Bağıştan Dönme ve Tapu İptali (TBK 295)

Anne ve babaların evlerini ya da arsalarını sağlıklarında çocuklarından birine tapuda bağış yoluyla devretmesi sık rastlanan bir durumdur. Devirden sonra çocuğun anne babasını aramaması, ihtiyaç anında yardım etmemesi, onları evden çıkarmaya çalışması ya da onlara karşı şiddet uygulaması hâlinde bağışlayanın aklına gelen ilk soru, taşınmazın geri alınıp alınamayacağıdır. Türk Borçlar Kanunu bu soruya belirli şartlarla olumlu cevap verir: Bağışlayan, kanunda sayılan sebeplerden biri gerçekleşmişse bağışlamayı geri alabilir ve tapunun yeniden kendi adına tescilini isteyebilir.

Bu yazıda bağıştan dönme sebeplerini, bir yıllık hak düşürücü süreyi, açılacak tapu iptal ve tescil davasını ve bağışlanan taşınmaz başkasına satılmışsa izlenecek yolu anlatıyoruz.

Taşınmaz bağışı nasıl yapılır?

Bağışlama, bağışlayanın sağlararası sonuç doğurmak üzere, malvarlığından bağışlanana karşılıksız bir kazandırma yaptığı sözleşmedir (TBK m. 285/1). Taşınmaz bağışında şekil kuralı katıdır: Bir taşınmazın bağışlanması sözü vermenin geçerliliği ancak resmî şekilde yapılmış olmasına bağlıdır (TBK m. 288/2). Uygulamada bu resmî şekil, tapu müdürlüğünde düzenlenen bağış resmî senedidir. Senet düzenlenip tescil yapıldığında bağışlama yerine getirilmiş olur ve taşınmazın maliki artık bağışlanandır.

Bu noktadan sonra bağışlayan, “fikrimi değiştirdim” diyerek taşınmazı geri isteyemez. Yerine getirilmiş bağışlama kural olarak bağlayıcıdır. Kanun, bu kuralın istisnalarını sınırlı biçimde saymıştır.

Bağışlamanın geri alınma sebepleri

Ağır bir suç işlenmesi

Bağışlananın bağışlayana ya da onun yakınlarından birine karşı ağır bir suç işlemesi ilk geri alma sebebidir. Kanun hangi suçların “ağır” sayılacağını tek tek saymamıştır. Hayata, vücut bütünlüğüne, cinsel dokunulmazlığa ve özgürlüğe karşı ciddi saldırılar, örneğin kasten yaralama ya da öldürmeye teşebbüs, bu kapsamda değerlendirilir. Değerlendirme yapılırken suçun niteliği, bağışlayanla bağışlanan arasındaki ilişkiye etkisi ve bağışlamanın amacı birlikte göz önünde tutulur.

Geri alma için bağışlananın ceza mahkemesinde mahkûm olmuş olması şart değildir. Hukuk hâkimi fiilin işlenip işlenmediğini kendisi değerlendirir. Ancak ceza soruşturması ya da kovuşturmasındaki ifadeler, raporlar ve kararlar bu davada güçlü delil oluşturur.

Kanundan doğan yükümlülüklere önemli ölçüde aykırılık

Uygulamada en sık başvurulan sebep budur. “Kanundan doğan yükümlülük” ifadesi, özellikle aile hukukundan doğan yükümlülükleri kapsar. Ana, baba ve çocuk arasındaki yükümlülük TMK m. 322’de şöyle tanımlanır:

Buna ek olarak herkes, yardım etmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan üstsoyuna nafaka vermekle yükümlüdür (TMK m. 364). Çocuğuna evini bağışlayan, sonra hastalanıp bakıma ve paraya muhtaç kalan bir anneye çocuğun hiç yardım etmemesi, bu yükümlülüklerin ihlali olarak değerlendirilebilir.

Kanun “önemli ölçüde” aykırılık arar. Her aile içi anlaşmazlık bu ölçüye ulaşmaz. Aşağıdaki iki tablo arasındaki fark dava sonucunu belirler:

• Çocuğun bir süre anne babasını aramaması, bayramlarda ziyarete gelmemesi, bir tartışmadan sonra küsmesi tek başına yeterli görülmeyebilir.
• Çocuğun bakıma muhtaç anne babasını uzun süre yalnız bırakması, onları bağışlanan evden çıkarmaya çalışması, onlara hakaret ve tehdit etmesi, yaşamlarını sürdüremeyecek duruma düştükleri hâlde yardımı reddetmesi önemli ölçüde aykırılık olarak değerlendirilebilir.

Bu nedenle davada olayların tarihleri, süresi ve tekrarı somut olarak anlatılmalı, tanık ve belgelerle desteklenmelidir.

Yüklemenin yerine getirilmemesi

Bağışlayan, bağışlamasına bir yükleme koyabilir (TBK m. 291). Örneğin “bağışlanan, bağışlayanın ömrü boyunca evde oturmasına izin verecek” ya da “bağışlanan, bağışlayanın tedavi giderlerini karşılayacak” gibi. Yükleme resmî senede yazılmış ve bağışlanan bunu kabul etmişse, haklı bir sebep olmadan yüklemenin yerine getirilmemesi geri alma sebebidir.

Yükleme konusunda bağışlayanın iki seçeneği vardır: Yüklemenin yerine getirilmesini dava edebilir ya da şartları varsa bağışlamayı geri alabilir. Yükleme resmî senette yer almıyorsa, sözlü vaatlerin ispatı zorlaşır. Bu durumda ikinci sebebe, yani kanundan doğan yükümlülüklerin ihlaline dayanmak çoğu zaman daha uygun olur.

Bir yıllık hak düşürücü süre

Süre bağışlama tarihinden değil, geri alma sebebinin öğrenildiği günden başlar. Sürekli devam eden davranışlarda, örneğin yıllardır süren yardım etmeme hâlinde, sürenin başlangıcı tartışma konusu olabilir. Bu nedenle bağışlayan, yükümlülük ihlalini fark ettiği andan itibaren hareket etmeli, bir yıl dolmadan geri alma beyanını yapmalı ve davayı açmalıdır. Süre hak düşürücü nitelikte olduğundan hâkim süreyi kendiliğinden dikkate alır.

Mirasçıların durumu sınırlıdır. Bağışlayan geri alma sebebini bildiği hâlde bir yıl içinde bir şey yapmadan ölmüşse ve süre de dolmuşsa mirasçılar bağışlamayı geri alamaz. Bağışlayanın bu hakkı kullanmaması, bağışlananı affettiği şeklinde de yorumlanabilir.

Geri alma nasıl yapılır?

Geri alma, bağışlayanın tek taraflı beyanıyla kullanılan bir haktır. Beyan, bağışlanana noter aracılığıyla gönderilecek bir ihtarnameyle yapılabilir. İhtarnamede bağışlamanın hangi sebeple geri alındığı ve taşınmazın iadesinin istendiği açıkça yazılır. Geri alma iradesi doğrudan dava dilekçesiyle de açıklanabilir; ancak bir yıllık sürenin son günlerine kalınmamalıdır.

Beyanla birlikte bağışlama ortadan kalkar; fakat tapu kaydı kendiliğinden değişmez. Bağışlanan taşınmazı rızasıyla geri devretmezse tapu iptal ve tescil davası açılır.

Tapu iptal ve tescil davası

Davacı: Bağışlayan. Şartları varsa TBK m. 297’ye göre mirasçıları.

Davalı: Bağışlanan. Bağışlanan ölmüşse onun mirasçıları.

Görevli ve yetkili mahkeme: Asliye hukuk mahkemesi. Dava taşınmazın aynına ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12/1).

İhtiyati tedbir: Bağışlananın dava sürerken taşınmazı satmasını önlemek için dava dilekçesinde tapuya devir ve temlik yasağı konulması istenmelidir.

İspat: Geri alma sebebini bağışlayan ispat eder. Tanık beyanları, sağlık raporları, hastane kayıtları, kolluk tutanakları, şikâyet dilekçeleri, ceza dosyaları, ihtarnameler ve mesajlaşmalar delil olarak kullanılır. Bağışlananın da savunma olarak bağışlayana baktığını, düzenli yardım ettiğini gösteren banka dekontlarını ve tanıklarını sunması beklenir.

Dava kabul edilirse mahkeme bağışlanan adına olan tapu kaydının iptaline ve taşınmazın bağışlayan adına tesciline karar verir.

Taşınmaz satılmış ya da üzerinde ipotek kurulmuşsa

Kanun, geri vermeyi “bağışlananın istem tarihindeki zenginleşmesi ölçüsünde” sınırlar. Bu ifade iki sonuç doğurur:

• Taşınmaz istem tarihinde hâlâ bağışlananın adınaysa taşınmazın kendisi geri istenir.
• Bağışlanan taşınmazı istemden önce satmışsa, artık taşınmazın kendisi değil, bağışlananın malvarlığında kalan değer istenebilir. Taşınmazı iyiniyetle satın alan üçüncü kişinin kazanımı TMK m. 1023 uyarınca korunur.

Taşınmaz üzerinde bağışlanan tarafından ipotek kurulmuşsa ve ipotek alacaklısı iyiniyetliyse, taşınmaz bağışlayana ipotekli olarak döner. Bu durumda ipoteğin değeri kadar zenginleşmenin ayrıca istenip istenemeyeceği somut olaya göre değerlendirilir.

Bu riskler nedeniyle geri alma sebebi ortaya çıktığında beklemeden tedbir istemli dava açmak gerekir.

Bağışlarken alınabilecek önlemler

Bağış yapılırken bazı önlemler, ileride çıkacak uyuşmazlığı kolaylaştırır:

• Bağışlayana dönme koşulu: Bağışlayan, bağışlananın kendisinden önce ölmesi hâlinde taşınmazın kendisine dönmesi koşulunu koyabilir. Bu koşul tapu siciline şerh verilebilir (TBK m. 292).
• Yükleme: Bağışlayanın evde oturmaya devam etmesi ya da bakım ve tedavi giderlerinin karşılanması gibi yüklemeler resmî senede açıkça yazılabilir (TBK m. 291).
• İntifa veya oturma hakkı: Bağışlayan, taşınmazın çıplak mülkiyetini devredip kendisi için intifa hakkı ya da oturma hakkı kurdurabilir. Böylece bağışlanan, bağışlayan yaşadığı sürece taşınmazı kullanamaz ve bağışlayanı evden çıkaramaz.

Bakım karşılığında yapılan devirlerde bağışlama yerine ölünceye kadar bakma sözleşmesi de düşünülebilir. Bu sözleşmenin şekil ve fesih kuralları farklıdır; ayrıntıları Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi: Şekil, Bakım Borcu, Fesih ve Muris Muvazaası yazımızda anlattık.

Bağış diğer mirasçıları nasıl etkiler?

Bağıştan dönme, yalnızca bağışlayanın kendi kararına bağlı bir haktır. Diğer çocuklar, bağışlayan hayattayken onun yerine bağışlamayı geri alamaz. Bağışlayanın ölümünden sonra ise diğer mirasçıların yolları farklıdır: Saklı payları zedelenmişse tenkis davası açabilir, bağışlama mirasta denkleştirmeye tabi tutulabilir ya da tapuda bağış görünen işlem gerçekte mal kaçırma amacı taşıyorsa muris muvazaası iddiası ileri sürülebilir. Bu konular “Tenkis Davası ve Saklı Pay: Oranlar, Hesaplama, Tenkis Sırası ve Süreler” ve Sağlığında Mal Paylaşımı: Çocuklara Yapılan Devirler Mirası Nasıl Etkiler? yazılarımızda anlatılmıştır.

Dava sürecinin aşamaları

1. Tapu müdürlüğünden bağış resmî senedi ve güncel tapu kaydı alınır; senette yükleme olup olmadığı kontrol edilir.
2. Geri alma sebebini gösteren deliller toplanır: tanıklar, sağlık kayıtları, şikâyet ve ceza dosyaları, mesajlar.
3. Sebebin öğrenildiği günden başlayarak bir yıl dolmadan bağışlanana noter aracılığıyla geri alma beyanı gönderilir.
4. Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde tapu iptal ve tescil davası açılır, tapuya ihtiyati tedbir istenir.
5. Mahkeme tanıkları dinler, delilleri değerlendirir ve geri alma sebebinin gerçekleşip gerçekleşmediğini belirler.
6. Dava kabul edilirse taşınmaz bağışlayan adına tescil edilir.

Güncel Yargıtay kararları

Bağıştan dönme davalarında temyiz incelemesi Yargıtay 1. Hukuk Dairesince yapılmaktadır. Dairenin kararları, dönmenin hukuki niteliği, satış gösterilen bağışlar ve ispat konusunda yol göstericidir.

Yenilik doğuran hak ve ıskat sebepleriyle paralellik

Yargıtay, bağıştan dönmeyi bağışlananın eline geçmesi gereken tek taraflı bir beyanla kullanılan, geriye etkili sonuç doğuran yenilik doğurucu bir hak olarak nitelendirmektedir. Bir yıllık süre içinde ya beyanda bulunulmalı ya da doğrudan dava açılmalıdır.

Aynı kararda kanun koyucunun TBK m. 295’teki ilk iki sebep ile mirastan ıskat sebeplerini düzenleyen TMK m. 510 arasında paralellik kurduğu belirtilmiştir. Bu nedenle “kanundan doğan yükümlülüklere önemli ölçüde aykırılık” ölçütü yorumlanırken ıskata ilişkin içtihat da yol gösterir.

Tapuda satış gösterilen bağış

Anne babaların çocuğa yaptığı devirlerin önemli bir kısmı, kredi kullanma ya da vergi gibi gerekçelerle tapuda “satış” olarak gösterilir. Sonradan bağıştan dönmek isteyen bağışlayan, önce işlemin gerçekte bağış olduğunu ispat etmek zorunda kalır. Taraflar arasında bu ispat kural olarak yazılı delil, ikrar veya yeminle yapılabilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2023/621, K. 2024/1831, T. 05.03.2024 sayılı karara konu dosyada bölge adliye mahkemesi, davalı oğlun savcılıkta verdiği imzalı ifadesinde “babamın evi bana bağışladığını” söylemesini mahkeme dışı ikrar ve kesin delil saymış; kapı kilidini değiştirip babasını ve onun eşini eve almamasını TBK m. 295 anlamında yükümlülüklere aykırılık olarak değerlendirmiştir. Dosyada taşınmazı dava sırasında “davalıdır” şerhiyle edinen kişinin TMK m. 1023 korumasından yararlanamayacağı da kabul edilmiştir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2024/3052, K. 2025/3097, T. 18.06.2025 sayılı kararda da benzer bir olay incelenmiştir: Bağışlayan, ölene kadar kendi kullanımında kalmak üzere oğluna bağışlamak istediği bağımsız bölümü oğlunun kredi kullanma isteği üzerine satış şeklinde devrettiğini, bayram günü evden gönderildiğini ileri sürmüş; davalı ise davanın taraf muvazaasına dayandığını ve yazılı delille ispat gerektiğini savunmuştur.

İspat yükü bağışlayandadır

Geri alma sebebinin varlığını bağışlayan ya da dava açan mirasçılar ispat eder. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2025/3797, K. 2025/4311, T. 08.10.2025 sayılı karara konu dosyada, tanıklar bağışlananın annesiyle asıl ilgilenen kişi olduğunu, kötü bir davranışını görmediklerini anlatmış; yükümlülüklere önemli ölçüde aykırılık ispat edilemediğinden dava reddedilmiştir. Bu örnek, aile içindeki kırgınlıkların somut ve ağır bir ihlale dönüşmediği durumlarda davanın başarı şansının düşük olduğunu gösterir.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Bir yıllık sürenin bağış tarihinden başladığını sanmak ya da tersine, sebebi öğrendikten sonra yıllarca beklemek.
• Geri alma beyanını yapmadan veya dava açmadan önce taşınmaz üzerinde tedbir istememek; bağışlananın taşınmazı satması iadeyi zenginleşme bedeline indirger.
• Tapuda satış gösterilen bağışta, işlemin gerçek niteliğini gösterecek yazılı delil, ikrar veya yemin imkânını araştırmadan davaya girmek.
• Küslük, ziyaret etmeme gibi olayları tek başına yeterli görmek; Yargıtay “önemli ölçüde” aykırılık arar.
• Yüklemeli bağışta yüklemeyi resmî senede yazdırmamak.
• Bağışlayan sağken diğer çocukların bağıştan dönme davası açmaya çalışması. Bu hak bağışlayana aittir; mirasçılar ancak TBK m. 297’deki dar şartlarla kullanabilir.

Süreler ve görev özeti

• Hak düşürücü süre: Geri alma sebebinin öğrenilmesinden itibaren bir yıl (TBK m. 297).
• Görevli mahkeme: Asliye hukuk mahkemesi.
• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer (HMK m. 12/1).
• Arabuluculuk: Dava şartı değildir.
• İhtiyati tedbir: Dava dilekçesinde tapuya devir ve temlik yasağı istenmelidir.

Sıkça sorulan sorular

Geri alma sebebi ortaya çıktığında

Bağışlayan, geri alma sebebini öğrendiği tarihi not etmeli ve bir yıl dolmadan harekete geçmelidir. İlk adım tapu müdürlüğünden bağış senedini almak ve delilleri toplamaktır. Ardından bağışlanana noter aracılığıyla geri alma beyanı gönderilir ve taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde, tapuya ihtiyati tedbir konulması istemiyle tapu iptal ve tescil davası açılır.

İlgili yazılar: Sahte Vekaletname ile Yapılan Tapu Satışının İptali, Mirasbırakanın Parasıyla Mirasçı Adına Alınan Taşınmaz

Mevzuat: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.