Kadastro Tespitine İtiraz Davası: Askı İlanı, 30 Gün ve 10 Yıllık Hak Düşürücü Süre

Kadastro, taşınmazların sınırlarının yerinde belirlenmesi, haritalarının çıkarılması ve hukuki durumlarının tespit edilerek tapu siciline kaydedilmesidir. Kadastro ekipleri her taşınmaz için bir tespit tutanağı düzenler ve bu tutanaklar askı ilanıyla 30 gün süreyle ilan edilir. Tespite itirazı olan kişi, askı ilanının başladığı günden itibaren 30 gün içinde kadastro mahkemesinde dava açmalıdır. Bu süre geçerse tutanak kesinleşir ve tapuya işlenir. Kesinleşmeden sonra kadastrodan önceki sebeplere dayanılarak genel mahkemede dava açılabilmesi ise 10 yıllık hak düşürücü süreyle sınırlıdır.

Kadastro nasıl yapılır?

Kadastro çalışmaları çalışma alanı olarak belirlenen köy ya da mahallelerde, kadastro müdürlüğüne bağlı ekiplerce yürütülür. Çalışmanın başlayacağı tarih önceden ilan edilir ve taşınmaz sahiplerinden, sınırlarını göstermeleri ve belgelerini sunmaları istenir. Ekip, tapu kayıtlarını, vergi kayıtlarını, eski haritaları ve zilyetlik durumunu inceler; yerel bilirkişileri ve komşuları dinler.

Her taşınmaz için düzenlenen tespit tutanağında taşınmazın sınırları, yüzölçümü, niteliği (tarla, bağ, bahçe, arsa gibi), malikleri ve payları, üzerindeki haklar ve tespitin dayanağı gösterilir. Tespitin dayanağı bir tapu kaydı, mirasçılık belgesi, zilyetlik ya da Hazine adına tespit gibi bir sebep olabilir.

Çalışma sırasında aynı taşınmaz üzerinde birden fazla kişi hak iddia ederse ya da sınırlar konusunda uyuşmazlık çıkarsa, ekip bunu tutanağa geçirir. Çekişmeli taşınmazların bir kısmı tespit aşamasında çözülemez ve doğrudan kadastro mahkemesine devredilir.

Askı ilanı ve itiraz süresi

Tespit çalışmaları tamamlandıktan sonra tutanaklar ve haritalar 30 gün süreyle ilan edilir.

Askı ilanı kişiye ayrıca tebliğ edilmez. Bu yüzden kadastro çalışmasının yapıldığı köy ya da mahallede taşınmazı olan kişinin, çalışmanın ne zaman bittiğini ve askının ne zaman başladığını takip etmesi gerekir. Özellikle başka şehirde yaşayan mirasçılar, askı süresini kaçırdıkları için hak kaybına uğrar.

Askı süresinin başlangıç ve bitiş tarihleri, askı ilan tutanağında yazılıdır. Süre, ilanın başladığı günün ertesinden işlemeye başlar. Süre hak düşürücü niteliktedir; mahkeme süresinden sonra açılan davayı reddeder.

Kadastro mahkemesinde dava

Görev

Kadastro mahkemesi, kadastro tespitlerine karşı açılan davalara ve tespit sırasında çekişmeli bulunan taşınmazlara bakar. Kadastro çalışması başladıktan sonra çalışma alanındaki taşınmazlarla ilgili olarak genel mahkemelerde görülmekte olan davalar da kadastro mahkemesine devredilir. Böylece aynı taşınmaz için farklı mahkemelerde çelişkili kararlar verilmesinin önüne geçilir.

Kadastro mahkemesinin bulunmadığı yerlerde bu davalara asliye hukuk mahkemesi kadastro mahkemesi sıfatıyla bakar. Mahkemenin sıfatı, uygulanacak usul kurallarını da belirlediği için dilekçenin “kadastro mahkemesi sıfatıyla” asliye hukuk mahkemesine hitaben yazılması gerekir.

Davada ileri sürülebilecek itirazlar

Tespite karşı açılan davada şu itirazlar ileri sürülebilir:

• Mülkiyet itirazı. Taşınmazın başka bir kişi adına ya da Hazine adına tespit edilmesi.
• Pay itirazı. Paydaşların paylarının yanlış belirlenmesi; özellikle mirasçılar arasında payların hatalı dağıtılması.
• Sınır ve yüzölçümü itirazı. Komşu taşınmazla sınırın yanlış çizilmesi, yüzölçümünün eksik hesaplanması.
• Nitelik itirazı. Taşınmazın tarla yerine orman ya da mera olarak tespit edilmesi.
• Sınırlı ayni haklar. İrtifak, ipotek, geçit hakkı gibi hakların tutanağa yazılmaması.

İspat ve deliller

Kadastro davalarında deliller çok çeşitlidir. Tapu kayıtları ve eski haritalar, vergi kayıtları, mirasçılık belgeleri, satış senetleri, tanık beyanları ve yerel bilirkişi anlatımları birlikte değerlendirilir. Mahkeme taşınmaz başında keşif yapar; fen bilirkişisi sınırları ve yüzölçümünü, ziraat bilirkişisi taşınmazın niteliğini ve kullanım durumunu raporlar.

Tapu kaydına dayanılıyorsa, eski tapu kaydının sınırlarının yerinde uygulanması gerekir. Eski tapu kayıtlarında sınırlar çoğu zaman “doğusu Ahmet tarlası, batısı yol” gibi değişebilir sınırlarla gösterilmiştir. Bu tür kayıtların kapsamı, keşifte yerel bilirkişi ve tanıklarla belirlenir.

Yargılamanın özellikleri

Kadastro davalarında hâkim, tarafların gösterdiği delillerle sınırlı kalmaz; taşınmazın gerçek hukuki durumunu ortaya çıkarmak için gerekli araştırmayı kendiliğinden yapar. Bu ilke, kadastronun amacından kaynaklanır: tapu siciline gerçeğe uygun bir kayıt geçirilmesi. Bu nedenle mahkeme, dava açmayan ilgilileri de davaya dahil edebilir, gerekli kayıtları ilgili kurumlardan resen getirtebilir.

Tespit tutanağı resmî bir belge niteliğindedir ve içeriği aksi ispat edilinceye kadar geçerli kabul edilir. Tutanağı imzalayan yerel bilirkişilerin ve tespit sırasında dinlenen kişilerin beyanları önemli bir delil olsa da, keşifte bu kişilerin yeniden dinlenmesi ve beyanlarının diğer delillerle karşılaştırılması gerekir. Tutanaktaki bir bilgiyle çelişen tapu kaydı ya da hava fotoğrafı, tutanağın aksinin ispatı için kullanılabilir.

Davada birden fazla taşınmaz söz konusuysa ve aynı kişiler arasında benzer uyuşmazlıklar varsa, mahkeme davaları birleştirerek birlikte inceleyebilir. Komşu parsellerle ilgili sınır uyuşmazlıklarında da komşu parsel malikinin davaya katılması, kararın her iki taşınmaz için uygulanabilir olmasını sağlar.

Zilyetliğe dayalı tespit

Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar, kanunda öngörülen koşulları taşıyan zilyet adına tespit edilir.

Zilyetliğe dayalı tespit için taşınmazın tarım arazisi olarak ekonomik amaca uygun şekilde kullanılması, zilyetliğin çekişmesiz ve aralıksız sürmesi gerekir. Orman, mera, yaylak ve kışlak gibi kamu malları ile Hazinenin özel mülkiyetindeki bazı taşınmazlar zilyetlikle kazanılamaz. Bu nedenle kadastro davalarında Hazine ve Orman Yönetimi sık sık taraf olur.

Kesinleşmeden sonra açılan davalar

10 yıllık hak düşürücü süre

Askı süresinde dava açılmaz ve tutanak kesinleşirse, artık kadastro mahkemesine başvurulamaz. Hak sahibi, kesinleşmiş tespite karşı genel mahkemede, yani asliye hukuk mahkemesinde tapu iptal ve tescil davası açabilir. Ancak bu imkân sınırlıdır.

Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. Süre geçtikten sonra açılan dava, haklı olunsa bile reddedilir.

“Kadastrodan önceki sebep” ne demek?

10 yıllık süre yalnızca kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanan davalar için geçerlidir. Örneğin kadastrodan önce taşınmazın davacıya satıldığı ya da davacının murisinden kaldığı iddiası bu kapsamdadır. Kadastrodan sonra doğan sebepler ise bu sürenin dışındadır. Kadastrodan sonra yapılan bir satış, miras, muvazaa ya da tapu kaydının sahte belgeyle değiştirilmesi gibi iddialara dayanan davalar 10 yıllık süreyle sınırlı değildir.

Kamu malları

Orman, mera ve kıyı gibi kamu mallarına ilişkin davalarda 10 yıllık süre uygulanmaz. Bu taşınmazlar özel mülkiyete konu olamadığı için, yanlışlıkla bir kişi adına tespit edilmiş olsalar bile Hazine ya da ilgili idare her zaman tapu iptali isteyebilir. Bu durum özellikle orman kadastrosunda uyuşmazlık doğurur.

Kadastro tespitinde yapılan teknik hatalar

Sınırların ölçülmesinde ya da hesaplanmasında yapılan teknik hatalar ayrı bir düzeltme yoluna tabidir. Kadastro Kanunu, ölçü, çizim ve hesaplama hatalarının kadastro müdürlüğünce düzeltilmesine imkân tanır. Düzeltme işlemi ilgililere tebliğ edilir ve tebliğden başlayan otuz gün içinde sulh hukuk mahkemesinde düzeltmenin kaldırılması davası açılabilir (m. 41/1). Teknik hatanın düzeltilmesi ile mülkiyet uyuşmazlığı birbirinden ayrılmalıdır: hatanın düzeltilmesi taşınmazın malikini değiştirmez, yalnızca sınırları ve yüzölçümünü gerçeğe uygun hâle getirir.

Mirasçılar için uyarılar

• Murisin taşınmazlarının bulunduğu yerde kadastro çalışması yapılıp yapılmadığı belediye, muhtarlık ya da kadastro müdürlüğünden öğrenilmelidir.
• Askı ilanının tarihleri takip edilmeli; mirasçılardan biri tüm mirasçılar adına dava açabilir.
• Tespit, mirasçılık belgesindeki paylara uygun yapılmamışsa pay itirazında bulunulmalıdır.
• Askı süresi kaçırılmışsa, kesinleşme tarihinden itibaren 10 yıllık süre içinde genel mahkemede dava açılmalıdır.

Komşu parsel malikleri arasındaki sınır uyuşmazlıkları

Kadastroda en sık görülen uyuşmazlıklardan biri, iki komşu parsel arasındaki sınırın yanlış çizilmesidir. Yıllardır kullanılan bir duvar, çit ya da ağaç sırası, haritada farklı bir yerden geçirilmiş olabilir. Bu durumda zararı gören malik, askı süresinde komşu parsel malikine ve Hazineye karşı kadastro mahkemesinde dava açar. Mahkeme, eski tapu kayıtlarının sınırlarını, fiilî kullanım sınırlarını ve tanık beyanlarını keşifte değerlendirir; fen bilirkişisine sınırı gösteren bir kroki hazırlatır. Karar her iki parselin tutanağını birlikte değiştirir.

Güncel Yargıtay kararları

Kadastro uyuşmazlıkları bugün Yargıtay’da ağırlıklı olarak 1. ve 8. Hukuk Dairelerinde incelenmektedir. Daireler; askı süresinin mahkemenin görevini nasıl belirlediğini, 10 yıllık sürenin niteliğini ve kamu mallarındaki istisnayı yerleşik biçimde uygulamaktadır.

Askı süresi ve görevli mahkeme

Karar, iki aşamalı yapıyı açıkça ortaya koymaktadır. Askı süresi içinde açılan dava kadastro mahkemesinde görülür ve tutanak kesinleşmez. Askı süresi geçtikten sonra açılan dava ise genel mahkemenin görev alanına girer ve 10 yıllık sürenin denetimine tabidir. Görev kamu düzenine ilişkin olduğundan, yanlış mahkemede açılan dava görevsizlik kararıyla sonuçlanır ve zaman kaybına yol açar.

Askı ilanının kişiye tebliğ edilmemesi de bu yapının bir parçasıdır. Kadastro Kanunu m. 11’in son fıkrasına göre bu Kanun gereğince yapılan ilanlar, ilgili gerçek kişilere, kamu ve özel hukuk tüzel kişilerine şahsen tebliğ edilmiş sayılır. Askı ilanından haberdar olmadığını ileri süren malikin bu savunması, süre bakımından sonuç doğurmaz.

10 yıllık sürenin niteliği

Bu nedenle 10 yıl geçtikten sonra açılan davada mahkeme tanık dinlemeye ya da keşif yapmaya geçmeden önce süre yönünden inceleme yapar. Davacının haklılığını gösteren güçlü deliller bulunsa bile süre geçmişse dava usulden reddedilir. Sürenin hesabında başlangıç, tespit tutanağının kesinleştiği tarihtir; tapuya tescil tarihi ya da davacının durumu öğrendiği tarih değildir.

Kadastro Kanunu m. 12’nin üçüncü fıkrasına 2009’da 5841 sayılı Kanunla eklenen ve bu kuralın Devlet ve diğer kamu tüzel kişileri dahil tarafların sıfatına bakılmaksızın uygulanacağını öngören cümle, Anayasa Mahkemesinin 12.05.2011 tarihli, E. 2009/31, K. 2011/77 sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Bu iptalden sonra kamu malları yönünden süre istisnası içtihatla uygulanmaya devam etmektedir.

Kamu malları istisnası

Bu istisna orman, mera, yaylak, kışlak ve kıyı gibi özel mülkiyete konu olamayan yerler içindir. Hazinenin özel mülkiyetindeki bir taşınmaza dayanan dava ise bu kapsama girmez. Orman niteliğine dayanılan davalarda 6831 sayılı Orman Kanunu’ndaki orman kadastrosuna özgü süreler de ayrıca değerlendirilir.

Zilyetlikle kazanmanın sınırları

Kararda alıntılanan hüküm, zilyetliğe dayalı tespitin miktar sınırını da göstermektedir. Aynı çalışma alanında belgesizden tespit edilen taşınmazların toplamı bu sınırı aşıyorsa, fazla kısım için zilyet adına tespit yapılamaz. Mahkeme bu nedenle davacı adına aynı yerde daha önce belgesizden tespit edilen taşınmazların miktarını da araştırır.

Kesinleşmemiş tutanağın tapuya tescili

Uygulamada askı süresinde dava açıldığı hâlde tutanağın yanlışlıkla kesinleştirilip tapuya işlendiği durumlar görülür. Böyle bir kesinleştirme, askı süresinde açılmış davanın kadastro mahkemesinde görülmesine engel olmaz. Bununla birlikte Kanun m. 12’nin son fıkrası, kesinleşmemiş tutanaklar herhangi bir nedenle tapuya tescil edilmişse, taşınmazı tescil tarihinden itibaren 20 yıl süreyle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduranların ve bunların halefleri açılmış ve açılacak davalarda tapuya itimat ilkesinden yararlanacağını öngörür. Uzun süre işlemsiz kalan bir itiraz dosyası bu nedenle risk taşır.

Teknik hata düzeltmesinde 2026 değişikliği

Kadastro Kanunu m. 41, 7579 sayılı Kanunla 2026 yılında yeniden düzenlenmiştir. Geometrik durumu kesinleşmiş taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamadan doğan düzeltme, maliklere ve diğer hak sahiplerine tebliğ edilir. Tebliğden başlayan otuz gün içinde düzeltmenin kaldırılması için sulh hukuk mahkemesinde dava açılmazsa düzeltme kesinleşir.

Değişiklikle “fark”, “yanılma sınırı (tecviz)” ve “hata” kavramları da kanuna girmiştir. Yanılma sınırı dışındaki farklar ilgilinin başvurusu üzerine ya da kadastro müdürlüğünce resen düzeltilir; yanılma sınırı içindeki farklar da aynı usulle düzeltilebilir ve düzeltmede farkın tamamı esas alınır. Bu düzeltmelerde 10 yıllık hak düşürücü süre aranmaz. Teknik hata yolunun mülkiyet uyuşmazlıklarına çözüm olmadığı, yalnızca ölçü ve hesap hatalarını giderdiği unutulmamalıdır.

Süreç özeti

1. Kadastro çalışmasının ilanı ve sınırların gösterilmesi
2. Tespit tutanağının düzenlenmesi
3. Tutanakların 30 gün askıya çıkarılması
4. Askı süresinde kadastro mahkemesinde dava
5. Keşif, fen ve ziraat bilirkişisi incelemesi
6. Kesinleşmeden sonra 10 yıl içinde genel mahkemede dava

Sıkça sorulan sorular

Sonuç

Kadastro tespitine itirazda belirleyici olan süredir. Askı süresi 30 gündür ve kişiye ayrıca tebliğ edilmez. Bu süre içinde kadastro mahkemesinde dava açılmalı, tapu kayıtları, vergi kayıtları ve zilyetlik delilleri toplanmalıdır. Süre kaçırılmışsa, kesinleşmeden itibaren 10 yıl içinde genel mahkemede tapu iptal ve tescil davası açılabilir; bu sürenin dolması kadastrodan önceki sebeplere dayanan hakları ortadan kaldırır.

İlgili yazılar: Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası (TMK 1027), Riskli Yapı Tespitine İtiraz: 15 Günlük Süre, Teknik Heyet ve İptal Davası, Zilyetlik Davaları (TMK 982-984): Gasp ve Saldırı Davası, İki Ay ve Bir Yıllık Süre, Tapu Sicilinden Doğan Zarar ve Devletin Sorumluluğu (TMK 1007)

Mevzuat: 3402 sayılı Kadastro Kanunu · 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu.

Bu yazı, 12 Kasım 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuata göre hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durum için hukuki destek alınmalıdır.