisiyle alınan bağımsız bölümde bankayı davaya dahil etmemek.
• Cezai şart, kaparo ve cayma parasını sözleşmede aynı madde içinde karıştırmak; ödenen paranın niteliğini belirsiz bırakmak.

Süreç özeti

1. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapıldığının kontrolü
2. Temerrüdün tespiti ve noter ihtarıyla uygun süre
3. Süre sonunda dönme beyanının noterden bildirilmesi
4. Ödenen bedelin ve kaparonun iadesinin istenmesi
5. Kusurlu taraftan tazminat talebi
6. İade yapılmazsa dava ve temerrüt faizi

Sıkça sorulan sorular

Sonuç

Geçerli bir satış vaadinden dönme, temerrüt hükümlerine uygun adımlarla yapılmalıdır: temerrüdün tespiti, noter ihtarıyla uygun süre ve açık bir dönme beyanı. Dönmeden önce, tescil ya da ifa yerine tazminat seçeneklerinin dönmeden daha yararlı olup olmadığı değerlendirilmelidir. Ödenen paranın kaparo mu cayma parası mı olduğu ve satış vaadinin tapuya şerh edilip edilmediği, iade edilecek tutarı ve kullanılabilecek yolları doğrudan etkiler.

İlgili yazılar: Harici Taşınmaz Satışı: Geçersizlik, Denkleştirici Adalet ve Bedel İadesi, Kat Karşılığı İnşaatta Müteahhidin Temerrüdü: Gecikme Tazminatı, Cezai Şart ve Fesih, Bağıştan Dönme ve Tapu İptali (TBK 295), Müteahhitten Daire Alanların Hakları: Kat Karşılığı İnşaatta Temlik, Tescil ve Riskler

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu · 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu · 1512 sayılı Noterlik Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.