Miras Kalan Taşınmazın Tek Mirasçı Tarafından Kullanılması: Ecrimisil, Kira Payı ve Ortaklığın Giderilmesi

Anne veya babanın vefatından sonra en sık yaşanan aile içi uyuşmazlıklardan biri, miras kalan evde mirasçılardan birinin oturmaya devam etmesidir. Çoğu zaman vefattan önce de o evde yaşayan çocuk veya sağ kalan eş, evi kullanmayı sürdürür; diğer mirasçılar ise ya evin satılmasını ya da kendilerine kira ödenmesini ister. Bazen de mirasçılardan biri evi kendi adına kiraya verir ve kira gelirini paylaşmaz. Bu yazıda miras kalan taşınmaz üzerindeki mülkiyet ilişkisinin niteliği, taşınmazı tek başına kullanan mirasçının sorumluluğu, mirasçılar arasında ecrimisil istenebilmesinin şartları, kira gelirinin paylaşılması, sağ kalan eşin özel hakları ve ortaklığın sona erdirilmesi yolları ele alınmaktadır.

Kanun metni

Miras kalan taşınmaz üzerindeki mülkiyet türü

Mirasbırakanın ölümüyle tereke, kendiliğinden mirasçılara geçer. Birden fazla mirasçı varsa, paylaşma yapılıncaya kadar mirasçılar arasında miras ortaklığı oluşur ve taşınmaz elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olur. Elbirliği mülkiyetinde mirasçıların belirli bir payı yoktur; her mirasçının hakkı taşınmazın tamamına yayılır. Mirasçılar taşınmazı satmak, kiraya vermek veya üzerinde değişiklik yapmak gibi tasarruflarda kural olarak birlikte, yani oybirliğiyle hareket etmelidir. Elbirliği mülkiyetinin ayrıntıları için Elbirliği Mülkiyeti ve Miras Ortaklığı yazısına bakılabilir.

Mirasçılar tapuda intikal işlemini yaptırırken elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirebilirler. Bu durumda her mirasçının taşınmazda belirli bir payı olur ve TMK m.688 vd. paylı mülkiyet hükümleri uygulanır. Paylı mülkiyette de her paydaş, diğer paydaşların haklarını zedelememek koşuluyla paydaş olduğu şeyi kullanabilir. Tapuda intikal işlemi için Tapuda Miras İntikali yazısına bakılabilir.

Tek mirasçının evde oturması hukuka aykırı mıdır?

Mirasçılardan birinin miras kalan evde oturması, tek başına hukuka aykırı bir kullanım değildir. Her mirasçı, ortak maldan yararlanma hakkına sahiptir. Özellikle vefattan önce de evde yaşayan ve bakımı üstlenen mirasçı bakımından, evde oturmaya devam etmesi diğer mirasçıların haklarını kendiliğinden ihlal etmez. Diğer mirasçılar da kural olarak evi kullanma hakkına sahiptir; ancak bir konutun birden fazla aile tarafından birlikte kullanılması çoğu zaman fiilen mümkün olmadığından uyuşmazlık burada başlar.

Evde oturan mirasçı, diğer mirasçıların eve girmesini engelliyor, kilidi değiştiriyor veya taşınmazı tamamen kendi tasarrufu altına alıyorsa, diğer mirasçıların yararlanma hakkını ihlal eder. Bu durumda diğer mirasçılar hem ecrimisil hem de müdahalenin önlenmesi gibi talepler ileri sürebilir.

Mirasçılar arasında ecrimisil: İntifadan men şartı

Ecrimisil, bir taşınmazın hak sahibinin izni olmadan kullanılması karşılığında ödenmesi gereken haksız işgal tazminatıdır. Paydaşlar ve mirasçılar arasında ecrimisil istenebilmesi bakımından Yargıtay’ın yerleşik içtihadı belirleyicidir. Buna göre paydaşlardan biri, diğer paydaşları taşınmazdan yararlanmaktan men etmedikçe, yani intifadan men etmedikçe, kendisinden ecrimisil istenemez.

İntifadan men, diğer mirasçının taşınmazı kullanma veya taşınmazdan pay alma talebinin açıkça reddedilmesidir. Uygulamada intifadan men şu yollarla belgelenir:

• Diğer mirasçıların noter aracılığıyla, taşınmazı birlikte kullanmak veya kullanım karşılığını almak istediklerini bildiren ihtarnamesine rağmen talebin karşılanmaması,
• Evde oturan mirasçıya karşı elatmanın önlenmesi davası açılması,
• Kilidin değiştirilmesi veya diğer mirasçıların eve girişinin fiilen engellenmesi gibi olgular.

İntifadan men tarihinden itibaren ecrimisil istenebilir. Ecrimisil alacağı için uygulamada beş yıllık zamanaşımı süresi esas alınır; bu nedenle dava açılırken geriye doğru en fazla beş yıllık dönem için talepte bulunulabilir. Ecrimisil miktarı, taşınmazın emsal kira değeri esas alınarak bilirkişi incelemesiyle belirlenir ve davacı mirasçının miras payı oranında hüküm altına alınır. Ecrimisil davasının genel esasları için Ecrimisil Davası yazısına bakılabilir.

Yargıtay içtihadı, intifadan men şartının aranmayacağı bazı istisnalar da kabul etmiştir. Paydaşın taşınmazı üçüncü kişiye kiraya vermesi ve kira gelirini paylaşmaması, taşınmazın niteliğinin değiştirilerek kullanılması veya taşınmazın doğal ürünlerinin tek başına alınması gibi hâllerde ayrıca intifadan men aranmayabilir. Bu istisnalar somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.

Miras kalan ev kiraya verilmişse

Mirasçılardan biri taşınmazı diğerlerinin rızası olmadan kiraya vermiş ve kira gelirini kendisi almaktaysa, diğer mirasçılar miras payları oranında kira gelirinin kendilerine ödenmesini isteyebilir. Bu talep, sebepsiz zenginleşme veya vekâletsiz iş görme hükümlerine dayanabilir. Kiracı bakımından ise elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazın tüm mirasçıların rızası olmadan kiraya verilmesi, kira sözleşmesinin diğer mirasçılara karşı ileri sürülmesini tartışmalı hâle getirir. Ancak kira sözleşmesini yapan mirasçı ile kiracı arasındaki sözleşme, kendi aralarında geçerlidir. Bu konunun ayrıntıları için Hisseli Taşınmazda Kira Gelirinin Paylaşılması yazısına bakılabilir.

Giderler kimin sorumluluğundadır?

Taşınmazın emlak vergisi, zorunlu deprem sigortası, aidat ve olağan bakım giderleri, kural olarak mirasçıların ortak borcudur. Evde oturan mirasçı ise kullanımına bağlı olan elektrik, su, doğal gaz gibi tüketim giderlerini kendisi karşılar. Evde oturan mirasçının çatı onarımı gibi zorunlu ve yararlı giderleri kendi cebinden yapması hâlinde, bu giderlerin diğer mirasçıların payına düşen kısmını ortaklığın giderilmesi aşamasında veya ayrı bir davayla talep etmesi mümkündür. Bu nedenle yapılan masrafların fatura ve ödeme belgeleriyle saklanması önemlidir.

Sağ kalan eşin özel hakkı

Miras kalan evde oturan kişi sağ kalan eş ise TMK m.652 özel bir koruma sağlar. Bu hükme göre sağ kalan eş, eşiyle birlikte yaşadığı konut ile ev eşyası üzerinde, miras payına mahsup edilmek üzere kendisine mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir. Haklı sebeplerin varlığında, sağ kalan eşin veya mirasbırakanın diğer yasal mirasçılarının istemi üzerine mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınması da mümkündür. Bu talep paylaşma sırasında, genellikle ortaklığın giderilmesi davasında ileri sürülür. Bu nedenle sağ kalan eşin evden çıkarılması veya evin satılması talepleri, TMK m.652 hakkı dikkate alınmadan sonuçlandırılamaz.

Ortaklığı sona erdirme yolları

Mirasçılar arasında evin kullanımı konusunda uzlaşma sağlanamıyorsa kalıcı çözüm, miras ortaklığının sona erdirilmesidir. Bunun yolları şunlardır:

Miras taksim sözleşmesi: Mirasçılar, taşınmazın birine verilmesi ve diğerlerine bedel ödenmesi konusunda yazılı bir paylaşma sözleşmesi yapabilir. Taşınmazın mülkiyetini devreden taksim sözleşmesinin resmî şekilde yapılması veya tapuda işlem yapılması gerekir. Ayrıntılar için Miras Taksim Sözleşmesi yazısına bakılabilir.

Mirasçılardan birine pay devri: Diğer mirasçılar paylarını evde oturan mirasçıya satabilir veya bağışlayabilir. Bu durumda tapuda resmî devir işlemi yapılır.

Ortaklığın giderilmesi davası: Mirasçılardan her biri, her zaman paylaşmayı isteyebilir (TMK m.642). Uzlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılır. Bu dava için 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı olarak arabulucuya başvurulması gerekir. TMK m.642/2 uyarınca her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasını sulh mahkemesinden isteyebilir. Hâkim, mirasçılardan birinin istemi üzerine terekenin tamamını ve her bir malı göz önünde tutarak, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamını bir mirasçıya verir ve değer farklarını para ödenmesi yoluyla denkleştirir. Bu yol, evde oturan mirasçının evi alıp diğer mirasçılara bedel ödemesine imkân tanıyabilir. Aynen paylaştırma mümkün olmazsa satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir ve satış bedeli mirasçılara payları oranında dağıtılır. Bu davanın ayrıntıları için Ortaklığın Giderilmesi Davası yazısına bakılabilir.

Tereke temsilcisi: Mirasçılar arasında taşınmazın yönetimi konusunda ciddi uyuşmazlık varsa, mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh hâkimi paylaşmaya kadar tereke için bir temsilci atayabilir (TMK m.640/3). Temsilci, taşınmazın kiraya verilmesi ve gelirin toplanması gibi yönetim işlemlerini yürütür.

Örnek olay

Babanın vefatından sonra üç kardeşten biri, babasıyla birlikte yaşadığı evde oturmaya devam etmiştir. Diğer iki kardeş dört yıl boyunca bir talepte bulunmamış, ardından noter ihtarnamesiyle ya evin boşaltılarak kiraya verilmesini ya da paylarına düşen kira karşılığının ödenmesini istemiştir. Evde oturan kardeş ihtara cevap vermemiş ve kilidi değiştirmiştir. Bu durumda intifadan men ihtarın tebliğ tarihinde gerçekleşmiştir. Diğer kardeşler ihtar tarihinden itibaren ecrimisil isteyebilir; önceki dört yıllık dönem için ise intifadan men bulunmadığından kural olarak ecrimisil talep edilemez. Kardeşler ayrıca ortaklığın giderilmesi için arabulucuya başvurup, anlaşma sağlanamazsa dava açabilir. Evde oturan kardeşin çatı onarımı için yaptığı belgelenmiş masraflar ise paylaşmada dikkate alınabilir.

Güncel Yargıtay kararları

İntifadan men kuralı ve istisnaları

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, paydaşlar arasındaki ecrimisil davalarında uygulanan kuralı ve istisnalarını güncel bir kararında yeniden sıralamıştır.

Aynı kararda istisnalar da sayılmıştır. Taşınmazın kiraya verilerek gelir elde edilen bir konut veya işyeri olması, kullanan paydaşın taşınmazın tamamında hak iddia edip diğerlerinin paydaşlığını inkâr etmesi ya da davacının daha önce aynı taşınmaz için elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi veya ecrimisil davası açmış olması hâllerinde ayrıca intifadan men aranmaz.

Elbirliği mülkiyetinde dava hakkı ve başlangıç tarihi

Paylaşma yapılmadan önce de ecrimisil davası açılabilir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi bu konuda şu tespiti yapmıştır:

Aynı dosyada mirasçılardan biri, yıllardır mesken olarak bizzat kullandığı bağımsız bölümde oturmaktaydı. Daire, ecrimisilin ihtarnamenin tebliğ tarihinden dava tarihine kadar hesaplanması gerektiğini belirtmiş, ortaklığın giderilmesi davasının açıldığı tarihi başlangıç kabul eden hesaplamayı doğru görmemiştir. Kararda, payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu taksim veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesi davasıyla çözmesi gerektiği de vurgulanmıştır.

Sağ kalan eşin TMK m.652 davası ve ecrimisil

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin incelediği bir dosyada (E. 2022/1332, K. 2024/4564, T. 16.10.2024) bölge adliye mahkemesi, sağ kalan eşin TMK m.652’ye dayanan özgüleme davasında verilen kabul kararının geçmişe etkili olmadığını kabul etmiştir. Bu yaklaşıma göre diğer mirasçı, ilam kesinleşinceye kadar taşınmazı kullanan eşten ecrimisil isteyebilir. Ecrimisil, ihtarnamenin tebliğine ve ihtarda verilen ödeme süresinin bitimine göre belirlenen intifadan men tarihinden itibaren hesaplanmıştır.

Pay satışında önalım: 2025 değişikliği

Mirasçılar intikal sırasında paylı mülkiyete geçmişse ve bir mirasçı payını üçüncü kişiye satarsa diğer mirasçılar önalım hakkını kullanabilir. 7571 sayılı Kanunla TMK m.733 ve 734 değiştirilmiştir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer. Önceki düzenlemedeki iki yıllık üst süre artık uygulanmaz. Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir. Önalım hakkı sahibi bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmazsa payın kendi adına tesciline karar verilemez.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Ecrimisilin murisin ölüm tarihinden itibaren istenmesi. Taşınmaz kirada değilse ve istisnalardan biri bulunmuyorsa hesap intifadan men tarihinden başlar.
• İhtarnamede kullanım ya da kira karşılığı talebinin açıkça yazılmaması. İhtarın yalnızca evin satılması isteğini içermesi intifadan menin ispatını zorlaştırabilir.
• Önalım davasında bedelin, eski uygulamadaki gibi tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden hesaplanması ve hâkimin verdiği kesin sürenin kaçırılması.

Sıkça sorulan sorular

Değerlendirme

Miras kalan evde mirasçılardan birinin oturması, tek başına diğer mirasçıların hakkını ortadan kaldırmaz; ancak diğer mirasçılar intifadan men gerçekleşmeden ecrimisil talep edemez. Bu nedenle kullanım karşılığı istemek isteyen mirasçıların noter ihtarnamesiyle taleplerini açıkça bildirmesi gerekir. Taşınmaz kiraya verilmişse kira geliri paylaşılmalıdır. Sağ kalan eşin TMK m.652 hakkı ayrıca dikkate alınmalı ve uyuşmazlığın kalıcı çözümü için miras taksim sözleşmesi veya ortaklığın giderilmesi yolları değerlendirilmelidir.

Bu konuyla bağlantılı yazı: Miras Kalan Taşınmazın Satışı: Mirasçıların Anlaşması, Ortaklığın Giderilmesi ve Mirasçılar Arasında İlk Artırma.

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.640, 642, 652, 688-701, 733, 734.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumlar için hukuki destek alınması önerilir.