Tapuda Miras İntikali: Miras Kalan Taşınmaz Mirasçılar Adına Nasıl Tescil Edilir?

Mirasbırakan öldüğü anda taşınmazlarının mülkiyeti kanun gereği mirasçılara geçer. Tapuda tescil, bu kazanım için kurucu bir şart değildir. Ancak Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 705/2’ye göre mirasçıların taşınmazı satabilmesi, ipotek kurabilmesi veya bağışlayabilmesi için önce mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekir. Bu tescile uygulamada “intikal” denir. İntikal için mirasçılık belgesi ve veraset ve intikal vergisi bakımından ilişik bulunmadığını gösteren yazı gerekir. İntikal mirasçılardan birinin başvurusuyla yapılabilir ve taşınmaz bütün mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti olarak tescil edilir. Mirasçılar isterse ya da bir mirasçı mahkemeden isterse elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülebilir.

Kanun metni

İntikal neden gereklidir?

Mirasçılar, mirasbırakanın ölümüyle terekeyi bir bütün olarak kanun gereği kazanır (TMK m. 599). Bu nedenle tapu kaydı ölenin adına görünse bile taşınmaz artık mirasçılarındır. Ancak bu durum tapu siciline yansımadığı sürece mirasçılar taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi yapamaz.

İntikalin yapılmaması uygulamada şu sorunlara yol açar:

• Taşınmaz satılamaz, bağışlanamaz ve üzerine ipotek kurulamaz.
• Mirasçılardan biri ölünce taşınmaz ikinci kuşağa geçer ve intikal işlemi her kuşakta daha karmaşık hâle gelir.
• Kentsel dönüşüm, kamulaştırma veya kat karşılığı inşaat gibi süreçlerde bütün mirasçıların tespiti ve imzası gerekir.
• Tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanun’daki bir yıllık süre ve Bakanlığın açabileceği dava riski ortaya çıkar. Bu konu Miras Kalan Tarım Arazisinin Paylaşımı: Bölünme Yasağı ve Ehil Mirasçı yazımızda anlatılmıştır.

Gerekli belgeler

Tapu müdürlükleri intikal başvurusunda genellikle şu belgeleri ister:

1. Mirasçılık belgesi. Noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınır. Belgede bütün mirasçılar ve payları gösterilir. Mirasçılar arasında yabancı uyruklu biri varsa belge noterden alınamaz; sulh hukuk mahkemesine başvurulur. Ayrıntılar için Mirasçılık Belgesi (Veraset İlamı) Nasıl Alınır? yazımıza bakılabilir.
2. Veraset ve intikal vergisi ilişik kesme yazısı. Mirasçılar vergi dairesine beyanname verir. Vergi ödendiğinde veya istisna nedeniyle vergi çıkmadığında vergi dairesi, tapu müdürlüğüne hitaben ilişik bulunmadığını gösteren yazıyı düzenler. Vergi taksitlendirilmişse, vergi dairesi intikale izin veren yazıyı buna göre düzenler. Ayrıntılar için Veraset ve İntikal Vergisi 2026: İstisna Tutarları, Oranlar ve Beyan Süresi yazımıza bakılabilir.
3. Başvuran mirasçının kimlik belgesi. Vekil aracılığıyla başvuru yapılıyorsa, taşınmaz işlemlerine ilişkin özel yetki içeren vekâletname.
4. Belediyeden alınan emlak vergisi değeri yazısı. Bazı tapu müdürlükleri, döner sermaye ve diğer hesaplamalar için bu belgeyi ister.

Başvuru Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün çevrim içi sistemleri üzerinden randevu alınarak veya doğrudan taşınmazın bulunduğu yerin tapu müdürlüğüne yapılır. Belge listesi zaman zaman değişebildiğinden, başvurudan önce ilgili tapu müdürlüğünden güncel liste alınması uygun olur.

Tek mirasçı başvurabilir mi?

Uygulamada intikal işlemi mirasçılardan birinin başvurusuyla yapılabilir. Diğer mirasçıların tapu müdürlüğüne gelmesi veya imza vermesi gerekmez. Bunun sebebi, intikalin yeni bir tasarruf işlemi değil, kanun gereği zaten gerçekleşmiş olan mülkiyet geçişinin sicile yansıtılması olmasıdır.

Tek mirasçının başvurusuyla yapılan intikalde taşınmaz, mirasçılık belgesinde adı geçen bütün mirasçılar adına tescil edilir. Başvuran mirasçı kendi adına ayrı bir pay tescil ettiremez. Bu nedenle tek mirasçının başvurusu, diğer mirasçıların haklarını zedelemez.

Veraset ve intikal vergisi ilişik yazısı ise bütün mirasçılar bakımından gerekir. Mirasçılardan biri kendi beyannamesini vermemişse veya vergisini ödememişse, vergi dairesinin bu durumu nasıl değerlendireceği ve intikale izin verip vermeyeceği ayrıca kontrol edilmelidir.

Elbirliği mülkiyeti ne anlama gelir?

İntikal sonucunda taşınmaz mirasçılar adına kural olarak elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyeti olarak tescil edilir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları yoktur ve her birinin hakkı malın tamamına yaygındır (TMK m. 701). Yönetim ve tasarruf işlemleri için oybirliği gerekir (TMK m. 702).

Bunun pratik sonuçları şunlardır:

• Mirasçılardan biri taşınmazdaki “payını” tek başına satamaz veya ipotek ettiremez.
• Taşınmazın satışı için bütün mirasçıların rızası gerekir.
• Mirasçılardan birinin alacaklısı, onun terekedeki payını ancak icra hukukundaki özel usullerle haczettirebilir.
• Bir mirasçının miras payını devretmesi için Miras Payının Devri Sözleşmesi (TMK 677): Şekil Şartı ve Sonuçları yazımızda anlatılan şekil şartlarına uyulması gerekir.

Elbirliği mülkiyetinin ayrıntıları için Elbirliği Mülkiyeti ve Miras Ortaklığı: Paylı Mülkiyetten Farkı, Tereke Temsilcisi ve Davalar yazımıza bakılabilir.

Paylı mülkiyete dönüştürme

Elbirliği mülkiyeti mirasçılar arasında hareket kabiliyetini azaltır. Paylı mülkiyette ise her mirasçının belirli bir payı olur ve kural olarak bu payı tek başına satabilir veya ipotek ettirebilir. Paylı mülkiyete geçiş iki yolla yapılabilir:

Bütün mirasçıların anlaşması. Mirasçılar tapu müdürlüğüne birlikte başvurarak taşınmazın mirasçılık belgesindeki paylarına göre paylı mülkiyet olarak tescilini isteyebilir. Bu, miras ortaklığının o taşınmaz bakımından sona erdirilmesi anlamına gelir. TMK m. 676/2’ye göre mirasçılar yazılı bir paylaşma sözleşmesiyle tereke mallarının tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin miras payları oranında paylı mülkiyete dönüştürülmesini de kabul edebilir.

Sulh hâkiminin kararı (TMK m. 644). Mirasçılardan biri, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini sulh hukuk mahkemesinden isteyebilir. Hâkim diğer mirasçıları çağırarak belirleyeceği süre içinde itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmez veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmazsa, taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülür. Aynı kurallar terekedeki diğer haklar ve alacaklar için de uygulanır.

TMK m. 644, bir mirasçının diğerleri imza vermediği için yıllarca beklemesini önler. Paylı mülkiyete geçildikten sonra mirasçı kendi payını satabilir. Ancak paydaşların önalım hakkı doğabileceği unutulmamalıdır. Bu konu “Hisseli Tapu Satışı: Diğer Paydaşların Önalım Hakkı ve 2025 Değişikliği” ve Önalım (Şufa) Hakkı Davası: Süre, Rayiç Bedel ve Şartlar yazılarımızda anlatılmıştır.

Mirasçılar arasında devir ve taksim

İntikalden sonra mirasçılar taşınmazı aralarından birine bırakmak isteyebilir. Bunun için üç yol vardır:

• Miras taksim sözleşmesi. Mirasçılar terekeyi aralarında paylaştırır. Taşınmazlar için sözleşmenin yazılı olması yeterlidir (TMK m. 676). Uygulamada sözleşmenin tapu müdürlüğünde veya noterde düzenlenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları azaltır. Ayrıntılar için Miras Taksim (Paylaşma) Sözleşmesi: Şekli, Geçerlilik Şartları ve Ortaklığın Giderilmesine Etkisi yazımıza bakılabilir.
• Satış veya bağış. Paylı mülkiyete geçildikten sonra mirasçılar paylarını diğer mirasçıya tapuda resmî senetle satabilir veya bağışlayabilir.
• Ortaklığın giderilmesi davası. Anlaşma sağlanamazsa mirasçılardan biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme aynen taksime veya satışa karar verir. Ayrıntılar için Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Aynen Taksim, Satış, Arabuluculuk ve Harç yazımıza bakılabilir.

İntikal masrafları

Miras yoluyla intikalde tapu harcı alınmaz. Tapu müdürlüğü yalnızca döner sermaye hizmet bedeli tahsil eder. Döner sermaye bedeli her yıl yeniden belirlendiğinden güncel tutar tapu müdürlüğünden öğrenilmelidir.

Buna karşılık intikalden sonra yapılan işlemler ayrı masraf doğurur. Mirasçılar arasındaki satış ve bağışta tapu harcı alınabilir. Veraset ve intikal vergisi ise intikalden ayrı bir yükümlülüktür ve beyanname süresi içinde ödenmesi gerekir.

Sık karşılaşılan sorunlar

• Mirasçılık belgesinde eksik mirasçı. Belgede bir mirasçı eksikse intikal hatalı yapılır. Bu durumda mirasçılık belgesinin iptali ve tapu kaydının düzeltilmesi gerekir. Konu Mirasçılık Belgesinin İptali Davası: Hatalı Veraset İlamı Nasıl Düzeltilir? yazımızda anlatılmıştır.
• Kuşaklar boyu yapılmayan intikal. Dede adına kayıtlı bir taşınmazda baba ve amcalar da ölmüşse, her ölüm için ayrı mirasçılık belgesi ve ayrı vergi ilişik yazısı gerekebilir.
• Mirasçılardan birinin ulaşılamaması. Bir mirasçının adresi bilinmiyorsa intikal yine yapılabilir; ancak sonraki satış işlemleri için kayyım atanması veya TMK m. 644 yolu gerekebilir.
• Vasiyetname bulunması. Atanmış mirasçı veya belirli mal vasiyeti varsa, yasal mirasçılık belgesiyle yapılan intikal sonradan tartışma konusu olabilir. Vasiyet alacaklısının hakları için Vasiyetin Tenfizi Davası (TMK 600): Kime Açılır, Zamanaşımı ve Tescil yazımıza bakılabilir.

Yargıtay Kararlarında Paylı Mülkiyete Dönüştürme

TMK m. 644’e dayalı paylı mülkiyete dönüştürme istemleri, intikalden sonra en sık başvurulan yoldur. Yargıtay kararları bu yolun hangi durumlarda kapanmadığını ve hükmün nasıl kurulması gerektiğini göstermektedir.

Bu kararda ilk derece mahkemesi, 5831 sayılı Kanunla 3402 sayılı Kadastro Kanununa eklenen ek 3. madde nedeniyle dönüştürme işinin tapu müdürlüğüne bırakıldığını kabul ederek davayı reddetmişti. Daire, ek 3. maddenin TMK m. 644’ü ortadan kaldırmadığını, mirasçının dönüştürmeyi dava yoluyla istemesinde usulsüzlük bulunmadığını belirterek kararı bozmuştur.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2017/1058, K. 2020/7712, T. 24.11.2020 sayılı kararda ise taşınmazla ilgili geçmişte bir mülkiyet uyuşmazlığı bulunduğu gerekçesiyle verilen ret kararı bozulmuştur. Daireye göre tapu kaydında dönüştürmeye engel bir şerh veya kısıtlama yoksa ve önceki uyuşmazlık kesin hükümle sona ermişse, mahkeme istem hakkında esastan karar vermelidir. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak itiraz, somut ve güncel bir sebebe dayanmalıdır; genel nitelikte bir karşı çıkma yeterli değildir.

Bu karar, hüküm fıkrasında yalnızca mirasçılık belgesine atıf yapılmasının yetmediğini, tapu müdürlüğünün kararı tereddütsüz uygulayabilmesi için her mirasçının payının açıkça yazılması gerektiğini göstermektedir. Kuşaklar boyu intikal yapılmamış taşınmazlarda, mirasbırakanın tapudaki payının da ayrıca gösterilmesi gerekir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

• İntikal yapılmadan mirasçıların kendi aralarında harici satış yapması: elbirliği mülkiyetinde pay satışı tapuda yapılamaz; adi yazılı satış ise taşınmaz satışı bakımından resmî şekil eksikliği nedeniyle geçersizdir.
• TMK m. 644 ile ortaklığın giderilmesini karıştırmak: m. 644 yalnızca mülkiyet biçimini değiştirir; taşınmazın satışı veya aynen taksimi için ayrıca ortaklığın giderilmesi davası gerekir.
• Kuşaklar boyu ölenler için yalnızca son ölenin mirasçılık belgesini almak: tapudaki malikten başlayarak her ölüm için ayrı mirasçılık belgesi gerekir; aksi hâlde intikal reddedilir veya hatalı yapılır.
• Veraset ve intikal vergisi beyanını intikal yapılmayacak diye ertelemek: beyan süresi intikalden bağımsız işler ve gecikme vergi cezasına yol açar.
• Paylı mülkiyete geçtikten sonra payı üçüncü kişiye satarken diğer paydaşların önalım hakkını hesaba katmamak: 7571 sayılı Kanunla değişen TMK m. 733-734 uyarınca önalım hakkı satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır ve bedel hâkimin belirleyeceği rayiç bedeldir.

Süreler Özeti

• Veraset ve intikal vergisi beyannamesi: ölüm Türkiye’de gerçekleşmişse ve mirasçılar Türkiye’deyse ölüm tarihini izleyen dört ay içinde verilir (7338 s. Kanun m. 10).
• Mirasın reddi: ölümün öğrenilmesinden itibaren üç ay (TMK m. 606); intikal ret hakkını ortadan kaldırmaz, ancak intikalden sonra tasarruf işlemi yapılması ret hakkının kaybına yol açabilir.
• TMK m. 644 istemi: süreye bağlı değildir; sulh hâkiminin belirlediği süre içinde itiraz edilmez veya paylaşma davası açılmazsa dönüştürme kararı verilir.
• Tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanun kapsamındaki paylaştırma: mirasçılar anlaşamazsa dava yoluna gidilir; süreler ilgili yazımızda ayrıca anlatılmıştır.

Örnek olay

H, 2024 yılında ölmüş ve geride eşi ile üç çocuğunu bırakmıştır. Tapuda H adına kayıtlı bir daire vardır. Çocuklardan K, daireyi satmak ister; ancak yurt dışında yaşayan kardeşi L işlemlerle ilgilenmemektedir.

K önce noterden mirasçılık belgesi alır. Bütün mirasçılar adına veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilir ve dairenin değeri istisna tutarının altında kaldığı için vergi çıkmaz. Vergi dairesi ilişik bulunmadığını gösteren yazıyı düzenler. K tek başına tapu müdürlüğüne başvurur ve daire anne ile üç çocuk adına elbirliği mülkiyeti olarak tescil edilir.

Satış için L’nin de imzası gerektiğinden K, sulh hukuk mahkemesine başvurarak TMK m. 644 uyarınca elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini ister. L belirlenen sürede itiraz etmez ve paylaşma davası da açmaz. Mahkeme daireyi paylı mülkiyete dönüştürür. K artık kendi payını satabilir; ancak diğer paydaşların önalım hakkını dikkate almak zorundadır.

Sıkça sorulan sorular

Sonraki adım

Miras kalan bir taşınmaz için önce mirasçılık belgesi alınmalı ve veraset ve intikal vergisi beyannamesi süresinde verilmelidir. Ardından mirasçılardan biri tapu müdürlüğüne başvurarak intikali yaptırabilir. Mirasçılardan biri taşınmazı satmak istiyor ve diğerleri imza vermiyorsa, sulh hukuk mahkemesinden elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi veya ortaklığın giderilmesi istenebilir.

Mevzuat: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 598-599, 640, 642, 644, 676-677, 701-703, 705..

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.