Kiracının Anahtarı Teslim Etmeden Evi Boşaltması: Kira Borcu, Anahtarın Tevdii ve Ev Sahibinin Hakları

Kira ilişkisinin sonunda yaşanan uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, kiracının evi boşalttığı hâlde anahtarı kiraya verene teslim etmemesinden kaynaklanır. Kiracı eşyalarını taşıyıp gittiğini, artık kira ödemeyeceğini düşünür; kiraya veren ise anahtar elinde olmadığı için eve giremez, yeni kiracı bulamaz ve kiranın işlemeye devam ettiğini savunur. Tersi durum da sık yaşanır: Kiracı anahtarı teslim etmek ister, kiraya veren hasar veya depozito tartışması nedeniyle anahtarı almaktan kaçınır. Bu yazıda anahtar tesliminin kira hukukundaki anlamı, teslim yapılmadan ayrılmanın kiracı bakımından sonuçları, anahtarın mahkeme kararıyla tevdi edilmesi, terk edilmiş konuta ilişkin kiraya verenin hakları ve sık yapılan hatalar ele alınmaktadır.

Kanun metni

Anahtar teslimi neden bu kadar önemlidir?

TBK m.334 uyarınca kiracı, kira sözleşmesinin bitiminde kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür. Geri verme, kiralanan üzerindeki fiilî hâkimiyetin, yani zilyetliğin kiraya verene devredilmesidir. Bir konutun zilyetliği, anahtarın teslimiyle devredilir; çünkü anahtar, kişiye o yer üzerinde fiilî hâkimiyet kurma imkânı veren araçtır. Bu nedenle Yargıtay uygulamasında kiracının taşınmazı boşaltmış olması yeterli görülmez; anahtarın kiraya verene veya onun yetkili kıldığı kişiye teslim edildiğinin ya da hukuken geçerli biçimde tevdi edildiğinin ispatı aranır.

Anahtar teslim edilmeden evden çıkan kiracı bakımından kiralanan hâlâ onun hâkimiyetinde sayılır. Sözleşme süresi dolmuş olsa bile kiracı kiralananı fiilen kullanmaya devam ediyormuş gibi değerlendirilebilir ve kiraya veren, anahtar teslim edilinceye kadar geçen süre için kira bedeli veya en azından kullanım tazminatı isteyebilir. Bu durum özellikle kiracının “ben çoktan çıktım” savunmasının neden çoğu zaman sonuç vermediğini açıklar.

Kiracı bakımından sonuçlar

Kira borcu devam eder: Belirli süreli sözleşmede süre dolmadan evden çıkan kiracının borcu TBK m.325 uyarınca kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder. Anahtar teslim edilmemişse kiraya veren evi yeniden kiralayamaz; bu durumda makul sürenin işlemeye başlaması da tartışmalı hâle gelir. Erken ayrılmanın sonuçları için Kiracının Erken Tahliyesi (TBK 325) yazısına bakılabilir.

Belirsiz süreli sözleşmede fesih bildirimi gerekir: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracının evden çıkması, kendiliğinden fesih bildirimi yerine geçmez. Kiracı, kanuni fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyarak yazılı fesih bildiriminde bulunmalı, ardından anahtarı teslim etmelidir.

Aidat ve abonelik giderleri: Anahtar teslim edilinceye kadar kiracı, sözleşme gereği üstlendiği yan giderlerden sorumluluğun devam ettiği iddiasıyla karşılaşabilir. Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinin kapatılması da ayrı bir işlem olarak yapılmalıdır.

Depozito tartışması: Teslim gerçekleşmeden kiraya veren evin durumunu inceleyemediği için depozito iadesi de gecikir. Depozitonun iadesi ve kesinti şartları için Kira Depozitosu İadesi yazısına bakılabilir.

Kiraya veren anahtarı almıyorsa: Anahtarın tevdii

Uygulamada kiracı evi boşaltır ve anahtarı vermek ister; ancak kiraya veren hasar tespitini beklemek, depozitoyu tutmak veya yeni kiracı bulana kadar kirayı işletmek amacıyla anahtarı almaktan kaçınır. Bu durumda kiraya veren alacaklı temerrüdüne düşer. TBK m.106’ya göre kendisine gereği gibi önerilen edimi haklı bir sebep olmaksızın kabul etmeyen alacaklı temerrüde düşmüş olur. TBK m.107 ise borçluya, teslim edeceği şeyi ifa yerindeki hâkimin belirleyeceği yere tevdi ederek borcundan kurtulma imkânı tanır.

Kiracı bu imkânı şu adımlarla kullanabilir:

1. Kiraya verene noter aracılığıyla veya ispat edilebilir başka bir yolla, belirli bir gün ve saatte anahtarı teslim etmek istediğini bildirir.
2. Kiraya veren gelmez veya teslim almaktan kaçınırsa bu durum tutanakla ya da tanıkla belgelenir.
3. Kiracı, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurarak anahtarın tevdi edileceği yerin belirlenmesini ister. Bu bir çekişmesiz yargı işidir.
4. Mahkemenin belirlediği yere, çoğunlukla mahkeme veznesi veya yediemin olarak belirlenen bir kişiye anahtar teslim edilir ve tevdi kiraya verene bildirilir.

Tevdi işlemiyle kiracı, anahtar teslim borcunu yerine getirmiş sayılır ve tevdi tarihinden sonraki kira bedellerinden kural olarak sorumlu olmaz. Tevdi giderleri, temerrüde düşen kiraya verene aittir. Yargıtay, anahtarın notere emanet tutanağıyla bırakılıp durumun kiraya verene bildirilmesini de geçerli teslim yolu olarak kabul etmektedir; buna karşılık anahtarın kapı önüne, kapıcıya ya da komşuya bırakılması, kiraya veren bunu kabul etmedikçe geçerli bir teslim sayılmaz.

Kiracı habersiz giderse: Kiraya verenin hakları

Kiracının kirayı ödemeyi bıraktığı, eşyalarının önemli kısmını götürdüğü ve aylardır eve uğramadığı durumlarda kiraya veren, evin terk edildiğini düşünür. Bu durumda yapılabilecek en riskli şey, kapıyı çilingire açtırıp eve girmek ve eşyaları atmaktır.

Konut dokunulmazlığı: Kira ilişkisi devam ettiği sürece konut, kiracının konutudur. Kiraya verenin rıza veya mahkeme kararı olmadan eve girmesi, TCK m.116 kapsamında konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturabilir. Eşyaların atılması veya alıkonulması ise ayrıca mala zarar verme ya da başka suçların konusu olabilir. Ayrıntılar için Konut Dokunulmazlığının İhlali Suçu yazısına bakılabilir.

Tespit: Kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti isteyerek kiralananın boş olup olmadığını, içindeki eşyaları ve evin durumunu bilirkişi ve gerektiğinde mahkeme görevlisi eşliğinde belirletebilir. Bu tespit, sonraki tahliye ve alacak davalarında güçlü bir delil oluşturur.

Tahliye ve alacak takibi: Kiracı kirayı ödemiyorsa kiraya veren, temerrüt nedeniyle ihtar çekip tahliye davası açabilir veya İİK m.269 uyarınca ilamsız tahliye takibi başlatabilir. Tahliye kararının icrasıyla anahtar ve zilyetlik hukuka uygun şekilde kiraya verene geçer; evde kalan eşyalar icra dairesince tutanakla tespit edilip yediemine bırakılır. Kiralananı polis yardımıyla boşaltmanın sınırları için Polisle Kiracı Çıkarma yazısına bakılabilir.

Hapis hakkı: Kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira alacağının güvencesi olarak kiralananda bulunan ve döşenmesine yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir (TBK m.336). Ancak bu hak da kendiliğinden eşyaya el koymayı değil, icra dairesi aracılığıyla hapis hakkı defteri tutulmasını gerektirir.

Kiracıyla yazılı anlaşma: En pratik çözüm, kiracıya ulaşılabiliyorsa, anahtar teslim ve tahliye tarihini, evin durumunu ve kalan eşyaların ne olacağını gösteren yazılı bir protokol yapmaktır. Bu konuda Anahtar Teslim Tutanağı Örneği yol gösterici olabilir.

Yargıtay kararlarında anahtar teslimi

Anahtar teslimine ilişkin ilkeler, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 3. Hukuk Dairesi kararlarıyla yerleşik hâle gelmiştir. Bu kararlar, evi boşaltmanın tek başına yeterli olmadığını ve ispat yükünün kiracıda bulunduğunu açıkça ortaya koymaktadır.

Fiilen boşaltmak yetmez

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kiralananın başka bir kişiye kiralandığı iddia edilen bir dosyada dahi, anahtarın teslim edildiği kanıtlanamadıkça kiracının yükümlülüklerinin sürdüğünü kabul etmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de E. 2022/8419, K. 2023/826 sayılı kararında anahtar teslim edilmedikçe kiralananın kiracının kullanımında sayılacağını belirtmiştir.

Tevdi yolu ve sorumluluğun bittiği tarih

Kiraya verenin anahtarı almaktan kaçınması hâlinde izlenecek yol da Hukuk Genel Kurulu kararlarıyla belirlenmiştir. Kiracının sorumluluğu, tevdi işleminin kiraya verene bildirildiği tarihte sona erer.

Bu nedenle tevdi işleminden sonra kiraya verene bildirim yapılması ihmal edilmemelidir. Bildirim yapılmadıkça kira borcu bildirim tarihine kadar işlemeye devam eder.

Noterde emanet de geçerli bir yoldur

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, mahkemeden tevdi yeri belirlenmesinin yanında, anahtarın notere emanet tutanağıyla bırakılıp durumun kiraya verene bildirilmesini de geçerli teslim yolu saymaktadır. Aynı kararda ispat yükünün kiracıda olduğu da vurgulanmıştır.

Aynı karara göre tahliye tarihi çekişmeliyse kiracı, kiralananı ileri sürdüğü tarihte boşalttığını ve anahtarı teslim ettiğini ispat etmelidir; ispat edemezse kiraya verenin kabul ettiği tahliye tarihine itibar edilir. Yıllık kira bedeli senetle ispat sınırını aşıyorsa ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa, bu ispat ancak yazılı delille yapılabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2020/3046, K. 2021/5851 sayılı kararında da anahtar tesliminin kiracı tarafından yazılı delillerle kanıtlanması gerektiğini belirtmiştir.

Kiracı için uygulama önerileri

• Anahtar kiraya verene elden teslim ediliyorsa, tarih ve imza içeren bir teslim tutanağı düzenlenmelidir.
• Kiraya veren teslim almaktan kaçınıyorsa, sulh hukuk mahkemesinden tevdi yeri belirlenmesi veya noterde emanet yoluna başvurulmalıdır.
• Tevdi veya emanet işleminden sonra kiraya verene mutlaka yazılı bildirim yapılmalı ve bildirimin tebliğ belgesi saklanmalıdır.
• Kapıcıya, komşuya veya emlakçıya bırakılan anahtar için kiraya verenin yazılı kabulü alınmalıdır.

Teslim sırasında evin gözden geçirilmesi

TBK m.335, kiraya verene geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirme ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirme yükümlülüğü yükler. Bu bildirim yapılmazsa kiracı, olağan incelemeyle anlaşılabilecek eksikliklerden sorumlu olmaktan kurtulur. Bu nedenle anahtar teslim günü yapılacak ortak inceleme hem kiraya veren hem kiracı açısından önemlidir. Fotoğraf ve video çekilmesi, sayaç değerlerinin not edilmesi ve tutanağın iki tarafça imzalanması tavsiye edilir. Kiracı olağan kullanım sonucu oluşan eskime ve yıpranmalardan sorumlu değildir (m.334/1). Hasar ve olağan kullanım ayrımı için Kiralananın Geri Verilmesi (TBK 334-335) yazısına bakılabilir.

İspat sorunu

Anahtarın teslim edildiğini ispat yükü kiracıdadır. Kira sözleşmesinden doğan borçtan kurtulduğunu ileri süren taraf, bu olguyu ispatlamakla yükümlüdür. İspat araçları şunlardır:

• Kiraya verenin veya yetkili temsilcisinin imzaladığı teslim tutanağı,
• Anahtar teslimine ilişkin noter ihtarnamesi ve kiraya verenin cevabı,
• Mahkeme kararıyla yapılan tevdi işlemi,
• Emlakçı aracılığıyla yapılan teslimde emlakçının kiraya veren adına teslim almaya yetkili olduğunu gösteren belgeler,
• Mesaj ve e-posta yazışmaları.

Senetle ispat zorunluluğu bakımından, HMK m.200’deki parasal sınırı aşan hukuki işlemlerin tanıkla ispatı mümkün değildir. Anahtar teslimi bir hukuki işlemden çok maddi bir eylem niteliği taşısa da, kira borcunun sona erdiğine yönelik iddialar bakımından yazılı delil uygulamada belirleyici olmaktadır.

Örnek olay

Belirli süreli kira sözleşmesi Haziran ayı sonunda sona eren kiracı, 25 Haziran’da eşyalarını taşımış, aynı gün kiraya verene telefon ederek anahtarı bırakmak istediğini söylemiştir. Kiraya veren, evi görmeden anahtarı almayacağını, depozitodan boya bedeli keseceğini belirterek görüşmeyi ertelemiştir. Kiracı 28 Haziran’da noter ihtarnamesiyle 2 Temmuz günü saat 14.00’te anahtarı teslim etmek istediğini bildirmiş; kiraya veren gelmeyince sulh hukuk mahkemesinden tevdi yeri belirlenmesini istemiş ve anahtarı mahkemenin belirlediği yere teslim etmiştir. Bu durumda kiracının, anahtarı tevdi ettiği tarihten sonraki kira bedellerinden sorumlu tutulmaması gerekir. Kiraya veren boya ve hasar iddialarını ise TBK m.335 çerçevesinde ayrıca ispatlamak zorundadır.

Sıkça sorulan sorular

Değerlendirme

Kiracı açısından evi boşaltmak, kira ilişkisini bitirmek için yeterli değildir; anahtarın kiraya verene teslim edildiği ispatlanabilir biçimde belgelenmeli, kiraya veren teslim almaktan kaçınıyorsa TBK m.107’deki tevdi yoluna başvurulmalıdır. Kiraya veren açısından ise terk edildiği düşünülen eve kendiliğinden girmek ciddi cezai risk taşır; doğru yol tespit, ihtar ve tahliye işlemleridir. Teslim günü ortak inceleme yapılması ve tutanak düzenlenmesi, sonradan doğabilecek hasar ve depozito uyuşmazlıklarını büyük ölçüde önler.

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.106-107, 325, 334-336; 2004 sayılı İİK m.269; 5237 sayılı TCK m.116.

Bu yazı, 13 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumlar için hukuki destek alınması önerilir.