Kiracının veya Eşinin Konutu Olması Nedeniyle Tahliye (TBK 352/3)

Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa, kiraya veren bu sebebe dayanarak tahliye davası açabilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/3’teki bu sebep, kiraya verenin kendi ihtiyacını ispat etmesini gerektirmez. Buna karşılık kiraya verenin, kira sözleşmesi kurulurken kiracının bu konutunu bilmemesi gerekir ve dava kısa bir süre içinde açılmalıdır.

Kanun metni

Kanun koyucu, kendi evi olduğu hâlde kirada oturmaya devam eden kiracıya karşı kiraya verene bir çıkış yolu tanımıştır. Konut kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347). Kiracı istediği sürece sözleşme her yıl uzar. TBK m. 352/3, bu korumanın kendi konutu olan kiracı lehine işlemesini sınırlar.

Tahliye sebebinin şartları

1. Konutun kiracıya veya birlikte yaşadığı eşine ait olması

Konut kiracının kendisine ya da kiracıyla birlikte yaşayan eşine ait olmalıdır. Kiracının çocuğuna, anne veya babasına ait konut bu kapsama girmez. Eşler fiilen ayrı yaşıyorsa ya da boşanma davası sürerken eşlerden biri başka bir yerde oturuyorsa, “birlikte yaşadığı eş” şartının oluşup oluşmadığı ayrıca değerlendirilir.

Mülkiyet tapu kaydıyla belirlenir. Kiracının konutta paylı mülkiyetle hissesi varsa, payın büyüklüğü ve konutun fiilen kiracının kullanımına açık olup olmadığı araştırılır. Diğer paydaşların oturduğu bir konuttaki küçük bir pay, kiracının o konutta oturabileceği anlamına gelmez.

2. Aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde bulunması

Kiracının konutu ile kiralanan, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olmalıdır. Büyükşehirlerde ölçü il değil, ilçe belediyesi sınırıdır. İstanbul’un Kadıköy ilçesinde kiracı olan bir kişinin Üsküdar’daki dairesi bu şartı karşılamaz. Bir köy veya başka bir ilçedeki yazlık da tahliye sebebi oluşturmaz.

3. Oturmaya elverişli olması

Konutun yalnızca var olması yetmez; kiracının ve ailesinin oturmasına elverişli olmalıdır. Mahkeme konutun büyüklüğünü, oda sayısını, fiziki durumunu, kiracının aile nüfusunu ve sosyal durumunu birlikte değerlendirir. Kiralanandan çok daha küçük ya da bakımsız bir konut, her durumda elverişli sayılmaz.

Bu olayda ilk derece mahkemesi, kiracının aynı ilçede kendi dairesi bulunduğu gerekçesiyle tahliyeye karar vermiştir. Bilirkişi raporunda ise kiralananın alan ve konum bakımından kiracının dairesinden daha üstün nitelikte olduğu belirtilmiş, kiracı da kendi evinin ailesinin ihtiyaçlarına yetmediğini savunmuştur. Daire, kiracının statüsü ve ailesinin ihtiyaçlarına göre evin elverişli olup olmadığının ve kirada bulunup bulunmadığının araştırılması gerektiğini belirterek hükmü bozmuştur.

4. Kiraya verenin sözleşme kurulurken bilmemesi

Kiraya veren, kira sözleşmesi kurulurken kiracının konutunu biliyorsa bu sebebe dayanamaz. Bilerek sözleşme yapan kiraya veren, bu durumu kabullenmiş sayılır. Kiracı, kiraya verenin konutu bildiğini ileri sürüyorsa bunu ispat etmelidir. Kira sözleşmesinde kiracının adresi olarak kendi konutunun yazılması, sözleşme görüşmelerinde bu evden söz edilmesi gibi olgular bilmeyi gösterebilir.

Kiracı konutu sözleşme kurulduktan sonra edinmişse kiraya verenin bunu sözleşme sırasında bilmesi zaten mümkün değildir. Uygulamada en sık görülen durum budur: Kiracı yıllar içinde aynı ilçede bir daire satın alır, kendi evini başkasına kiraya verir ve kendisi kirada oturmaya devam eder.

Kiracının konutu kirada ise

Kiracının kendi konutunu başkasına kiraya vermiş olması, tahliye talebinin kendiliğinden reddini gerektirmez. Mahkeme, konutun kirada olup olmadığını, kiracının bu konutu boşaltıp kullanma imkânının bulunup bulunmadığını araştırır. Yukarıdaki kararda da Daire, konutun “kirada bulunup bulunmadığı” yönünde araştırma yapılmasını istemiştir. Kiracı kendi kiracısına karşı TBK m. 350’ye göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilecek durumdaysa, konutun kirada olması onu koruyan bir sebep sayılmayabilir.

Dava süresi

Dava, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Konut kiralarında belirli süreli sözleşme, kiracı on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça bir yıl uzar (TBK m. 347). Uzayan sözleşmede her uzama yılının sonu da sözleşmenin bitimi sayıldığından, her kira yılı sonunda bu dava için yeni bir aylık süre başlar. Bu nedenle kiraya veren, kiracının konutunu öğrendikten sonra ilk kira yılı sonunu kaçırsa bile bir sonraki kira yılının sonunda dava açabilir.

Kiraya veren, dava süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353). Bu bildirim, arabuluculuk ve delil toplama için zaman kazandırır.

Dava süresi kamu düzenine ilişkindir; mahkeme kendiliğinden dikkate alır. Kira yılının başlangıç tarihi sözleşmeden kontrol edilmeli, sürenin son günü buna göre hesaplanmalıdır.

Hangi kiralarda uygulanır?

Hüküm, kiracının konut ihtiyacını konu alır. Bu nedenle konut olarak kiralanan taşınmazlarda uygulanır. İşyeri olarak kiralanan bir dükkân için kiracının aynı ilçede evinin bulunması tahliye sebebi değildir. Kiracının aynı ilçede başka bir işyeri sahibi olması da bu maddenin konusu dışındadır.

İspat ve deliller

Kiraya veren, tapu müdürlüğünden kiracı ve eşi adına kayıtlı taşınmazların listesini mahkeme aracılığıyla getirtebilir. Nüfus kayıtları evliliği ve birlikte yaşamayı, adres kayıtları kiracının nerede oturduğunu gösterir. Mahkeme gerekirse kiracının konutunda keşif yapar ve bilirkişiden konutun büyüklüğü, durumu ve elverişliliği hakkında rapor alır.

Kiracı ise konutun ailesine yetmediğini, oturmaya elverişsiz olduğunu, başkasının kullanımında bulunduğunu veya kiraya verenin sözleşme kurulurken konutu bildiğini ispat ederek davayı karşılayabilir.

İhtiyaç davasından farkı

TBK m. 352/3 ile TBK m. 350’deki ihtiyaç nedeniyle tahliye davası sık karıştırılır. İki dava arasındaki farklar şunlardır:

• Sebebin kaynağı: İhtiyaç davasında sebep kiraya verenden, TBK m. 352/3’te ise kiracıdan kaynaklanır.
• İspat yükü: İhtiyaç davasında kiraya veren ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat eder. TBK m. 352/3’te kiraya veren kiracının konutunu ve bu konutun elverişliliğini ispat eder; kendi durumunu anlatması gerekmez.
• Sonraki kullanım: İhtiyaç nedeniyle boşaltılan yer üç yıl başkasına kiralanamaz. TBK m. 352/3’e göre boşaltılan yer ise hemen yeni bir kiracıya verilebilir.
• Bilme şartı: İhtiyaç davasında kiraya verenin neyi bildiği önemli değildir. TBK m. 352/3’te ise sözleşme kurulurken kiracının konutunun bilinmemesi şarttır.

Kiraya verenin hem kendi ihtiyacı hem de kiracının konutu varsa iki sebep aynı davada birlikte ileri sürülebilir. Böylece sebeplerden biri ispatlanamazsa diğeri üzerinden karar verilebilir.

Arabuluculuk ve görevli mahkeme

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Arabulucuya başvurulmasından son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede hak düşürücü süreler işlemez. Anlaşma sağlanamazsa dava, kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Uygulamadan örnek olaylar

Örnek 1: 1 Ekim başlangıçlı bir konut kirasında kiracı, sözleşmenin dördüncü yılında aynı ilçede 3+1 bir daire satın alır ve daireyi başkasına kiraya verir. Kiraya veren tapu kaydından durumu öğrenir. Kira yılı 1 Ekim’de bittiğinden, arabuluculuk süreci de gözetilerek dava 1 Kasım’a kadar açılmalıdır. Kiracının dairesi kiralananla benzer büyüklükteyse ve kiracı kendi kiracısına karşı tahliye yollarına başvurabilecek durumdaysa tahliye kararı verilebilir.

Örnek 2: Kiracının eşine ait daire aynı ilçededir; ancak 1+1 olup kiracının üç çocuklu ailesi için yetersizdir. Bilirkişi raporu bu durumu doğrularsa konut oturmaya elverişli sayılmaz ve dava reddedilir.

Örnek 3: Kiraya veren, sözleşmeyi yaparken kiracının aynı mahallede annesinden kalan bir evi olduğunu ve evin onarım gerektirdiğini bilmektedir. Sözleşmede bu ev adres olarak da yazılıdır. Kiraya veren bu evi bilerek sözleşme yaptığından TBK m. 352/3’e dayanamaz.

Arabuluculuk başvurusunun zamanı: güncel Yargıtay kararları

TBK m. 352/3’e dayanan dava, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı olduğundan, bu bir aylık sürenin arabuluculukla nasıl birleştirileceği uygulamada en çok hata yapılan noktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu konuda bölge adliye mahkemeleri arasındaki farklı kararları iki uyuşmazlık giderme kararıyla birleştirmiştir. Kararlar ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına ilişkindir; ancak dava süresinin sözleşmenin bitiminden başladığı TBK m. 352/3 davasında da aynı mantık işler.

Başvuru dava açma hakkı doğduktan sonra yapılmalıdır

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1495, K. 2025/3048, T. 26.05.2025 sayılı kararıyla, dava şartı arabuluculuk başvurusunun tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra, yani dava açma süresi içinde yapılması gerektiğine karar vermiştir. Kira yılının bitiminden aylar önce yapılan başvuru, dava şartını karşılamaz. Daire, kiraya verenin hak kaybına uğramadığını da belirtmiştir: arabuluculukta geçen sürede dava süresi işlemez.

Aynı kararda, kiraya verenin yeni dönem başladıktan sonra bir ay içinde arabuluculuk bürosuna başvurması, son tutanağın düzenlenmesinden sonra ise bir aylık sürenin kalan kısmında davayı açması gerektiği açıklanmıştır (6325 sayılı Kanun m. 18/A-15).

Erken başvuru, süre içinde sonuçlanmışsa geçerlidir

Daire, 2026 yılında bu kuralı inceltmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/2725, K. 2026/3805, T. 15.06.2026 sayılı uyuşmazlık giderme kararına göre başvuru dava açma hakkı doğmadan yapılmış olsa bile, arabuluculuk dava açma süresi içinde sonuçlanmışsa dava şartı yerine gelmiş sayılır.

Bu karar erken başvuruyu güvenli hâle getirmez. Son tutanak kira yılı bitmeden düzenlenirse dava şartı yine eksik kalır. En güvenli yol, kira yılının bittiği günden sonra başvurmak ve son tutanaktan sonra kalan süreyi gün gün hesaplamaktır.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Arabulucuya kira yılının bitiminden haftalar önce başvurup son tutanağın da o tarihten önce alınması.
• Son tutanaktan sonra bir aylık sürenin baştan başladığının sanılması; süre, durduğu yerden devam eder.
• Kiracının eşine ait konutun tapu kaydının dava öncesinde araştırılmaması ve elverişliliğe ilişkin bilirkişi incelemesinin istenmemesi.
• TBK m. 353 bildiriminin yazılı ve dava süresi içinde yapılmaması.

Sıkça sorulan sorular

Dava öncesi hazırlık

Kiraya veren, kiracının ve eşinin adına kayıtlı konutları araştırmalı, kira sözleşmesinin başlangıç tarihini ve uzama yıllarını belirlemelidir. Sözleşme kurulurken kiracının bu konutundan haberdar olunmadığını gösteren yazışmalar saklanmalıdır. Diğer tahliye sebepleri için Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? İhtiyaç, Tahliye Taahhüdü ve Kira Borcunu Ödememe yazımıza bakılabilir.

İlgili yazılar: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası (TBK 350): Şartlar, Süre ve Üç Yıl Yasağı, Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Davası (TBK 350/2), Kiracılı Ev Satın Alan Yeni Malikin Kiracıyı Tahliyesi (TBK 310 ve 351)

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.